Девелоперы торопятся
До последнего времени рынок загородной недвижимости был хаотичным, среди предложений присутствовали лишь два охраняемых поселка с полным набором услуг – Приозерное в Богородском районе и Козловка в Кстовском. Готовые или недостроенные коттеджи предлагались чаще всего в деревнях, а не в замкнутых поселках, цивилизованный первичный рынок практически отсутствовал.
В этом сезоне сразу пять девелоперов выставили на рынок свои проекты. К продаже предлагаются земельные участки с коммуникациями: один – в Кстовском районе на берегу Волги в 3 км от города, три – в Богородском районе в 30-километровой зоне и два поселка, предлагаемые одним инвестором, – на расстоянии 74 км от Нижнего Новгорода в Чкаловском районе.
Кроме земли компании предлагают готовые проекты коттеджей и свои услуги по их строительству, а также рассчитывают в дальнейшем зарабатывать на управлении поселками. Хотя каждый из инвесторов декларирует, что покупатель участка волен сам выбирать и заказывать проект дома, приглашать для строительства любого подрядчика, каждый из них старается разными способами убедить и стимулировать клиента использовать проект, который предлагает компания, реализующая проект поселка, и воспользоваться ее же услугами при строительстве дома. Самый главный аргумент – необходимость сохранить единое стилевое решение поселка. Аргумент разумный, особенно если учесть опыт существующей индивидуальной застройки как за городом, так и в черте города, но иногда компании им злоупотребляют.
Так, если “Лэндон” предлагает покупателям выбрать для дома один из трех стилевых вариантов – русско-финский, скандинавский и баварский, то компания “Технологии будущего”, строящая поселок Sun City, ограничивает выбор клиентов только классическим стилем.
Но, по мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, большую часть прибыли компании получают именно за счет продажи земли. В то же время в большинстве проектов заложена возможность постоянного получения прибыли за счет управления и эксплуатации. Так, права на землю общественного назначения (дороги, лесопарковая зона, водоемы), не приобретенную физическими лицами – покупателями, девелоперы сохраняют за собой. Только группа компаний “Лэндон”, строящая два поселка в районе Горьковского моря, как сообщил один из соучредителей Андрей Костин, предполагает передать право на эти земли кооперативу, который будет создан в каждом из поселков.
Профессиональные участники рынка по-разному оценивают перспективы этих проектов.
По мнению Елены Соловьевой, директора по продажам АН “Адрес”, это адекватный ответ на давно существующие запросы рынка. “Спрос на загородное жилье неудовлетворен, и покупатели хотят приобрести дома именно в организованных поселках с развитой инфраструктурой, сферой услуг и развлечений. Загородный рынок привлекает к себе внимание части покупателей элитного жилья, не нашедших адекватного их запросам предложения в городской застройке”, – говорит она.
Татьяна Романчева считает: “Некоторые компании выбросили на рынок сырой продукт. Видимо, боясь оказаться аутсайдерами, стараясь как можно быстрее застолбить место на новом рынке, некоторые девелоперы предлагают к продаже неразмежеванные участки. Это может подорвать доверие потребителей. Самым продуманным и подготовленным является проект “Княжье поле” группы компаний “НикО”.
Сейчас в “Княжьем поле” к продаже предлагаются участки под застройку таун-хаусами по 6–9 соток, где застройку будет осуществлять девелопер, и участки в VIP-зоне на берегу озера по 15–30 соток, где строительство будет вестись по индивидуальным проектам подрядчиком, которого выберет покупатель. Участок в шесть соток с блокированным домом обойдется покупателю в $124 000. Это сопоставимо с ценой трехкомнатной квартиры в центре города. Стоимость одной только земли с коммуникациями в VIP-зоне поселка “Княжье поле” составляет до $4500 за сотку. По мнению Романчевой, именно для VIP-зоны – участков, расположенных на берегу озера, – покупателей найти будет несложно.
“Княжье поле” – самый масштабный проект из существующих на сегодня в Нижнем Новгороде. Подготовительный этап потребовал немаленьких инвестиций. По данным источника, пожелавшего остаться неизвестным, только в очистные сооружения (поселок на берегу озера) нужно было вложить около $3 млн. Был ли осуществлен этот дорогой проект или выбран какой-то другой, выяснить не удалось.
Но некоторые компании, по мнению Романчевой, выставляют неподготовленные проекты, чтобы как можно быстрее получить деньги потребителей. Они и так уже потратились на выкуп земли у администрации, на проект, а дальнейшую часть работ хотят выполнять уже за счет средств покупателей, так же как застройщики многоквартирных домов строят за счет средств дольщиков. При этом покупатели земли не очень хорошо представляют себе финансовые последствия такого приобретения: в какую сумму будет обходиться содержание и обслуживание домов, посчитать можно, а каким бременем ляжет на плечи собственников домов содержание инфраструктуры, никто пока сказать не может.
По мнению Андрея Макшанова, директора консалтингового центра “Коллективные действия”, легко предположить успех небольших проектов, таких как “Зеленый дол” или “Приозерный-2”. Там уже ведется строительство, есть построенные дома. А когда несколько компаний параллельно выходят на рынок с похожим продуктом, но предъявить покупателю, кроме бумаг, им практически нечего, может получиться, что интерес окажется менее ожидаемого.
Почти все инвесторы, выставившие на продажу земли в загородных поселках, предполагают, что строительство поселков будет завершено через 2–3 года, в “Зеленом доле” (ООО “Этап”) можно будет поселиться уже в будущем году, если покупатель земли успеет построить дом. По данным Макшанова, к будущему сезону к продаже будут предложены еще как минимум 3–4 поселка.