НА АСФАЛЬТЕ: Страхи высоты

Забавно, что, раздувая шумиху вокруг “Нового кольца Москвы” (НКМ) и высоток, по этой программе строящихся, противники “высоты” вовсе не обращают внимания на многочисленные факты появления в столице 30-этажных жилых домов. А ведь это те же самые высотки (к высотным относятся здания выше 75 м), и требования к ним согласующие и контролирующие инстанции применяют те же, что и к 50-этажному зданию. Но вопросов о, например, пожаробезопасности таких зданий задают меньше. Логики в этом нет: из окна можно выпрыгнуть, только проживая на 1–3-м этажах, обитатели квартир, расположенных выше, должны рассчитывать на системы эвакуации. Видимо, на обывательском уровне существует некий психологический барьер: до 30 этажей – еще ничего, а вот сверх – это уже слишком.

В дискуссиях о высотках вообще много неаргументированной риторики. Предлагалось даже референдум провести о нужности этих зданий. “Как могут судить, нужны высотные здания или нет, люди, которые в них никогда не были?” – задает вопрос Валерий Жилов, генеральный директор ОАО “Новое кольцо Москвы”.

Масла в огонь подливают и сами девелоперы. На запросы СМИ о том, насколько безопасны возводимые высотные здания, некоторые широкоизвестные строительные компании предпочитают либо не реагировать (как делает “ДОН-Строй”), либо отделываются общими фразами типа “При строительстве зданий наша компания использует передовой отечественный и зарубежный опыт” (Mirax Group). Что скрывается за этими успокоительными словами, известно только им. А неспециалисту, будь то потенциальный покупатель или журналист, “на глаз” оценить качество строительства и эффективность инженерных систем невозможно. За неделю до открытия печально известного “Трансвааль-парка” главный менеджер водил корреспондента “Ведомостей” к готовому комплексу и рассказывал, как контролируется качество строительства, какие компании работают и т. д. Приятное впечатление продержалось до трагического обрушения конструкций.

В свете этой трагедии и событий 11 сентября 2001 г. в США понятно повышенное внимание горожан к безопасности все же нетрадиционных для Москвы сооружений. А в условиях недостаточной информированности появление всяческих ужастиков не вызывает удивления.

Миф № 1. Высотки строят без норм и правил

Это правда, но лишь отчасти. Действительно, до середины прошлого года единых строительных норм для зданий такого класса в России не было. И хотя в 2004 г. Московские городские строительные нормы (МГСН) – “Многофункциональные высотные здания и комплексы” – были одобрены научно-техническим советом столичного Комитета по архитектуре и градостроительству, точка в процессе их внедрения на рынок еще не поставлена. Не так давно в интервью для “Утро.Ру” профессор МГСУ Джим Ахпателов отмечал, что Московские городские строительные нормы пока разрабатываются. Качество этих документов также вызывает вопросы у ряда специалистов. “Это отчасти просто перелицованные федеральные нормы, так как на исследования нет денег. Хотя там и присутствуют положения, регулирующие высотное строительство”, – говорит Владлен Алмазов, доктор технических наук, профессор кафедры железобетона МГСУ, в том же интервью.

Но и это не вся правда. Ни одно здание, тем более высотное, не строилось без проведения огромного количества самых жестких экспертиз и согласований. Так как не было единых норм, по решению еще существовавшего (до 2004 г.) Госстроя все они квалифицировались как “сложные технические сооружения” и для каждого здания разрабатывались специальные технические условия. При Москомархитектуре был создан научно-технический совет (НТС), занимающийся анализом проектов, связанных с высотным строительством. “На НТС разбирается каждый этап строительства каждого здания, – рассказывает Валерий Жилов. – Решения совета обязательны для исполнения”.

Сами девелоперы в дополнение к контролю со стороны федеральных и московских властей постоянно ездят на Запад перенимать опыт. Московские строители велосипед не изобретают. Все, что используется при возведении высотных зданий, уже есть в мировой копилке, опробовано на практике и давно применяется. Огромный опыт высотного строительства накоплен в Америке, Юго-Восточной Азии.

Компания, возводящая в столице высотные здания, сама выбирает головного проектировщика. У “Конти” это ЦНИИЭП жилища (Институт жилых и общественных зданий). Эта же организация разрабатывала и МГСН. В компании “Квартал” проектная документация разрабатывается самостоятельно и индивидуально проектировщиком – АПХМ “Архиздрав” (главный архитектор – заслуженный архитектор России Георгий Маилов).

