НА АСФАЛЬТЕ: “Элита” по этапам

В 1996 г. Альфа-банк вывел на рынок дом на ул. Вересаева, 6, на западе Москвы, чем открыл первый этап элитного домостроения в столице. В течение трех лет (с 1996 по 1998 г.) в Москве появилось несколько таких домов. Первый из них был построен в Кунцеве, вблизи правительственной трассы (Рублевского шоссе), последующие проекты реализованы уже в центре города.

Небольшие участки земли, которые удавалось получить застройщикам на “золотой миле”, становились местом реализации новых элитных проектов. Как отметила Наталья Шичанина, по оценкам специалистов компании Nordblom Group, с 1999 по 2002 г. в районе “золотой мили” было возведено более 30 домов. По данным компании Kirsanova Realty, в эти годы появились первые дома – эталоны по архитектуре и качеству строительства, на которые равняются многие застройщики. Самые известные – Light-house в Сеченовском переулке, 3 (“СТ- групп”), дома в 1-м Зачатьевском переулке, 19 и 21, и в Молочном переулке, 1 (MSD group).

По мере развития рынка растут знания и требования потребителей элитного жилья, что вынуждает девелоперов год от года поднимать планку качества выводимого на рынок предложения, не забывая о собственных финансовых интересах.

Путь совершенства

Элитная недвижимость в Москве была, есть и будет всегда. В дореволюционный период к элите относились знаменитые особняки Саввы Морозова, Николая Второва, Федора Шехтеля и других известных людей. В годы развитого социализма – дома ЦК КПСС, Совмина, Глав-УПДК и других важных ведомств. Правда, в недалеком прошлом престижная недвижимость не продавалась, а распределялась среди людей строго ограниченного круга. Если человек не входил в число избранных, проживание в таких домах ему было заказано.

Когда в начале 90-х г. XX в. Россия перешла на рыночные рельсы, возродилось право собственности, недвижимость стала одним из основных объектов этого права. Появилась возможность купить такую квартиру, на какую хватало денег. Первые сделки в самом дорогом сегменте рынка заключались с жилплощадью престижных ведомств. Но предложений было мало, а число людей, в короткий срок заработавших большие деньги и желающих радикально улучшить свои жилищные условия, стремительно росло.

На первых порах главным ресурсом для жаждущих элитного жилья были огромные коммунальные квартиры, расположенные в домах дореволюционной постройки. После расселения “вороньи слободки” превращались в частное жилье. Когда в процессе переделки старых квартир в новые русские апартаменты пришло решение строить новые элитные дома, четкого представления о том, каким именно должен быть элитный дом, где его лучше построить, у первых застройщиков не было. Традиционно солидные ведомства возводили свои дома в центре, на западе и юго-западе Москвы, поэтому первый элитный дом также начал строиться поближе к ареалам обитания советской элиты.

По словам Натальи Шичаниной, директора департамента продаж жилой недвижимости компании Nordblom Group, “покупателям впервые были предложены не только квартиры большого метража, но и места в подземных паркингах, а также охраняемая огороженная территория. Сами дома возводились по новым для того времени технологиям. В прошлом остались панель и кирпич, теперь фаворитом стало монолитное и монолитно-кирпичное строительство”.

Экономический кризис августа 1998 г. пагубно повлиял на самый дорогой сегмент рынка жилья. Начатое строительство было заморожено, а освоение новых участков прекратилось. Первый этап, который специалисты называют зарождением современного коммерческого рынка элитной жилой недвижимости, закончился как раз в этот период.

Но восстанавливаться рынок дорогого жилья стал даже быстрее, чем рынок жилья типового. Экономическая ситуация в стране начала выравниваться, спрос на качественное жилье стремительно рос. Застройщики проявили высокую активность, и уже в 1999 г. на рынок было выведено сразу несколько новых проектов.

“Строительство нашего первого элитного объекта – жилого комплекса “Камелот” – пришлось на 1999 г., – рассказывает Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. – Перед строительством объекта мы тщательно изучили рынок и требования покупателей. Российские генподрядчики, которые принимали участие в тендере, оказались неготовыми взять на себя сложные работы, поэтому контракт на реализацию проекта “Камелот” получила югославская компания Miwel”. В доме были предусмотрены двухуровневый подземный паркинг, а также собственный фитнес-клуб на 1-м нежилом этаже. “Это, конечно, была дань моде, но, учитывая, что в комплексе 300 квартир, она была оправданна, и фитнес-клуб сегодня успешно функционирует”, – говорит он.

