Крыша в кредит – 2
К сожалению, при покупке квартиры расходы покупателя не ограничиваются оплатой самого жилья. Тем, кто воспользуется услугами риэлтора, придется заплатить ему комиссионные в размере 5–7% от стоимости приобретаемой недвижимости. Не избежать и расходов, связанных с регистрацией жилища в Федеральной регистрационной службе (до 12 000 руб. за договор). Если жилье покупают в кредит, траты окажутся еще выше.
Second hand дешевле
Больше всего приходится платить за пользование ипотечным кредитом. По словам банкиров, за последние пару лет процентные ставки по таким займам в рублях и валюте снизились в России в среднем на 2–4 процентных пункта. Но по сравнению с мировыми они все еще остаются достаточно высокими. Сейчас на нашем рынке можно найти ипотечные кредиты на покупку готового жилья (например, на вторичном рынке) со ставкой от 12% до 18% годовых в рублях и от 9,9% до 15% годовых в валюте (см. таблицу).
А проценты по займам на покупку жилья в строящихся домах и того выше: в среднем они составляют 15,5–20% годовых в рублях и 10–18% валюте. Правда, такая повышенная ставка чаще всего действует до тех пор, пока покупатель не оформит квартиру в собственность. После этого банки снижают плату до уровня ставки кредита на покупку готового жилья. По словам начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Марии Горсюковой, обычно в кредитном договоре предусматривается снижение ставки после оформления заемщиком квартиры в собственность и предоставления в банк копии свидетельства о собственности на жилье. “С этого момента банк уменьшит ставку и выдаст клиенту новый график платежей”, – добавляет она.
Одолжить у государства
Сумма, которую клиент должен заплатить банку за пользование заемными средствами, будет зависеть и от выбранной программы кредитования. Дело в том, что одни банки, например Райффайзенбанк, Международный московский банк (ММБ), Собинбанк, Московский кредитный банк, Городской ипотечный банк, разрабатывают собственные ипотечные программы для населения. Другие же, как брокеры, фактически продают “чужие” кредитные продукты. Самый популярный из них – программа государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). К слову, сейчас на долю программ агентства приходится чуть менее трети от общего объема выданных населению ипотечных кредитов.
Основные условия его займов едины и не зависят от того, какой банк выдает кредит. По базовой программе АИЖК можно взять рублевый кредит на сумму до 7,6 млн руб. на срок от одного года до 27 лет под 14% годовых, если приобретается квартира в готовом доме, или под 18% годовых на период строительства жилья. Едины и требования к соискателям такого кредита: возраст заемщика – от 18 до 60 лет, наличие регистрации в регионе, где выдается кредит, кроме того, на погашение займа и процентов он должен тратить не более 35% своего белого дохода. А вот решение о предоставлении клиенту средств по программе АИЖК каждый банк – партнер агентства принимает самостоятельно. Различные дополнительные комиссии, которые могут взиматься с заемщиков, агентство также отдает на откуп банков. Так что конечные условия займов, которые предлагают различные банки, могут существенно различаться. Поэтому начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова советует потенциальным заемщикам, прежде чем брать деньги в долг, внимательно сравнить условия кредитования, предлагаемые разными партнерами АИЖК.
Ставка по доходам
Так же как и АИЖК, некоторые банки, например Собинбанк, “Московское ипотечное агентство” (МИА), “Союз”, устанавливают единую для клиентов ставку по собственным кредитным программам. “В нашем банке действует единая для всех заемщиков ставка по кредитам на покупку и готового, и строящегося жилья”, – рассказывает начальник управления розничного бизнеса Собинбанка Ольга Манукянц.
Но многие банки действуют иначе: они устанавливают плату за кредит индивидуально в каждом конкретном случае. По признанию банкиров, тогда процентные ставки по ипотечным кредитам могут зависеть от формы подтверждения клиентом своего дохода, размера первоначального взноса, а также срока займа.
“Тем, кто принесет справку о белой зарплате, позволяющей оплачивать весь кредит и проценты, при прочих равных условиях заем обойдется в среднем на 1–2 процентных пункта дешевле, чем клиентам, чей доход подтвержден косвенно”, – говорит председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. К примеру, в “ДельтаКредите” при наличии очищенного от налогов официального дохода в $1000 по программе “DeltaСтандарт” можно занять деньги на 10 лет под 11,5% годовых в долларах, а без справки о заработке – только под 12,5%. А в ММБ со справкой о белой зарплате можно рассчитывать на долларовый кредит под 9,9–11,9% годовых, а без нее – под 10,9–12,9%.
Нередко плата за пользование ипотечным кредитом зависит от срока заимствования: чем он длиннее, тем ставка выше. Так, в МДМ-банке кредит на три года выдают под 11% годовых в валюте, на пять лет – под 12%, а на 10 лет – под 13%. В Русском ипотечном банке за пользование деньгами свыше 15 лет придется заплатить 11,5% годовых в долларах, а при более коротком сроке кредита – 11%. А вот в МИА и банках, кредитующих по программе АИЖК, ставка от срока не зависит.
