Александр Сенаторов, председатель совета директоров Группы компаний “МИАН”
Совладелец Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Александр Сенаторов говорит, что никогда не работал наемным менеджером. Его первым бизнесом был банк “Российское финансовое общество”, который студент Сенаторов учредил вместе с двумя партнерами. Через год их пути разошлись, и Сенаторов стал соучредителем МИАНа. Говорит, что выбрал недвижимость, так как всегда считал ее креативным бизнесом.
За 10 лет из агентства недвижимости МИАН превратился в инвестиционную компанию, которая, по оценке самого Сенаторова, контролирует около 7% рынка девелоперских проектов в Москве.
– Расскажите историю создания вашей компании.
– Я и мой партнер Игорь Разлуцкий в 1995 г. решили создать компанию. Я до этого занимался банковским бизнесом, он – риэлторским. У обоих была одинаковая ситуация: каждый делил бизнес на троих. Мы решили, что нам нужно создать бизнес, где будут два партнера, это гораздо выгоднее.
– Разлуцкий остается совладельцем компании?
– В 2001 г. мы разделили бизнес. У него [Разлуцкого] была большая компания “Комстрин” (занимается строительством жилья. – “Ведомости”).
– А какая часть акций принадлежит вам?
– Эта информация открытой не является.
– Вы создавали компанию именно как агентство недвижимости?
– Изначально – да. Стартовый оборотный капитал составил $2 млн, это были собственные средства. В 1997 г. мы провели первую сделку с правительством Москвы. Это была огромная сделка, на $3–4 млн. Оптовая покупка квартир в Южном Бутове. Тогда же компания начала специализироваться на работе с новостройками.
В 2000 г. мы начали развиваться более равномерно. Тогда оборот сделок только с правительством Москвы достигал $100 млн. Мы открыли первое отделение – на Тверской. Сначала формат был не совсем правильный: на площади около 700–800 кв. м работало около 150 человек. Потом было открыто такое же отделение на Сухаревской. Через год-полтора мы поняли, что конкурируем сами с собой и нужно переходить на отделения по 100–150 кв. м. Но два больших отделения позволили нам воспитать высококвалифицированных сотрудников, которых мы сделали руководителями отделений уже другого формата. Сейчас у нас более 20 отделений. Это плавающая величина, что-то закрывается, потому что неудачно выбираем [место], что-то открывается.
– Когда у вас был первый девелоперский проект и вы стали соинвесторами?
– В 1997 г. мы купили у правительства Москвы готовые квартиры. Дальше стали покупать на более ранних стадиях в том же Южном Бутове. Потом был известный проект Куркина, когда в 2002 г. мы пришли на пустое поле и проинвестировали порядка $80 млн в строительство более 100 000 кв. м.
Параллельно мы развивали собственный девелоперский бизнес. Начали с создания службы технического заказчика, которая является профессиональным посредником между инвестором и генподрядчиком, переводит на язык цифр и денег строительные термины и наоборот. В этом формате мы фактически и остались. Отказались от приобретения каких-то производственных мощностей и ограничились управлением. Мы строим много, но на каждый вид работ проводим тендер и подбираем профессиональную компанию.
– Сейчас приоритетное направление вашей компании – это девелопмент. А какую роль играет риэлторский бизнес? Многие риэлторы говорят о том, что, как только цены на жилье перестали расти, этот бизнес перестал приносить хороший доход.
– Риэлторский бизнес невозможно сравнить по масштабам и по доходности с девелоперским. Но он имеет преимущества, поскольку более прогнозируем. Вот уже в течение 4–5 лет мы попадаем в планируемые экономические и финансовые показатели. Это говорит о том, что бизнес устойчив. Он приносит доход.
– Какой?
– Рентабельность порядка 15–20%. В этом году мы подойдем к обороту в $20 млн. У нас не было спада продаж.
