НА ВОЗДУХЕ: Плотным строем

Не исключено, что поклонникам привольной загородной жизни придется забираться все дальше, к границам области. А типичным коттеджным поселкам, активно строящимся в ближайшем Подмосковье с середины 1990-х гг., – мириться со все более плотным строем новых соседей.

“[Неважно], будут ли это точечные объекты или небольшие комплексы из 4–12 домов, но в Подмосковье появится характерный для городской застройки силуэт. Образ малоэтажного Подмосковья безвозвратно изменится, и понравится это не всем”, – говорит Марина Федчун, генеральный директор компании “Дом-Недвижимость”. Девелоперам традиционных коттеджных поселков это точно не нравится. Ввод большого объема жилых и коммерческих площадей за городом может повлиять на цену и рентабельность объектов самого массового сегмента – бизнес-класса.

В перечне нарушителей загородного спокойствия от Vesco Realty числятся: Объединенная промышленная корпорация (ОПК; будет застраивать на Рублево-Успенском шоссе более 300 га жильем общей площадью более 700 000 кв. м), “Нафта-Москва” (за проект возведения на участке 430 га более 2 млн кв. м элитного жилья разной этажности и развлекательных комплексов). А также известный производитель косметики – компания Oriflame (за переполошившее потенциальных покупателей коттеджей в “Третьей охоте” намерение построить завод. Кстати, не имеющий ничего общего с химическим производством). И даже совладельцы “Вимм-Билль-Данна”, намеревающиеся построить на Рублевке бизнес-центр (22 000 кв. м в деревне Усово), торговый комплекс (25 000 кв. м), а также новый жилой комплекс площадью 40 000 кв. м, фитнес-центр (7200 кв. м) и горнолыжный комплекс на территории агрокомплекса “Горки-2”.

Кризис среднего размера

Сложившуюся к лету 2005 г. ситуацию на рынке загородной недвижимости представители разных компаний оценивают в диапазоне от “все отлично” до “кризис, все плохо”. По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”, дело тут в успешности и, соответственно, ликвидности проектов.

Общее количество строящихся и продаваемых коттеджных поселков в настоящее время составляет, по разным оценкам, около 250. Правда, по результатам проведенного аналитическим центром IRN.ru исследования, в радиусе 60 км от МКАД активно застраивается и продается всего 166 поселков (что примерно на 20% больше, чем год назад), на 22% выросло число операторов загородного рынка

(с 87 до 106 компаний), так что говорить о его перенасыщении пока рано. Однако, по данным того же исследования, среди 166 поселков есть примеры как повышения уровня цен на 20%, так и снижения цен на объекты, испытывающие проблемы с продажами.

Большинство экспертов все же усматривают признаки насыщения рынка коттеджными поселками бизнес-класса, строительство которых наиболее популярно среди девелоперов на загородном рынке. “Новых клиентов на этом рынке немного из-за его дороговизны, – считает Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости Paul’s Yard. – Значительная часть покупателей просто меняют имеющееся загородное жилье на новое, более современное, постепенно увеличивая объем загородной вторички”.

Исходя примерно из одних и тех же посылок (рынок дорогого загородного жилья насыщен, надо расширять клиентскую базу), девелоперы делают ставку либо на отдаленные усадьбы или ранчо, либо на градпоселения, подразумевающие появление большого количества небольшого по площади загородного жилья для тех, кому лишнего не надо. Идея ранчо возражений у большинства участников рынка не вызывает, поселениям для десятка тысяч человек в ближнем Подмосковье повезло меньше.

Планы масштабного строительства по наиболее престижным направлениям имеются у нескольких девелоперских компаний, однако мало кто торопится эти планы афишировать, дабы не будоражить потенциальных покупателей перспективой пятилетку-другую жить на стройке будущего “города Солнца” (по другой версии – из-за отсутствия достаточных ресурсов на строительство целого города). Хотя застраивать предполагается значительные площади по единой концепции, учитывающей прокладку дорог, коммуникаций, создание объединяющих объектов инфраструктуры, на рынок объекты выводятся как отдельные поселки. К которым постепенно пристраиваются новые поселки. Это не вызывает негативной реакции у покупателей и выгодно инвестору.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко отмечает, что все больше новых поселков являются продолжением или новыми очередями уже существующих поселков (вторая, третья и т. д. очереди застройки). В этом году таких поселков насчитали более 20 (около 15% рынка). “Существующие поселки будут превращаться в более крупные комплексы загородного жилья, – прогнозирует он. – Укрупнение коттеджных поселков позволяет избежать многих сложностей, возникающих в рамках небольших одиночных поселков, и прежде всего снизить высокую стоимость создания и поддержания комфортных условий для проживания в поселке, особенно рассчитанном на средний класс”.

