НА КОНТИНЕНТАХ: Обратная сторона Земли

Главный двигатель рынков недвижимости Австралии и Новой Зеландии – продолжительный экономический рост. Согласно Всемирному докладу по инвестициям (World Investment Report-2004) Австралия стала одним из лидеров по привлечению прямых иностранных инвестиций. Только за 2003 г. в экономику страны поступило свыше $8 млрд. Средства направляются главным образом на развитие IT-технологий, пищевой и металлообрабатывающей промышленности. МВФ также отмечает другие экономические успехи страны: бюджетный профицит в течение прошедших шести лет, снижение инфляции и размеров внешнего долга.

Визитная карточка Австралии – драгоценные и полудрагоценные камни: опалы, сапфиры, единственные в мире розовые бриллианты и жемчуг. По различным оценкам, Австралия дает от 90% до 95% мировой добычи опалов. Наиболее ценными и редкими являются черные и прозрачные опалы. Особенно известен своими разработками по добыче опалов неприметный шахтерский поселок Кубер-педи, расположенный в Южной Австралии, на хребте Стюарта. Сегодня его можно назвать центром “опаловой лихорадки”. В поселке, где живет всего около 2000 человек (значительную часть жителей составляют греки), свыше 90% населения занимается добычей опалов. Аренда земельного участка площадью 50 х 100 м стоит всего около $200 в год – правда, результат не гарантирован.

Дома с “видом на миллион”

По свидетельству ряда зарубежных экспертов, рынки жилья Австралии и Новой Зеландии можно охарактеризовать как высокодоходные. Как и в других странах мира, доходность того или иного объекта недвижимости определяется главным образом его местонахождением.

Эксперт австралийского отделения портала Finders/Keepers Джино Машадо отметила, что “темпы роста цен снизились и составят в 2005 г. всего 4–8%”. Между тем негативных тенденций на рынке жилой недвижимости этих стран не наблюдается. “Что касается Сиднея и окрестностей, то здесь рост цен за год составляет 12%, – отмечает Машадо. – Это хорошие перспективы для инвестиций. Такой показатель обнадеживает в том случае, если недвижимость приобретается не для быстрой перепродажи, а с учетом среднесрочной перспективы. Лучшими территориями для инвестирования являются те, которые имеют многолетнюю историю роста капитализации, а также умеренно высокий спрос со стороны арендаторов”.

К таким районам относятся территории больших городов и крупных региональных центров, в которых высокие показатели занятости населения и которые являются привлекательными для туристов.

“По итогам первого полугодия рост цен на недвижимость в Австралии составил 3%, – говорит консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова. – В большинстве случаев рост цен заметен на недвижимость в прибрежной полосе – районе приоритетного спроса. Покупатели стремятся жить в городе и иметь по соседству пляж”.

По всей Австралии отмечается тенденция растущего разрыва в ценах на недвижимость между Сиднеем и Мельбурном (два крупнейших города Австралии), с одной стороны, и остальными городами – с другой. “В Мельбурне, который показывает самые быстрые темпы роста цен, за последние три года недвижимость подорожала на 40%. Прогнозируется дальнейший рост цен еще на 5–10%”, – говорит Светлана Скотникова.

По оценке агентства Kirsanova Realty, самой востребованной является недвижимость в прибрежной зоне, на Юго-Западном побережье Австралии, престижных районах, таких как Double Bay и Bondy Beach в Сиднее и City в Мельбурне. Более всего востребованы индивидуальные дома площадью 400–500 кв. м, стоимость 1 кв. м в которых составляет минимум $5000. Здесь самый мягкий в Южном полушарии климат и одни из лучших пляжей. Элитная недвижимость – апартаменты и отдельные дома – стоит приблизительно от $700 000 до нескольких миллионов.

Английский журнал Homes Overseas ссылается на мнение спикера австралийского банка Maquarrie Bank, который считает, что наиболее привлекательными объектами для инвестиций будут дома в непосредственной близости к деловым районам Сиднея и апартаменты в новостройках экономкласса в прибрежных пригородах Сиднея. Отмечается рост цен и в других районах страны, особенно в Брисбене, Аделаиде, Канберре и Перте.

В Сиднее лучшим объектом для инвестирования можно считать апартаменты с 1–2 спальнями стоимостью $300 000–530 000. Если месторасположение к тому же удачное, объект будет пользоваться спросом со стороны арендаторов и доход от аренды будет ежегодно расти на 3–4%.

