ДОХОДНОЕ МЕСТО: Коридор на обочине

Начинаясь от площади Тверской Заставы, Ленинградский проспект в районе ул. Балтийской плавно переходит в Ленинградское шоссе, которое становится его продолжением и ведет в Международный аэропорт “Шереметьево”. Другими словами, Ленинградка – это северные ворота столицы.

Зоны делового назначения отмечены в градостроительном плане развития САО и в проектах планировки его территорий. После традиционного центра города, Замоскворечья и ММДЦ “Москва-Сити” Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе, включая берег Химкинского водохранилища, станут зоной, которая будет застроена новыми офисными центрами и бизнес-парками международного класса. Некоторые из этих проектов будут носить смешанный характер, торгово-офисный и многофункциональный. Кроме того, продолжающее проспект Ленинградское шоссе и зону Химкинского водохранилища власти города собираются развивать как общественную и рекреационную территорию.

Северные ворота Москвы

Ленинградский проспект – один из четырех московских торговых коридоров-проспектов. Он находится на территории Северного округа Москвы, почти на ее окраине. Его протяженность от ст. м. “Белорусская” до ст. м. “Войковская” составляет 5,5 км.

Это, конечно, не улица Тверская, не Новый Арбат и не Кузнецкий Мост, где ставки аренды $4000–5000 за 1 кв. м торговой площади – обычное явление, по данным консалтинговых компаний. Ленинградка находится в ценовом поле $1200 за 1 кв. м в год (максимальная ставка), что приближает ее по ценам аренды к

Садовому кольцу, Ленинскому проспекту, пр-ту Мира. Некоторые эксперты отмечают неравномерное расположение торговых помещений в границах этого торгового коридора, если сравнивать с теми же Ленинским или Комсомольским проспектами. Встречаются отдельные участки, на которых торговые помещения отсутствуют или представлены единичными магазинами, говорит аналитик по торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. Однако Ленинградский проспект – это торговый коридор, с которым игроки рынка считаются и включают его в свои аналитические обзоры.

Крупные торговые объекты на проспекте тяготеют в основном к станциям метро, отмечает Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка компании Jones Lang LaSalle (JLL). По ее словам, менее насыщенная торговыми помещениями часть коридора находится между ст. м. “Белорусская” и “Динамо”.

Пока немного на проспекте и действующих крупных торговых центров (ТЦ). Девелоперы говорят, что мало площадок для строительства. Однако на картах, изданных участниками рынка, отмечено немало участков, которые уже застолбили под проекты, и скоро на их месте появятся реальные здания.

Визуально изменения в градостроительном облике Ленинградского проспекта происходят медленно, но проекты, которые сформируют его очертания в будущем, уже занесены в базы данных Москомархитектуры и Департамента градостроительной политики. Судя по их количеству и назначению, строительный и коммерческий потенциал у Ленинградки есть.

Конкурентное преимущество Ленинградского проспекта перед многими другими коридорами в том, что через него проходит путь в Международный аэропорт “Шереметьево”. Потому проспект никогда не был лишен посетителей – как пешеходов, так и автомобилистов, чьи машины уже заполонили трассу до предела.

Там, где вырастают офисы

Как торговая зона Ленинградка продолжила развиваться после перехода страны на рыночную экономику в начале 1990-х гг. Сейчас у Ленинградки открывается второе дыхание: здесь начинает формироваться новая деловая зона Москвы – зона офисов и бизнес-центров, сообщил недавно на одной из деловых презентаций Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR). Это подтверждают и другие участники рынка.

Например, Юлия Никуличева считает, что количество заявленных игроками проектов сформирует здесь новый деловой район. Сотрудники этих новых офисов могут стать потенциальными посетителями магазинов и торговых центров, после местных жителей, которые составляют здесь основную часть потребителей

и проезжающих по Ленинградке покупателей, посещающих проспект днем.

