ДОХОДНОЕ МЕСТО: Иностранцы осторожничают

“Иностранцев, которые знакомятся с рынком коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, сдерживают высокие, с их точки зрения, риски, а также административные барьеры – более серьезные, чем в Москве. Проекты в сфере торговли для таких инвесторов предпочтительнее. Они довольно быстро окупаются, из них проще выйти. Кроме того, торговые комплексы строятся под вполне конкретных сетевых операторов. Контракты с якорями заключаются еще до старта стройки или в ее начале. Офисные и гостиничные проекты более сложны и сулят меньшую отдачу, поэтому иностранные компании избегают включаться в них на девелоперской стадии. Они хотели бы видеть понятный инвестиционный продукт или сильного и надежного местного партнера”, – считает директор по развитию недвижимости компании “ПСБ-Инвест Групп” Николай Вечер.

“Российские инвесторы, безусловно, более активны в Петербурге, чем иностранцы. Хотя по показателям доходности рынок привлекателен для зарубежных структур, они все еще мало его знают. Сейчас иностранцам интереснее работать в Москве и странах Восточной Европы. Тем более что в Петербурге крайне сложно приобрести площадку под застройку”, – сетует генеральный директор компании “С.Зиновьев и К” Себастьян Фицлайон.

“На мой взгляд, местная коммерческая недвижимость как объект инвестиций пока вообще мало привлекает иностранцев. Они рассматривают ее как вспомогательную функцию для ведения основного бизнеса. Офисные здания, как правило, приобретаются для собственных нужд. А торговые комплексы строят главным образом сами сетевики. Кроме того, зарубежные инвесторы опасаются работать с местными партнерами из-за неразвитой правовой базы и здешних обычаев делового оборота. Они стремятся сотрудничать с западными застройщиками и управляющими. Поэтому говорить можно лишь о точечных инвестпроектах”, – делится наблюдениями Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости компании “Бекар-консалтинг”.

Пионерский бизнес

Дефолт 1998 г. надолго отбил у иностранных девелоперов охоту строить в Петербурге бизнес-центры. Некоторые игроки предпочли выйти из уже реализованных проектов. Так, в 2002–2003 гг. шведская компания JGB Consulting продала два небольших офисных комплекса класса В, расположенных в центре города и заселенных арендаторами, на Серпуховской и на Дивенской улицах.

Международный концерн Skanska в 2002 г. выставил на реализацию офисно-жилые комплексы на Казанской улице и на 8-й Советской (тоже В-класса). Оба объекта сменили собственника в 2003 г.

Характерно, что три из четырех зданий перестали существовать как бизнес-центры и превратились в представительские офисы. Например, дом на 8-й Советской заняла газпромовская структура, а “Золотая Казанская” досталась промышленно-строительной группе “ЛСР” – одной из самых крупных в Северо-Западном регионе.

Первым и пока единственным бизнес-центром, построенным после кризиса на средства иностранного инвестора, стал Renaissance House. Он открылся в июне 2004 г. на 2-й Советской улице, 17 (в квартале от Невского проспекта). Проект реализован турецкой компанией Renaissance Construction. До сих пор эта фирма работала в Санкт-Петербурге только в роли подрядчика на жилых, коммерческих и промышленных объектах. Характерно, что и этот проект она начинала в том же статусе. Однако уже по ходу работ произошла переуступка прав, и турецкие подрядчики превратились в инвесторов.

Бизнес-центр сооружен с нуля на небольшом (1850 кв. м) участке среди плотной исторической застройки. Он состоит из двух шестиэтажных зданий общей площадью 8150 кв. м, из которых может быть сдано в аренду 5200 кв. м. Корпус, выходящий фасадом на улицу, выдержан в классическом стиле, стоящий во дворе – вполне современен. Офисы имеют свободную планировку, комплекс оборудован современными инженерными коммуникациями, заглубленным паркингом и позиционируется как объект класса В+. Инвестиции в строительство составили $5 млн. Расчетный срок окупаемости – 3–4 года.

Весной 2005 г. при заявленном уровне арендных ставок $400 за 1 кв. м в год бизнес-центр был заполнен на 95%. Якорными арендаторами стали французский Bank Societe Generale Vostok (он занял 1100 кв. м), российская компания “Терминал” (1000 кв. м) и др.

Renaissance Construction входит в турецкий инвестиционный холдинг DESNA, решивший не ограничиваться в Петербурге одним проектом. Весной 2004 г. он приобрел у концерна “Юнилевер–СНГ” недвижимость бывшей парфюмерной фабрики “Северное сияние” на ул. Марата, 69–71. Сумма сделки неизвестна. Цена предложения составляла $5 млн плюс НДС. Вместе с административными зданиями (14 000 кв. м) был продан и земельный участок (около 8000 кв. м). Новый владелец намерен построить на этой площадке коммерческий центр стоимостью до $20 млн. Его параметры до конца еще не определены. Известно, что в состав комплекса войдет бизнес-центр класса В+. Ориентировочный срок строительства – три года.

