Крыша в кредит

Тем, кто собирается брать ипотечный кредит, стоит помнить, что, даже будучи собственником, вы не сможете распоряжаться заложенной квартирой по своему усмотрению. “Как правило, квартиру в залоге нельзя продать, сдать в аренду или подарить без согласия банка”, – говорит партнер коллегии адвокатов “Барщевский и партнеры” Владимир Букарев. Согласие банка нужно и для прописки в квартире как самого покупателя, так и его близких родственников. Одобрение кредитора необходимо и для перепланировки жилья. “Если вы покупаете квартиру со свободной планировкой и собираетесь возводить внутренние стены, надо заранее оговорить с банком такую возможность, – советует Букарев, – иначе банк сможет потребовать досрочного погашения кредита”.

Ипотечные кредиты, т. е. кредиты под залог приобретаемого жилья, сегодня выдают более сотни российских банков, в том числе крупные: Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, МДМ-банк и проч. Так что нуждающимся в жилье есть из чего выбирать.

Конечно, долг придется возвращать, да еще с процентами, но все эти выплаты можно растянуть на достаточно долгий срок, в среднем на 10–15 лет. А некоторые банки, к примеру “УралСиб”, “Возрождение”, ТрансКредитБанк, выдают кредиты на срок до 25–27 лет.

Эта услуга особенно актуальна для тех, кто вынужден снимать жилье. Ведь в месяц по ипотечному кредиту приходится платить примерно столько же, сколько за аренду квартиры. Например, ежемесячный взнос по десятилетнему кредиту за двухкомнатную квартиру на юге Москвы площадью около 45 кв. м составляет примерно $560, а аренда такой же квартиры сейчас обходится примерно в $600 в месяц. Но ведь за свою квартиру платить гораздо приятнее!

Портрет клиента

Однако получить ипотечный кредит может, увы, далеко не каждый. Прежде всего они выдаются лишь тем, кто готов сам оплатить 10–30% стоимости квартиры. Как правило, банки одалживают не более 70% стоимости жилья, лишь в отдельных случаях – 85–90%. При этом банк исходит из стоимости квартиры, которую определяет независимый оценщик.

В сумму кредита банки не включают расходы на возможный ремонт, отделку или перепланировку жилья, комиссию риэлторов, затраты на страхование жилья и заемщика (это обязательное условие получения займа) и оценку. Но иногда клиентам все же удается провести банк и получить кредит на большую сумму. “Я просто уговорила оценщика повысить стоимость квартиры на несколько тысяч долларов”, – делится опытом дама, получившая кредит во Внешторгбанке. По ее словам, дополнительные кредитные средства она смогла потратить на сопутствующие расходы: страховку, регистрацию договора купли-продажи квартиры, услуги риэлтора и т. п.

Однако сумма кредита, на которую может рассчитывать покупатель, будет зависеть и от его собственной платежеспособности. Банкиры признаются, что при расчете суммы кредита они придерживаются правила: ежемесячный платеж клиента не должен превышать 30–40% от семейного бюджета.

Понятно, что наличие высокой белой зарплаты практически гарантирует получение кредита. Однако некоторые банки (Московский кредитный банк, “Юниаструм”, Русский ипотечный банк, “Абсолют Банк”) выдают кредиты и людям, не имеющим большой белой зарплаты. Тем не менее они просят соискателя представить какие-либо косвенные доказательства платежеспособности. “На прежнем месте работы у меня была серая зарплата, которую перечисляли на пластиковую карту. Поэтому помимо справки о копеечном белом доходе (форма 2-НДФЛ) я принесла в банк выписку по карточному счету о размере ежемесячных поступлений”, – рассказывает клиент Фора-банка Оксана Надыкто.

Решая, выдать кредит или нет, банки принимают во внимание наличие у клиента движимого и недвижимого имущества: автомобиля, квартиры, дачи, ценных бумаг и т. п. По словам начальника отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Марии Серовой, наличие таких активов косвенно свидетельствует о платежеспособности заемщика. “Но если их нет, это не значит, что банк точно откажет в кредите”, – добавляет она.

Кроме того, чтобы получить кредит, клиент обязательно должен быть прописан (зарегистрирован) там же, где расположен банк. Ипотечные кредиты, как и все другие, не выдают лицам моложе 18–22 лет. А при определении срока займа банк исходит из того, что к моменту полного погашения кредита клиент не должен достичь пенсионного возраста.

