НА АСФАЛЬТЕ: Строительный барометр падает

В 2003 г. администрация выпустила 227 разрешений “на проектирование и строительство” жилья (по новому закону этот документ формально дает право привлекать в проект деньги граждан). За первые шесть месяцев 2005 г. – около 40 таких разрешений. И в перечне застройщиков очень немного известных компаний. По одной площадке получили “Строймонтаж”, “Содружество”, “Трест-102”, “КОПстройсервис”, МИСК. Преобладают или новые участники рынка, или специально создаваемые девелоперами для снижения рисков “дочки”: ООО “Альфа”, ООО “Эталон”, ООО “Юникон”, ООО “Кондратьевский”...

Исполнительной власти в этой ситуации не позавидуешь. Она, как водитель маршрутки, находится в постоянном стрессе: с одной стороны, хочется двигаться побыстрее, чтобы сделать больше рейсов, и, значит, нужно уходить в левый ряд, с другой – заработок зависит от числа пассажиров, а они входят-выходят от тротуара. Администрация старается продавать участки как можно дороже (для пополнения бюджета) и одновременно требует, чтобы строители снижали цены (для решения социальных задач и, кстати, ради обещанного удвоения ВВП).

Кризисная ситуация оборачивается для покупателя дополнительными рисками. Но одновременно и создает новые возможности.

Симптомы спада

О неизбежном (или уже начавшемся) кризисе перепроизводства уверенно говорят крупнейшие петербургские девелоперы и серьезные аналитики. Основной вопрос формулируется так: будет ли кризис системным (по отрасли в целом) или локальным, затрагивающим отдельные сегменты и компании?

Президент корпорации “Строймонтаж” Артур Кириленко характеризует рыночную конъюнктуру как “перезатоваривание”. Президент компании “СТЭП” Дмитрий Кунис называет рынок жилья перегретым. “Ситуация на рынке жилищного строительства крайне тяжелая, и она еще более усугубилась после принятия жилищных законов”, – отмечает Михаил Викторов, генеральный директор ассоциации “Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада”.

По данным аналитиков компании “Петербургстрой Skanska”, спад продаж, обусловленный наложением нескольких негативных факторов, привел к тому, что сегодня строительная отрасль по уровню доходности попала в группу аутсайдеров наряду с сельским хозяйством. По прогнозу генерального директора “Петербургстрой Skanska” Виталия Вотолевского, к июлю маржа петербургских застройщиков в сегменте доступного жилья составит 10%. “По всем канонам экономики это означает, что такие компании уже находятся в зоне риска и с ними опасно иметь дело”, – констатирует Вотолевский.

Дмитрий Кунис и Артур Кириленко уверены в том, что уже осенью некоторые из девелоперских компаний будут вынуждены уходить с рынка. Оценки девелоперов и экспертов подтверждаются данными статистики.

По сведениям отдела маркетинга компании “Петербургская недвижимость”, сейчас в Петербурге продаются квартиры в строящихся

домах, общая площадь которых составляет около 5,7 млн кв. м (больше было только в IV квартале 2004 г. – 5,92 млн кв. м). Год назад этот показатель составлял 4,87 млн кв. м, два года назад – 4,04 млн кв. м. Средний годовой объем продаж жилья в Петербурге эксперты оценивают в 1,5–1,7 млн кв. м. Параллельно с ростом текущих объемов строительства увеличивается количество не проданных застройщиками квартир. Сегодня, по данным “Петербургской недвижимости”, в сданных госкомиссии домах около 17% квартир остаются в собственности застройщика (год назад их было 10–12%). Соответственно, объем недофинансирования строительной отрасли оценивается в $300 млн.

Ипотечное кредитование дольщиков (под залог права требования) пока не развито совершенно, регистрируются лишь единичные сделки. По мнению Виталия Вотолевского, в ближайшие несколько лет эта форма финансирования на рынок жилья значимо влиять не будет.

Банковские кредиты для петербургских застройщиков составляют около 10% в общем объеме финансирования строительства. Это больше, чем в среднем по России, но совершенно недостаточно для того, чтобы компенсировать отток долевых средств на ранних стадиях жилищных проектов.

Неутешительно выглядит динамика продаж. Аналитики “Петербургской недвижимости” проанализировали изменения покупательской активности (отношение числа проданных квартир к количеству выставленных на продажу). В мае 2003 г. этот показатель равнялся 8,7%, в мае 2004 г. (начало спада) – 3,5%, в мае текущего года – 3,06%. Всего с начала 2005 г. за пять месяцев было продано около 560 000 кв. м жилья.

