НА АСФАЛЬТЕ: Строительные зоны

На двух стульях

Программой реорганизации производственных территорий мэр Москвы преследует сразу две цели – уменьшить площадь промзон, одновременно повысив эффективность промышленного потенциала города. “Москва, наверное, сама не до конца определилась, что она хочет видеть на месте промзон, – считает Александр Калиниченко, финансовый директор компании “КВ Инжиниринг”. – С одной стороны, город хочет промзоны реорганизовать и промпредприятия вывести, с другой – сохранить некие промышленные возможности, что, как мне кажется, неэффективно в силу высокой цены самой земли”.

Другие участники рынка согласны, что городу необходимо иметь более внятную политику относительно реорганизации промзон. Недавний пример – планы по модернизации Московского нефтеперерабатывающего завода. Как полагают эксперты, разумнее было бы вывести такой опасный объект за пределы мегаполиса. Но правительство города хочет и снизить экологическую опасность, и сохранить объект в столице.

“Понятно, что с выводом предприятий, располагавшихся в пределах промзон, город теряет налогоплательщиков, налоговая часть городского бюджета уменьшается, но это не всегда так, – говорит Виктор Гетманский, заместитель генерального директора компании “Ведис Девелопмент”. – Выводимые предприятия на момент начала проекта обычно давно не работают (например, Московский фурнитурный завод). По существу, эти предприятия не являются значимыми налогоплательщиками”.

Правительство Москвы старается максимально регламентировать процесс вывода промзон, зачастую избыточно. “Рейдерские захваты спровоцировали ужесточение правил реализации подобных проектов [вывода промзон], – считает Наталья Люцингер, заместитель генерального директора компании “Ведис Девелопмент” по юридическим вопросам. – На мой взгляд, сейчас такие проекты обременены избыточными требованиями компенсаций за потерю городом определенного промышленного потенциала”.

Появились различные бюрократические рогатки, прежде всего многочисленные требования согласований, в частности, с городским Департаментом науки и промышленной политики. “Условием департамента может быть создание аналогичного производства за пределами города, – рассказывает Гетманский. – Правда, я не могу назвать успешные примеры такой “реанимации” производств – обычно все реализуется условно, на бумаге. Если даже производство создается, оно функционирует неэффективно”.

В ситуации с промзонами “верхи” не только “не хотят”, порой они и “не могут”.

Из-за многочисленных законодательных пробелов сегодня город не имеет влияния на предприятия, предназначенные к выводу и реорганизации. По словам префекта Северо-Восточного округа Ирины Рабер, сегодня практически отсутствует механизм изъятия земельных участков, применение санкций за неэффективное их использование. Такие предприятия, как отмечал префект Юго-Восточного округа Владимир Зотов, распоряжаются своей недвижимостью по собственному усмотрению. На территориях практически всех подобных промзон ведется незаконное строительство, помещения сдаются по офисы, склады и т. п., добавили в пресс-службе ЮВАО.

На заседании правительства Москвы Владимир Зотов предлагал выработать особую стратегию по отношению к предприятиям, расположенным в реформируемых промзонах, которые ранее получили помощь от правительства Москвы (к примеру, бюджетные кредиты), но так и реализовали намеченную программу.

Ноктюрн для труб

Потенциал промзон огромен. По данным Валерия Беккера, заместителя директора Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) Генплана Москвы, общая площадь промышленных территорий в Москве составляет 20 500 га. Это около 60 промзон. Ранее Беккер отмечал, что в столице должно остаться не более 30% таких территорий, “остальные должны быть либо перебазированы, либо реорганизованы, либо ликвидированы”. Еще один резерв, который видят власти, – модернизация воздушных ЛЭП.

Реорганизовывать промзоны собирались еще лет 10 назад, но реально работа началась всего полтора года назад, после выхода в свет постановления правительства Москвы от 24.02.2004 № 107-ПП. На этот год запланированы реорганизация около 200 га промышленных зон, обследование более 900 предприятий, занимающих 2300 га, и разработка проектов планировок не менее чем для 10 промзон. Основное предназначение реорганизованных территорий – под коммерческое строительство.

В первом полугодии 2005 г., по данным стройкомплекса, было обследовано 340 предприятий, расположенных в семи промзонах площадью 563,9 га. На реорганизуемых производственных территориях будет построено около 300 000 кв. м жилья.

По мнению Константина Королевского, первого заместителя руководителя Департамента градостроительства, в результате выполнения целевой программы реорганизации производственных территорий на период 2004–2006 гг. есть возможность увеличить ежегодное плановое задание по жилищному и в целом по новому строительству с нынешних 600 000 до 800 000 кв. м.

