Застройщики надеются на ипотеку
Готовность поручиться
Увеличение объема предложения особенно заметно на фоне снижения числа покупателей. Как отмечают Наталья Корнеевец, менеджер отдела первичного рынка АН “Выбор-недвижимость”, и Светлана Федякина, менеджер АН “Адрес”, с рынка ушли частные инвесторы. Более того, инвестиционные квартиры, приобретенные раньше, реализуются с трудом. Число инвесторов составляло на разных объектах, по оценкам риэлторов, от 10% до 20%.
Изменился и социальный состав покупателей. “Раньше приходили покупатели с деньгами, теперь – с желанием получить кредит”, – говорит Федякина. “Наибольшим спросом пользуется недорогое жилье, до $600 за 1 кв. м, и квартиры небольшой площади: однокомнатные – до 50 кв. м и двухкомнатные – до 60–70 кв. м”, – констатирует Людмила Сидорова, начальник отдела продаж квартир в новостройках АН “Чекни”.
Но и покупатели более дорогого жилья все чаще спрашивают о возможности кредитования. “Многие наши клиенты интересуются возможностью получения кредита, но чаще всего условия оказываются неприемлемыми, и не только из-за высоких процентов, но и из-за того, что некоторые банки в качестве обеспечения кредита требуют поручительства физических лиц, причем иногда на весь период кредитования. А найти поручителей довольно сложно”, – рассказала Виктория Куфтина, директор по продажам строительной компании “Лотос-НН”.
Наиболее успешно идут продажи у строительных фирм, предлагающих кредитование под поручительство застройщика и залог прав на квартиру на период строительства, а после оформления права собственности – под залог новой квартиры. “Мы выходим на ритм – в день по кредиту”, – сообщила Ольга Сажина, директор по маркетингу “Жилстрой-НН”, заключившего договоры о реализации кредитных программ с несколькими банками. Начали или собираются приступить к реализации аналогичных программ и другие застройщики. Например, “Выбор”, “Вереск”, “Стриот”. Пытаются искать варианты кредитования и риэлторские фирмы. Для покупок на первичном рынке жилья риэлторы все чаще предлагают клиентам жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Есть даже пример создания ЖНК нижегородской риэлторской компанией “Жемчужина России”. По словам директора компании Татьяны Боряковой, первое приобретение квартиры намечено на август.
Попасть в цель
Успешным продажам способствуют не только ипотечное кредитование, но и точный маркетинговый расчет, совпадение предлагаемого жилья с предпочтениями покупателей. “Например, несмотря на дефицит жилья в Сормовском районе, продать там двухкомнатную квартиру площадью 80 кв. м непросто”, – говорит Сидорова.
Федякина добавляет, что покупатели уже не покупают все подряд, а выбирают долго и тщательно. Еще год назад к сдаче дома все жилье продавалось, то теперь появились нереализованные квартиры. “Наиболее дальновидные застройщики обращаются к маркетологам, чтобы заранее просчитать, какое жилье востребовано”, – говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
Иногда жилье, которое позиционируется как элитное, ничем не отличается от бизнес-класса – разве что местоположением. И застройщики начинают понимать, как важно точное попадание в целевую группу.
Но, по словам Сергея Иванова, генерального директора компании “Выбор”, несмотря на общий спад продаж, квартиры с хорошими планировками от надежных застройщиков все же раскупают.
Цены подтолкнули продажи
Сложности с реализацией замедлили рост цен. Некоторые застройщики вообще перестали повышать цены, в проектах на выходе даже чуть-чуть снижают, особенно на квартиры большой площади. С июня 2004 г. цены выросли на 11–20% на разных объектах, в среднем темпы роста цен не превышали уровня инфляции. Тогда как в 2003 г. рост цен составлял 25%, а в 2002 г. – 35–40%.
Однако все равно цены на жилье поднимать приходится – растут цены на стройматериалы, в первую очередь на цемент. Но, чтобы не шокировать покупателей, цены поднимают понемногу. “Хотя цемент подорожал на 70% и является весомой составляющей при строительстве из сборного железобетона, мы поднимаем цены постепенно – примерно на 5% в месяц”, – говорит Сажина. Другие застройщики действуют еще более осторожно, тем более что в кирпичном строительстве цемент занимает гораздо меньшую долю в себестоимости.
Но в июне участники рынка даже отмечали некоторое увеличение продаж. Толчком к росту продаж, как ни странно, некоторые застройщики и риэлторы считают рост цен. “Отложенную проблему все равно надо решать. Покупатели понимают, что если цены на цемент выросли, то и цены на жилье подскочат. Пока этого не произошло, стараются заключить договор”, – говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”.
Резкого скачка не произошло, застройщики поднимают цены постепенно. Сергей Федулов, заместитель председателя правления СК “Лотос-НН”, считает, что толчок к повышению цен дал рост курса доллара. “Те, кто хранит свои сбережения в долларах, почувствовали, как потяжелели их накопления. На то же количество долларов они могут купить больше метров – вот и покупают, пока цены не выросли”, – говорит Федулов.
По мнению Иванова, к концу года объем предложения снизится, так как прежние проекты будут завершены, а новых появится мало. Это предположение подтверждает серый рынок земли: застройщики продают участки. “В прошлом году было много инвесторов, которые искали участки, в этом – много застройщиков, которые предлагают участки под застройку”, – говорит Корнеевец.
А если учесть, что развивающееся ипотечное кредитование все больше поддерживает спрос, то можно ожидать, что к концу года ситуация изменится: жилья будет мало, а покупателей – много.