ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Из класса А в класс В

Проблемы возраста

Рынок офисной недвижимости Москвы постоянно пополняется за счет новых зданий, которые качественно отличаются от тех, что возведены ранее. По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, в 2004 г. было построено 700 000 кв. м офисов международного качества, что на 34% больше, чем в 2003 г. “В начале становления рынка основным приоритетом застройщиков была скорость строительства, – говорит Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. – Выход на рынок отдельно стоящих зданий с таким предназначением, как бизнес-центр, само по себе было уникальным предложением – и весьма ликвидным”.

Большинство новых проектов позиционировались как класс А, так как в то время мало кто обращал внимание на недостатки или отсутствие каких-то позиций, характерных для данного класса. Главным было то, что новое здание специально построено под офисы, а не приспособлено для этих целей, как большая часть присутствовавших в то время на рынке помещений – комнат в административных зданиях заводов и НИИ.

Своеобразным этапом развития офисного рынка Москвы стал приход на него иностранных девелоперов. У российских застройщиков еще не было опыта по возведению коммерческих объектов высокого класса. Первые проекты компании Enka, реализованные на Космодамианской набережной в начале и середине 1990-х гг., были оценены высоко, в то время казалось, что это и есть эталон, образец, который вряд ли когда-то удастся превзойти.

Параллельно с наполнением рынка предложением стандарты бизнес-центров стали расти и приближаться к мировому уровню. Блеск когда-то престижных офисных зданий на фоне новых проектов заметно потускнел. Возникли разговоры о пересмотре их классификации. По словам Алексея Могилы, директора по развитию Leeds Property Group, по причине растущей конкуренции среди новых проектов – и не только между объектами категории А, но и между объектам категорий А и В+ – владельцы зданий вынуждены были уделять все больше внимания профессиональному позиционированию объекта на рынке.

При выборе бизнес-центра арендатор учитывает не только уровень арендных ставок, но и то, насколько центр соответствует требованиям, предъявляемым к офисам международного стандарта. “В связи с этим возможны появление новых критериев, которым должно соответствовать офисное здание класса А, и, как следствие, пересмотр списка существующих зданий класса А”, – говорит Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости Colliers International. “Само развитие рынка коммерческой недвижимости говорит о необходимости перевода здания из одного класса в другой, – добавляет Александр Шарапов, президент группы компаний “Бекар” . – Чем больше выводится на рынок объектов класса А, тем больше вопросов к ранее введенным зданиям по их позиционированию как высшего класса. Любой объект рано или поздно устаревает как морально, так и технически, поэтому перевод здания в более низкий класс – естественный процесс. Развитие рынка подразумевает постоянный выход новых проектов, обладающих улучшенными планировками, инженерно-технической начинкой, инфраструктурой и системой оказания дополнительных услуг. Поэтому, как бы хороши ни были здания сегодня, завтра они могут котироваться ниже по объективным причинам”.

По словам Елены Заниной, заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”, срок, после которого строение стоит подвергнуть переоценке, составляет 5–6 лет. Перевод в более низкую категорию происходит по факту самими арендаторами, аналитиками, брокерами, при этом “ни один владелец здания публично не признается в том, что его здание снизило свой класс”, подчеркивает она.

Бизнес-центр может потерять в позиционировании на рынке не только по причине устаревания, но и из-за маркетинговых просчетов девелопера. Так, бизнес-центр “Триангл Хаус”, хоть и возведен в границах ЦАО (Верхняя Красносельская улица, 3Г) и по всем инженерным параметрам соответствует классу А, не может в нем позиционироваться. Причина – крайне неудачное место расположения бизнес-центра: вблизи железной дороги, складов и промзоны. Другой проект, на ул. Брянской, 5, также подвел территориальный фактор (недалеко от Киевского вокзала). Роскошное здание с не менее роскошными помещениями и современной инженерией, соответствующее классу А, эксперты не решаются поставить на высшую ступеньку. К тому же здание долго строили и долго сдавали.