В 2004 г. был реанимирован проект “Австрийский бизнес-центр” на Оренбургской улице, 4, начатый еще в 1992 г. Тогда компания “АБЦ” приобрела на инвестконкурсе Фонда имущества здание бывшей больницы им. Карла Маркса, а затем приватизировала и участок площадью 8400 кв. м. Однако стройка по разным причинам откладывалась. В итоге австрийцы завершили разборку ветхой больничной недвижимости как раз к августу 1998 г. и снова взяли паузу, уже потратив около $1,5 млн. Наконец в 2003 г. австрийский производитель машиностроительного оборудования GAW Group продал проект другой австрийской компании – Tilman Kraus Property Group, профессиональному девелоперу. Генподрядчиком по итогам тендера также стала австрийская фирма AMR Baugesellschaft m.b.H. Прошлой зимой на участке, расположенном рядом с Выборгской набережной, начались строительные работы. Первая очередь комплекса – 5-этажное здание площадью около 6500 кв. м с воссозданным историческим фасадом – должна быть сдана в январе 2006 г. Стоимость работ оценивается примерно в 6 млн евро. Заявленный уровень арендных ставок – 400 евро за 1 кв. м в год. По своим техническим характеристикам бизнес-центр позиционируется как объект класса А. Инвестор запланировал еще две офисные очереди. Всего на участке можно разместить до 20 000–25 000 кв. м коммерческих площадей.

На этом перечень иностранных девелоперских проектов в офисном секторе, пожалуй, исчерпывается. Что не свидетельствует об отсутствии интереса к петербургским бизнес-центрам. “Сейчас мы работаем с крупной европейской компанией, которая хотела бы приобрести действующий объект высокого уровня с пулом арендаторов. Такие клиенты не стремятся сэкономить, рискнув начать проект с нуля. Их интересует готовый бизнес, желательно под управлением западного оператора. Однако адекватное предложение отсутствует”, – комментирует управляющий директор филиала компании DTZ в Петербурге Юлия Аникеева.

Дозированный риск

За все время с начала рыночных реформ в Петербурге только одна гостиница была возведена преимущественно на деньги иностранных инвесторов. Это Radisson SAS Royal Hotel класса “5 звезд” на углу Невского и Владимирского проспектов, сданная в эксплуатацию в 2001 г. и рассчитанная на 164 номера. Проект, реализованный на средства инвестиционного фонда “США – Россия”, турецкой компании UCGEN (генподрядчик), Radisson SAS и на кредит ЕБРР, обошелся в $30 млн.

В настоящее время эстонская гостиничная сеть Reval Hotels, в которую входят несколько отелей в Прибалтике, приступила к созданию гостиницы “4 звезды” на 8-й линии Васильевского острова, 11–13. Отель на 200 номеров, по плану, должен заработать в середине 2006 г. Сумма инвестиций – до $18 млн. Второй участник проекта – эстонская строительная компания Manutent.

Reval Hotels намерена организовать в Петербурге 3–4 гостиницы среднего класса и взять на себя их управление. Эта эстонская сеть является дочерней структурой норвежской фирмы Linstow International Ltd.

Другие инвестиционные проекты с иностранным участием пока существуют лишь в виде бизнес-идей. В основном же заграничные гостиничные сети предпочитают выступать в роли управляющих, не вкладывая собственные средства в строительство новых отелей. “Международные операторы, как правило, заключают договоры с российскими девелоперами и инвесторами, выдают им достаточно подробное техническое задание, зачастую сами участвуют в проектировании, а затем – при неукоснительном соблюдении всех требований – берут гостиницы в управление, не инвестируя свой капитал”, – поясняет Николай Вечер.

Так, “Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель” категории “пять звезд” (102 номера), открытый в мае 2004 г. рядом с Исаакиевской площадью (на Почтамтской улице, 4), оказался под крылом у сети Marriott. Инвестором же и заказчиком реконструкции выступила дочерняя структура Балтийской строительной компании – “Евротранс”.

Летом на наб. Мойки, 22, недалеко от Эрмитажа, должна заработать гостиница категории “4 звезды”, оператором которой стала сеть Kempinski. Инвестор – Петербургское агентство недвижимости.

На лето также намечено открытие “Новотеля” на углу Невского проспекта и ул. Маяковского (около 230 номеров, “4 звезды”). Инвестор – столичная компания “Галиас-Терминал”. Управлять гостиницей будет французский Accor. Это первый проект сети в Петербурге. Но на подходе уже вторая гостиница: 3-звездочная Ibis на Лиговском проспекте, 54 (222 номера), по плану, сдается в эксплуатацию весной 2006 г. Основной инвестор у этого проекта тоже московский – компания “Кеско”. Девелопер и заказчик-застройщик – GVA Sawyer.

