НА КОНТИНЕНТАХ: Болгарское море дешевле подмосковных сосен

Приобщение к цивилизации

25 апреля 2005 г. состоялось историческое для Болгарии событие: в Люксембурге был подписан договор о вступлении страны в Европейский союз с 1 января 2007 г. Эту новость в Болгарии встретили с восторгом. В каждом городе 25 апреля проходил свой, уникальный праздник. А Болгарский национальный банк даже отчеканил в память об этом знаменательном дне специальную монету номиналом 1,9 лева.

Вот уже несколько лет в Болгарии действуют общенациональные программы, направленные на улучшение уровня жизни: “Красивая Болгария”, развития предпринимательства и др. Вступление в ЕС, как ожидается, принесет стране дополнительные блага. После того как Болгария станет членом Евросоюза, на протяжении трех лет стране будет выплачено 600 млн евро. Эти средства будут израсходованы на благоустройство городов и дорог.

Не пройдет вступление в ЕС бесследно и для болгарского рынка недвижимости. В преддверии 2007 г. этот рынок уже растет, по оценкам экспертов, на 25–35% в год. А в Софии цены на недвижимость в прошлом году поднялись на 40%. Все это позволит сравнительно дешевой в настоящее время болгарской недвижимости выйти на новый, европейский уровень цен.

Пока цены на недвижимость в столице Болгарии и крупных городах все еще выгодно отличаются от московских. Например, апартаменты площадью 70 кв. м с двумя спальнями, террасой и живописным видом из окон на берегу Черного моря стоят от 85 000 до 120 000 евро. А дачный домик площадью 55 кв. м с земельным участком 20 соток где-нибудь в глубинке выставляется на продажу всего за 25 000 евро. Впрочем, покупателем такого рода недвижимости может стать либо стремящийся к уединению отставной олигарх, либо большой патриот Болгарии. Все остальные ищут ликвидную недвижимость в более востребованных районах страны.

По данным болгарского агентства недвижимости Address (не менее распространенная в Болгарии марка, чем “Миэль-Недвижимость” в Москве), стоимость квартиры площадью 110 кв. м в обжитом районе Софии составляет 112 000 евро. Виллы в Варне, третьем по величине городе Болгарии, площадью 840 и 1000 кв. м, стоят 150 000 евро и 144 000 евро соответственно.

В 2004 г. спрос на недвижимость, особенно в курортных районах страны, впервые превысил предложение. Количество сделок с недвижимостью в 2004 г. на 14% превысило аналогичный показатель за 2003 г. По данным Национального статистического агентства Болгарии, объем иностранных инвестиций в недвижимость составил в 2004 г. 216 млн евро, что в 2,2 раза больше, чем в 2003 г.

Новый Куршевель

Болгарский горнолыжный курорт Банско постепенно завоевывает популярность в Европе. По масштабам освоения он напоминает нашу Красную Поляну. В Банско тоже ведется масштабное строительство курортной недвижимости. Инвесторы вкладывают средства не только собственно в объекты недвижимости, но и в оборудование горнолыжных трасс, рестораны и торговые комплексы. О том, что Банско всерьез хочет стать одним из самых популярных в Европе курортов, свидетельствует хотя бы то, что в текущем году здесь откроется отель Kempinski.

Агентство недвижимости Address предлагает на продажу одно- и двухкомнатные апартаменты в комплексе Riverside Ski Resort (центральная часть Банско), строительство которого планируется завершить к концу 2005 г. Стоимость квартиры-студии составляет на сегодня 36 000 евро, а квартир с одной спальней – 47 000 евро.

Еще один жилой комплекс в Банско, Fortuna Apartment House, также будет сдан в эксплуатацию в конце текущего года. Здесь покупателям предлагаются апартаменты класса де-люкс, построенные в староболгарском стиле – из дерева и природного камня. Апартаменты с одной и двумя спальнями площадью от 34 до 126 кв. м продаются по стартовой цене 1000 евро за 1 кв. м Квартира площадью 39,3 кв. м на 4-м этаже комплекса стоит 63 000 евро, а квартира площадью 104,9 кв. м на 3-м этаже комплекса с двумя террасами – 136 000 евро.

Несмотря на преобладание английских и немецких покупателей, русские тоже “прокладывают свою лыжню” в Банско. По данным компании Address, в городе уже появляются “русские деревни”. Наши соотечественники покупают дома по соседству друг от друга и постепенно формируют русскую диаспору. Однако русские диаспоры еще не стали здесь нормой.

Стройки региона

Подобно России, Болгария всегда славилась своими черноморскими курортами. Только в этом году на развитие национального туризма выделено около 1,5 млн евро. Это позволит профинансировать 31 проект, направленный на развитие туристической инфраструктуры страны. Болгарию “открыли” как курорт сравнительно недавно, в 1990-е гг. По словам Елены Велевой, менеджера болгарской туристской компании “Фортуна”, число гостиниц на Черноморском побережье Болгарии возросло за последние несколько лет со 115 до 170, а количество туристов в этом регионе увеличилось вдвое, с 24 000 до 35 000 человек. В целом, по данным Национального статистического агентства Болгарии, количество посетивших страну туристов возросло в 2003 г. на 18%, а в 2004 г. – на 20%.