Мельбурн, расположенный в самой густонаселенной, юго-восточной части страны, предлагает уникальные инвестиционные возможности. В 1990-х гг. XX в. город стал свидетелем небывалого развития инфраструктуры. Это привлекло в регион свыше $6 млрд инвестиций. Не менее масштабные проекты будут реализованы в этом регионе и в ближайшем будущем. Для одного из них – реконструкции железнодорожной развязки Spencer Street Station – потребуется около $53 млн.

Аналитики прогнозируют, что в ближайшие 25 лет спрос в районе Мельбурна будет в состоянии поглотить 420 000 новых частных домов, значительная доля которых должна будет располагаться в центральной части города. Так, одна из крупнейших в стране девелоперских компаний Central Equity, акции которой представлены на Австралийской фондовой бирже с 1987 г., за последние 10 лет инвестировала в строительство жилья в Мельбурне более $1,7 млрд. По данным компании, основная масса покупателей – как домовладельцев, так и инвесторов – испытывает потребность в современных домах, отличающихся рациональным дизайном, умеренной стоимостью и в конечном итоге позволяющих им соответствовать определенному стилю жизни.

Один из последних проектов компании Central Equity – Market Style Condos, расположенный в западной части Мельбурна, в пешей доступности от делового центра, Мельбурнского университета и всемирно известного рынка королевы Виктории, – представляет собой кондоминиум “бутикового” стиля. На сегодняшний день апартаменты с двумя спальнями в этом комплексе продаются за $369 935. Строительство комплекса предполагается завершить до конца лета.

В другой части Австралии, в 45 минутах езды к югу от Перта, в городке Мандура, другой крупный австралийский девелопер – Seashells Hospitality Group возводит жилой комплекс Seashells Resort Mandurah. Собственно Мандура представляет собой городок с населением 54 000 жителей, главным занятием и развлечением для которых является рыбная ловля. Из некоторых апартаментов комплекса открывается великолепный вид на океан. В состав комплекса входят роскошные виллы на побережье Индийского океана, а также апартаменты и пентхаусы. Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехспальные апартаменты с одним-двумя санузлами, полностью укомплектованные мебелью и бытовой техникой. Их стоимость колеблется от $272 124 за жилье с одной спальней до $374 170 за апартаменты с двумя спальнями. Стоимость пентхауса в жилом комплексе составляет $1,3 млн.

В целом в Австралии весьма либерально относятся к приобретению недвижимости иностранцами. Так, например, в вышеупомянутом комплексе Seashells Resort Mandurah Совет по иностранным инвестициям официально разрешил продать до 50% объектов в комплексе нерезидентам. По оценке департамента маркетинга компании-застройщика, наибольший интерес проявляют инвесторы из Великобритании.

По свидетельству региональных риэлторов, англичанами движет желание выгодно приобрести квартиру с “видом на миллион”. Виды на доходность от инвестиций в случае правильного выбора объекта оправдываются. Так, стоимость апартаментов в Seashells Resort Mandurah за год возросла на 30%. Тем же из владельцев, кто хочет сдавать свои апартаменты в аренду, управляющая компания гарантирует 5%-ный доход.

Туманный Окленд

Говорят, что берега Новой Зеландии длиннее, чем Австралии. Сегодня рынок этой страны переживает подъем – вот уже почти три года неуклонно возрастает объем продаж. На стоимость недвижимости в значительной степени влияет окружающая среда. Значительно увеличивают стоимость дома вид на океан, вулканы, живописные природные ландшафты.

Подобно Англии и Нидерландам Новая Зеландия может по праву гордиться своими туманами. Вопреки распространенному мнению, здесь совсем не жарко, а температура воды, как правило, на севере страны составляет в среднем плюс 22 градуса, а на юге страны – плюс 16 градусов.

В Новой Зеландии также открываются блестящие возможности для инвесторов. Следуя по маршрутам, запечатленным в киноэпопее по роману “Властелин колец”, можно попасть в Квинстаун, окруженный Южными Новозеландскими Альпами. Город занимает 20-е место в международном рейтинге популярности у туристов. Один из старейших региональных девелоперов – компания Wensley Developments реализовала в этом районе ряд жилых комплексов: The Point, The Glebe, The Beacon и The Shore.

Строящийся жилой комплекс The Beacon расположен на берегу озера Вакатипу, неподалеку от центра города. Каждый из 70 апартаментов с двумя или тремя спальнями в составе комплекса оснащен двухкамерными стеклопакетами, полами с подогревом, балконом и машино-местом на подземной автостоянке. Стоимость апартаментов с двумя спальнями и двумя санузлами площадью 127 кв. м составляет $584 730, а апартаментов с тремя спальнями и тремя санузлами

площадью 278 кв. м – более $1,5 млн.

