НА АСФАЛЬТЕ: Куды бечь?

В качестве другого сегмента рынка, где инвесторы – застройщики жилья могли бы с меньшей головной болью зарабатывать в новых условиях, называлась и коммерческая недвижимость. Проекты создания объектов коммерческой недвижимости есть у “Капитал Груп”, МИАНа, “Кроста”. Вице-президент КБ “Московский капитал” Алексей Коёкин отмечает, что наряду с загородной недвижимостью экономическое развитие Московской области делает привлекательным для инвесторов и проекты создания бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов и других коммерческих проектов в Подмосковье.

Про неизбежное сокращение объемов ввода жилья участники рынка недвижимости говорят с момента принятия закона о долевом строительстве. “Да, объемы предложения сократились. Это связано с заморозкой некоторых объектов, с пробуксовкой строительства в связи с проблемами в привлечении средств и оформлением документации. Некоторые компании продают объекты другим участникам рынка. Некоторые работают, используя альтернативные договорам инвестирования схемы”, – сообщил директор по маркетингу ГК “Конти” Вячеслав Тимербулатов.

Но Алексей Белоусов, коммерческий директор “Капитал Груп”, заявил, что “никто из крупных застройщиков, реально формирующих рынок жилой недвижимости в Москве, уходить с него не собирается, а некоторые даже увеличили свое присутствие на рынке”. Например, ГК “ПИК” недавно приобрела у “Интеко” ДСК-3 (вдобавок к имеющемуся ДСК-2), став тем самым одним из крупнейших игроков на рынке панельного жилья.

“Просто так совпало, что именно на 2005–2008 гг. “Капитал Груп” запланировала ввести 350 400 кв. м офисных центров. Но эти проекты мы начинали год назад, и это никак не связано с законом”, – говорит он.

А в том, что уйдут с рынка или пересмотрят бизнес-планы небольшие компании и те, для кого строительство жилья было непрофильной деятельностью, Белоусов и его коллеги видят положительное влияние нового закона.

Но вообще на тему ухода с рынка жилья на другие представители опрошенных “Ведомостями” компаний крайне неохотно говорили даже в сослагательном наклонении, предпочитая обсуждать тему диверсификации бизнеса.

“Если ты был неудачником в одном сегменте, то скорее всего та же история повторится на другой строительной площадке и с другими подрядчиками. Как только компания начинает метаться по рынку в поисках выгоды, это первый шаг на пути к краху, – делится своим мнением Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. – Если ты возводишь жилье в городе и на него есть стабильный спрос, то зачем перепрофилироваться и начинать строить коттеджи за городом? Невозможно объять необъятное. И есть ли в этом смысл?”

Диверсификация – не бегство

“Рыночные циклы у разных сегментов рынка неодинаковы, поэтому компании, изначально специализировавшиеся на каком-то конкретном сегменте, сегодня активно осваивают смежные области, мудро следуя принципу “не класть все яйца в одну корзину”, что позволяет обезопасить компанию в целом в случае стагнации на каком-либо из направлений деятельности”, – говорит Константин Романов, директор отдела консалтинга Knight Frank.

С ним согласен и управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: “Компании думают про диверсификацию, и даже высказывания о переориентации на другие сегменты из-за закона о долевом строительстве продиктованы желанием диверсифицировать бизнес (и перед этим прозондировать почву). Вообще, сегмент жилья бизнес-класса – самый рискованный на рынке, и, как только он начинает проседать, застройщикам – даже тем, кто работает в сегментах экономкласса и “элиты”, – надо сразу насторожиться и быстро сделать акцент на других проектах”.

