Проценты по ипотеке


Аренда понемногу дорожает. То ли сезонность влияет – аренда традиционно дорожает в августе – сентябре, – то ли съемное жилье в столице попросту все еще недооценено, как считает вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость” Михаил Гороховский, и ценам есть куда расти. И через несколько лет они дорастут наконец до того, что станут адекватны цене продажи жилья и приобретение квартир для сдачи в аренду в самом деле станет выгодной инвестицией. Пока это не так, за счет аренды окупить даже самую дешевую московскую квартиру быстрее чем за 10–12 лет не удастся. Но можно, купив квартиру по ипотеке, “отбивать” за счет аренды проценты по кредиту, подсчитали в компании “Миэль-Недвижимость”.

В начале нового цикла

“Рынок аренды вот уже несколько лет устойчив, стабилен и показывает сезонную цикличность. Каждый год начиная с мая и до августа – сентября предложение квартир уменьшается, а спрос увеличивается. Конец лета, с июля, и до октября – это сезон аренды. В сентябре – октябре спрос достигает пика, а далее начинает падать, в декабре этот показатель находится на минимальном уровне. В основном все стараются снять квартиру до декабря. В августе средняя цена однокомнатной квартиры на рынке аренды составила $468 в месяц, таким образом, идет плавное повышение, которое продлится до сентября, а ближе к зиме цены вновь замрут до очередного сезона. Новый цикл начнется уже с более высокой цены”, – рассказывает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды “Миэль-Недвижимости”. Весной этого года наблюдалось некоторое снижение числа клиентов, которые хотят арендовать дешевое жилье, что может быть связано с введением миграционного закона и ужесточением правил регистрации в России, а также с резким уменьшением количества дешевого жилья.

Однако спрос на недорогие квартиры – к этому сегменту риэлторы относят предложение однокомнатных квартир до $450–500 в месяц – по-прежнему в разы превышает предложение, и более половины обращающихся к риэлторам клиентов хотели бы снять жилье дешевле. “Доля квартир, сдающихся в аренду в пределах этой цены, составляет в среднем 18%, тогда как спрос на эту категорию жилья составляет примерно 60% от общей массы заявок”, – говорит Оксана Полякова, заместитель руководителя управления аренды корпорации “Инком-Недвижимость”.

“Хорошая недорогая квартира [экспонируется] на рынке около 2–3 часов”, – уточняет Жукова.

В “Миэле” убеждены, что повышение цен на аренду серьезно ограничено платежеспособным спросом, поэтому резкий рост арендных ставок в этом году не прогнозируется. На повышение играют рост коммунальных платежей и появление в предложении квартир в новых домах, выгодно отличающихся по характеристикам от жилья в старом фонде.

“Хотя летом ряд риэлторских компаний советовали клиентам снизить стоимость аренды, падения ставок не было, отмечается лишь незначительное увеличение периода экспозиции объектов на рынке. Если квартира находится в приличном состоянии и в целом оправдывает свою стоимость, сроки реализации, как правило, не превышали месяца”, – говорит Наталья Шерстобитова, генеральный директор De Luxe Alliance. Она считает, что летняя стагнация уровня арендных ставок квартир в типовых домах (за исключением однокомнатных по цене до $450) сменится динамичным ростом в сентябре – октябре. Осенью в компании ожидают рост арендных ставок на типовые квартиры на уровне 0,7–1% в месяц.

Возможный максимум роста цен в этом сезоне – 6%, это гораздо меньше, чем в 2004 г., когда цены в отдельных сегментах рынка выросли на 13%. К октябрю минимальные арендные ставки поднимутся максимум на $20 к существующему уровню, считает Жукова.

По оценкам “Миэля”, средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $460 в месяц (по данным “Инкома” – $420), двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $590, аренда трешки в среднем стоит $719 в месяц.

Самое дорогое предложение, конечно, в Центральном округе Москвы. Стоимость найма однокомнатной квартиры здесь колеблется от $500–700 до $8000 в месяц, двушка оценивается от $600 до $12 000, а наем трехкомнатных апартаментов стоит от $800 до $20 000 в месяц. Квартиры в Юго-Западном округе также довольно дороги: $480–500 – минимальная месячная плата за однушку. Остальные районы Москвы приблизительно сравнялись между собой по стоимости арендной платы. Однокомнатную квартиру можно снять по цене от $450 до $2500 в месяц, двухкомнатную – от $500 до $8000, трехкомнатную квартиру сдают от $600 до $20 000 в месяц.

Рынок аренды в 2005 г. более спокойный, нежели год назад, констатируют риэлторы. Характеризуя увеличение спроса и уменьшение предложения в конце лета, Мария Жукова использует приставку “квази”, поскольку реально квартир в Москве меньше не становится. Предложение уменьшается, так как с рынка уходят так называемые “летние квартиры” (сдаются на 3–6 месяцев) и начинается новый сезон, а уменьшение предложения заставляет потенциальных арендаторов проявлять большую активность, и в поиске вариантов они обзванивают все возможные компании. “На самом деле спрос остается просто стабильно высоким”, – считает эксперт.

Дорогие арендаторы

Стоимость аренды элитных квартир варьируется от $5000 до $20 000 в месяц и во многом зависит от места расположения предложения. Например, четырехкомнатная квартира площадью 133 кв. м на ул. Зоологической оценивается в $7000 в месяц, в то время как стоимость аналогичного предложения в Сокольниках составляет $5300 в месяц, как сообщили в De Luxe Alliance.

“Потолком цен можно считать $25 000, однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно предположить, что это еще не предел. А что касается минимальной цены, то она находится на уровне $2500–3000 в месяц”, – говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отмечает, что рост арендных ставок в элитном сегменте происходит довольно медленно и значительно отстает от роста цен на квартиры: “Арендные ставки на жилье в Москве пока значительно ниже среднеевропейского уровня, тогда как стоимость недвижимости уже близка по ценам к крупным европейским столицам – Лондону, Парижу”.

По прогнозам специалистов департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty, арендные ставки в сегменте элитной аренды в среднем вырастут в 2005 г. на 10–12% по сравнению с показателями 2004 г. Самыми популярными на рынке элитной аренды летом, по оценке компании, были квартиры в ценовых сегментах от $1000 до $2000 и от $4000 до $7000 в месяц.

По-прежнему значительная часть заявок на аренду квартир класса de luxe исходит от иностранных клиентов. Аналитики Penny Lane Realty оценивают общее количество иностранных граждан, впервые приезжающих в Москву и нуждающихся в аренде высококачественного жилья, в 3000 человек ежегодно. Еще не менее 4000 иностранных граждан ежегодно по тем или иным причинам меняют съемную квартиру. Однако в компании отмечают, что процент экспатов немного сокращается: за первые восемь месяцев 2004 г. этот показатель составил 75% от общего количества, а за этот же промежуток времени в 2005 г. – 70%. Но в Penny Lane Realty это колебание считают незначительным.

Ипотека и аренда

В управлении ипотеки “Миэля” подсчитали: если приобретенную по ипотеке однокомнатную квартиру (на вторичном рынке) стоимостью $100 000 сдавать по $600–900 в месяц (практически все банки разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, но нужно официально оформить договор аренды и исправно платить налоги), за пять лет можно получить от $45 000 до $70 000, окупая проценты по кредиту.

Но эксперты отмечают, что в основном приобретаются для сдачи в аренду квартиры элитные или бизнес-класса. Для типового жилья срок окупаемости таких инвестиционных проектов составляет 10–12 лет, элитная недвижимость, по мнению Новиковой, при грамотном управлении может окупиться быстрее (за 6–7 лет).