Цены предложения с зимы 2004–2005 гг. упали на $15 за 1 кв. м. Но застройщики единодушно уверяют, что серьезных резервов для дальнейшего снижения цен нет – себестоимость строительства неуклонно растет. С августа 2003 г. по август 2004 г. затраты строителей увеличились, по расчетам специалистов компании “М-Индустрия”, на $300 за 1 кв. м. По словам директора Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве Павла Горячкина, себестоимость строительства в Петербурге сегодня достигает $750–850 за 1 кв. м. Растут непроизводственные расходы (отчисления городу) и затраты на основные стройматериалы.

Увеличивается разрыв между уровнем предложения и ценами реальных сделок. Многие фирмы идут на скрытый демпинг, применяя различные варианты бонусов, скидок и проч. В ход пошли лотереи и розыгрыши, что характерно для товаров массового спроса, а на рынке недвижимости применяется разве что с отчаяния, чтобы хоть как-то активизировать продажи.

Но некоторые застройщики, несмотря ни на что, пытаются понемногу повышать цены. По мнению заместителя генерального директора агентства “Бекар” Льва Сандалова, это сознательная политика, с помощью которой строители пытаются привлечь выжидающих покупателей, внушая им мысль о том, что цены будут расти и позже недвижимость обойдется им дороже. “Пока эта политика работает плохо из-за того, что на вторичном рынке цены падают и покупатели это видят”, – заключает Сандалов.

Есть и другие тревожные симптомы, свидетельствующие о неблагополучии. По данным Виталия Вотолевского, за последний год кадровые потери петербургских строительных компаний составили около 5000 человек.

Увеличивается количество бартерных сделок: застройщики, испытывая финансовые сложности, снова рассчитываются с подрядчиками и поставщиками квадратными метрами, а не деньгами. Корректных количественных оценок нет; участники рынка считают, что по доле бартера рынок жилья вернулся к показателям 3–4-летней давности. Это сокращает застройщикам поле для ценового маневра (подрядчики и субподрядчики обычно продают строящееся жилье по минимальным ценам) и увеличивает риски покупателей.

Бонусы для покупателей

Однако положение покупателей сегодня выглядит предпочтительным. Они получили возможность спокойно выбирать квартиру, не спешить с покупкой. Такой возможности не было два года назад, когда цены росли на несколько процентов в неделю. С начала года время экспозиции строящегося жилья в среднем по рынку увеличилось на 15–25% (в зависимости от типа квартиры). Более разнообразным стало предложение жилья: застройщики, ориентируясь на потребности рынка, уменьшают площади квартир в части проектов. Аналитики “Петербургской недвижимости” отмечают “некоторое снижение стоимости квартир [бюджета покупки] на первичном рынке... за счет уменьшения площадных характеристик жилья [в своем типе]”.

Появились дополнительные шансы оптимизировать бюджет предполагаемой покупки за счет индивидуальных скидок. Маркетологи говорят, что сегодня не только можно, но и нужно торговаться с застройщиком. Разрыв между уровнем предложения и ценами реальных сделок достигает 10–15% и пока продолжает расти.

Еще один плюс – компании вынуждены совершенствовать договорную базу. Сегодня договор, дающий односторонние преимущества застройщику, подпишут разве что иногородние покупатели. Петербуржцы приходят с юристами, настаивают – и небезуспешно – на внесении поправок, уравнивающих права продавца и покупателя. Ситуация, когда фирма-застройщик в случае расторжения договора была вправе вернуть вложенные деньги стройматериалами (реальный случай четырехлетней давности), теперь воспринимается как позабытая экзотика.

Диагностика и рецептура

Причины неблагоприятной для рынка жилья конъюнктуры называются разные. Среди основных – противоречивая позиция властей, близорукость застройщиков, неаккуратно проведенные новации в законодательстве.

Виталий Вотолевский считает социальные лозунги одним из главных факторов, породивших необоснованные ожидания у потенциальных покупателей.