Вдоль всего Ленинградского проспекта, а также шоссе расположились площадки, на которых уже началось или вот-вот начнется офисное строительство. Только на отрезке от метро “Белорусская” до метро “Войковская” должно появиться примерно шесть новых бизнес-центров, среди которых есть объекты компании Capital Group (на ул. Лесной и “Сокол-Центр” на Ленинградском проспекте, 74А) и новые бизнес-парки, такие как “Слава” на месте Второго часового завода (проект компании “Стольный град” и банка “Глобэкс”), Siemens Business Park (развивает “Система-Галс”) на Ленинградском проспекте, 39.

На аналогичной карте торговых объектов вдоль всего Ленинградского путепровода также отмечены участки будущих торговых центров.

Не изменяя торговле

Если ехать из центра города по Ленинградскому проспекту и дальше, по Ленинградскому шоссе, на отдельных отрезках до самых Химок будут встречаться подтверждения высокого торгового статуса этого направления – ТЦ нового формата или гипермаркеты. Например, галерея “Аэропорт” общей площадью 12 062 кв. м рядом с одноименной станцией метро, построенная в 2003 г. холдингом “Гарант-Инвест”. У холдинга несколько проектов торговых центров в разных точках города. ТЦ “Палладиум” на 25 000 кв. м (Ленинградский проспект, 37) был открыт в 2001 г., заказчиком строительства выступил “Союзавиацентр”, ТЦ “Старт” (дом 37Б) общей площадью 4500 кв. м, который начал работать в 2003 г. (заказчик – “Спектрум-проект”). “Метромаркет” у метро “Сокол” построила и

открыла в 2002 г. Capital Group (12 000 кв. м). “Рамстор” на Ленинградском шоссе, “Рамстор Сити” на МКАД – на выезде из города. В Химках покупателей встречает самый большой ТЦ Москвы – “Мега-2” (230 000 кв. м).

В ближайшие годы в этом коридоре появится еще несколько крупных торговых объектов. На площади Тверской Заставы компанией “Стройинком-К” (входит в Leviev Group) будет построен многофункциональный подземный комплекс, в котором примерно 40 000 кв. м площадей отведут под торговлю.

Дальше, по около метро “Динамо”, реализуется проект торговой галереи “Динамо”, по данным JLL. По информации Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН), первоначальная концепция предусматривает, что здание будет трехэтажным, общей площадью 4200 кв. м, с автостоянкой на 83 машино-места. Заказчиками и инвесторами проекта выступают компании “Шевалье” и “Простаринжиниринг”, а подрядчиками – “Главболгарстрой” и “Экопроект”. Проект находится на стадии планирования.

На Ленинградском, 34, планируется деловой и торговый центр с многоуровневой автостоянкой на 900 машино-мест. По данным компании ABN Realty (ABN), его девелопером является страховая компания “Союз”, общая площадь объекта составит 85 000 кв. м.

Уже построено и введено в эксплуатацию здание специализированного торгово-делового центра Mercedes-Benz Plaza площадью 15 640 кв. м. На первых этажах комплекса расположен автосалон компании DaimlerChrysler, офисы которой находятся в том же здании. Строительные работы на этом объекте, по сообщению ABN, выполняла немецкая компания Hochtief.

В среднем, по оценкам экспертов, базовые затраты на строительство торговых центров в этом районе составляют от $700 до $1200 за 1 кв. м в зависимости от затрат на инженерные коммуникации.

У Capital Group на Ленинградке несколько проектов. После “Метромаркета” это также строящийся многофункциональный комплекс “Город яхт” (общая площадь – 60 000 кв. м) в районе Войковский, в котором, возможно, будет некоторая часть торговых помещений, как сообщили в пресс-службе Capital Group. И жилой комплекс “Аэробус” (общая площадь – 371 400 кв. м) в Кочновском проезде, где также могут быть торговые площади. Но оба проекта пока обсуждаются, и точное количество нежилых площадей, как и их назначение, не определены окончательно.

“Ленинградский проспект – сформировавшийся торговый коридор, который достаточно насыщен объектами ритейла, как отдельно стоящими магазинами, так и торговыми центрами различного формата” – таково мнение Екатерины Семихатовой, руководителя пресс-службы Capital Group. На взгляд Юлии Никуличевой, у Ленинградского проспекта хороший торговый потенциал, а ситуация в коридоре в целом благоприятна для дальнейшего развития торговли.