Генеральная проектная организация собирает, обобщает и использует в проектировании все разработанные ранее нормы и правила, зарубежный опыт, привлекает на подряд другие организации и исследовательские институты. В создании такого нового продукта, как высотные здания, задействовано множество специалистов в различных узких областях.

“Разработать проект – это еще не все, – продолжает Виктор Сухарев, генеральный директор корпорации “Конти”. – Его надо согласовать, утвердить, проверить, получить ряд замечаний, доработать, провести дополнительные исследования, получить заключения. 1,5 года – это срок подготовки проекта на первой стадии”. “Каждый проект высотного дома согласовывается в индивидуальном порядке на всех уровнях, – добавляет Георгий Воробьев, технический директор “Квартала”, – начиная от заключения УГПС г. Москвы и заканчивая комиссией гражданской авиации по строительству (в плане согласования высотности зданий вдоль Ленинского проспекта – трассы, ведущей в аэропорт “Внуково”)”.

На подготовку разрешительной документации может потребоваться от 6 месяцев до 1 года. Сам высотный объект возводится приблизительно за 26 месяцев. Больше всего времени занимают работы по сооружению фундамента. Инженерные работы длятся до года, но они могут осуществляться параллельно со строительством здания. На подготовку объекта к сдачи ГК может уйти, по данным разных компаний, до 6 месяцев или даже 2 лет. В среднем строительство дома занимает от 2 до 3–4 лет.

Как предполагают застройщики, после утверждения Строительных норм и правил сроки строительства, возможно, снизятся, но незначительно. “Так быстро, как панель, высотные монолитные дома никогда строиться не будут, – говорит Виктор Сухарев. – Хотя бы потому, что все панельные дома в рамках серии одинаковы, а высотки разные”.

Шаблона для возведения уникальных зданий быть не может, часто нужны дополнительные исследования. Например, в целях обеспечения надежности, прочности конструкции комплекса “Континенталь” в “Конти” обратились в ЦАГИ, где проводят аэродинамические испытания. Создали макет здания в масштабе, который поместили в аэродинамическую трубу, где смоделированы различные направления и силы ветровой нагрузки. По мнению специалистов, именно ветры оказывают максимальное воздействие на высотное здание.

Миф № 2. Высотки провалятся или сползут

Во-первых, небоскребы в Москве строить не будут. По словам Валерия Жилова, жилые дома по программе НКМ не будут превышать 45–50 этажей, офисные – 60. К небоскребам относятся здания свыше 250 м (выше 70 этажей).

Во-вторых, в столице давно выявлены “слабые” для тяжелых зданий участки. Тем не менее периодически появляются сведения о строительстве в неблагополучных зонах. Так, в 2004 г. СМИ опубликовали информацию ГФУП “ВНИИ “Геофизика”, ученые которого утверждали, что от 70% до 80% высотных зданий в Москве расположены над зонами геологических разломов. В частности, геологи указывали на наличие опасных зон на территории жилого комплекса “Алые паруса” и делового центра “Москва-Сити”. Позже, в 2005 г., на территории “Москва-Сити” было сделано около 400 геологических изысканий. В исследованиях грунта, как объявляли специалисты, принимали участие 20 организаций – как российских, так и западных. И ученые подтвердили безопасность грунтов. Ситуация напоминает известный анекдот про двух юристов, у которых всегда три мнения.

В целом же современные технологии достигли такого уровня, что позволяют строить практически все практически везде. В Чикаго возводят небоскребы в условиях болотистой местности. В сейсмически неблагополучной Японии сегодня обсуждают два амбициозных проекта: здание высотой 1 км и еще более высокое сооружение – 3,5 км, как священная гора Фудзияма, очертания которой будет повторять этот небоскреб. Не случайно в феврале 2005 г. мэр Москвы Юрий Лужков предложил японским компаниям принять участие в строительстве высотных домов в столице. “Мы хотели бы также использовать нормативную базу, которая применяется при строительстве высотных домов в Японии и позволяет не делать ошибок”, – отметил тогда он.

Многочисленны примеры и из иных областей, в частности нефтедобывающие платформы в океанах. Вряд ли там условия строительства проще, чем в Москве. В той же Японии разрабатывался проект строительства на рифе Окинатори Шима (Остров морских птиц) лаборатории по изучению кораллов. От проекта отказались не из-за технической невозможности его осуществить, а из-за слишком высокой стоимости конструкции, которая бы защитила сооружение от 10-метровых волн.