Мы перестроили этот бизнес, у нас он абсолютно прозрачный и четкий. Когда клиент приходит в нашу компанию, ему говорят: ваша квартира стоит $60 000, наша комиссия – 5%. Еще года четыре назад в большинстве компаний ему бы сказали: $55 000 вам на руки, остальное – наши комиссионные.
– В группе компаний МИАН есть непрофильные бизнесы?
– Все направления связаны с недвижимостью. У нас есть риэлторская компания “Корпорация МИАН”, есть эксплуатирующая – “МИАН-Сервис”. Этот бизнес приносит небольшой доход, но важен с точки зрения послепродажного обслуживания клиентов – эксплуатация инженерных систем, кондиционеров и проч.
Еще есть “МИАН-Телеком”. У нас всегда было много собственных IT-подразделений. Имея большие объемы строительства, собственных офисных площадей, которые мы сдаем в аренду и арендаторам которых оказываем информационные и телекоммуникационные услуги, мы решили создать компанию, которая будет еще одним источником доходов.
– Вы не планируете продать риэлторское или другое подразделение компании как готовый бизнес?
– У нас нет таких планов, потому что мы видим перспективу роста. Но если завтра получим интересное предложение, то почему бы и нет. Так же, как если получим интересное предложение о покупке какого-то бизнеса, который можно интегрировать в нашу структуру. У нас каждое из направлений прибыльно и нет стратегии за 2–3 года его развить, а потом продать и получить прибыль.
– Назовите оборот вашей группы?
– В 2004 г. оборот был около $300 млн. В этом году планируем около $400–450 млн.
– И есть ли в планах проведение IPO?
– IPO – это та же продажа. Цели провести IPO нет. Вот “Открытые инвестиции” создали компанию, объявили, в какие проекты вкладываются, а мы относимся к операторам совсем другого класса. Мы так же можем выделить два проекта и собрать под них инвестиции. Это можно сделать через IPO, через создание ПИФа, но вот что-то не тянет.
Меня спрашивают: какие у вас перспективные планы развития? Я говорю: не знаю. Искренне. Если завтра нам поступит предложение о покупке площадок, удовлетворяющих нашим требованиям, мы с большим удовольствием их купим. Но если таких предложений не поступит, то мы лучше будем сидеть на деньгах, чем покупать проекты или площадки, которые нас не устраивают. Я очень хотел бы сказать, что через пять лет оборот девелоперского бизнеса [МИАНа] будет $1 млрд, но я не могу. Это нечестно.
– Вы вместе с “Ингеокомом” будете строить “Театральный квартал” рядом с Камергерским переулком. Как вы находите привлекательные участки под строительство? Участвуете в тендерах?
– В тендерах участвовали, но ни в одном не выиграли.
Площадка – это, по сути, и есть инвестиционный контракт, которым уже владеет какая-то компания. В случае с “Ингеокомом” мы вошли [соинвесторами] в существующий инвестиционный контракт. Проект стоял несколько лет из-за сложностей с расселением, управлением, планированием. Сейчас мы начинаем двигаться.
– Застройщики жалуются, что затраты на строительство выросли и рентабельность строительного бизнеса не так высока, как кажется многим. Какова себестоимость строительства 1 кв. м панельного и монолитного жилья?
– Затраты на панель и монолит отличаются значительно. Разница в расходах между панелью и монолитом – $150–200. Чем больше работы в заводских условиях, тем ниже себестоимость. Сейчас невозможно построить монолитный дом любого класса дешевле чем по $1000 за 1 кв. м.
– А элитный дом?
– Зависит от того, сколько вкладывать в инженерные системы, отделку. Может быть и $5000–7000 за 1 кв. м. В том же “Копернике” один кирпич стоит почти 1 евро, а стоимость остекления – почти $1000 за 1 кв. м.
– Почему вы установили в “Копернике” такую высокую цену – $20 000 за 1 кв. м? Год назад она потрясла рынок.
– Она очень недолго его трясла, потому что самые дорогие квартиры смели в течение 2–3 месяцев. Максимальная стоимость квартир, которые остались, – $14 000–15 000 за 1 кв. м.