Аналитик компании ABN Realty Антонина Лаирова считает, что у девелоперов на Ленинградке есть реальные возможности для нового строительства, так как большая часть Ленинградского проспекта находится за Третьим транспортным кольцом (ТТК). В центре города почти не осталось площадок, их крайне дорого и сложно получить, за ТТК же земля дешевле, есть площадки внутри кварталов и больше возможностей получить разрешение на снос или реконструкцию зданий на первой линии домов.

Градостроительный план развития территории Северного округа до 2020 г. дает строительству объектов делового и торгового назначения зеленый свет. Приоритетными направлениями недвижимости на данной территории, по решению московского правительства и архитекторов, должны стать многофункциональные общественно-деловые и торговые комплексы вдоль главных магистралей округа и на “площадях повышенной градостроительной активности”: Ленинградском проспекте, Ленинградском, Дмитровском, Коровинском шоссе, Третьем транспортном кольце, площади Савеловского вокзала, площадях у ст. м. “Речной вокзал”, “Водный стадион”, “Войковская”, “Петровско-Разумовская” и проектируемых станций “Селигерская”, “Юбилейная”, “Дегунино”. На данный округ распространяется программа строительства сети гостиниц. В планах также реконструкция магистральных улиц, среди которых Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе. В градплан включен и проект формирования многофункционального комплекса на территории Центрального аэродрома им. М. В. Фрунзе и прилегающих к нему территориях Хорошевского района, в том числе зоны Химкинского водохранилища, имеющей статус территории рекреационно-спортивного назначения.

Целыми микрорайонами

Как известно, компания “ТВК “Авиапарк” займется застройкой на Ходынском поле, где возведет около 500 000 кв. м торговых и выставочных площадей. Как сообщают в совете директоров компании “ТВК “Авиапарк”, одним из ее направлений является инвестирование в коммерческую недвижимость. Нормативными документами московского правительства подтверждено, что новый микрорайон будет строиться недалеко от Третьего транспортного кольца, между Ленинградским и Хорошевским шоссе. “ТВК “Авиапарк” станет основным строителем торговых площадей в этом месте. Как говорят в самой компании, торговый центр, вероятно, начнут возводить в 2006 г. Участники рынка сходятся во мнении, что этот ТЦ может стать одним из самых крупных в Москве, сравнимым разве что с “Мегой-2”, а может быть, и крупнее и дороже (инвестиции в “Мегу-2” составили около $300 млн). По мнению Юлии Никуличевой, в объектах подобного масштаба будет оседать часть потребителей, едущих из Москвы в Химки.

На шоссе

Многофункциональный центр с торговыми, офисными, гостиничными помещениями рядом с метро “Войковская” – еще один глобальный проект, который, в свою очередь, может лишить “Мегу” в Химках части покупателей, если будет реализован в заявленных объемах. Его собирается строить Capital Partners, который в данный момент возводит отель Ritz Carlton на месте гостиницы “Интурист”. Общая площадь комплекса составит примерно 300 000 кв. м. Он должен вырасти на месте завода “Радикон” (Ленинградское шоссе, 16). Впрочем, и на Ходынском поле, и на Войковской, и в Химках число потребителей достаточное для того, чтобы все три ТЦ успешно функционировали, считает Никуличева.

Правительством Москвы утвержден проект строительства торгово-делового центра с гостиничным комплексом “Якутск”, который будет возведен в районе Левобережный. Рядом с ним планируется создание картинг-центра с открытой трассой. Комплекс строится на основании постановления правительства Москвы № 557-ПП от 24.08.2004 “О генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2010 г.”. Оба объекта находятся на ранней стадии планирования.

В Головинском районе, в прибрежной зоне Химкинского водохранилища, ведется строительство многофункционального комплекса, который, в частности, будет включать комплекс олимпийских объектов Национального теннисного центра с теннисными кортами, деловые и торговые площади. Заказчиком и основным инвестором проекта является Фонд развития тенниса в России, еще один из инвесторов – компания World Class. Как сообщил вице-президент фонда Алексей Селиваненко, организацией получено разрешение на строительство и в настоящий момент завершается возведение открытых теннисных кортов. Весь комплекс, не включая корты, рассчитан на 40 000 кв. м закрытых помещений. Объем торговых площадей по проекту равен примерно 8000 кв. м.