С предположением, что описанная тенденция к укрупнению поселков есть и этот процесс происходит с помощью “дробления” участков ради незаметного потребителю освоения территории в сотни и тысячи гектаров, аналитик не согласен. По его мнению, российские девелоперы в большинстве своем не строят многоходовые стратегические планы. “Практически все в 2001–2003 гг. начинали с малого, чтобы посмотреть, будет ли спрос и как будет развиваться рынок, – считает он. – По мере успешного продвижения проектов появлялись возможности прикупить недалеко еще земли на вторую, третью очередь, использовать уже подведенные коммуникации, элементы инфраструктуры и т. п.”.

Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, полагает, что стратегия застройки диктуется финансовыми возможностями девелопера. “Кто может – застраивает сразу (что дорого и сложно), кто не может – пристраивает по кусочку, благо земли в Подмосковье предостаточно еще по всем направлениям”, – резюмирует он. Правда, по словам руководителя отдела недвижимости ИК “Велес Капитал” Владлена Волошина, появление больших площадок под застройку на самых популярных направлениях (на рублево-успенском, в частности) возможно разве что благодаря активному вовлечению в оборот земель Минобороны.

Учитывая интерес к загородному рынку финансово-промышленных групп, банков, можно ожидать привлечения значительных финансовых ресурсов, но, по словам Орбанта, кто всерьез хотел заявить о действительно масштабных проектах, уже сделал это.

Частный не-город

Впервые об идее строительства частного города заговорили в 2003 г. в связи с планами застройки “Инкомом” 1500 га земель колхоза “Россия” в 20 км от МКАД по новорижскому направлению. В частности, “Ведомости” писали: “По словам президента корпорации Сергея Козловского, на этой территории, сопоставимой по площади с подмосковным Звенигородом, “Инком” собирается строить “город нового типа”… Между микрорайонами малоэтажных домов и коттеджей разобьют парки и скверы. А объекты инфраструктуры – школа, больница, торговые и развлекательные комплексы – создадут рабочие места в том числе и для окрестных жителей. На территории останется и сельскохозяйственное производство. “Такого сочетания пока нет ни в одном объекте городского типа”, – уверен Козловский”. Затраты на приобретение паев колхозников в 2003 г. эксперты оценили в $6–8 млн, а весь “город” – примерно в $100 млн.

Сегодня Сергей Елисеев говорит, что на землях колхоза “Россия” якобы изначально предполагалось построить отнюдь не город, но несколько отдельных огражденных по периметру коттеджных поселков (первая очередь проекта – поселок “Риверсайд” на 38 га) и выделить доступную для их обитателей зону для возведения объектов инфраструктуры и рекреационную зону, не подлежащую застройке. Пока, рассказал Елисеев, “Инком” строит поселки за счет собственных средств (объемы инвестиций он не назвал), рассматривая возможность привлечения соинвесторов для создания инфраструктурных объектов. “Темпы застройки будут такими, чтобы объекты поступали на рынок дозированно и не перегревали его, – сообщил Елисеев. – Ввод “Риверсайда” намечен на конец 2006 г., первые объекты инфраструктуры начнут сдаваться в начале 2007 г., когда процесс завершится полностью, сейчас не скажу”.

По окончании строительства во всех поселках на территории бывшей “России”, застраиваемой “Инкомом”, будет жить около 25 000–30 000 человек, не считая обитателей коттеджных поселков на смежных землях.

Планов громадье

Помимо кучкующихся поселков в Подмосковье в течение ближайших нескольких лет может появиться несколько градпоселений, сочетающих разноэтажную застройку и напоминающих скорее традиционное для Америки пригородное жилье, нежели привычные для России форматы коттеджных поселков. В то же время это будет жилье отнюдь не экономкласса. Как минимум – верхушки среднего, поскольку инвесторов интересуют в первую очередь наиболее престижные и востребованные направления, ведущие на север и запад области, где цена земли просто не позволяет строить дешевые объекты.