Россиянам, которые предпочитают “увидеть своими глазами и потрогать” объект, можно порекомендовать апартаменты в уже готовом к эксплуатации жилом комплексе The Glebe в центре Квинстауна, состоящем из 36 апартаментов, большая часть из которых имеет вид на озеро Вакатипу. Подобные апартаменты не только являются качественной курортной недвижимостью, но и приносят солидные доходы инвесторам. Так, за апартаменты с двумя спальнями и одним санузлом придется заплатить около $320 000. Управляющая компания Wensley Development гарантирует владельцам вышеозначенных апартаментов доход в размере $887 в неделю или $26 600 в год при сдаче жилья в аренду на полгода. Таким образом, доход владельца составит 9,5% годовых.

По словам жителя Новой Зеландии, не пожелавшего видеть свое имя опубликованным, в настоящее время в стране ощущается большое влияние Великобритании – как английского образа жизни, так и архитектуры этой страны. По всей территории Новой Зеландии преобладают индивидуальные дома с земельным участком от 8 соток. “Как и в Европе, многоквартирные дома считаются дурным тоном”, – говорит он.

Вплоть до 11 сентября 2001 г. в стране наблюдалось снижение численности населения. В настоящее время ситуация кардинальным образом изменилась. В 2002 г. население страны увеличилось на 28 000 человек, а в 2003 и 2004 гг. – на 42 000 и 38 000 человек соответственно. Примечательно, что за все это время в страну эмигрировало около 13 000 граждан Великобритании.

Демографический рост способствовал росту цен на рынке жилья. В 2003 г. цены на жилье в Окленде возросли на 22%, а в 2004 г. – на 25%. В ближайшие 2–3 года для удовлетворения спроса в Новой Зеландии будет строиться все больше и больше жилья. По данным Национального статистического бюро, в минувшем году было получено 31 500 разрешений на строительство жилых комплексов. Почти 40% от запланированных объемов жилья будет построено в Окленде и пригородах.

Что привлекает иностранцев в Новую Зеландию? В первую очередь открытая экономика. Приобрести недвижимость можно практически беспрепятственно. Благоприятно для иностранных инвесторов и земельное законодательство: нерезиденты могут без проблем покупать небольшие участки земли, а в случае приобретения больших земельных наделов законодательные трудности можно обойти с помощью ходатайств в соответствующие инстанции.

Судьба нерезидента

Несмотря на географическое удаление от Европы, подавляющее большинство жителей Австралии и Новой Зеландии – европейцы. Но недвижимость в далеких Австралии и Новой Зеландии покупают и те, для кого эти государства вовсе не далекие, а совсем даже близкие, например жители Китая. “Количество лиц китайской национальности, приобретающих недвижимость в Новой Зеландии, в последние годы значительно возросло”, – утверждает резидент страны на условиях анонимности.

Иностранцы в Австралии имеют право покупать только новостройки. Сначала необходимо получить разрешение на покупку недвижимости от Совета по иностранным инвестициям (Foreign Investment Review Board). Правила требуют от покупателя, чтобы в сделке обязательно участвовал австралийский адвокат. Срок оформления документов для сделки купли-продажи – один месяц. Стоимость услуг оформления покупки (налоги, страховки, гербовый сбор) – 4–5% от цены недвижимости. Налог на недвижимость – 1% от стоимости жилья. Налог на землю составляет до 3,5% от стоимости жилья.

Впрочем, по словам Светланы Скотниковой, покупка недвижимости в Австралии не дает никаких оснований для иммиграции и выдачи вида на жительство. Права собственности на объект недвижимости только косвенно добавят “очки” кандидатуре потенциального иммигранта. Тем не менее для получения большинства виз совершенно не имеет значения, где находятся активы на момент подачи заявления на иммиграцию или вида на жительство.

Контингент российских покупателей австралийской и новозеландской недвижимости – это главным образом состоятельные бизнесмены. “Как правило, это банкиры, финансисты, представители нефтяной, газовой, металлургической промышленности”, – поясняет Светлана Скотникова.

Пока что в России крайне мало агентств, работающих с недвижимостью Австралии и Новой Зеландии. “Географически это слишком далеко, поэтому отработка заказа осложняется. За это время уже успеешь реализовать несколько предложений в Москве”, – пояснила консультант по элитной недвижимости агентства Paul’s Yard Элла Братилова. Но расстояние – довольно сомнительный аргумент для тех россиян, которые ищут достойные объекты для инвестиций на новых, перспективных рынках. Они все равно откроют для себя Австралию и Новую Зеландию, хотя, возможно, чуть позже...