По данным “Ведис Девелопмент”, примерно на 10% бывших промзон новые объекты уже видно и 50% промзон еще остаются свободными для освоения.

Перспективы и препоны

Опрошенные “Ведомостями” застройщики с интересом относятся к идее освоения промзон. Все столичные застройщики нуждаются в площадках, не случайно уже около половины компаний вышли в регионы. “На сегодня промзоны – это единственный источник новых участков, которые можно эффективно застраивать”, – говорит Виктор Гетманский. Как отметили в ДСК-1, комбинат мог бы заняться освоением промзон, если будет экономическая целесообразность. Пока же домостроительный комбинат предпочитает работать над расселением и сносом пятиэтажек.

“Мосстроймеханизация-5” также пока не участвовала в проекте по выводу промзон, но, как отметил Анатолий Лях, советник в компании МСМ-5, “мы будем рассматривать такие территории”.

“Эти участки на рыночных условиях перспективны, – считает Александр Калиниченко. – Промзону реорганизовать (вывести предприятия) гораздо проще, чем, например, расселить жилой квартал, потому что актив консолидирован, выводится, как правило, одно предприятие. Если же надо расселить жилой дом, то высок риск нарваться на неадекватных жильцов, и риски увеличиваются пропорционально количеству квартир. Что касается предприятия, то есть риск столкнуться только с неадекватностью акционеров”.

Компании, выводившие промышленные предприятия, оценивают свой опыт в целом позитивно. “Для развития территории мы занимались выводом предприятия из Павелецкой промзоны – одной из крупнейших в ЦАО. Можем сказать, что опыт вывода промзон уже наработан, механизм этого вывода понятен участникам рынка”, – отмечает Гетманский. Некоторые компании – к примеру, такие, как “Интеко” и СУ-155, – занимаются реорганизацией производственных территорий давно.

Группа компаний СУ-155 с момента основания является постоянным участником правительственных программ по выводу промышленных предприятий. Компания выполнила функции генерального инвестора и подрядчика по выводу с территории ЮЗАО Черемушкинского керамического завода, на месте которого сегодня стоят три жилых микрорайона.

Тем не менее застройщики не становятся в очередь за такими площадками. Реорганизация промзоны затратна и сопряжена с огромным количеством разнообразных проблем. Не случайно Владимир Ресин, приехав на стройплощадку нового микрорайона в ЮВАО, возводимого на месте бывшей промзоны “Грайвороново”, потрясенно сказал: “Когда я первый раз сюда приехал, то подумал: кто же этот сумасшедший, который решил взяться за эту работу?”. Что называется, оговорка по Фрейду.

В таких проектах застройщик сильно рискует. “Он может не получить ожидаемого коммерческого результата, или проект будет связан с весьма длительными сроками возврата затраченных на него денежных средств”, – отметили в пресс-службе СУ-155.

Среди основных препон застройщики назвали затраты на приобретение и обустройство новой площадки. К примеру, вывод промзоны “Грайвороново” обойдется инвестору – компании “Интеко”, как отмечал ранее вице-президент Олег Солощанский, не менее чем в $120 млн, что составляет примерно треть общего объема инвестиций в застройку нового микрорайона ($450 млн).

Обычно приходится искать участок для переезда предприятия в пределах административных границ города. Если предприятие действующее, особенно акционированное, то его вывод всегда связан с большими сложностями, ибо частного собственника нельзя произвольно перебазировать с одного места на другое даже при согласии местных властей. Необходимо предложить другую площадку, которая удовлетворила бы владельца предприятия. Затем эту площадку выкупить у города по коммерческой цене и финансировать перевозку, монтаж, наладку оборудования на новом месте. А если предприятие стремится сохранить рабочие места, новая площадка должна находиться в пределах транспортной доступности, чтобы сотрудники могли добираться к новому месту на общественном транспорте.

Подготовка площадки, на которую можно вывести фабрику “Красный Октябрь”, заняла у Guta Development около трех лет. Предприятие было приобретено компанией в 2002 г., а строительство корпусов начинается только сейчас и закончится в 2007 г., когда и будет переведено производство.

Кроме того, выводимые предприятия к переезду привязывают и технологическое перепрофилирование, многие из них давно производят никому не нужную продукцию и хотят на деньги инвесторов поменять специализацию.

“Бумажные” проблемы отнимают у инвестора массу времени, денег и сил. При реорганизации промзоны меняется функциональное назначение территории, требуется новое обоснование. Процесс его подготовки и утверждения изменений статуса площадки происходит в течение всего времени развития проекта, а это не один год.

Завышенные требования акционеров – еще один камень преткновения. Менеджмент выводимых предприятий не всегда адекватно оценивает экономику проекта и просит завышенную компенсацию за перебазирование производства. Требования предприятия выдвигают самые разнообразные, но далеко не все могут быть удовлетворены.