Значительная часть известных еще в советское время курортов – Золотые Пески, Альбена, Солнечный Берег – приватизированы. Здесь ведется масштабное гостиничное строительство: по всему Черноморскому побережью возводятся различные по размеру и категории отели. Только в прошлом году Приморский муниципалитет выдал разрешения на строительство 30 малых отелей. Масштабное строительство ведется также в Несебре и Созополе – городах-памятниках, основанных еще в период расцвета Древней Греции. Многие из строящихся отелей напоминают маленькие городки, где есть все, кроме… зеленых насаждений. Конечно, подобная ситуация не может не волновать туристов. Те, кто может заплатить значительную сумму за пребывание в 4–5-звездочном отеле, вряд ли захотят отдыхать “с видом на стройку”.

Скептики считают, что Болгарию может постигнуть судьба восточного побережья Испании – районов Коста-Брава и Коста-дель-Соль, переживших бум девелопмента в 1970-е гг. Тогда туристы отреагировали на неблагоприятные изменения в инфраструктуре резко отрицательно. Между тем надежда на разумный компромисс остается. Им может стать принятие Акта о Черноморском побережье – документа, который ограничивал бы застройку в 2-километровой от моря зоне.

Жемчужины морские и горные

Болгарские девелоперы активно осваивают курортные районы. Один из крупнейших в стране застройщиков и девелоперов – болгарская компания Pioneer Development EOOD предлагает апартаменты в строящемся жилом комплексе Emerald (в переводе – “жемчужина”) на берегу Черного моря. Архитектор комплекса – компания Galchev Engineering уже проявила себя на рынке курортной недвижимости. Ее специалисты построили 5-звездочную гостиницу Helena Park в г. Солнечный Берег и уже инвестировали средства в 4-звездочный отель VegaVillage. Emerald строится на земельном участке площадью 5,6 га на месте бывшего пионерлагеря “Равда”, имевшего общегосударственное значение. Девелоперы стараются максимально сохранить атмосферу природного парка с растениями редких пород, с живописным частным песчаным пляжем и несколькими водными резервуарами. В пяти отдельных корпусах комплекса будет 763 апартамента. Все представленные в комплексе апартаменты можно разделить на четыре категории: студия площадью 35–55 кв. м, двухкомнатные апартаменты площадью 55–80 кв. м с двумя санузлами, трехкомнатные апартаменты площадью 80–110 кв. м с двумя санузлами и апартаменты класса люкс площадью до 190 кв. м. В комплексе предусмотрена собственная развитая инфраструктура: рестораны, бары, бассейны, в том числе подогреваемые, крытые и детский, многочисленные магазины и бутики, спортплощадки, круглосуточный медицинский центр. Пока среди покупателей Emerald мало русскоговорящих, но со временем их число может значительно возрасти.

Pioneer Development приобрела земельный участок под застройку и в Банско. Здешние апартаменты привлекут уже другую категорию покупателей – любителей отдыха в горах.

Строительная компания MP Group предлагает на продажу апартаменты и таун-хаусы в жилом комплексе Apollonia Beach, расположенном в 50 м от пляжа и в 2 км от исторического центра – г. Созополь. Размер первоначального взноса – 25% от стоимости, недвижимость продается по цене от 950 евро за 1 кв. м. В комплексе будет своя инфраструктура – ресторан, детская площадка и общий бассейн. По словам менеджера по продажам компании MP Group Натальи Гладких, уже осенью этого года компания приступит к строительству еще одного жилого комплекса – Royal Bay, который будет возведен в г. Солнечный Берег. Там же ведет строительство еще один крупный болгарский девелопер – компания Fort Noks Ltd. По словам менеджера по продажам компании Вяры Данчевой, в середине лета состоится официальное открытие сразу трех жилых комплексов – Green Fort, Messambria Fort Beach и Privilege Fort Beach. Последний проект известен не только в Болгарии, но и в России, в 2004 г. он занял 2-е место на IX Международной выставке архитектуры и дизайна “АрхМосква” в конкурсе “Золотое сечение”.

Потенциал у курортной недвижимости в Болгарии еще высок. Этот рынок начал расти в 2003 г., когда страна всерьез задумалась о вступлении в ЕС. По данным агентства Address, цены на курортную недвижимость на Черноморском побережье только за 2003 г. увеличились почти вдвое. Недвижимость на первой линии стоит ориентировочно на 30% больше, чем просто “недвижимость с видом на море”.