Для банков имеет значение и семейное положение клиента. Если заемщик состоит в браке, его второй половине придется стать созаемщиком кредита или поручителем. Причем банк может рассчитывать сумму кредита, исходя из общего дохода семьи. Конечно, от поручительства или участия в займе жена или муж могут отказаться. Но тогда супругам придется подписывать обязательство, согласно которому заемщик становится единственным собственником приобретаемого в кредит жилья, к примеру брачный договор. А вот тем, кто обратится за ипотечным кредитом в Сбербанк, нужно искать поручителей помимо супругов. Без этого кредит на покупку жилья вам не получить. Большинство же других банков поручительства не требуют.

Если квартира покупается на стадии строительства, некоторые банки (Сбербанк, Внешторгбанк) требуют дополнительного обеспечения кредита (залог имеющейся недвижимости, автомобиля и т. п.).

Сначала в банк

Руководитель направления ипотечного кредитования “Корпорации МИАН” Сергей Махоткин советует своим клиентам сначала заручиться согласием банка о выдаче кредита, а затем выбирать квартиру. По его словам, это позволит клиенту узнать максимальную сумму кредита, на которую он может рассчитывать. Тем более что для решения о выдаче кредита банку нужны лишь самые общие сведения о приобретаемом жилье: в готовом или строящемся доме планируется покупка. “В сущности, банку не важно, какую именно квартиру и в каком районе города вы собираетесь купить. Главное, чтобы у вас хватало средств расплатиться по кредиту”, – говорит начальник управления розничных продаж Международного московского банка Максим Кондратенко.

Согласившись выдать кредит, банк выписывает клиенту соответствующий сертификат, который действует в течение 2–4 месяцев. Обычно этого срока хватает, чтобы найти подходящую квартиру, считает Махоткин. Если же уложиться в отведенный срок не удастся, банк может его продлить по заявлению клиента.

Квартиры non grata

При подборе квартиры вам придется учитывать не только свои предпочтения, но и требования банка к объекту недвижимости. Критерии банков едины. Они не дадут кредит на покупку готовой квартиры в доме, идущем на слом или подлежащем реконструкции. Как правило, лицам, претендующим на кредит, приходится отказываться от покупки жилья в старых домах с деревянными перекрытиями и строениях менее пяти этажей (конечно, речь не идет о современных малоквартирных домах). Кроме того, в выбранной квартире не должно быть несанкционированных перепланировок.

Свои требования и к недвижимости, приобретаемой на первичном рынке. Большинство банков одалживают средства только на покупку квартир в домах конкретных застройщиков. Например, МДМ-банк сотрудничает с “Мосстроймеханизацией-5”, ДСК-1, СУ-155 и другими компаниями, а Райффайзенбанк – с компаниями “ПИК”, “Капитал Груп” и др. В таких случаях клиент может выбирать жилье из ограниченного перечня строящихся объектов. Но некоторые банки, скажем Внешторгбанк и “ДельтаКредит”, одалживают деньги на квартиру в доме любого застройщика.

Иногда важна и стадия строительства дома. По словам руководителя департамента развития Национальной ипотечной компании Марии Киселевой, НРБ выдает займы на покупку жилья в домах, которые возведены не менее чем на 40%. В Фора-банке выдаются кредиты на покупку жилья, построенного наполовину. В банке “Возрождение” кредитуют, если в доме построено не менее трех этажей, а в “Абсолют Банке” – если готов фундамент. А вот Внешторгбанк выдает займы на покупку квартиры даже на стадии котлована.

Жизнь под залогом

Как только подходящая квартира найдена, подписан предварительный договор с продавцом и внесен аванс, можно идти в банк за самим кредитом. Но, прежде чем перечислить деньги, банк потребует от вас справку об оценке выбранной квартиры и комплект полисов (страхования жилья, жизни и здоровья заемщика, а в ряде случаев и страхования потери права собственности на квартиру). Кроме того, понадобятся справка из БТИ, поэтажный план, документ о правах продавца на квартиру. Без них получить кредит не удастся. Если банк устроит выбранное жилье, он перечислит на ваш счет всю кредитную сумму, на которую начнет начислять проценты. Эти деньги можно будет снять, чтобы через депозитную ячейку передать продавцу квартиры либо перечислить на его банковский счет.

Через неделю читайте о плате за пользование ипотечными кредитами и других расходах, поджидающих заемщиков.