1999 год вошел в историю рынка недвижимости как год рождения “золотой мили” – это имя получил район, ограниченный улицами Остоженка и Пречистенка. Реконструкция центра Москвы, развернувшаяся в 30-е гг. XX в., обошла стороной участок от Пречистенской набережной до одноименной улицы по причине его градостроительной ценности, поэтому местность сохранила традиции прошлого и облик “старой Москвы” и в наибольшей степени соответствовала канонам элитного проживания. Из домов тихих улочек открывались живописные виды на Кремль, Москву-реку, что высоко ценили покупатели элитного жилья. Важным событием стало восстановление храма Христа Спасителя, впоследствии ставшего одной из главных культовых реликвий города и одним из “крючков” для покупателей.

С 2000 г. начинается освоение районов Патриарших прудов, Замоскворечья, Арбата и Плющихи. “Вместе с динамичным развитием рынка появились относительно четкие понятия о классификации домов, – говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. – Этот перечень требований показывает потенциальную принадлежность того или иного объекта к определенному классу”. Статус того или иного дома четко привязывается к месту расположения дома. Территориальный фактор становится главным составляющим успеха проекта. По разработанным несколькими компаниями классификациям (в основном совпадающим), самые престижные малоквартирные особняки в историческом центре города были отнесены к классу de luxe, жилые комплексы на несколько десятков квартир, построенные на выигрышных площадках ЦАО, получили класс А. Отсутствие нескольких позиций, присущих классу А, отодвигало объект на ступеньку ниже, в класс В.

Наиболее прогрессивные застройщики стали вводить компьютеризацию всех систем управления домом. Класс дома стал ориентиром при определении цены, с которой проект стартовал на рынке, позиционировать объект как элитный считается весьма выгодным. По словам Александра Дьяченко, управляющего партнера агентства недвижимости “Усадьба”, в Москве начали складываться понятия “элитное жилье” и “престижный район”, что объясняется быстро развивающейся территориальной дифференциацией Москвы по качеству жилья и окружающей среды в связи с резким социальным расслоением жителей города.

Важной вехой стало признание рынком факта появления круга российских девелоперов, которые уже имели на своем счету по нескольку успешных реализованных проектов (“Баркли”, МСD-group, “СТ-групп”, “КРТ” и др.).

Начало третьего этапа развития рынка элитной недвижимости специалисты компании Kirsanova Realty связывают с 2003 г., он же продолжается по наши дни. На третий этап приходится освоение под элитную застройку новых микрорайонов в пределах Садового кольца, рассредоточение элитной застройки на районы Патриарших прудов, Плющихи, Арбата, набережных Москвы-реки и Замоскворечья. К этому времени Остоженка была уже практически застроена. По словам Александра Дьяченко, если в 2000 г. район “золотой мили” насчитывал всего восемь домов элитного класса, то в 2005 г. их количество увеличилось до 32.

Качество новостроек растет. “Современные проекты в сегменте элитного жилья заслуживают самой высокой оценки, – говорит Виктор Козлов. – Они уже ни в чем не уступают западным аналогам, а часто даже превосходят их. Это обязательно самые современные инженерные системы, хорошо продуманная планировка квартир и нежилая инфраструктура. Многие из элитных домов имеют уникальные архитектурные решения, которые позволяют уже сейчас поставить их в один ряд с московскими объектами культурного наследия”. Самые интересные реализованные проекты – дома Cooper Нouse в Бутиковском переулке, 5 (Rose group), “Патриарх” на ул. М. Бронная, 44/15 (“Стройкомплектация”), “Стольник” в М. Левшинском переулке, 5 (“Стольный град”), усадьба “Три тополя” в 1-м Тружениковом переулке, 10 (“Авгур Эстейт”).

Из числа строящихся знаковым (хотя вызывающим противоречивые оценки) проектом эксперты называют жилой комплекс “Коперник”, который воплотит в себя все новые и прогрессивные технологии современного элитного домостроения. В нем застройщик – компания “МИАН-Девелопмент” реализует концепцию элитного дома, уже признанную в странах Европы и Америки, но пока не нашедшую воплощения в российской столице. Кроме качественного жилья с красивыми видовыми характеристиками проживающие в “Копернике” получат новый уровень сервиса и более высокое качество обслуживания, сравнимые разве что с 5-звездочным отелем, сообщили в пресс-службе МИАНа.