– И сколько вы уже продали квартир?
– Порядка 40% из 147. Мы сразу решили поставить на квартиры конечные цены, можно было бы сначала поставить пониже, а потом поднимать по мере строительства.
Просто такого уровня сервиса, как в “Копернике”, пока нет нигде. В жилом доме будет сервис 5-звездочного отеля: доставка цветов, билетов, продуктов, выгул собак.
– С какими банками вы сотрудничаете?
– Сбербанк, “Альфа” и МДМ.
– После принятия закона о долевом строительстве банки изменили условия кредитования?
– Нет. Мы же никогда не продавали квартиры на ранних этапах, всегда начинали продажу после получения разрешения. Иначе это путаница, мы не можем отвечать перед клиентами. По нашим оценкам, рост стоимости жилья за счет того, что близится заселение, и за счет общего роста рынка достигает порядка 40% годовых. Нам проще брать кредиты, у нас длительные и многолетние отношения с банками, большие открытые кредитные лимиты, хорошая кредитная история. Зачем по демпинговым ценам сбрасывать квартиры на ранних этапах? У нас есть деньги, для того чтобы развить площадку, начать стройку.
– Полгода назад был принят пакет законов о доступном жилье. Оно действительно когда-нибудь появится или дело не в законах, а в платежеспособности населения?
– Если мы идем по пути развитой страны, у нас тоже будет дорогое жилье. Но во всех развитых странах есть развитая система ипотечного кредитования. Нас ждет ровно то же самое, а цены на жилье не снизятся.
Как я понимаю, принятый пакет законов направлен на стимулирование ипотеки. Причем понятны условия ее развития и точка приложения усилий. Во-вторых, этот пакет должен обеспечить равенство и прозрачность взаимоотношений девелоперов с муниципальными и государственными властями. По-моему, эта попытка – утопия.
– Как дальше будет развиваться рынок недвижимости?
– Многое зависит от политической составляющей. От направления потока капитала – в страну или из нее. Но по крайней мере на недвижимость в Москве рост [цен] в размере инфляции будет сохраняться. В Москве спрос будет достаточен для того, чтобы поглощать 3,5 млн кв. м нового жилья в год.
– Вы согласны с утверждением столичных властей, что земли в Москве еще достаточно и до 2020 г. можно будет построить 70 млн кв. м, или площадок становится все меньше?
– Я не могу ни поддержать, ни опровергнуть это заявление. Поиск площадки, конечно, стал сложнее. Раньше строили в Марьине, Кожухове, сейчас все строится на месте пятиэтажек. Дальше будут сносить девятиэтажки, выводить промышленные предприятия. Это обременения для застройщиков, потому что после какого-нибудь мало-мальски проработавшего завода надо очистить почву. Это все будет включаться в конечную цену жилья. Но бизнес остается интересным, масштабным и рентабельным.
– Москва становится менее комфортной для жизни, инфраструктура не успевает за квадратными метрами. Будет ли смещаться спрос населения на жилье в Подмосковье?
– Я бы остерегся делать однозначные выводы. В пользу того, что спрос будет смещаться, говорит стремительное развитие информационных технологий, когда можно работать, сидя дома за компьютером, не выезжая в Москву. Аргумент против – не успевает развиваться инфраструктура, прежде всего транспорт, это требует больших вложений. Чтобы реконструировать и достраивать радиальные ветки метрополитена, уйдут десятки лет.
– Во сколько вы оцениваете объем инвестиций в новое строительство в Москве?
– Порядка $5 млрд в год. Все очень просто: 5 млн кв. м строится, из них 1,5 млн кв. м – социального жилья. Остается 3,5 млн кв. м, средняя цена за 1 кв. м – чуть больше $1500. Объем продаж – $6 млрд. Соответственно, в строительство вкладывается – при средней рентабельности девелоперского бизнеса в 20% – $5 млрд.
– Какую долю рынка МИАН занимает как девелоперская компания?
– Мы занимаем порядка 5–7% рынка.