Элита удаляется

По мере того как пригородная застройка будет уплотняться, неизбежно теряя элитный статус, новое предложение премиум-класса будет все больше смещаться в дальнее Подмосковье (от 50 км от МКАД до границ области). Только там возможно получить под строительство элитной дачи хороший участок в несколько гектаров за относительно небольшие деньги, уверяют эксперты.

Преобладающий класс

Коттеджи на скромных участках в несколько соток и перспективные с точки зрения реализации таун-хаусы экономкласса недалеко от Москвы пользовались бы огромным спросом у москвичей, подыскивающих загородный дом для постоянного проживания. По данным Vesco Realty, примерно половина клиентов в первом полугодии 2005 г. ориентировались на бюджет $150 000–300 000 за дом. А в корпорации “Инком-Недвижимость” долю покупателей, желающих приобрести коттедж по цене не дороже $300 000, оценили в 70%. “И около 60% интересуют домовладения не далее чем в 30-километровой зоне от МКАД”, – добавляет аналитик загородной недвижимости “Инкома” Иван Воробьев.

Но земля в 15- и даже 30-километровой зоне от МКАД слишком дорогая для того, чтобы строить на ней поселки экономкласса. По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, хотя формат таун-хаусов будет развиваться в ближайшем Подмосковье, в том числе и по наиболее престижным западным направлениям, дешевыми такие дома не будут, что может вызвать проблемы со сбытом.

В ближайшей перспективе в ближнем и среднем поясе Московской области будут по-прежнему появляться стандартные поселки бизнес-класса ($300 000–700 000 за объект на участке хорошо если в 10–20 соток), и через пару лет рынок может зайти в тупик, поскольку такое предложение уже сегодня на 80% не находит спроса, считает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR группы компаний КРТ.

Олег Репченко не исключает, что уже к следующему году рынок будет близок к насыщению, а начиная с 2007 г. понемногу начнет уменьшаться число активных игроков и новых объектов на первичном загородном рынке.

По оценке Марины Маркаровой, управляющего директора Blackwood, в первом полугодии 2005 г. на первичном рынке загородной недвижимости предлагалось около 210 коттеджных поселков, из которых около 65% находится на стадии строительства. В настоящее время, по данным Blackwood, на поселки бизнес-класса приходится около 66% предложения. Поселки премиум-класса занимают примерно 21%. Доля поселков экономкласса в общей структуре предложения составляет около 13%. Основная доля предложения строящихся поселков приходится на западную часть Подмосковья, более 40% всех строящихся поселков расположены в пределах 15–30 км от МКАД.

Дальше едешь – тише будет

По мере развития рынка загородной недвижимости зона строительства постепенно смещается от пригорода к более удаленным территориям Подмосковья, также растет доля предложения на менее раскрученных направлениях (таких, как Симферопольское, Ярославское шоссе). “Если еще 2–3 года назад большинство коттеджных поселков строилось на 4–5 направлениях (Рублево-Успенском, Новорижском шоссе – здесь больше всего новых поселков, Калужском, Киевском, активно продвигаемом “водном” Дмитровском шоссе), то сейчас география рынка загородного жилья заметно расширилась и начинает охватывать большую часть Подмосковья. Доля поселков на непрестижных шоссе (сейчас это примерно 20% от общего объема рынка) будет только увеличиваться”, – констатируют в Vesco Realty.

Проектируя новые поселки экономкласса на менее дорогих и престижных направлениях (преимущественно восточных и юго-восточных) или создавая крупномасштабные проекты с привлечением средств крупных инвесторов, можно решить проблему дефицита предложения недорогого загородного жилья, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “Корпорации МИАН”. Но пока гораздо интереснее экономных таун-хаусов для девелоперов дачные поселки премиум-класса. Таковых, по подсчетам Blackwood, уже пять: “Диканька” и “Московское море” на Иваньковском водохранилище, “Соколиная охота” на Озернинском, “Золотой плес” на Пестовском, Istrian Bay на Истринском. Средняя стоимость участка составляет $2000–6000 за сотку. Также инвесторов привлекают идеи возведения элитных резиденций в прибрежных зонах Рузского, Можайского, тех же Озернинского и Иваньковского водохранилищ (более 50–80 км от Москвы). Простор частных владений в несколько гектаров, хорошая экология, наличие большой воды и в перспективе создание инфраструктуры для досуга и активного отдыха при относительно недорогой цене на землю, по мнению риэлторов, интересны покупателям с деньгами, которым тесно в ближнем Подмосковье.

Правда, по мнению специалистов департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, еще не было клиента, который, обращаясь в компанию, просил бы “что-нибудь подальше от Москвы”. “Покупатели пытаются найти индивидуальный компромисс между ценой и удаленностью от Москвы”, – констатируют в компании. Что касается цен, то, по прогнозам аналитиков, в среднем загородная недвижимость в 2005 г. подорожает на 20–25%.