По словам Екатерины Гурьевой, консультанта отдела городской недвижимости “Интермарк”, начиная с 2003 г. в элитном сегменте рынка наблюдается тенденция формирования новых типов продуктов на рынке жилья – это продажа “стиля жизни”. В качестве примера специалист назвала жилой комплекс “Покровское-Глебово”, сочетающий концепцию удобств и комфорта проживания в стилизованной городской усадьбе XIX в. с преимуществами активного образа жизни – закрытой территории яхт-клуба, пляжа, внутренней инфраструктуры. Для привлечения покупателей элитной недвижимости в удаленные от центра районы Москвы застройщиками все чаще делается акцент на экологии и инфраструктуре. Такие объекты, как правило, возводятся в парковых зонах, и часто приобретение такого жилья является компромиссом между загородным домом и квартирой в центре Москвы. Например, жилой комплекс “Ближние дачи” построен на ул. Староволынской в зеленой зоне вблизи Кутузовского проспекта, “Чайка” – в “Покровском-Стрешневе”.

По мнению экспертов, новым этапом в развитии рынка элитной недвижимости обещает стать начало застройки Болотной площади, получившей название “Золотой остров”. Точная дата, когда это произойдет, пока не определена, но ориентировочно работы на освобождаемой от промзоны территории должны начаться не позднее 2007 г. Кроме элитного жилья на территории “Золотого острова” будут построены 5-звездочная гостиница, дорогие рестораны, улица бутиков. Одним из уникальных предложений, не исключено, станет апарт-отель. Это новый для Москвы вид недвижимости. Рассматривается возможность продажи апартаментов частным инвесторам с последующей эксплуатацией гостиничным оператором. По словам Ольги Богородицкой, консультанта по недвижимости Кirsanova Realty, подобная практика уже прижилась в Майами, Испании и на Лазурном берегу.

Предпочтения клиентов

По мере формирования рынка элитного жилья росли требования покупателей к приобретаемой недвижимости. “В первых элитных домах квартиры, как правило, предлагались с планировкой и даже с отделкой, – рассказывает Ольга Богородицкая. – Покупателей не смущала высота потолка от 2,9 м, все равно для того времени это было качественно новое жилье, позволяющее иметь соседей своего уровня”. По данным Кirsanova Realty, в 1996–1998 гг. самые востребованные метражи квартир – 80–100 и 300–400 кв. м. Большим спросом пользуются двух- и даже трехуровневые квартиры. Раньше таких не строили. Покупатели более серьезно подходят к выбору места расположения дома. Важным критерием становится наличие современных коммуникаций, центрального кондиционирования, чего были лишены дома дореволюционного и советского периодов строительства. Для многих привлекательным становится наличие в доме объектов инфраструктуры: фитнес-центров, бассейнов, салонов красоты и др.

Но уже примерно к 2000 г. большинство покупателей элитного жилья хотели сами участвовать в создании своей квартиры, поэтому останавливали выбор на домах, где жилплощадь предлагалась со свободной планировкой и без отделки. Высота потолка в жилых помещениях уже должна была быть не менее 3,2 м. Самый востребованный метраж – 150–400 кв. м. Внимание обращалось на отделку мест общего пользования, лестничных холлов, вестибюлей. По словам Ольги Богородицкой, за виды на Кремль, храм Христа Спасителя или Москву-реку покупатели готовы переплачивать до 20%. Все большее значение придавалось наличию в доме своей огороженной и охраняемой территории и ее ландшафтному дизайну. Безопасность дома, наличие современных средств охраны становятся обязательными условиями. Также обязательным условием является самая современная инженерная составляющая дома. Растут требования к количеству машино-мест: теперь на каждую квартиру их должно приходиться не меньше двух. На второй план уходит внутренняя инфраструктура дома. В моду входит камерный стиль проживания в элитных домах.

“Процесс формирования элиты в России завершается, поэтому сегодняшние ее представители, как правило, уже имеют и элитную квартиру, и загородный дом, а некоторые – и виллу на Лазурном берегу, – говорит Виктор Козлов. – Сейчас элитные квартиры, приобретенные 5–7 лет назад, меняются на новые, более дорогие, в современных высокотехнологичных домах. Элита переехала с Фрунзенской набережной и Ленинградского проспекта в районы более компактного проживания – на Остоженку, Плющиху, Патриаршие пруды. Сегодняшние покупатели приобретают не первую квартиру, поэтому критично подходят к ее выбору”. Большее значение придается не только местоположению дома, но и его окружению. “В ближайшем будущем важнейшую роль при выборе городского жилья будет играть управляющая компания, – говорит Александр Дьяченко. – Уже сегодня многие приобретатели элитного жилья осознали, что для комфортного проживания мало кирпичных стен и импортного лифта, необходимы еще и чистота и уют в доме, которые могут обеспечить только профессионалы”.