Разработчики пакета законов о “доступном жилье” опирались на расчеты специалистов Института экономики города (ИЭГ). По данным экспертов ИЭГ, в 2004 г. средние цены на рынке жилья составляли 14 448 руб. за 1 кв. м ($516); в 2005 г. этот показатель вырастет до 16 773 руб. за 1 кв. м (около $600); в 2006 г. аналитики ИЭГ прогнозируют подъем до 20 538 руб. за 1 кв. м (примерно $733). Характерно, что именно цифра $600 прозвучала в ежегодном послании президента Федеральному собранию. Возможно, эта величина и справедлива как средняя по России. Однако локальные рынки, особенно московский и петербургский, имеют резко выраженную специфику. При средней себестоимости площади петербургского нового жилья $750–850 за 1 кв. м и средних ценах продаж от $900–1000 за 1 кв. м буквально воспринятые тезисы программы “доступного жилья” порождают негативную реакцию. Покупатели, во-первых, занимают выжидательную позицию, а во-вторых, подозревают строителей в стремлении получать сверхприбыли.

В конце июня министр регионального развития и экс-губернатор Петербурга Владимир Яковлев “творчески развил” тезисы президента. Он заявил в прямом эфире радиостанции “Маяк”, что сейчас продажная цена жилья в России “в 2–2,5 раза выше себестоимости”. Это сообщение было немедленно растиражировано новостными лентами Интернета.

Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко избегает прямых высказываний по ценовой ситуации в строительстве. Однако известно, что администрация города планировала в 2005 г. приобрести за счет бюджета около 100 000 кв. м для очередников по цене $750 за 1 кв. м. Желающих продавать по такой цене не нашлось. Очередной конкурс пройдет в конце июля. Артур Кириленко считает, что в конце концов такие сделки состоятся: продавать по невыгодной цене будут фирмы, не имеющие финансового резерва и находящиеся в тяжелом финансовом состоянии (просто чтобы избежать банкротства). “Город сначала максимально повышает цену за право строительства, а затем еще и стремится воспользоваться этим. Варварский метод”, – заключает Кириленко.

В городской программе строительства жилья нет официальных ценовых ориентиров, зато есть предполагаемые показатели по площади ввода. 2,3 млн кв. м – плановая сдача 2005 г.; в 2006 г. администрация рассчитывает на 2,5 млн кв. м, в 2007 г. – на 2,8 млн и в 2008 г. – на 3 млн кв. м. По мнению правительства Петербурга, площадь жилья в свободной продаже будет не увеличиваться, а сокращаться – с 1,7 млн кв. м в текущем году до 1,4 млн кв. м в 2008 г. Весь же прирост должны обеспечить бюджет и ипотека...

Развитие ипотеки – еще один миф, негативно влияющий на строительство. Эта тема активно обсуждается в прессе и на многочисленных конференциях. Но увеличение числа выдаваемых ипотечных кредитов (без опережающего роста объемов строительства) прежде всего приведет к подъему цен, сначала – на вторичном рынке. И лишь во вторую-третью очередь часть денег дойдет до строителей. В Петербурге количество ипотечных кредитов ежегодно удваивается (в 2005 г. будет выдано около 3000). Однако сделки кредитования на первичном рынке – это пока даже не сотни операций, а в лучшем случае десятки.

Широкомасштабный “социальный PR” порождает “кризис ожидания”. По словам

генерального директора компании “Адвекс-РОССТРО” Владимира Гаврильчука, многие потенциальные клиенты первичного рынка откладывают покупки, рассчитывая на обещанное снижение цен. Корректировка жилищной PR-кампании, “прекращение безответственных заявлений со стороны ответственных лиц”, по выражению Кириленко, не то чтобы спасут ситуацию, но позволят снизить напряженность.

Свой вклад в формирование неблагоприятной конъюнктуры внесла инерционная стратегия большинства застройщиков. Дмитрий Кунис отмечает, что в предыдущие годы, на подъеме рынка, девелоперы набирали участки впрок, про запас. Не без оснований полагая, что в дальнейшем площадки будут только дорожать. Спад в 2004–2005 гг. оставил застройщиков с “неликвидом” на руках. Администрация усилила контроль, штрафует строителей за несоблюдение сроков и безжалостно отбирает участки, работы по которым выбиваются из графика. Лучше других чувствуют себя те фирмы, которые ориентировались преимущественно на покупку территорий у собственников (“ЛЭК”) или своевременно минимизировали объем строительства (ФПГ “РОССТРО”, “Петербургстрой Skanska”, “Строймонтаж”).

