Спад позади

Начальник отдела маркетинга компании “Петербургская недвижимость” Николай Пашков говорит, что слишком резкий рост цен в 2003 г. и в начале 2004 г. серьезно сократил платежеспособный спрос на вторичном рынке жилья. С ним согласен замдиректора агентства “Бекар” Леонид Сандалов, который называет сегодняшнее состояние рынка реакцией на слишком быстрый рост цен в 2003–2004 гг.

По оценке гендиректора “Легион-Недвижимости” Максима Чернова, цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в 2003 г. выросли на 44%, а первые четыре месяца 2004 г. росли на 5% в месяц.

“В нормальной ситуации рынок недвижимости демонстрирует стабильный плавный рост. Но за 2003–2004 гг. рынок перевыполнил “норму” роста цен, – говорит Сандалов. – В результате сложилась ситуация, когда покупатели не могут платить завышенную цену, а продавцы не хотят ее снижать”.

Пашков также говорит, что с середины прошлого года цены почти не менялись, а к концу прошлого года было зафиксировано незначительное снижение цен на комнаты и однокомнатные квартиры. Сейчас цены предложения на такие объекты продолжают незначительно снижаться, в то время как цены сделок с февраля начали постепенно расти. Эксперт объясняет это тем, что цены предложения всегда реагируют на изменения конъюнктуры рынка с задержкой в 2–3 месяца.

Генеральный директор агентства “Бенуа” Дмитрий Щегельский, оценивает средний уровень цен на комнаты от $12 000 до $19 000, на однокомнатные квартиры – от $32 000 до $38 000. Двухкомнатные квартиры, по его словам, стоят в среднем $37 000–49 000, а трехкомнатные $40 000–57 000.

По словам Щегельского, отложенный спрос, который сформировался из-за роста цен в предыдущие годы, на конец 2004 г. составил около 30% от общего количества желающих приобрести жилье на вторичном рынке. В основном отложенный спрос сформировался в сегменте комнат и однокомнатных квартир и практически не затронул сегменты дорогого жилья.

“Люди думали, что стагнация рынка приведет к падению цен на 20–30%, однако их снижение выглядело скорее как отрицательная коррекция в рамках 10%, которая сейчас полностью закончилась”, – говорит Щегельский.

По данным “Петербургской недвижимости”, снижение цен на вторичном рынке началось в октябре прошлого года и достигло наибольшего спада в ноябре, за месяц снизившись примерно на 1,5%. В I квартале цены демонстрировали незначительный рост в десятые доли процента. Быстрее всего цены росли в Петроградском, Адмиралтейском и Выборгском районах, меньше всего – в Невском, Московском и Василеостровском районах.

За тот же период в структуре сделок резко увеличилась доля двухкомнатных квартир, что объясняется способностью двушек выдерживать конкуренцию со стороны строящегося жилья, говорится в исследовании “Петербургской недвижимости”.

Пашков отмечает рост покупательской активности. По предварительным результатам, активность во II квартале уже превысила результаты III и IV кварталов 2004 г. и I квартала этого года, утверждает он. “Возможно, пауза в росте цен позволила потенциальным покупателям подкопить недостающую сумму”, – говорит Пашков.

Сандалов считает, что возможности покупателей могут догнать запросы продавцов уже в этом году. “[Это произойдет] при условии благоприятной экономической ситуации в стране и развития ипотеки”, – добавляет он. После этого можно ждать возобновления плавного роста цен, в среднем на 10–15% до конца 2005 г.

Гендиректор агентства “Легион-Недвижимость” Максим Чернов также прогнозирует возобновление плавного роста цен на недвижимость к концу этого года. “Рост будет происходить в рамках темпов инфляции – возможно, около 12% в год, – говорит он. – Фактически стагнация прошлого года оказала рынку услугу, сгладив психологическое давление со стороны продавцов, повышавших цены. Сейчас можно говорить о переходе к цивилизованному рынку, сбалансированному с точки зрения спроса и предложения”.

Однако за первые четыре месяца 2005 г. количество сделок по продаже квартир и комнат, зарегистрированных в Петербурге, снизилось (на 15% в феврале, 6% в марте, 18% в апреле по сравнению с теми же месяцами прошлого года). Особенно провальным был апрель.

Одним из существенных факторов, тормозивших активность покупателей в начале этого года, Пашков называет усложнение процедур регистрации в Росрегистрации (бывшее Городское бюро регистрации – ГБР).

С 2005 г. вступила в действие новая глава Налогового кодекса, в соответствии с которой были установлены единые для всей России сроки (один месяц) и тарифы (1000 руб.) при регистрации права собственности на недвижимое имущество. По новой схеме этой процедуры сама регистрация проходит в течение 10 дней, однако риэлторам приходится около месяца ждать возможности сдать документы на регистрацию, а, по словам Сандалова, этот срок постепенно увеличивается.

“В итоге количество документов, принимаемых Росрегистрацией, сократилось почти вдвое, а проблемы с регистрацией сделок были основным фактором, влиявшим на вторичный рынок весь I квартал”, – говорит Сандалов.

С ним согласен Пашков, который говорит, что в апреле было зарегистрировано существенно меньше сделок, что главным образом связано со сложностями в работе регистрирующих органов.

Чернов из “Легион-Недвижимости” считает, что новая процедура регистрации не отпугнула покупателей жилья, хотя и удлинила срок оформления сделок в отдельных случаях с 10–15 дней до 2–3 месяцев.