ДОХОДНОЕ МЕСТО: Игра в стратегию

К каждому такому проекту будет прикреплен “персональный менеджер” из числа специалистов городского Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП). Заместитель председателя КИСП Николай Асаул комментирует: “Логично, что большому проекту, в реализации которого город заинтересован, должно уделяться больше внимания”.

Критерии “стратегичности”, определенные в постановлении петербургского правительства, достаточно расплывчаты. Чтобы получить такой статус, проект должен способствовать “существенному улучшению социально-экономических и культурных условий жизни” горожан, повышать инвестиционную привлекательность Петербурга и способствовать его взаимоотношениям с другими субъектами Федерации. Он должен стимулировать инвестиционную и деловую активность на конкретной территории или в определенной отрасли городского хозяйства. Обязательное условие – окупаемость проекта. Оговорен и минимальный финансовый барьер, который должен преодолеть его инициатор, – 3 млрд руб. Хотя Смольный оперирует этой цифрой с оговоркой “как правило” и при необходимости согласен “продешевить”.

“Не беда, если проект немного недотягивает до оговоренной суммы. Иностранные инвесторы рассчитывают свои затраты в валюте. Например, первая очередь завода Toyota оценена более чем в $100 млн, но в случае резкого укрепления рубля долларовые вложения могут недотянуть до положенных 3 млрд руб. Очевидно, что это стратегический проект: международный брэнд приведет за собой не только десятки поставщиков, но и крупные компании, работающие в других отраслях, – поясняет Николай Асаул. – Городу нужны 20–30 проектов особой категории – не больше. Иначе этот статус будет размазан, а индивидуального подхода не получится. В первый список мы постарались включить те проекты, по которым уже ведется какая-то работа, а не просто смелые идеи”.

Перечень получился довольно пестрым. Наряду с масштабными планами по развитию транспортной и социальной инфраструктуры, реализация которых труднопредсказуема, абстрактной “программой развития гостиничной инфраструктуры” и политизированным проектом по строительству петербургского чайна-тауна “Балтийская жемчужина” в список попали и вполне конкретные бизнес-идеи, связанные с созданием многофункциональных коммерческих комплексов. Это проекты по преобразованию территорий острова Новая Голландия и зоны железнодорожной станции Московская-Товарная.

Новая робинзонада

Идее превращения острова Новая Голландия в культурно-общественный центр уже почти 30 лет. Однако до недавнего времени территория площадью 7,6 га, расположенная в центре города, недалеко от Мариинского театра, была занята частями и подразделениями ВМФ. В канун 2005 г. губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко получила от военных символические ключи от острова.

В июне был готов временный регламент застройки Новой Голландии. Сейчас здесь находятся 26 зданий общей площадью 68 000 кв. м. Основное сооружение – кирпичный складской комплекс для сушки и хранения корабельного леса, возведенный в 1765–1780 гг. по проекту архитектора Валлен-Деламота. Его величественная арка входит в джентльменский набор открыточных видов старого Петербурга. Кроме лесных складов на острове находится еще несколько памятников федерального значения – это бывшие кузница и тюремная башня. Здания не реставрировались очень давно и местами очень ветхие. Инвестору придется обращаться с ними особенно бережно, он не вправе менять даже исторические планировки. Объектом охраны является также внутренний водоем с двумя каналами. Постройки советского времени подлежат сносу.

Разработчики временного градрегламента пришли к выводу, что остров способен вместить до 220 000 кв. м различных площадей. Разрешенная высота зданий – до 23,5 м. “Экономика у проекта получается суровая, но на повышение высотности мы идти не можем. Мы предлагаем застройщикам, если позволяет геоситуация, заглубляться”, – комментирует председатель Комитета по охране памятников Вера Дементьева.

Обязательное инвестиционное условие – строительство Дворца фестивалей площадью 10 000–15 000 кв. м. “Впрочем, если будущий девелопер решит отдать под культурный центр половину острова, мы будем только рады”, – уточняет Николай Асаул.