Москва располагается в сейсмически благополучной зоне. Основные “враги” местных застройщиков – рыхлый грунт и карстовые пустоты. По словам Валерия Жилова, на настоящий момент разработаны фундаменты для грунтов разных типов, в том числе и для рыхлых почв. До начала строительства в обязательном порядке выполняется так называемая геоподоснова (инженерно-геологические изыскания). В результате этих исследований решается, можно ли вообще строить здание на этой площадке, выбирается тип фундамента.

Согласно МГСН для высотных зданий, характеризующихся большими и неравномерными нагрузками на фундамент и основание, необходимо использовать следующие типы фундаментов: плитные, в том числе повышенной жесткости (коробчатые), свайные, комбинированные плитно-свайные.

На участке под “Континенталем” (дом располагается недалеко от реки) состояние грунтов таково, что застройщику понадобилось делать плиту, причем не сплошную, а коробчатую, сотовую. Высота плиты – около 4 м. “Мы выходили с этими разработками на научно-технический совет города”, – отметил Виктор Сухарев. У “Эдельвейса” другой фундамент: там совмещены плита и сваи.

Расчет несущих конструкций производят с использованием сертифицированных программных продуктов, двух как минимум. Результаты этих расчетов не должны расходиться.

Несущие конструкции в высотках имеют большой запас прочности. До трагедии 11 сентября стальные каркасы небоскребов, использовавшиеся в США, нареканий не вызывали. Но, если так можно выразиться, столкновение дома с самолетом – ситуация более чем нестандартная. В принципе, как отмечают специалисты, будь баки самолетов заправлены наполовину, такого масштабного пожара и обрушений конструкций не произошло бы. Грубо говоря, самолет врезался бы в здание и остался там, застряв на этаже. “В настоящее время после теракта в США пересматривают конструктивные решения”, – отмечает Валерий Жилов. В Москве все каркасы высотных домов строятся не из металла, а из железобетона, что дает дополнительную устойчивость и прочность.

Миф № 3. В случае ЧП жители не успеют выбраться

Точно так же, как из панельной 16-этажки. Современные высотные дома во всем мире – проявление технического гения, они, по сути, являются “умными домами”. И их обитатели более защищены от пожаров, аварий электростанций, проникновения асоциальных элементов и прочих рисков, нежели жители обычных невысотных панелей.

Пожар. Один из важных моментов для этой наиболее распространенной внештатной ситуации – пожара – мониторинг здания. Здания “Конти” оборудованы системами автоматизации пожарной безопасности. Это не только тушение, но и предотвращение возгорания. Система реагирует на любой очаг возгорания в любой точке здания и на малейшее изменение температурного режима. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник.

Высотные здания согласно МГСН следует разделять по вертикали и горизонтали на пожарные отсеки. “Все здание разделено на секторы через 10–15 этажей обычно стенами из огнеупорных материалов, – рассказывает Виктор Сухарев. – Между секторами есть специальные нежилые помещения со своими инженерными коммуникациями. Они же – пожарные укрытия. Это так называемая шлюзовая система”.

Лестничные клетки в высотных зданиях могут быть только незадымляемыми, т. е. открытыми с одной из сторон света, что крайне важно при эвакуации людей. “Двери пожарных отсеков и эвакуационных лестниц закрываются герметично, препятствуя распространению дыма”, – добавляет Жилов.

Расстояние от двери любого помещения до лестницы должно быть не более 20 м. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых холлах, вестибюлях, на технических этажах должна быть из негорючих материалов.

Лифты, например, в домах компании “Квартал” выполнены в “противопожарном исполнении”, т. е. конструкция и материалы лифтовых дверей этажа предусматривают огнестойкость 120 минут. Иными словами, в течение 2 часов при возникновении пожара на этаже огонь не сможет распространиться на другие этажи по лифтовым шахтам. Двери в лифтовых холлах также выполнены в “противопожарном исполнении” с аналогичным пределом огнестойкости.

“К несущим конструкциям высотных зданий предъявляются повышенные требования по пределам огнестойкости, – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити – XXI век”. – В частности, для зданий высотой более 100 м предел огнестойкости несущих конструкций устанавливается REI 240 (4 часа). За рубежом – 2,5–3 часа”.

Места общего пользования (МОП) снабжаются дублирующей системой автоматического пожаротушения. “Это означает, что магистральные трубопроводы стояков пожаротушения находятся всегда под давлением, необходимым для тушения, – поясняет Георгий Воробьев. – То есть при пожаре необходим лишь сигнал на насос в автономной станции пожаротушения дома, который будет давать нужное давление на любом этаже. Подземная автостоянка снабжена системой автоматического спринклерного пожаротушения. Эта система позволяет рассеивать воду на каждом машино-месте таким образом, чтобы создавать водяные завесы, через которые не проникает огонь”.