По словам Владимира Гаврильчука, в сложившейся ситуации резко возрастает значимость масштабных маркетинговых исследований, точного расчета при запуске новых проектов. “Строителям остро необходима объективная информация, в том числе инсайдерская”, – констатирует Гаврильчук.

Еще один важный фактор, воздействие которого пока толком не просчитано, – нововведения в законодательстве. Пресловутый закон № 214 (об участии в долевом строительстве) дал дополнительные гарантии дольщикам, но поставил в очень жесткие условия застройщика. Сдвиг начала финансирования к более поздним этапам проекта, драконовские штрафные санкции за нарушение проектных сроков (в чем застройщик далеко не всегда виноват), возможность одностороннего расторжения договора со стороны дольщика, дополнительные сложности с привлечением банковского кредитования – далеко не полный перечень неприятностей. “Сама идея регулирования этой сферы [долевого строительства] была правильной, но из-за того, что авторы закона попали под влияние стереотипов, документ несет рынку колоссальные проблемы, создавая кризисную ситуацию”, – сказал Виталий Вотолевский в докладе на Национальном конгрессе по недвижимости.

Поправки, предложенные строительным лобби в Думе, пока не проходят.

Результат оказался вполне предсказуемым. Закон вступил в силу 1 апреля 2005 г.; на момент подготовки данного материала (конец июня) ни одна строительная компания не опубликовала проектную декларацию. То есть пока нет ни одного проекта, который продавался бы по новым правилам.

По данным вице-президента Санкт-Петербургского союза строительных компаний “Союзпетрострой” Льва Каплана, в январе – мае 2005 г. “властями Петербурга было выдано 31 разрешение на проектно-изыскательские работы для застройки жилых домов, что в семь раз меньше, чем за аналогичный период 2004 г. (198 документов)”.

Пока девелоперы “голосуют ногами” против нового закона, предпочитая наблюдать со стороны за теми, кто на практике пробует работать в новых правовых условиях.

О ценности информации

Тезис Владимира Гаврильчука о возрастающей ценности объективной информации в полной мере относится не только к строителям, но и к рядовым участникам рынка (покупателям).

Угроза банкротства части фирм заставляет дольщиков тщательно собирать сведения о реальном положении дел в той или иной компании. По мнению Артура Кириленко, многое зависит от того, в какой фазе находится конкретная компания: “Если спад продаж (на одном объекте) совпал с нулевым циклом на другом, все плохо. Если фирма еще и нахватала участков, неприятности практически гарантированы. Тем фирмам, у которых рыночный спад совпал с завершающими фазами проекта, полегче. При условии, что были корректные продажи, а не реализация квартир оптом на стадии забора”. Проблема заключается в том, что объективная информация труднодоступна, а новые требования открытости и прозрачности применимы лишь к тем застройщикам, которые начинают проекты после 1 апреля.

Косвенный симптом – резко возросла активность “профильных” интернет-форумов. Сведения о том, что компания Х заморозила работы на объекте, а фирма Y пробивает распоряжение о переносе сроков сдачи, немедленно и заинтересовано обсуждаются в форумах.

Повышенные риски несет приобретение жилья у субподрядчиков и поставщиков. В этом случае эксперты рекомендуют тщательно проверять документы: как правило, “субчики” получают право продавать жилье лишь после выполнения условий договора с застройщиком. Но нередко начинают продажи раньше. Впрочем, и у застройщиков случаются странности: в Коломягах одна из фирм начала продажи, еще не проведя общественные слушания и не сформировав полный пакет документов (пока не установлена даже этажность проекта). Нередко застройщики используют такие лукавые формы, как “предварительный договор”. Московская компания “Пионер” прославилась в Питере тем, что заключала с покупателями договор “на инвестирование проектных работ” по объекту. Хотя и стоили такие права на будущее жилье существенно дешевле, чем в среднем по рынку.

Тем не менее при желании и относительно небольших затратах времени и сил собрать подробную картинку рыночной конъюнктуры и сведения о положении дел в конкретной фирме все-таки можно. Затраты на юридическую экспертизу и на страхование финансовых рисков уже перестали восприниматься как нечто исключительное.

Соблюдение мер безопасности увеличивает шансы покупателей на выигрыш: как уверяют специалисты фондового рынка, нижняя точка спада – наилучшее время для покупок. Но пока еще не известно, пройдена ли нижняя точка.