Константин Романов приводит такие примеры: “Корпорация “Крост” (она славится постройками зданий для правоохранительных структур, храмов и жилья. – “Ведомости”) отдельным направлением бизнеса выбрала строительство фитнес-центров. “Система-Галс” – традиционно работающий в сегменте коммерческой недвижимости девелопер – напротив, осваивает жилье. “Капитал Груп” имеет достаточно сильные позиции как минимум на трех направлениях: жилое строительство, офисное, возведение торговых центров. Знаковым примером диверсификации бизнеса внутри рынка стали планы одного из крупнейших застройщиков жилья – “Интеко” – выйти с проектами коммерческого назначения. Таким образом, сегодня мы наблюдаем очередной этап развития и глобализации рынка, где крупнейшие игроки стараются расти не только по вертикали, но и по горизонтали”.

По пути начала работы в не очень знакомых сегментах рынка идут многие компании. Наиболее откровенно заявил о необходимости даже не диверсификации, а скорее реструктуризации своего бизнеса председатель совета директоров группы компаний “Миэль” Григорий Куликов. Он сообщил, что намерен активно развивать направление коммерческой недвижимости и инвестиций. А вот качество работы фирмы на вторичном рынке жилья, где “Миэль” наряду с “Инкомом” – один из признанных лидеров, его перестала устраивать. Возможно, после переаттестации сотрудников произойдет частичное сокращение персонала за счет наименее профессиональных брокеров, сказал он.

По данным Групы компаний “МИАН”, структура инвестиционных активов ГК на настоящий момент выглядит следующим образом: четыре жилых комплекса (“Шуваловский” на Ломоносовском проспекте, “Радужный” в Солнцеве, “Заповедный” на ул. Островитянова и “Режиссер” на ул. Пырьева) – всего более 345 000 кв. м, четыре проекта в секторе коммерческой недвижимости в общей сложности на 119 000 кв. м и два проекта, в которых будут как жилые, так и нежилые площади (“Театральный квартал” и “Коперник”, оба в центре Москвы) – всего около 113 000 кв. м.

“Обсуждать, какой из девелоперских сегментов будет более “простым” после введения 214-го закона, городское строительство в Москве и Подмосковье, коттеджное строительство или коммерческая недвижимость, на мой взгляд, не совсем верно, – говорит Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК “МИАН”. – Это разные бизнесы, они подразумевают разные компетенцию и объем денег”. Сенаторов сообщил, что планы развития компании по-прежнему нацелены на Москву и Подмосковье. “Имея существенные ресурсы для приобретения проектов и площадок, мы ориентированы не на какой-либо из секторов (жилье или коммерческая недвижимость), а на интересные с точки зрения объемов и размещения предложения”, – уточнил он.

Закон хороший!

Практически все опрошенные “Ведомостями” застройщики сегодня говорят, что закон о долевом строительстве “хороший и своевременный”, надо в нем только кое-что поправить. Правда, в июне о примерах применения закона сказать было нечего. Проект постановления об обязательных правилах при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве будет вынесен на рассмотрение правительства лишь в октябре 2005 г. Застройщики говорят, что пока продают объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г., и верят, что закон все же будет скорректирован.

Марина Федчун, генеральный директор компании “ДОМ-Недвижимость”, успокаивает: “Многие представители местного чиновничества склонны поддерживать [в ситуации с внесением поправок в 214-й ФЗ] застройщиков и банкиров. А отсутствие единой позиции у государства, естественно, откроет дополнительные лазейки для обхода закона, да и лоббистские попытки изменить новый закон имеют шанс на успех”.

Алексей Белоусов отмечает, что на рынке уже существует много разных схем финансирования, не зависящих от привлечения средств дольщиков. “Закон о дольщиках не такой страшный. Он не мешает строить на заемные средства”, – констатирует аналитик рынка Андрей Бекетов.

На “взгляд со стороны” Swiss Realty Group, 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” вряд ли оказывает серьезное влияние на состояние рынка либо политику застройщиков. По мнению специалистов компании, расширение сферы интересов крупных застройщиков многоквартирных домов может быть связано скорее с замедлившимся ростом цен на рынке жилья.