Некоторые банки готовы одалживать деньги на покупку жилья под меньший процент тем клиентам, которые соглашаются уплатить больший первоначальный взнос. Например, в ММБ при оплате 10% стоимости квартиры кредитная ставка будет на 2 процентных пункта выше, чем при начальном взносе в 30%.
С переменным расходом
Впрочем, некоторые программы кредитования предусматривают ежегодное изменение ставки по кредиту. Величина такой плавающей ставки чаще всего зависит от процентов по депозитам на международном межбанковском рынке LIBOR (сейчас – около 3,8% годовых в долларах). В среднем плавающие ставки составляют 8–10% годовых в долларах плюс LIBOR. Такие кредиты предлагают, в частности, “ДельтаКредит”, Райффайзенбанк, Банк жилищного финансирования. “Мне предложили на выбор ипотечный кредит с плавающей ставкой и заем под фиксированный процент – 12% годовых в валюте, я выбрал первый и был прав. В прошлом году по кредиту с плавающей ставкой я выплачивал по кредиту 10% годовых в валюте, а в этом – 11,38%”, – рассказывает клиент Райффайзенбанка Владимир Сысоев.
Условия могут изменить
Обычно ставка фиксируется в кредитном договоре на весь срок заимствования. В то же время некоторые банки оставляют за собой право менять ставку по кредиту в одностороннем порядке. “В отличие от вкладов Гражданский кодекс РФ не запрещает банкам менять процентные ставки по кредитам для физических лиц в течение срока действия договора”, – замечает партнер коллегии адвокатов “Барщевский и партнеры” Владимир Букарев.
Например, в кредитном договоре банков, работающих по программе АИЖК, предусмотрена возможность для снижения процентного бремени. Так, два года назад АИЖК уже снижало ставки с 18% до 15% годовых в рублях. “Тогда все действующие кредитные договоры были перезаключены на новых условиях”, – рассказывает начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко. Однако заемщикам так везет не всегда: 1 июня этого года АИЖК еще раз снизило ставку с 15% до 14% годовых в рублях, но только для вновь выдаваемых кредитов. По словам Силенко, “те, кто ранее получил заем под 15% годовых, теперь не смогут уменьшить ставку до 14%”.
Возможность снижения ставки по кредиту в течение срока займа также предусматривают договоры МИА и Банка жилищного финансирования.
Но некоторые банки могут не только уменьшить, но и увеличить ставку по кредиту. К примеру, такой пункт есть в кредитном договоре Сбербанка.
“Чтобы банк мог менять ставку, в кредитном договоре должна быть подробно прописана процедура уведомления заемщика, указано, с какого момента ставка считается измененной и какие документы при этом нужно оформить”, – добавляет Букарев. По его словам, если этой информации в договоре нет, заемщик имеет право оспорить изменение банком ставки в суде, соблюдая при этом старый график платежей.
Если же в договоре вообще ничего не говорится о возможности изменения ставки по кредиту в ту или иную сторону, банк может менять условия лишь с согласия заемщика, утверждает Букарев.
Кредитору на шпильки
Понятно, что плата за пользование кредитом сделает квартиру заметно дороже. В итоге стоимость жилья вырастает на десятки процентов.
“После погашения 10-летнего кредита в размере 70% от стоимости квартиры со ставкой 15% годовых в валюте только за счет процентных выплат квартира подорожает почти на 65% по сравнению с начальной ценой, а при ставке 12% годовых – на 40%”, – приводит пример начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко.
Реальное удорожание купленного в кредит жилья может быть еще большим, если учесть дополнительные комиссии, которые взимают со своих клиентов банки-кредиторы.
Помимо процентов за пользование займом клиенты платят банкам комиссию за рассмотрение заявление на выдачу ипотечного кредита. Размер такой комиссии составляет в среднем 1000–4000 руб. Причем одни банки взимают эту комиссию только в случае положительного решения, а другие – в любом случае, так что при отказе вернуть уплаченные за рассмотрение заявки деньги не удастся. Так что тем, кто собирается выяснять свои шансы на кредит одновременно в нескольких банках, стоит заранее навести справки о возврате этой комиссии.
А вот за получение кредита приходится платить клиентам большинства банков. Обычно размер таких поборов составляет 0,5–1,5% от суммы кредита (см. таблицу).
Случается, банки взимают плату и за обслуживание ссудного счета: одни удерживают с клиента единовременную комиссию сразу при выдаче кредита (в среднем 1–1,8% от суммы займа), другие делают это ежегодно или даже ежемесячно.
Свою лепту в расходы заемщиков может внести и страхование залога, которое в большинстве случаев является обязательным условием ипотечного кредита.