Кроме очага культуры городские власти хотели бы видеть здесь бизнес-центры, торговые комплексы и гостиницы. Жилье – самый быстроокупаемый вариант инвестиций – особо не приветствуется. Хотя эта функция разрешена в ограниченном объеме. Соседство с заводом “Адмиралтейские верфи” по результатам экспертизы оценивается как довольно безобидное. Специалисты КИСП считают, что остров не должен вымирать на ночь и в коммерческих зданиях можно предусмотреть встроенные жилые помещения.

По расчетам Смольного, остров достанется победителю международного конкурса, к участию в котором будут допускаться консорциумы в составе инвестор – архитектор – девелопер. Условия этого состязания сейчас утверждают городские и федеральные власти. Конкурсную комиссию, в состав которой должны войти деятели искусств и чиновники от культуры, возглавит губернатор Валентина Матвиенко.

Потенциальные участники должны представить финансовые гарантии, иметь опыт по реализации крупных проектов и архитектурные регалии. Конкретный набор требований будет сформулирован в ближайшее время, а сам конкурс, вероятно, объявят в августе. Его итоги обещают подвести к концу года. Без финансовых гарантий даже самые захватывающие идеи рассматриваться не будут.

Рыночная оценка острова еще не завершена. Поэтому пока нельзя сказать, какую сумму власти потребуют с инвестора за право застройки. “Деньги в этом проекте не главное. Иначе можно было бы просто выставить остров на аукцион и продать подороже. Однако доплачивать будущему застройщику город тоже не намерен, как и вести за бюджетный счет инженерную подготовку этой площадки. Зато обсуждается возможность передачи будущего Дворца фестивалей в пользование инвестору на период окупаемости его вложений”, – комментирует Николай Асаул.

Ориентировочный объем инвестиций в Новую Голландию оценивается в сумму от $400 млн. “Очевидно, что проект не может быть высокодоходным с учетом затрат на инженерию, охранных обязательств, ограничений по высотности и т. п. Тем не менее мы все-таки постарались создать условия для того, чтобы он оказался рентабельным. В противном случае на конкурс придут непрофессионалы, которые не умеют считать и не смогут реализовать задуманное”, – констатирует Асаул.

Несмотря на все “но”, город рассчитывает на внимание инвесторов. Реальных претендентов до проведения конкурса чиновники предпочитают не называть, но говорят, что интересантов хватает. Это инвестиционные группы из Германии, Голландии, Швеции, Сингапура. Из серьезных местных игроков к Новой Голландии приглядываются холдинг “ЛенСпецСМУ” и группа “ЛСР”. Правда, обе эти компании работают главным образом на жилищном рынке, используя привлеченные средства дольщиков. Если они выйдут на конкурс, то, очевидно, в альянсе с иностранными инвесторами и заграничными архитекторами. В частности, холдинг “ЛенСпецСМУ” уже объявил о достигнутой договоренности с компанией Sampoerna Group (Сингапур), которая готова вложить в остров $600 млн. Партнеры предполагают вписать в историческую застройку два отеля категории “5 звезд”, выставочный центр, два театра, оздоровительный комплекс, мультиплекс до 15 залов и проч.

Вагончик тронется

Еще более масштабный, долгоиграющий и капиталоемкий проект – перепрофилирование района ж/д станции Московская-Товарная, самой большой промзоны, расположенной в центре Петербурга. Речь идет о территории площадью 317 га, ограниченной Невским проспектом, площадью Александра Невского, набережной Невы, Обводным каналом, ул. Константина Заслонова и Лиговским проспектом.

Здесь соседствуют грузовой двор станции Московская-Товарная с соответствующей инфраструктурой, жилые дома, Боткинская инфекционная больница, Александро-Невская лавра, несколько приватизированных автотранспортных и промышленных предприятий (“Буммаш”, “Ясень”, Завод лимонной кислоты). Плотность существующей застройки в 3–5 раз ниже, чем в других центральных микрорайонах. Несоответствие между потенциалом этого огромного куска исторического центра и его текущим использованием вопиющее.