На взгляд Алексея Селиваненко, территория между Ленинградским шоссе и Химкинским водохранилищем может стать одной из крупнейших рекреационных зон Москвы. Однако весь участок между МКАД и Ленинградским проспектом характеризуют два больших минуса: проблема с энергоснабжением и перегруженность транспортной магистрали. Градплан развития данной территории включает проекты реконструкции инженерных коммуникаций. И если реконструкция будет совпадать по срокам реализации со строительством новых объектов недвижимости, то проекты в прибрежной зоне ожидает успех.

Его характер

Ольга Ясько из Colliers Int. отмечает в целом хорошее качество торгово-розничных помещений, находящихся на первых этажах домов Ленинградки, которые относятся к периоду постройки 1950–1960-х гг. Ставки аренды различны на разных отрезках коридора. От площади Тверской Заставы по направлению к метро “Динамо” они составляют $600–900 за 1 кв. м, далее до метро “Аэропорт” – $500–800 за 1 кв. м, а вокруг метро “Аэропорт” – уже $600–900. В районе “Сокола” цены аренды за 1 кв. м достигают $800–1200.

По данным аналитика по торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Анастасии Довченко, средневзвешенная арендная ставка на проспекте в апреле 2005 г. составила $619 за 1 кв. м. Цена продажи 1 кв. м площади здесь иногда достигает $7000. Уровень свободных помещений в апреле составил 2,3%. Оценочная арендуемая торговая площадь на Ленинградском проспекте в целом приближается к 27 500 кв. м.

Профиль торговли Ленинградки большинство экспертов характеризуют как “смешанный”, а состав покупательской аудитории – как “средний класс”. По исследованиям CWSR, 21% среди представленных торговых профилей здесь занимают одежда, обувь и аксессуары, 14% приходится на спорттовары, электротовары и канцтовары, 13% – на хозяйственные магазины, мебель, ковры, текстиль и столько же – на рестораны и кафе; 12% и 10% торговых помещений поглощают салоны красоты, парикмахерские, аптеки, турагентства, банки, ремонтные мастерские и химчистки.

На Ленинградке представлены многие марки, брэнды и сети, которые есть в Москве. Часть из них осела в торговых центрах. Например, в галерее “Аэропорт” есть магазины одежды Morgan, Sela, Collins, спортивный магазин “Спортмастер”, магазин сети “Бель постель”, аптека “36,6”, кафе “Му-му”. А в “Метромаркете” разместились Sash, OGGI, “Бюстье”, “Красный куб”, “Твое”, кафе, закусочные и рестораны – “Якитория”, “Крошка-картошка”, “Ростикс” и т. д. Как рассказала Антонина Лаирова из ABN, ленинградский проспект является одним из крупных торговых коридоров благодаря интенсивным транспортным и пешеходным потокам, однако по сравнению с центральными торговыми коридорами он менее престижен, что легко заметить по уровню цен, которые здесь в 2–3 раза ниже. Структура арендаторов также показательна: ювелирные магазины, электроника и сувениры все больше уступают место спорттоварам, турагентствам, товарам для дома. Правда, точки питания представлены здесь широко и разнообразно из-за той же интенсивности пешеходных и транспортных потоков. По ее словам, строителям следует обратить внимание, что с каждым новым крупным объектом будет усугубляться транспортная ситуация, которая уже сегодня неблагоприятна.

В проектах планировки на территории САО есть документ, где говорится о реконструкции Ленинградского проспекта. В 2005 г. должны начаться дорожные работы на участке от ул. Беговой до ст. м. “Сокол”, на котором предполагается ликвидировать трамвайные пути. На деньги Целевого бюджетного территориального дорожного фонда будет переложено 3,8 км дороги. Заказчиками работ являются “Москапстрой” и “УКС инженерных коммуникаций, сооружений и дорог”. И, судя по градостроительному плану САО, это не единственная транспортно-дорожная реконструкция, которая ожидает Ленинградку.