ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Не только жилье прибыльно

Для сравнения: в 2004 г. в Москве было осуществлено не многим более десятка крупных инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости и объем сделок составил порядка $250 млн, в то время как, например, в Стокгольме в том же году объем сделок превысил $2 млрд.

Девелопмент или готовое

В зависимости от своих предпочтений относительно доходности инвестиций и присущих им рисков частный инвестор может как вкладывать свои деньги в строительство объектов коммерческой недвижимости, так и инвестировать в объекты, генерирующие стабильные денежные потоки.

Более рискованными и, соответственно, дающими возможность получить высокую доходность являются инвестиции в строительство объекта коммерческой недвижимости для последующей продажи при заполнении арендаторами и достижении стабилизированных денежных потоков. Основным отличием от инвестирования в строительство жилья является то, что, как правило, частный инвестор не может приобрести отдельное офисное или торговое помещение в составе офисного или торгового центра и самостоятельно осуществлять последующую его продажу. Частный инвестор приобретает долю в проекте, и доходность инвестиций зависит от успеха проекта в целом. При этом, как правило, доход получается только при продаже заполненного арендаторами объекта. В зависимости от этапа вхождения в проект инвестор несет различные типы рисков, такие как строительные риски, риск сдачи объекта в аренду и риск последующей продажи. Среднерыночная доходность по подобным проектам может составлять до 20–25%.

Более консервативным объектом инвестиций являются здания, заполненные высококлассными арендаторами с долгосрочными договорами аренды. Необходимо отметить, что подобный класс инвестиций практически отсутствует на рынке жилой недвижимости. Риск подобных инвестиций в основном определяется кредитным рейтингом арендаторов и риском сдачи площадей при истечении существующих договоров аренды. Доход по подобным инвестициям состоит из текущего арендного дохода и роста стоимости объекта. Текущая арендная доходность по офисным зданиям класса А составляет порядка 12–13%, по высококачественным торговым помещениям – 13–14%. Растущая ликвидность рынка коммерческой недвижимости и снижающиеся ставки капитализации (ставка капитализации – величина, обратная рыночному мультипликатору на фондовом рынке) обеспечивают потенциал для роста стоимости объектов до 8% в год.

Прямые инвестиции...

Помимо принятия решения о требуемой доходности и принимаемом риске инвестиций необходимо определить способ вложения денег, который традиционно разделяют на прямые и непрямые инвестиции в недвижимость.

Под прямыми инвестициями понимают непосредственное финансирование строительства с принятием активного участия в реализации проекта или прямую покупку действующего объекта. Отличительной особенностью прямых инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению, например, с инвестициями в жилую недвижимость является значительная величина минимального объема инвестиций. Также прямые инвестиции в недвижимость – как в жилую, так и в коммерческую – по сравнению, например, с инвестициями в ценные бумаги отличают низкая ликвидность и значительные транзакционные издержки. Дополнительной особенностью прямых инвестиций в недвижимость является необходимость активного управления активами.

Объемы минимальных инвестиций в коммерческую недвижимость можно рассчитать на простом примере. Стоимость 1 кв. м офисного здания класса А может составить до $5000. Приняв площадь небольшого офисного здания равной, например, 2000 кв. м, мы получим, что объем минимальных инвестиций составит $10 млн, что в разы превышает стоимость приобретения отдельной квартиры в жилом комплексе.

Срок продажи офисного здания может занять от нескольких месяцев до года в отличие, например, от ценных бумаг, сделки по купле-продаже которых происходят практически мгновенно. Транзакционные издержки, которые складываются из оплаты юридических и брокерских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости и других расходов, могут достигать нескольких процентов от суммы сделки, в то время как подобные издержки на фондовом рынке не превышают долей процента.

Активное участие в управлении активами имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Прямое инвестирование в объект недвижимости обеспечивает надежный контроль над денежными потоками. Активное управление объектом позволяет зачастую увеличить его стоимость, что невозможно, например, для портфельных инвесторов. В то же время управление инвестициями в недвижимость требует затраты значительных ресурсов и специальных знаний.

...и непрямые инвестиции

Привлекательной альтернативой могут быть инструменты непрямого инвестирования в недвижимость, доходность по которым привязана к доходности самого здания. Подобные инструменты наиболее удобны для пассивных инвесторов, не желающих принимать активное участие в управлении объектами недвижимости. Более того, применение таких инструментов значительно снижает порог входа на рынок для частных инвесторов. Инвестирование в подобные активы позволяет значительно диверсифицировать риски как за счет инвестирования в различные непрямые инструменты, так и за счет того, что фонды, в свою очередь, также диверсифицируют риски в своем портфеле.