Так, в 2003 г. в районе Сокольников перебазировали складские помещения четырех предприятий общей площадью около 3 га. Руководство одного из них – завода автотракторного оборудования “АТЭ-1” не возражало против переезда. Но не на собственную, а на предоставленную территорию, причем на расстоянии не более 10 км от главного здания завода (ул. Электрозаводская, 21).

Поиск компромисса занимает порой не один год. Весь процесс освоения промзон, по данным “Миэль-Недвижимости”, занимает не менее 3–4 лет. К примеру, решение о перебазировании тепличного комбината “Горьковец”, расположенного на юго-востоке столицы (пересечение Окской улицы и Волжского бульвара) было принято столичными властями еще в 2002 году. “Горьковец” был перебазирован за МКАД в поселок Некрасовка В 2003 г. правительство города расширило площадь застройки, присоединив к ней 37 га промзоны “Грайвороново”. Строительство первой очереди (объемом 266 000 кв. м) началось только 1 октября 2004 г. В июне 2005 г. были сданы два первых дома. До начала работ необходимо было вывести 56 промышленных предприятий и объектов (наиболее крупные из которых принадлежали совхозу “Горьковец”, заводу строительных изделий и автокомбинату № 24).

“Поскольку девелоперу приходится довольно длительное время решать задачи с различными собственниками в составе единой промзоны, он долгое время не сможет получать прибыль, что отрицательным образом сказывается на экономике проекта”, – комментирует Олег Рубин, директор департамента развития “МИАН-Девелопмент”.

Менее обсуждаемая проблема – чистота и безопасность актива, который приобретает девелопер. “Как правило, предприятия приватизировались по разным схемам, создавались акционерные общества, в структуре большинства из них заложены мины замедленного действия или почва для корпоративных конфликтов”, – говорит Александр Калиниченко. Значит, велика опасность судебных и юридических рисков.

Экологическая ситуация в промзоне – отдельная тема, в некоторых случаях реабилитация территории может быть крайне затратна, если придется снимать и вывозить загрязненный грунт, завозить новый и т. п.

Еще один аспект, последний в перечне, но первый по значимости, связан с взаимоотношениями девелоперов и городской администрации.

Как отметили в Группе компаний “КРТ”, вывод промзон – это в первую очередь проблема местных властей, которые имеют возможность быстро и эффективно преодолевать различные бюрократические барьеры внутреннего происхождения, стремятся повысить уровень капитализации подконтрольных земель, провести глубокие социальные преобразования, улучшить архитектурно-ландшафтный облик и экологическую ситуацию. В этом случае частная девелоперская структура – прекрасный инструмент для эффективного “хирургического вмешательства”.

Другое дело – когда девелоперу приходится преодолевать инерцию властей и нежелание собственника выводимого предприятия менять привычный образ жизни, согласовывать их между собой и вписать в эффективную рентабельную схему реализации проекта. Если процесс согласований затягивается на годы, то о доходности проекта можно благополучно забыть.

Актуальной проблемой для застройщика является развитие социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, необходимой для комплексной застройки. Это те проблемы, самостоятельно решить которые инвестор не может.

“Застройщик готов брать на себя обременение построить школу, детский сад, потому что косвенно это прибавляет ликвидности объекту, – объясняет Калиниченко, – но заниматься развитием транспортной инфраструктуры ни один застройщик не в состоянии. Это может быть решено только на федеральном, муниципальном уровне. Самая главная проблема здесь. Пока строительство Москвы ведется достаточно хаотично и не обеспечено соответствующей транспортной инфраструктурой”.

“Ни один собственник не будет класть асфальт или прокладывать коммуникации, – добавляет Виктор Гетманский. – Но, к сожалению, не все вопросы и город может решить: в той же Павелецкой промзоне сейчас все более напряженной становится ситуация с транспортной системой. Инфраструктура развивается вяло, городским властям потенциала на нее не хватает. Кроме того, социально значимые задачи, такие как строительство транспортных развязок, вообще не могут и не должны решаться без административного и финансового соучастия государства”.

Существенна для инвестора также проблема энергоресурсов, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Следует учитывать, что зачастую присущие промзоне коммуникации непригодны или недостаточны для жилых объектов. “Поэтому, видимо, основным условием [вхождения инвестора в проект] в данном случае можно считать минимизацию затрат застройщика на вывод промзоны – затраты не должны перекрывать рентабельность будущего строительного проекта”, – говорит Павел Епихин, начальник отдела маркетинга “Квартала”.