Критерии несоответствия

“Основанием для отнесения того или иного объекта офисной недвижимости к классам А или В является его соответствие необходимому перечню параметров. Таким образом, перевод объекта из класса А в класс В обусловлен несоответствием объекта достаточному перечню параметров, определенных в разработанной классификации офисных зданий”, – поясняет Регина Лочмеле.

В то же время эксперты признают, что проблема в том, что на сегодняшний день отсутствует единая система присвоения бизнес-центрам того или иного класса. Классность здания, как правило, определяется собственником по его усмотрению, иногда игнорируются требования и закономерности развития рынка. В качестве примера можно привести бизнес-парк “Аврора” – реконструированное помещение камвольной мануфактуры, которое на рынке позиционируется как класс А, хотя в соответствии с мировыми стандартами это недопустимо. “Реконструированное здание не может быть классом А по определению”, – подчеркивает Александр Шарапов.

“Классификация офисных помещений, базирующаяся не на строгих количественных показателях, а на совокупности параметров с учетом принципа соответствия, – вещь довольно относительная”, – говорит Алексей Могила.

Основные параметры, по которым определяется несоответствие ранее присвоенному классу, – это качество строительства и отделки помещений бизнес-центра, устаревание ключевых систем, обеспечивающих эффективное функционирование здания, устаревшая система вентиляции, низкое качество лифтов, а иногда и их нехватка, результатом чего становятся толпы сотрудников известных компаний, ожидающих подъема на свой этаж, тесный вестибюль, а также качество предоставляемых арендаторам услуг, например, со стороны компании, осуществляющей управление зданием или организующей питание. “Кроме того, к понижению уровня бизнес-центра обычно приводят недостаток парковочных мест (менее одного машино-места на 100 кв. м арендуемой площади), неразвитая инфраструктура внутри объекта и в прилегающем к нему районе”, – говорит Элина Занина.

“Бизнес-центры, построенные несколько лет назад, являвшиеся флагманами на рынке, и по сей день остаются вполне конкурентоспособными в сравнении с современными. Если они и теряют какие-то позиции по сравнению с новостройками, то этот процесс идет очень плавно”, – утверждает Максим Жуликов. Примером плавного перехода из А-класса в В могут служить первые офисные центры, возведенные компанией Enka, в частности первые корпуса “Риверсайд Тауэр”, в середине 1990-х гг. прошлого века. В настоящее время специалисты относят их к классу В+, в то время как последний из построенных комплексов (сдан в 1998 г.) вполне соответствует категории А.

На момент открытия (в начале 1990-х) бизнес-центр “Путник” (Большой Строченовский переулок, 22/25) был одним из самых престижных на рынке офисной недвижимости. В нем арендовали офисы иностранные компании, посольство ЮАР занимало целый этаж. Но со временем здание стало сдавать позиции и сегодня остается в классе В+ в основном благодаря отличному месту расположения и солидным арендаторам-иностранцам. Похожая участь постигла бизнес-центры, расположенные в Старопименовском переулке, 13, стр. 2 (построен в начале 1990-х), и на Садовнической улице, 75 (построен в середине 1990-х).

В числе офисных комплексов, утративших былые позиции, – бизнес-центр “Инженер” (ул. Трубная, 23, стр. 2). Объект вышел на рынок как класс А, а снижение классности на одну ступень – результат неграмотного управления и эксплуатации (управляющая компания не привлекалась, здание эксплуатируется собственником). Бизнес-центр “Мосаларко Плаза 1” (ул. Марксистская, 16) построен до 1998 г. и, по словам экспертов, “морально устарел” , так как возведено много других более современных и технологичных офисных центров.

Лечить или не лечить?

Хороший спрос на аренду офисов класса А позволяет их собственникам не особенно задумываться о судьбе своей недвижимости в ближайшем будущем. “С учетом современного уровня развития технологий и морального износа зданий если собственник не вкладывается в здание для

подержания его в отличном состоянии, то через 5–7 лет здание класса А перейдет в здание класса В, – говорит Александр Шарапов. – Для поддержания высшей классности необходимо постоянное проведение улучшений”.