“В связи с принятием закона о долевом строительстве появятся тенденция к укрупнению компаний и, естественно, в некотором виде реорганизация работы и бизнеса компаний, – полагает Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании “Новое качество”. – Компании, которые будут не в состоянии соответствовать требованиям закона, могут переориентироваться (скорее всего – на строительство коммерческих площадей), а остальные игроки, безусловно, останутся на рынке”.

Так или иначе “с 1 апреля наступила некая новая реальность в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации первичного жилья, – говорит генеральный директор “ПИК-Регион” Сергей Канаев. – Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко снижаться. Компании, не имеющие собственных производственных мощностей и не обеспеченные хорошей финансовой базой, действительно стали уходить с рынка. Однако некоторые из них, возможно, перейдут в риэлторский сектор”.

Смотрят на сторону

Ситуация, когда некоторым застройщикам, переоценившим свои возможности, придется ориентироваться на другие бизнесы, вполне возможна, считает и Ирина Жарова-Райт. “Для тех, кто не захочет или не сможет заниматься строительством многоквартирного жилья, открывается вполне просторная ниша городской и загородной малоэтажной жилой застройки, а также коммерческой и промышленной недвижимости, – говорит Марина Федчун. – Поэтому передел рынка недвижимости неизбежен во всех его секторах, а полная переориентация тех компаний, для которых это станет неизбежным, произойдет в ближайшие два года, когда подойдут к концу сроки сдачи текущих объектов. Возможно, небольшие строительные компании вольются в виде подрядных организаций в более крупные компании и холдинги – они потеряют самостоятельность, но останутся в строительстве”.

“Многие компании, которые раньше являлись застройщиками, теперь могут привлекаться как подрядчики, т. е. не заниматься как таковым девелопментом, а только возводить объект. И, возможно, многие, особенно небольшие компании, перейдут на такой вид деятельности, чтобы избежать оформления и регистрации проектов по новым нормам”, – предполагает Вячеслав Тимербулатов, добавляя, что “с точки зрения прибыли подрядчику непринципиально, какой объект возводить”.

Владимир Фомин, руководитель пресс-службы ГК “СУ-155”, назвал другой возможный способ заработать для строительный компании – эксплуатация построенного жилья. На пресс-конференции в июне Михаил Балакин, председатель совета директоров инвестиционно-строительной группы компаний “СУ-155”, в частности, сказал: “Сегодня у нас создано несколько структур, которые уже эксплуатируют более 1 млн кв. м. И такие районы массовой застройки в Подмосковье, как Трехгорка или Павшинская пойма, мы не только застраиваем, но и обязательно будем эксплуатировать сами. Это отдельный бизнес, который тоже приносит определенные дивиденды”.

Москва vs Подмосковье

На секции по загородной недвижимости VIII Национального конгресса Александр Крапин, аналитик R-WAY, сказал, что часть средств инвесторов, традиционно вкладывающихся в городскую недвижимость, может быть направлена на освоение загородного рынка, который демонстрирует высокую доходность. И это может положительно сказаться на развитии сегмента загородного жилья экономкласса. Валерий Лукинов, гендиректор компании “Альтер-Вест” (она построила уже несколько загородных поселков), поддержал это мнение, добавив, что к осени отток вложений из городской недвижимости за город будет заметнее.

Константин Ковалев отмечает, что загородный рынок действительно выглядит привлекательным для инвесторов (доходность – от 30–40% годовых, меньше административных препон), но успех на нем отнюдь не гарантирован всем желающим. Могут возникнуть проблемы со сбытом. “Если все бросятся строить коттеджи в 50-километровой зоне от МКАД, кто их купит?” – задается вопросом Ковалев.

Нельзя сказать, что перспектива переориентации “городских” инвесторов на создание

коттеджных поселков сильно вдохновляет участников рынка загородной недвижимости. Большинство называют такой разворот в сторону области маловероятным.