По заказу городских властей концепцию реанимации депрессивной территории в конце прошлого года разработали специалисты ООО “Институт проблем предпринимательства” (ИПП). Эта компания выиграла соответствующий тендер.

Тотальный редевелопмент 300 с лишним гектаров, на которых сосредоточены многочисленные частные собственники недвижимости, естественно, выглядит полной утопией. “Мы доказали, что развитие этой территории следует начинать с переселения грузового ж/д двора. За счет этого высвободится участок площадью 22 га, который тянется от перронов Московского вокзала почти до Обводного канала. На наш взгляд, здесь нецелесообразна жилая застройка. Ставку следует делать на создание единого коммерческого комплекса с бизнес-центрами, конгресс-холлами, гостиницами, паркингами, выставочными залами и т. п. Впрочем, нельзя исключить и вариант с организацией административного района для министерств и ведомств, переводимых из Москвы в Петербург. По предварительным расчетам, здесь можно разместить более 200 000 кв. м коммерческих площадей. Кстати, жестких градостроительных ограничений для этой территории нет, поэтому архитектура может быть самой современной”, – комментирует руководитель группы оценки ИПП Алексей Шаскольский.

Принципиальная договоренность между Петербургом и Октябрьской железной дорогой относительно переселения грузового двора на южную окраину города (на ст. Шушары) уже достигнута. Летом должно быть подписано соглашение о порядке вывода имущества. По оценке ОАО “Ленгипротранс”, стоимость строительства нового ж/д объекта составит около 900 млн руб.

На участке в Шушарах, предназначенном для железнодорожников, тоже имеются частные собственники. По словам Николая Асаула, с двумя компаниями из трех (ЗАО “Ресурс-экономия” и ЗАО “Ресурс-Международный”) договоренность о выкупе земли или о предоставлении альтернативной площадки уже есть.

Параллельно с переездом будет идти работа над градостроительной документацией для участка бывшего грузового двора. Когда она завершится, станет ясно, целесообразно ли делить эту площадку на лоты или разумнее отдать ее одному инвестору. КИСП пока придерживается второго варианта. Такая же позиция и у экспертов из ИПП.

Реализацию проекта усложняет то, что железнодорожная земля находится в собственности РФ и распорядиться ею можно только с разрешения Федерации. Тем не менее Николай Асаул надеется, что уже в будущем году состоится инвестиционный конкурс.

Петербургские власти приняли решение и о переселении Боткинской больницы, занимающей территорию около 13 га. Однако ее переезд станет возможен только после того, как за счет городского бюджета будут построены два новых лечебных учреждения. Пока для них подбирают земельные участки.

Денежная яма

На участке рядом с Московским вокзалом (Лиговский проспект, 26–38), попадающем в границы зоны “Московская-Товарная”, расположен один из самых знаменитых городских долгостроев – котлован вокзального комплекса РАО “ВСМ”. Сама компания обанкротилась. По решению бывшего Минимущества с 2002 г. незавершенка закреплена на праве хозведения за федеральным ГУП “ВПК-Инвест”. Застройщиком по договору с этой структурой выступает ООО “Строительная компания “Бриз”. По условиям контракта к концу 2008 г. на участке 3,9 га должен быть построен многофункциональный коммерческий комплекс ориентировочной стоимостью $380 млн. 78% его площадей отойдет инвестору, а остальные – Федерации.

До недавнего времени владельцами СК Бриз” являлись холдинг “Веда-Система” (62% долей) и компания “Балт-Инвест-Ойл” (37%). Однако из-за гибели президента “Веды” Кирилла Рагозина сначала проект застопорился, а затем холдинг решил из него выйти. В июне произошла переуступка долей “Веды” в пользу столичной компании “Нафта-Капитал”, связанной с нефтяным бизнесом. Цена сделки не разглашается.