В настоящее время в Москве находится считанное количество бизнес-центров класса А, которым больше 10 лет. Высококлассные офисы продолжают оставаться в дефиците, и на них сохраняется высокий спрос. По мнению экспертов, сегодня вопрос не в том, стоит или не стоит проводить улучшения, гораздо важнее, насколько это экономически целесообразно. Специалисты компании “Бекар” говорят, что в некоторых случаях выгоднее согласиться на перевод здания в более низкий класс без существенных вложений, так как гораздо перспективнее инвестировать имеющиеся ресурсы в новое строительство.

Задача управляющей компании или владельцев бизнес-центра – отследить появление новых игроков рынка в своей весовой категории и поработать над новой концепцией объекта: решить, надо ли догонять новых конкурентов или принять все как есть и развивать свой бизнес далее уже в качестве бизнес-центра класса В.

К примеру, такую задачу пришлось решать компании “Бекар” в Санкт-Петербурге. Проблема возникла у бизнес-центра “Нобель”, расположенного на Пироговской набережной. Офисный комплекс вышел на рынок в классе В+, но проблемы с обеспечением системой кондиционирования грозили ему потерей позиции. Проведя исследования, компания “Бекар” выбрала путь дополнительных финансовых вложений и сохранения класса.

Постоянно улучшением площадей занимается управляющая компания Центра международной торговли (Краснопресненская набережная, 12), благодаря чему старейший деловой комплекс столицы не теряет ведущих позиций на столичном рынке недвижимости.

Актуальность проблем с переводом зданий в более низкий класс вызвала рост спроса на проведение аудита управления и эксплуатации объектов. В большинстве случаев данную услугу заказывает собственник здания, не удовлетворенный работой управляющей и эксплуатационной компании. Аудит направлен на выявление “проблемных мест” здания, ведущих к потере арендаторов и снижению доходов от здания. Разрабатываются план компенсационных мероприятий, предложения по структуризации управляющей компании. В результате собственник приводит в норму свою управляющую компанию либо нанимает чужую.

Примером, говорящим о том, что вложения оправданны, уже много лет является американский “Рокфеллер-бизнес-центр”, которому более 100 лет, и все эти годы он сохраняет свой уровень класса А.

В пользу собственника

По логике, перевод бизнес-центра в более низкий класс в первую очередь должен был ударить по арендным ставкам, которые должны снижаться. Но этого не происходит. “Напрямую снижение арендных ставок по уже заключенным договорам с ранее сданными объектами в Москве практически не встречается” , – говорит Елена Занина. “До тех пор, пока есть спрос на офисные площади в конкретном объекте по заявленной арендной ставке, никто не будет суетиться, – говорит Алексей Могила. – Тем более что в центре города офис найти всегда непросто. Пока офисные площади соответствуют ожиданиям рынка, ставки аренды будут стабильными”.

По мнению Юлии Никуличевой, заместителя директора департамента стратегического консалтинга и исследования рынка Jones Lang LaSalle, рынок офисной недвижимости продолжает оставаться рынком собственника здания, особенно это относится к бизнес-центрам класса А, поэтому “понижение класса здания практически не скажется на ставках аренды”. На примере вышеупомянутых объектов компании Enka можно сказать, что сейчас, когда первые корпуса позиционируются как класс В+, средние арендные ставки по ним составляют $600–650 в год за 1 кв. м без НДС, а два года назад, когда здания оценивались как класс А, ставки были $500–550 без НДС. Объясняется это высоким спросом на арендуемые площади, а также ростом арендных ставок на данном объекте и в целом по рынку.

“Пока офисные площади соответствуют ожиданиям рынка, ставки аренды будут стабильными, – говорит Алексей Могила. – Если арендатора устраивают условия и ставки аренды, то маловероятно, что изменение класса бизнес-центра повлияет непосредственно на решение сменить офис”.