В среднем около $500 000 за квартиру – так, по крайней мере, считают в Объединенной промышленной корпорации, инициировавшей проект между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе (она управляет небанковскими активами Международного промышленного банка). Цена сотки земли в этом месте – около $50 000. Проект предполагает строительство около 720 000 кв. м жилья, которое риэлторы сходу окрестили “муниципальным”, предрекая, что соседство с “пятиэтажками” распугает состоятельных обитателей Рублевки. Наиболее распространенная аналогия – строительство муниципальных типовых домов в центре Москвы. В ОПК удивлены такой реакцией.

По словам члена совета директоров ОПК Владимира Желонкина, строить предполагается отнюдь не городской спальный микрорайон. Предусмотрена смешанная застройка – кондоминиумы (до 4–5 этажей максимум) и коттеджи. А единственное место на Рублевке, откуда может быть видна территория поселения, – верхние этажи санатория Управделами президента “Петрово-Дальнее”.

Ранее 347 га земли неподалеку от слияния Истры и Москвы-реки принадлежали совхозу “Ленинский луч”, сейчас на этом месте чистое поле, фотографии которого открывают альбом с проектами будущего градпоселения (рабочее название – “Плещеево”). Эксперты рынка загородной недвижимости оценивали “Ведомостям” стоимость приобретенной ОПК земли примерно в $100 млн – в корпорации назвали эту оценку заниженной. Окончательно план застройки еще не утвержден, хотя концепция была представлена инвесторам и, по словам Желонкина, вызвала интерес.

Предварительные очертания таковы: комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и домов высотой от двух до пяти этажей, сгруппированных вокруг искусственных озер, будет своя инфраструктура (детский сад, школа, торговый и развлекательный центры). Проект рассчитан на 10 000 жителей (примерно 3500 семей), строительство начнется в конце 2005 г. и должно полностью завершиться к 2011 г.

Инвестиции составят около $1,1 млрд, ОПК рассчитывает, что первоначально потребуется вложить около $400–500 млн. Если продавать жилье по $2000 за 1 кв. м в коттеджах и от $2300 за 1 кв. м в квартирах площадью 150–200 кв. м в кондоминиумах, это позволит получить запланированный доход – около $600 млн, по оценке Желонкина. Начать продажи квартир в кондоминиумах предполагается уже через год-полтора, а общую цену комплекса собеседник “Ведомостей” оценил в $2 млрд.

“Для сравнения: весь загородный рынок оценивается в $6–7 млрд, – говорит Андрей Васильев. – Проект будет продаваться как минимум пять лет, и это без учета ввода других поселков (“Резиденции Бенилюкс”, например) и тем более реализации проекта “Нафта-Москва”.

Желонкин не разделяет и опасений по поводу того, что ввод жилья для 10 000 человек перегрузит и без того загруженное Рублево-Успенское шоссе, упирая на то, что участок застройки расположен между Рублевкой и Новой Ригой и подъезд с Новой Риги даже удобнее. “Когда будет построен Краснопресненский проспект, от “Москва-Сити” по Новой Риге дорога займет полчаса”, – поясняет он. Вообще, при разработке проекта в ОПК исходили из того, что “Сити” все-таки построят, а когда построят, там будет работать около 150 000 человек. 10 000 из них как раз и смогут поселиться в новом комплексе. Ввод первой очереди кондоминиумов должен совпасть с пуском Краснопресненского проспекта (конец 2008 г.).

В ОПК считают выбранный по итогам консультаций с западными компаниями формат застройки перспективным для рынка. “В поселке “Росинка” квартиры площадью 180 кв. м сдаются по $8000 в месяц, и люди стоят в очереди, – обосновывает уверенность в успехе Желонкин. – Средний класс растет, но для него на рынке недвижимости Москвы есть либо дешевое (по позиционированию) типовое жилье, либо сверхдорогое. То же и за городом на престижных направлениях: предлагаются либо будки в лесу, либо нечто эксклюзивное и сверхдорогостоящее”. Жилье в новом комплексе будет востребовано именно представителями среднего класса, не готовыми переплачивать за лишние метры.

Представители российских компаний (анонимно) говорят, что с проектом знакомились, не советовали банку делать акцент на малоэтажной застройке и что концепция может быть серьезно переработана.

“Многие владельцы загородной недвижимости сейчас продают дома по 600 кв. м и хотят купить здесь же, за городом, но уже квартиру, метров на 250, – подтверждает слова банкира Андрей Васильев. – Им не нужны обременения, связанные с уходом за большим домом и большим участком. Темп жизни этих людей высок, для них важны близость к Москве, модное место, экология, а вот излишества не нужны”.