Практика сдачи курортной недвижимости в аренду управляющей компании, весьма распространенная за рубежом, недавно начала появляться и в Болгарии. И здесь налицо преимущества растущего рынка: если на Лазурном берегу или в Испании управляющая компания гарантирует от сдачи апартаментов в аренду доход до 4% годовых, то в Болгарии – до 7% и выше. Например, девелоперы Fortuna Apartment House обещают обеспечить 9%-ный годовой доход арендодателям, а Pioneer Development – 7%-ный. По мнению коммерческого директора компании Pioneer Development Янко Крастева, обеспечить доходы от круглогодичной аренды может сотрудничество Pioneer Development с крупнейшими туроператорами – компаниями TUI, Thomas Cook-Neckerman, First Choice Holidays и Balkan Holidays.

Интернационал инвесторов

Как и в России, в Болгарии царит режим регистрации (аналог российской прописки). Право на постоянное проживание в стране и право беспрепятственно въезжать в страну и выезжать из нее, согласно вступившему в силу 4 февраля 2005 г. Закону о нерезидентах (статья 25), имеют лишь те, кто приобрел в Болгарии недвижимость стоимостью свыше $500 000.

Схожую с Россией политику Болгария проводит и по земельным вопросам. Земля в Болгарии не продается нерезидентам. Купить земельный участок может только болгарское юридическое лицо. Оно даже может впоследствии изменить предназначение участка на территории, предназначенной для строительства дачных и жилых комплексов. Нерезиденты (как юридические, так и физические лица) могут арендовать земельный участок, но не более чем на 10 лет.

Впрочем, рыночная стоимость земли в Болгарии уже достигает 100 евро за 1 кв. м, т. е. 10 000 евро за сотку. “Это обычная цена на землю в востребованных районах страны”, – сообщили “Ведомостям” в отделении “Банско” агентства Address. “Чтобы приобрести земельный участок под строительство, мы “расселяли” более 100 собственников, выплачивая им денежную компенсацию из расчета 100 евро за 1 кв. м”, – рассказывает Янко Крастев.

Национальный состав инвесторов в болгарскую недвижимость формируется в русле мировых тенденций – это все те же англичане, немцы и ирландцы. Правда, Болгария явно тяготеет к Германии: в каждой уважающей себя гостинице есть Библия на немецком языке. Немцы инвестируют все большие суммы, нередко скупая комплексы апартаментов или квартир в жилых домах. Самые известные немецкие инвесторы – концерны TUI, ITS, Neckermann и др.

“Английские инвесторы покупают Болгарию, просто бронируя интересующие их апартаменты через Интернет”, – утверждает менеджер по продажам недвижимости одного из риэлторских агентств на условиях анонимности. Действительно, в Великобритании всерьез интересуются инвестиционными возможностями будущего члена ЕС. 10 ноября 2004 г. в Лондоне даже был образован специальный клуб “Открой Болгарию”. На первом его заседании собралось свыше 100 английских, ирландских и болгарских инвесторов и туроператоров, продемонстрировавших живой интерес к болгарской недвижимости. Все они признали, что Болгария является хитом в Европе. В свое время подобной оценки удостаивались Испания, Португалия, Греция и Кипр.

“Англичане покупают сразу несколько апартаментов, – говорит Янко Крастев. – Почти никогда не ездят на место сами, всем занимается адвокат”. Дело здесь не только в практике, но и в том, что инвестиции в подобные апартаменты гарантированно и быстро окупаются в том случае, когда приобретено несколько объектов. Действует механизм “Купи три, четвертый – бесплатно”.

У русских другой менталитет. Пожилая семейная пара присматривает себе апартаменты для постоянного места жительства. Покупку финансирует их дочь, топ-менеджер одной из крупнейших российских компаний реального сектора экономики. В итоге супруги останавливаются на апартаментах в Emerald. Квартира с двумя спальнями площадью около 70 кв. м с террасой, из окон которой открывается вид на море, стоит на сегодняшний день всего около 100 000 евро (т. е. 1428 евро за 1 кв. м). Стоимость объекта подобного класса очень низкая для Европы. На вопрос, почему они выбрали именно Болгарию, объездив половину Европы, покупательница отвечает: “Эта страна нам ближе, роднее и понятнее”. Кроме того, Болгария ближе и в географическом отношении. Квартира приобретается для собственных нужд. “Мы не хотим сдавать ее в аренду и получать за это дивиденды, – говорят супруги. – Будем постоянно жить там, иногда уезжая на родину, будем принимать гостей – детей, внуков с семьями”.

И все-таки главными плюсами приобретения недвижимости в Болгарии являются относительная дешевизна недвижимости и близость к Москве. “Сегодня спрос на недвижимость в Болгарии большой, – говорит консультант по элитной недвижимости российского офиса Knight Frank (агента по продаже Emerald в России) Марина Синягина. – Многие рассматривают недвижимость здесь как альтернативу дачному дому”. С каждым годом все больше наших соотечественников устремляется в Болгарию. “Для русских Болгария открылась недавно, – говорит Наталья Гладких. – Но они уже успели занять значительное место (до 25%) в общей массе покупателей”.