На крышах домов располагаются вертолетные площадки, с которых можно эвакуировать людей с помощью вертолетной корзины.

Энергоснабжение. “Конец света” 25 мая в Москве показал, как легко можно вывести мегаполис из равновесия. Но в высотках отключения электричества еще бы долго не заметили. “Во всех высотках предусматриваются альтернативные системы энергообеспечения, – говорит Валерий Жилов. – Как и на Западе, у нас всегда есть запасные варианты”.

“В случае отключения центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание, – продолжает Виктор Сухарев. – Это значит, что в течение 3–4 часов лифты продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах жильцов будут вода и электричество”.

Предусмотрена также защита человека от поражения электрическим током. Все вводные квартирные автоматы в домах “Квартала” снабжены устройством защитного отключения (УЗО). При утечке тока в любом электробытовом приборе квартиры это устройство произведет автоматическое отключение от электрической кабельной линии магистрали.

Водоснабжение и вентиляция. Как правило, через каждые 12 этажей в высотках строятся специальные технические помещения, в которых устанавливаются дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров. А во избежание превышения давления на разводке холодной и горячей воды устанавливаются регуляторы давления. В комплексах проектируются системы внутренней вентиляции, дымоудаления, кондиционирования, увлажнения воздуха.

Охрана. Подъездные пути, входы в здание и зоны общего доступа, как значится в МГСН, должны иметь контрольно-пропускные пункты. Прилегающая территория по периметру оборудуется “физическими барьерами, исключающими возможность таранного прорыва транспортных средств”. Как правило, это декоративные ограждения. Огороженный двор находится под постоянным перекрестным обзорным видеонаблюдением. Предусмотрены охранная и тревожно-вызывная сигнализации, охранное телевидение и освещение.

В ряде домов, в частности компании “Квартал”, жильцы и служба эксплуатации имеют индивидуальные магнитные карты, идентифицирующие человека при входе на территорию дома с помощью специальной компьютерной базы данных, находящейся на центральном посту охраны.

Но “умность” высоток имеет один недостаток. По данным Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, здания повышенной этажности требуют и высоких затрат на их содержание: при увеличении размера здания кривая стоимости эксплуатационных затрат сначала показывает удельное снижение затрат в пересчете на 1 кв. м, но впоследствии демонстрирует некоторый рост.

Миф № 4. Окна не открыть

Ветер действительно оказывает одно из наиболее важных воздействий на высотное здание, но людей с балконов не сдувает. Что касается окон, то в одних высотках окна открываются, в других этого делать нельзя. Дело в том, что в МГСН запрещено проектировать открывающиеся окна на высоте свыше 70 м. В готовых и строящихся высотках в основном окна открываются, существуют балконы и террасы. Правда, предусмотрены определенные меры безопасности.

Как правило, используются двойные стеклопакеты (МГСН, кстати, рекомендует тройные).

“Остекление балконов и оконное остекление выполняется из каленого стекла (при ударе такое стекло превращается в мелкую крошку и не наносит травм при падении с большой высоты), – поясняет Георгий Воробьев. – При остеклении лоджий и балконов используется триплекс – конструкция, которая имеет аналогичное функциональное назначение в плане защиты человека от повреждений”.

Миф № 5. Вредно для здоровья

Но жители сталинских высоток не спешат сменить место жительства, а 1 кв. м в этих домах стоит $6000–8000. Японцы, корейцы, китайцы, американцы спокойно живут на 40–50-х этажах в квартирах, которые заметно дороже, чем на нижних этажах того же здания. “В России не проводилось серьезных исследований на эту тему, – утверждает Валерий Жилов. – По западному опыту можно сказать, что заболеваний, связанных именно с проживанием в высотном доме на верхних этажах, нет”. Тем не менее регулярно появляются сообщения о вреде вертикальных нагрузок (в лифтах) для пожилых людей и беременных женщин, усилении депрессивных и суицидальных настроений обитателей верхних этажей.

В России легенды и мифы о высотках будут исчезать по мере того, как будут строиться и обживаться высотные жилые дома. Городу экономически выгодно расти ввысь. Благо панорамные квартиры на верхних этажах пользуются стабильным спросом. “Строители высоток делают завтрашний день”, – уверен Валерий Жилов. Хотя, к примеру, в Penny Lane Realty с некоторым скепсисом относятся к идее быть “впереди планеты всей”. По их прогнозам, реализация квартир в домах повышенной этажности конечным пользователям, т. е. не покупателям с инвестиционными целями, может затянуться на срок до 5–7 лет.