Однако проект Межпромбанка Васильев считает не слишком удачным из-за удаленности этого практически безукоризненного во всех отношениях участка от Москвы. По его словам, сами по себе дома в несколько этажей Рублевку не пугают, но 15–20 км от МКАД – это уже критично для покупателей загородных квартир, а вот под застройку коттеджами участок в районе Петрово-Дальнее подошел бы идеально.

Проект Межпромбанка неизбежно сравнивается с анонсированным по времени чуть раньше проектом компании “Нафта-Москва”. Проекты друг друга в компаниях не комментируют. По распространенному мнению, “Нафта” построит нечто, больше напоминающее город. “Участок “Нафта-Москва” в нескольких километрах от МКАД больше соответствует такому формату. Да, там шумновато, но это решаемая проблема”, – говорит Васильев.

Возвести первый в России частный город (2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли в пойме Москвы-реки на Новорижском шоссе) компания “Нафта-Москва” планирует примерно за пять лет. В центральной части города будут построены малоэтажные жилые кварталы, а в прибрежной и лесной зонах – виллы и коттеджи. Опять же подчеркивается, что это будет не массовая городская застройка. Стоимость проекта в “Нафте” оценивают в $3 млрд, пока финансирование происходит за счет собственных средств, однако компания ведет переговоры с потенциальными соинвесторами.

Очевидно, что оба проекта – не загородное жилье в привычном для Москвы понимании, скорее это новые деревни для новой золотой молодежи, но молодежь, на которую рассчитывают в ОПК, скорее выберет квартиру в ближайшем к Москве комплексе, полагает Васильев. Генеральный директор компании “Калинка-Риэлти” Екатерина Румянцева также считает, что портрет потенциального покупателя квартир от ОПК пока не очевиден. Хотя, по ее словам, определенной категории потребителей интересны квартиры в модном месте, например в Жуковке, квартирные дома не станут перспективным для Рублевки направлением.

Сергей Елисеев заверяет, что, как только начнется реализация проекта ОПК, отток состоятельных людей с Рублевки неизбежен, а число покупателей поселков на облюбованной “Инкомом” Новой Риге увеличится: “Все будут ездить по Новой Риге? Скорее переедут на Новую Ригу, что нас только радует!” “Ввод такого объема жилья размывает элитный статус направления, возникает дикая нагрузка на трассу, на существующую инфраструктуру. Да, на Рублевке существуют многоквартирные дома, но это не образование уровня микрорайона”, – серьезно возражает Елисеев против застройки престижного загорода качественным жильем в объеме более 0,5 млн кв. м. “Если на большом участке земли (несколько сотен га) вводится единый объект, могут возникнуть проблемы с продажами, – говорит Елисеев. – Но главное – теряется основное преимущество загородного жилья, создается городская сутолока”.

Владлен Волошин подтвердил, что загородный дом, окруженный разноэтажной застройкой, фактически превращается в подобие таун-хауса (городского дома), и были примеры, когда это вело к снижению цены. Но вряд ли снижение цены квадратного метра в ближайшей перспективе угрожает рублево-успенскому направлению. В Penny Lane Realty также согласны, что растущее количество объектов в несколько этажей обитателей Рублевки не радует, однако заявляют, что разговоры о переезде здешних обитателей на другие направления веса под собой имеют немного. А Екатерина Румянцева, сама житель Рублевки, признает, что сейчас появление новых объектов уже не раздражает старожилов так, как раньше.

Все же вторичный рынок может наполниться объектами с пониженной ликвидностью, что, в свою очередь, способно насторожить потенциальных клиентов, заставит их занять выжидательную позицию – так описывает Марина Федчун возможное развитие событий. “А пока приходится тщательно перепроверять землеотводы и рассчитывать на корректное отношение коллег-застройщиков, которые заранее предупредят о своих планах, что позволит найти компромиссное решение”, – добавляет она.

Неизбежное зло?