Достаточно непростой и вопрос компенсаций инвестором затрат города при получении освободившейся территории под строительство. “От городских властей требуется точный расчет, чтобы сохранить баланс своих интересов, интересов предприятия и застройщика. В противном случае участки под застройку на месте бывших промзон не будут востребованы инвесторами”, – отметили в СУ-155.

На среднем уровне

Доходность проектов по выводу промзон и строительству жилья в большей степени зависит от местоположения. По данным “КВ Инжиниринг”, в целом рентабельность на среднем уровне для промзон в ЦАО – очень высокая, на периферии – поменьше. По мнению Олега Рубина, в целом строительство на участках, занятых промзонами, довольно выгодно, однако каждую ситуацию нужно оценивать отдельно. “Многое зависит от того, действительно ли речь идет о выводе предприятия, либо можно ограничиться самореформированием, либо нерентабельные производства могут быть и вовсе ликвидированы, – говорит он. – Основные показатели эффективности инвестиций при выводе промзон для инвестора, безусловно, ниже, чем при строительстве на свободных земельных участках”.

Наиболее привлекательны для инвесторов отдельные промышленные предприятия, окруженные жилой застройкой. В отличие от промзон они суперпривлекательны. Там нет негативных обременений, никогда не будет конфликта с жителями.

Если все же говорить о промзонах, то, как отметили в СУ-155, застройщика прежде всего интересуют места, где уже была проведена работа по подготовке земельного участка к строительству: было принято решение о выводе, предприятие включено в соответствующую городскую программу, оформлены должным образом земельные отношения, определены условия компенсации потери имущества собственникам.

Проще работать в тех промзонах, предприятия которых давно функционирует только на бумаге и находятся в госсобственности. Власти могут обеспечить выводимое предприятие новой площадкой и коммуникациями на окраине города, а инвестор за свой счет возводит адекватное здание и перевозит туда все имущество предприятия. “Если в результате перемен у девелопера норма прибыли выше 20%, то игра стоит свеч, – комментирует Валех Рзаев, руководитель управления общественных связей группы “КРТ”. – Однако практика показывает, что на согласования, в том числе ведомственные, уходит столько нервов, времени и сил, что не каждый девелопер захочет взвалить на себя столь тяжкое бремя”.

По мнению Ларисы Кулагиной, заместителя директора управления новостроек по развитию компании “Миэль-Недвижимость”, эти проекты [по реорганизации промзон и выводу предприятий] становятся экономически выгодными для инвестора, только если часть финансовых затрат на освоение территории выделяется из городского и/или федерального бюджета (в зависимости от прав на землю и формы собственности предприятия).

Основные перспективы подобных проектов, как полагает Андрей Лукьянов, коммерческий директор Guta Development, лежат в области возможности комплексного развития территории, реализации уникальных концепций и архитектурных решений. “В отличие от точечной застройки реализация подобных проектов позволяет развивать современную, актуальную инфраструктуру, формировать однородную социальную среду и снижать издержки за счет объемов строительства”, – поясняет он.

В целом поиск площадок во многом определяется административным ресурсом девелопера. Интересные проекты давно разобраны, а по остальным условия города не очень выгодны для инвестора.

Индивидуальный подход

Условия работы девелопера над проектом определяются каждый раз индивидуально. Например, в “Грайвороново” вывод предприятий, освобождение территории от нежилых помещений, автостоянок и гаражей, а также строительство объектов социальной инфраструктуры полностью выполняются за счет инвестора – “Интеко”. И хотя после покупки группой “ПИК” в начале лета ДСК-3 у “Интеко” эта площадка перешла к ПИК, довыводить организации будет “Интеко”.

В Раменках (5–6-й квартал) располагается большая промышленная зона размером более 20 га, на которой несколько десятков промышленных предприятий и других объектов, принадлежащих компаниям “Главмосстрой”, “Моспромстройматериалы” (МПСМ), “Моспромстрой”, ГУП “УЭЗ” и ДИПС, а также около 600 частных гаражей. По словам президента холдинга МПСМ Евгения Склярова, строительные компании по единому контракту совместно выводят все предприятия и строят на этом месте новый жилой микрорайон. МПСМ перебазирует свои предприятия на другие промышленные территории, принадлежащие этой компании. “В сегодняшних условиях необходимо более эффективно использовать московскую землю”, – пояснил Евгений Скляров. Ранее сроком окончания строительства микрорайона называли 2009 год, сегодня сроки пересматриваются.

Промзоны развивались бы более активно, если бы были понятны условия игры – внятные, жестко прописанные, если бы была четкая законодательная база, если бы город шел навстречу застройщикам, которые готовы тратить деньги на социальную инфраструктуру, если бы существовали прописанные гарантии защиты интересов инвесторов, если бы...