По словам генерального директора ООО “СК “Бриз” Евгения Елина, сейчас идет проектирование. Общая площадь первой очереди ТРК составит примерно 198 000 кв. м, из которых 50 000 кв. м приходится на паркинг. Три этажа в комплексе займет торговля, 4-й отводится под развлечения, включая мультиплекс.

Девелопмент оптом

Тема комплексного развития обширных городских пространств становится в Петербурге все более модной. На слуху еще несколько крайне сложных и масштабных проектов, которые по финансовым показателям также могут претендовать на статус стратегических. Правда, окажутся ли они в итоге в заветном списке, не известно.

Например, компания “Измайловская перспектива” получила статус агентства по развитию территории (АРТ) площадью 364 га, ограниченной Обводным каналом, балтийской

веткой Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей и Московским проспектом. На участке находится около 200 собственников и арендаторов. Крупнейшие землевладельцы – ФГУП “Октябрьская железная дорога” (80 га), Минобороны (49 га), ОАО “Электросила” и др.

Согласно концепции, подготовленной АРТ, здесь предполагается построить 1 135 000 кв. м жилья и 4,5 млн кв. м коммерческих площадей. 75 300 кв. м существующих зданий подлежат реконструкции. Стоимость всего проекта оценивается в $3 млрд. Концепция пока не утверждена городским правительством. Смольный должен рассмотреть ее этим летом.

В мае 2005 г. создано агентство по развитию Синопской набережной – депрессивной промышленной территории, расположенной неподалеку от Смольного. Проект, предложенный ЗАО “Синопская набережная”, предусматривает расселение ветхого и аварийного жилья и строительство на участке 7,2 га офисного центра с двухэтажной парковкой, а также торгово-развлекательного комплекса и гостиницы (всего 242 000 кв. м). Ориентировочная стоимость работ – около $300 млн, срок окупаемости инвестиций – 11 лет.

Среди других смелых бизнес-идей – создание в Дегтярном переулке правительственного квартала – комплекса зданий для структур петербургской исполнительной власти, перепрофилирование территории Бадаевских складов и др.

Однако до сих пор в городе не был реализован ни один крупный проект, связанный с комплексным развитием территорий. Частные “нестратегические” инвесторы пока берутся за перепрофилирование отдельных производственных площадок. Что касается АРТ, то из-за неопределенного юридического статуса и набора полномочий им крайне сложно договориться с частными собственниками, прежде всего с промышленными предприятиями, не желающими переезжать или перепрофилироваться. Наиболее яркий пример – работа АРТ “Бекар” на Выборгской набережной. В 2001 г. в ведение компании была передана территория площадью около 100 га, на которой расположены 15 предприятий. За четыре года удалось преодолеть депрессивный имидж этой зоны. Рыночная стоимость земли увеличилась с $30 до $200–600 за 1 кв. м (в зависимости от участка). На разных стадиях находится более 30 инвестпроектов. Сейчас здесь действуют шесть бизнес-центров среднего класса и строятся еще 15, реализуется 10 жилищных проектов, четыре – гостиничных и др.

Однако этим фактически исчерпывается недвижимость, которую можно было вовлечь в оборот. Остальные здания и участки находятся во владении предприятий, не заинтересованных делать что-либо с ветшающим имуществом, несмотря на тяжелое финансовое положение, умирающее производство и долги перед бюджетами. Они до сих пор ждут госзаказа и дотаций. В “Бекаре” уверены: это происходит потому, что заводы платят за землю по ее фактическому промышленному использованию. Однако, если город решил, что здесь должна формироваться деловая зона, ставки налога должны быть соответствующими. С 2003 г. АРТ лоббирует принятие городского закона, регламентирующего развитие Выборгской стороны. Однако закон вряд ли появится в ближайшее время.