“Но если это произойдет, рынок будет перегрет малоликвидным некачественным предложением”, – убежден Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”. Константин Романов говорит, что и без того уже слишком много понастроено объектов невысокого качества, с проблемными документами, с некачественным же управлением, потенциальных потребителей отпугивает и обилие машин на дорогах.

“Массовое смещение в сторону загородного рынка нереально – очень высоки затраты на создание коммуникаций и инфраструктуры. Кому нужен дом в чистом поле?” – говорит Андрей Бекетов.

По словам Елисеева, строить загородные поселки – это совсем не то что многоквартирные дома: “С точки зрения собственно строительных технологий это еще дальше [от привычного], чем офисы”. Встает вопрос: куда девать тяжелую технику и рабочих, используемых для возведения многоэтажных городских домов? Правда, один из экспертов иронизирует, что основной кадровый ресурс строительных компаний в московском регионе – узбек – применяется повсеместно без ограничений. Чего не скажешь о башенных кранах.

Кроме того, “новичкам из Москвы” может быть сложнее без знания “подходов” к местным властям. По словам Владимира Кудрявцева, ведущего эксперта-аналитика компании Paul’s Yard, “если компания строила многоэтажки, но потом решила, что проще строить коттеджи, то для начала самый главный вопрос – это как попасть на этот рынок. Так просто городского застройщика на загородный рынок не пустят. Существует разделение на компании: кто-то строит только в Москве, кто-то – только в Подмосковье. Прежде всего это связано с необходимостью освоения нового административного ресурса”.

Масштабы загородной застройки невелики по сравнению с объемами, вводимыми компаниями в городе. “Не хочется браться за застройку 10 000–20 000 кв. м”, – объясняет отсутствие у “Кроста” загородных девелоперских проектов гендиректор концерна Алексей Добашин. Для более крупных (около 1 млн кв. м жилья) поселений могут возникнуть проблемы со сбытом из-за неразвитости дорожной сети. А вот использование техники и строительных рабочих, а также опыта организации работ городского застройщика за городом Добашин считает вполне возможным. “Крост” активно выступает в роли генподрядчика за пределами Москвы.

В “Конти” (компания реализует несколько загородных проектов) также убеждены, что с точки зрения техники, строительных материалов и кадров переориентация городского застройщика не составляет проблемы. “Но там другая емкость рынка, совершенно другая структура спроса (это связано в том числе с тем, что ипотечные и кредитные механизмы, повышающие спрос, на загородном рынке еще совершенно не отработаны), другие риски, связанные с юридической чистой земельных сделок и маркетинговыми решениями. То есть однозначно сказать, что вхождение на этот рынок гораздо проще и этот сегмент в свете принятия закона теперь гораздо перспективнее для застройщика, нельзя. Проблема привлечения средств, если она стоит перед застройщиком, будет иметь место и там”, – говорит Вячеслав Тимербулатов. И напоминает, кстати, что из текста закона о долевом участии не следует, что любая загородная недвижимость однозначно не подпадает под его действие.

“А что касается коммерческой недвижимости, мы готовы выступать как инвестор и заказчик и как генподрядчик, т. е. мы готовы брать весь проект целиком”, – добавляет Тимербулатов.

Просто совпадение

По словам Алексея Добашина, выход “Кроста” на рынок коммерческой недвижимости (около двух лет назад) обусловлен опытом работы на рынке, возможностью получения кредитов. Задача специально созданного для работы с коммерческой недвижимостью подразделения – иметь к 2010 г. около 1 млн кв. м, сдаваемых в аренду и строящихся. У “Кроста” уже десятки проектов коммерческой недвижимости. В качестве примеров Добашин привел комплекс из четырех стилобатов на ул. Маршала Жукова (неотъемлемая часть жилого квартала), и там разместятся самый, пожалуй, крупный магазин Adidas в Восточной Европе и СНГ площадью 2500 кв. м, несколько фитнес-центров. Первый из них, Else-club, занимает первые три этажа жилого комплекса “Алиса”, другие будут также по возможности привязаны к жилым объектам “Кроста”. “Коммерческие площади – как минимум 40% от общей площади застройки – неотъемлемая часть реконструируемых нами жилых кварталов”, – рассказывает Добашин. Кроме того, компания специально занимается разработкой офисов класса В, рассчитанных на небольшие компании.