В планах французской цепочки – обзавестись еще несколькими гостиницами в Петербурге: на Конюшенной площади, на углу Московского проспекта и наб. Фонтанки и др.

Инвесторы на готовенькое

Если в девелоперских проектах иностранцы занимают весьма осторожную позицию, то в действующие отели они готовы вкладывать серьезные суммы. В начале этого года ведущая городская гостиница категории “5 звезд” – “Гранд Отель Европа” – стала предметом сложной международной сделки, подробности которой не разглашаются. По факту контрольный пакет акций гостиницы перешел в собственность компании Orient-Express Hotels ltd (до этого момента более 70% акций ЗАО “Европа Отель” принадлежало швейцарской фирме GHE Holding AG). Кроме того, новый владелец выкупил контракт на управление “Европой” у гостиничной цепочки Kempinski и сам взял на себя заботы об отеле.

В планах Orient-Express – инвестиции в расширение “Европы” за счет соседнего, стоящего во дворе здания, оборудование новых люксов и пентхаусов, в результате чего номерной фонд может быть увеличен примерно на 10% (сейчас в отеле 301 номер), а также выкуп земли под гостиничным комплексом и участие в реструктуризации долгов предприятия. “Гранд Отель Европа” – первый проект Orient-Express Hotels ltd в нашей стране. За три года компания намерена вложить в развитие российской сети $250 млн.

В мае 2005 г. мальтийская компания International Hotel Investments Pls (IHI) – собственник отеля “Коринтия Невский Палас” – презентовала проект его модернизации и расширения за счет соседних зданий на Невском проспекте, 55 и 59. Объем вложений в эту масштабную и крайне сложную с инженерной точки зрения реконструкцию пока не определен. По предварительной оценке инвесторов, он может составить 60 млн евро.

Мальтийцы рассчитывают завершить проект к 2008 г. В результате к “Невскому Паласу” добавятся еще 28 000–30 000 кв. м гостиничных, торговых и офисных помещений и он превратится в самый крупный в городе отель “5 звезд” с современным конференц-центром.

В 2002 г. IHI приобрела гостиницу за $130 млн. Эти средства инвестор внес в качестве погашения долгов отеля перед австрийским банком, который в 1989 г. кредитовал реконструкцию бывшей “Балтийской” (ныне – “Невский Палас”). По условиям сделки, заключенной между городом и IHI, мальтийцы получили на инвестиционных условиях соседние аварийные здания. Им пришлось расселить оттуда несколько семей и подобрать альтернативное помещение для частного магазина “Юбилей”.

Дом № 55, по проекту, превратится в торгово-офисный комплекс “Невский Плаза” (площадью 14 000 кв. м). Магазины займут два нижних уровня, а бизнес-центр – с 3-го по 8-й этаж. В доме № 59 оборудуют 105 дополнительных номеров представительского класса (пока в отеле их 288). Здесь же на 2000 кв. м разместится конференц-центр.

Над реализацией проекта работает международная команда. Генпроектировщиком стала британская архитектурная и инженерная компания ARUP. За архитектурную часть отвечают бюро “Земцов, Кондиайн и партнеры”, а также британская фирма Aukett Fitzroy Robinson.

Иностранные инвесторы поучаствовали и в грандиозной распродаже отелей, которую устроила петербургская администрация в 2004–2005 гг., реализовав доли государства в 11 городских гостиницах.

Например, компания “Миркемпи хотелс”, учрежденная при участии Kempinski, приобрела 74,9% уставного капитала гостиницы “Пулковская” за 510 млн руб. ($18,2 млн), став единоличным владельцем одного из самых крупных в городе отелей “4 звезды” (840 номеров). Покупка совершена на кредитные средства. На момент сделки компания уже владела четвертью долей ООО “Гостиница “Пулковская”. Из-за своей организационно-правовой формы отель не выставлялся на аукцион. Его частный совладелец имел право преимущественной покупки госдоли по стоимости, определенной независимым оценщиком, и этим правом воспользовался.

По аналогичной схеме в частную собственность перешли последние акции гостиничного комплекса “Астория”. Его основной владелец – британская компания Rocco Forte Hotels International.

Иностранцы принимали участие и в гостиничных аукционах, но не выиграли. Российские инвесторы оказались более щедрыми. Например, норвежская сеть Olympic Park Hotel практически до последнего боролась за гостиницу “Октябрьская”. Однако ее 60%-ный пакет в итоге был продан почти за $50 млн фирме, близкой к банку “Викинг”. Кстати, эксперты считают эту цену явно завышенной.

“Сейчас мы наблюдаем, как рынок коммерческой недвижимости становится менее рисковым, но и менее доходным в связи с его насыщением. От того, какая из этих тенденций возобладает, и будет в дальнейшем зависеть активность зарубежных игроков. При значительном снижении доходности, связанном с общеэкономической ситуацией, проекты иностранных инвесторов так и останутся точечными”, – прогнозирует Алексей Чижов.