“Тенденция урбанизации территории области, особенно вблизи Москвы (точнее, субурбанизации прилегающей к Москве сельской территории), – это объективный процесс. На земельном участке должно делаться то, что дает наибольший экономический эффект, а это сегодня жилье вокруг мегаполиса, в котором существует потребность”, – говорит Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. Он также отметил тенденцию перехода от строительства альтернативного жилья – коттеджные поселки либо микрорайоны многоквартирных домов – к новому формату, предполагающему сочетание разноэтажных строений. Пример такой застройки в черте Москвы – Куркино. “Назовем его “городки”, или “виллиджи”. Я участвовал в инвестиционном консалтинге по городкам вблизи Троицка, Звенигорода, Барвихи (все это нереализованные проекты)”, – рассказывает Стерник. “Городок – это открытость, полная социалка, гибкость архитектурных форм – все, что завтра будет определять стиль жизни российского среднего класса”, – уверен он.

Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании “Новое качество”, иронизирует, что роковыми для загородного рынка последствия осуществления планов ОПК или “Нафты” не станут и ничего не обвалят, так как они рассчитаны на узкую целевую аудиторию. Пушкин уверен, что такие проекты будут востребованы, но только в случае комплексной застройки, с офисными блоками, с предприятиями торговли, образовательными учреждениями, развлекательными комплексами. То есть станут именно автономными градпоселениями. Владлен Волошин считает загородные мегапроекты перспективными, если они создаются в непосредственной близости от городов – спутников Москвы на территории с хорошими перспективами развития. Савелий Орбант добавляет, что у первопроходцев если и возникнут проблемы, то с продвижением пока нового и непривычного для рынка товара (квартиры в малоэтажных домах за городом).

По мнению Стерника, последствия для загородного рынка будут положительные: расширение круга покупателей за счет привлечения менее зажиточного слоя, замена старых деревень на виллиджи при сохранении и развитии сегмента поместий – для имеющих возможность и желание. Узкий слой любителей образа жизни помещиков без многоэтажек по соседству уже сейчас перемещается за 70 км от МКАД.

Бегство от цивилизации

“Олигархов гонят за 50-й километр”, – в Vesco Realty высказались о тенденции развития загородного рынка по обыкновению образно. Проще говоря, планируемое строительство в общей сложности около 4 млн кв. м жилых, офисных, торговых и производственных площадей на рублевском и новорижском направлениях пугает местную публику и вынуждает владельцев многомиллионных коттеджей перебираться в более спокойные и экологически чистые районы Подмосковья, считают в компании. Одновременно генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов признает, что “массовая застройка ближнего Подмосковья – не главная причина, а скорее катализатор, призванный ускорить уже начатый процесс переориентации спроса на дальние земли”. По оценкам аналитиков Vesco Consulting, потенциальный объем рынка дальнего Подмосковья составит не менее $1,5 млрд, а рентабельность удачных проектов из-за низкой себестоимости земли будет достигать 400%.

Андрей Васильев согласен, что хитом сезона станут большие участки, преимущественно у большой воды, за 50 и более километров. По его словам, стартовал проект “Московское море”, который продает Paul’s Yard, в 90 км от Москвы на Иваньковском водохранилище.

Любопытно, что несколько лет назад участок в Завидово не был продан на первых организованных подмосковной администрацией торгах. Сейчас по соотношению цена/качество участки в Завидово, по мнению ряда экспертов, оптимальны с точки зрения того, что люди хотят получить от загородного имения. В районе Завидово уже есть действующая инфраструктура, коммуникации, земля переведена в нужную категорию, поэтому участки от 40 соток продаются Paul’s Yard сверх ожиданий активно, цена – от $7000 за сотку без подряда.

“По опыту КРТ могу сказать, что, когда три года тому назад мы начали комплексную разработку концепции архитектурно-ландшафтного заповедника в дальнем Подмосковье – в районе Рузы, которая сегодня оформилась в проект “Другие берега”, снисходительно улыбались многие, кроме топ-менеджеров крупных IT-компаний, которые, как известно, отличаются высокой степенью восприимчивости к инновационным идеям, – рассказывает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний “КРТ”. – Сейчас, когда там же, в Рузском районе, “Вашъ финансовый попечитель” стал продвигать проект “Рузская Швейцария”, скептики на себе ощутили, как стремительно развивается и растет (к границам области) рынок загородной недвижимости”.

Андрей Патрушев, директор по связям с общественностью Knight Frank, сообщил, что пока частная инициатива даже опережает девелоперскую: “В Тверской области деревенские дома на отшибе покупают москвичи, строят на месте халупы особняк, куда приезжают поохотиться или куда могут перевезти из города семью”.