“Сейчас существует потребность в строительстве офисных зданий. Но кардинальных изменений в соотношении объемов нового строительства “жилья” и “нежилья” не предвидится”, – говорит Алексей Белоусов.

“Наивно полагать, что доходность офисного рынка настолько интересна по сравнению с жилой недвижимостью, – говорит Константин Ковалев. – Окупаемость офисных проектов за счет аренды составляет в среднем 6 лет, доходность – 16%, тогда как реальная ставка по кредитам приближается к 18–20% годовых”. А строятся коммерческие площади в отличие от существовавшей практики возведения жилья за счет средств дольщиков в основном на собственные и кредитные средства, и реализация происходит ближе к сдаче объекта госкомиссии. Конечно, если компания давно работает в жилом секторе и способна привлекать банковские кредиты, она может проявлять интерес к коммерческой недвижимости. “Но пыл тех, кто вкладывается в офисы, надеясь на рост цен и капитализации (стоимости здания), остынет в ближайшие полгода”, – считает Ковалев. По его мнению, многие не учитывают и неизбежные изменения, которые претерпит рынок коммерческой недвижимости после ввода площадей в “Москва-Сити”. “Деловой центр может переместиться туда из исторического центра города, и весьма вероятно, что купленное коммерческое помещение в центре через 6–8 лет придется переводить в жилой фонд, чтобы можно было его продать”, – прогнозирует Ковалев.

Доходность жилого рынка, конечно, выше, чем офисного, говорит Алексей Добашин. “Жилье после 20% вложений начинает окупать себя за счет продаж”, – поясняет он и говорит, что по жилым проектам “Кроста”, связанным с комплексной реконструкцией, доходность составляет 20–25%, а на объектах сложной и редкой точечной застройки иногда можно получить и 50%. “Если застройщик жилья в лучшем случае делится с городом в пропорции 30/70, то по коммерческим площадям доля города составляет 40%”, – добавляет Белоусов.

Сравнивать доходность разных сегментов рынка недвижимости Белоусов не стал, отметив лишь, что “рентабельность разная”, поскольку каждый сегмент специфичен и на сегодняшний день интерес есть к каждому.

Не могут не строить

“Существуют проекты, в которые можно просто вложить деньги и в течение некоторого времени ничего не делать, а потом объект продать”, – говорит Ковалев. Но проблема в том, что крупные строительные компании просто не могут себе позволить ничего не делать.

“Каждая компания будет решат свои вопросы самостоятельно. Не решусь говорить от имени всех застройщиков, но могу рассказать, как будет существовать “ПИК-Регион”, – говорит Сергей Канаев. – Во-первых, мы являемся более-менее законопослушной организацией и стараемся действовать в соответствии с нормативной базой. У нас по большинству объектов нет никаких нареканий. А во-вторых, Группа компаний “ПИК” в состоянии строить объекты без участия дольщиков. Скажу больше: мы просто не можем не строить. Потому что у нас есть свой домостроительный комбинат, который выпускает панели как пирожки. Если наша компания перестанет строить, мы не избежим затоваривания, поскольку просто не можем остановить работу комбината. Значит, нам придется возводить дома, не привлекая средства дольщиков, – у нас хватит на это ресурсов. Будем продавать готовое жилье. А если не хватит собственного “золотого запаса”, будем кредитоваться в банках. И, по моему мнению, все крупные опытные застройщики поступят точно так же”.