В настоящий момент российским инвесторам доступны такие инструменты, как паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), акции компаний и инвестиционных фондов, основным активом которых являются объекты недвижимости, а также “частные” инвестиционные фонды.

Паевые фонды

В настоящий момент на рынке создано более 40 ЗПИФН. Хотя значительная часть создавалась под конкретных инвесторов и стоимость одного пая достигала $1 млн, в настоящий момент паи ЗПИФН доступны и частным инвесторам – их стоимость составляет иногда всего несколько сотен долларов. Паи отдельных ЗПИФН котируются на фондовой бирже, добавляя инвестициям в ЗПИФН большую ликвидность. Одним из дополнительных преимуществ ЗПИФН является отложенное налогообложение. Прибыль, получаемая в раках фонда, не облагается налогом. Налогом на прибыль облагаются только дивиденды, получаемые пайщиками, а также прибыль, получаемая при продаже паев. ЗПИФН являются одним из наиболее “зарегулированных” инструментов. Их деятельность контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам, использование активов контролируется специальным депозитарием, независимые оценщики производят регулярную переоценку стоимости активов. Особенностью деятельности ЗПИФН также является запрет на использование заемного финансирования. Теоретически подобный контроль должен защитить интересы частных вкладчиков от действий недобросовестной управляющей компании. Однако вложения в паи ЗПИФН нельзя рассматривать как безрисковые инвестиции. Здесь можно упомянуть печальный опыт фонда “Жилищное строительство” УК “Менеджмент Консалтинг”, паи которого из-за проблем с завершением строительства объектов фонда подешевели вдвое в течение месяца. Таким образом, при принятии решения об инвестировании в ЗПИФН необходимо тщательно изучить управляющую компанию, ее опыт на рынке недвижимости, а также характеристики объектов, в которые инвестирует фонд.

Акционерные фонды

Существуют два принципиальных отличия акционерных компаний и фондов недвижимости, зарегистрированных по законодательству Российской Федерации, от ЗПИФН. Одно из них положительное: акционерные фонды имеют право привлекать заемное финансирование и тем самым повышать доходность инвестированного акционерного капитала. Другое, наоборот, снижает их привлекательность по сравнению с ЗПИФН: прибыль, приносимая объектами недвижимости, дважды облагается налогом – на уровне компании и на уровне инвестора, получающего дивиденды или прибыль от перепродажи акций. На настоящий момент крупнейшим акционерным фондом недвижимости является ОАО “Открытые инвестиции”, привлекшее в ноябре прошлого года $68,8 млн путем проведения первичного размещения акций на РТС. Для иностранных инвесторов могут представлять интерес акционерные фонды, котирующиеся на зарубежных биржах. Примером такого фонда является Eastern Property Holdings, акции которого торгуются на SWX Swiss Exchange. Объем рынка акций акционерных компаний недвижимости на настоящий момент невелик, однако, принимая во внимание интерес инвесторов к подобным инструментам и опыт стран с более развитыми рынками недвижимости, можно предположить, что их количество будет расти.

“Частные” фонды

Отличие “частных” инвестиционных фондов от акционерных компаний заключается в том, что их доли не котируются на фондовых биржах. Подобные фонды являются закрытыми структурами, в которых, как правило, имеются два типа участников: управляющий (или полный) партнер и партнеры с ограниченной ответственностью.

Полный партнер осуществляет управление активами фонда, получая за это вознаграждение, а также зачастую инвестирует собственные средства. Партнеры с ограниченной ответственностью являются пассивными инвесторами и в большинстве случаев участия в управлении фондом не принимают. Примером подобного фонда является FF&P Russia Real Estate Ltd., в котором компания Fleming Family & Partners совместно с компанией Colliers International осуществляют управление активами фонда, а GE Asset Management и частные инвесторы выступают в роли пассивных инвесторов.

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости является реальной альтернативой для частных инвесторов, предлагая привлекательное соотношение риска и доходности. И в целом можно констатировать, что на протяжении последних 10 лет в Российской Федерации была создана развитая рыночная инфраструктура, позволяющая частным инвесторам выбрать подходящий и удобный способ инвестирования.