По словам Ольги Богородицкой, покупатели стали серьезнее относиться к тому, кто застройщик на объекте, есть ли у него имя на рынке и опыт работы, особое внимание уделяется генподрядчику. Некоторые покупатели при выборе квартиры привлекают не только консультантов по недвижимости, юристов и дизайнеров, но и инженеров, специалистов по биоэнергетике и фэн-шуй.

Рост объемов возводимого элитного жилья провоцирует появление вопросов, над которыми в будущем придется серьезно поработать и риэлторам, и застройщикам. “Главное для элитного дома – поселится ли в нем та самая элита или он так и останется de luxе только на рекламных щитах, – говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора ЗАО “Корпорация МИАН”. – Элита сама выбирает, где ей жить. Не стоит рассчитывать, что наличие того или иного технического параметра в доме способно ее привлечь. Ведь элитная квартира – это не предмет первой необходимости. Это элемент роскоши, показатель социального статуса, нечто, что имеет свой неповторимый стиль”.

Цены и схемы

Первые продажи элитного жилья начались по непривычно высоким для того времени ценам. К примеру, в 1996–1997 гг. в доме на ул. Вересаева цена 1 кв. м с отделкой доходила до $3000, тогда как 1 кв. м в расселяемой коммуналке в одном из старинных домов в центре города обходился в среднем в $1500. Непомерно высокой – $5000–5500 – казалась стоимость 1 кв. м с отделкой в доме “Агаларов-хаус”. Владение недвижимостью в элитных домах становится атрибутом статуса. Поэтому ее покупают прежде всего те люди, для кого важно жить в социально однородном окружении.

Спрос на элитную недвижимость, ограниченность предложения, а также ее реализация на ранних этапах по инвестиционным ценам привели на рынок людей, которые покупали элитные квартиры для перепродажи. Как рассказал Андрей Патрушев, PR-директор Knight Frank, примитивно схема финансирования строительства домов выглядела так: чтобы построить дом на 10 квартир, требовалось $7 млн, которые девелопер, как правило, находил в каком-либо банке. Вместе с процентами ему требовалось отдать $8 млн. Таким образом, девелопер начинал строительство дома и на ранних этапах продавал часть квартир – как правило, на первых этажах – с некоторым дисконтом и за счет этого покрывал свои кредитные обязательства. Прибыль от продажи оставшихся апартаментов и составляла прибыль девелопера. Для привлечения большего объема финансирования и строительства более крупных проектов в то время не было ни ресурсов, ни соответствующего опыта.

В 1999–2002 гг. цены в домах класса А составили $3500–5200 за 1 кв. м, в классе В – $2000–3000 за 1 кв. м. Но уже начиная с конца 2002 г. цены на элитную недвижимость стали стремительно расти. Застройщики стали понимать, что, продавая квартиры на ранней стадии строительства, они теряют деньги, поэтому для них более выгодным шагом стало привлечение не средств физических лиц, а получения кредитов в банке. “Анализ рынка показывает, что покупка дорогих квартир с целью перепродажи на сегодня стала встречаться реже, чем раньше, – говорит Дмитрий Кузнецов. – Все чаще застройщики выводят на рынок объекты по рыночной цене готового жилья вне зависимости от того, на стадии котлована начинаются продажи или когда более 50% дома уже построено. Поэтому количество квартир, на которых можно много заработать, вложившись на начальном этапе строительства, уменьшается”. Как пример можно назвать реализацию компанией “Авгур Эстейт” жилплощади в ЖК “Три тополя” уже на стадии полной готовности комплекса. В 2004 г. цена жилплощади в домах класса А составила $7000–16 000 за 1 кв. м, причем на строящемся элитном объекте “Коперник” (ул. Якиманка) впервые цена достигла $20 000 за 1 кв. м. В домах класса В – $5000–9000 за 1 кв. м.

“Если период зарождения рынка элитной недвижимости был связан с высокими финансовыми рисками, “шальными деньгами”, формированием взаимоотношений продавцов и покупателей, полным отсутствием прозрачности рынка, – говорит – Александр Зиминский, – то последующие этапы ознаменовались тем, что рынок двигался в сторону цивилизованности, понятности механизмов взаимоотношений всех участников, повышения культуры как продавцов, так и приобретателей. В вопросах ценообразования элитный рынок до сих пор является рынком продавца, и никаких “эволюционных” изменений здесь не наблюдается”.