НА ВОЗДУХЕ: Дачные хлопоты

Завершают дачный сезон – 2005 многие владельцы садовых, огородных и прочих дачных участков в волнениях. Бурно обсуждаемые через штакетник соседками “розовые” и “голубые” не имеют никакого отношения к сексуальным меньшинствам. Речь идет о свидетельствах на эти самые сотки – бумажках розового или голубого цвета, полученных в 1990-е гг., которые теперь, оказывается, надо переоформлять, а ведь вот уже сколько лет спокойно сажали огурцы и жарили шашлык, исправно оплачивая свет и воду. Наиболее продвинутые обсуждают судьбу своих соток в Интернете.

А государству ажиотаж даже на руку, считают некоторые опрошенные “Ведомостями” эксперты. Только кто-то считает, что упорядочение земельных отношений и занесение всех собственников в реестр позволит лучше собирать налоги, а кто-то – что чиновники на местах получили еще одну хорошую возможность заработать.

По словам юристов риэлторских компаний, многие граждане не понимают разницы между переоформлением старых документов и приватизацией участка, боятся не успеть до 1 января 2006 г. и потерять родной огород.

Впрочем, среди садовых товарищей в Подмосковье сегодня немало как пенсионеров с мизерным доходом, так и владельцев отнюдь не дешевых коттеджей в престижных местах. Но ни те ни другие переоформлять свою собственность отнюдь не торопятся. Первые не могут – это дорого, долго и сложно, а вторые не хотят – и практически по тем же основаниям. Зачем тратить время и деньги, если санкций не предусмотрено.

До 1 января юридические лица, имеющие участки под объектами недвижимости на праве бессрочного пользования, должны определиться, будут они в дальнейшем собственниками или арендаторами этой земли. Физические лица никак государством к переоформлению прав не понуждаемы и в сроках не ограничены.

Поэтому можно подождать, например, когда правительство упростит процедуры, – соответствующие поправки вынесены на рассмотрение, осталось дождаться их принятия и разработки нормативных актов, на деле облегчающих гражданам окончательное обретение заветных соток в собственность.

Товарищи и товарищества

Помимо путаницы с переоформлением и приватизацией граждане, по словам Елены Григорьевой, начальника отдела агентства недвижимости “Ареал” (Люберцы), существует еще одно заблуждение: граждане жестко увязывают свою судьбу с судьбой юридических лиц – кооперативов, товариществ, – которым в самом деле надо до 1 января оформить в собственность или в аренду землеотводы, выделяемые некогда в общую собственность (участки общего пользования на территории товарищества) на праве бессрочного пользования. А руководство некоторых кооперативов своих членов в этом заблуждении поддерживает.

Однако связь в самом деле есть, уточняет Антон Минеджян, юрист отделения “Проспект Вернадского” корпорации “Инком-Недвижимость”, если земля выделялась на все товарищество в бессрочное пользование (или с другими формулировками) и кооператив не успеет приватизировать ее до 1 января 2006 г., то и физические лица не смогут приватизировать свои участки.

Анна Кожушко, руководитель земельной практики ЮК Legas, разъясняет, что приватизация земельных участков осуществляется в следующей последовательности. Общее собрание садоводческого (дачного) кооператива принимает решение о приобретении прав на землю общего пользования (на каком праве будет приобретен земельный участок – это должно быть его решение, будет земля в собственности садоводческого (дачного) кооператива либо в общей совместной собственности членов садоводческого (дачного) кооператива) и о создании комиссии по подготовке материалов для приватизации земельных участков. Комиссия, в свою очередь, организует сбор заявлений от членов садоводческого (дачного) кооператива, в которых должно быть указано: на каком праве гражданин хочет переоформить свой земельный участок – собственность гражданина либо общая совместная или общая долевая собственность супругов); фактическая площадь земельного участка; встречные требования к границам земельного участка. Также проводит с привлечением по договору со специализированной землеустроительной организацией инвентаризацию земель, дает заключение о наличии встречных требований к границам земельных участков со стороны соседей, садоводческого (дачного) кооператива и свое предложение об урегулировании спора (при невозможности урегулировать спор он рассматривается в судебном порядке). По результатам рассмотрения подготовленных материалов и итогов инвентаризации земель общее собрание (или правление) садоводческого (дачного) кооператива принимает решение о ходатайстве перед органами местного самоуправления о закреплении земельных участков за конкретными гражданами, а земель общего пользования – за садоводческим (дачным) кооперативом. Наконец, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о приватизации земельного участка. Данное решение является основанием для возникновения прав на земельные участки.

Масштабы бедствия

Всего в России (согласно данным, почерпнутым на одном из активных форумов, посвященных именно проблемам садовых товарищей) находится более 44 млн земельных участков (в том числе 14,6 млн садовых участков), которые не поставлены на государственный кадастровый учет, права собственности на них не оформлены.

По приблизительной оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, как минимум каждая вторая московская семья имеет дачу в Подмосковье – это около 2 млн участков. Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, сообщил, что всего в Московской области в 2005 г. насчитывается около 10 000 садоводческих и дачных товариществ. И переоформление прав собственности на участки в садоводческих и дачных товариществах до 2005 г. носили единичный характер. “К 1 января 2006 г. большинство участков в товариществах останутся неоформленными”, – уверен Леонтьев.

В большинстве случаев собственность на землю в садовых, дачных некоммерческих товариществах оформлена в бессрочное пользование. А новый Земельный кодекс отменяет право постоянного (бессрочного) пользования землей. Ранее существовал еще один вид права – пожизненное наследуемое имущество, его можно передавать по наследству, в остальном действуют те же ограничения.

“Если свидетельство выдано на физическое лицо, то ограничения по срокам приватизации участка нет”, – говорит Антон Минеджян.

Один раз воспользоваться правом бесплатной приватизации может любой гражданин РФ, имеющий в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок. Заплатить необходимо лишь установленные федеральными законами сборы: за инвентаризацию, обмер и определение границ земельных участков землеустроительными организациями, за присвоение участкам кадастровых номеров и за внесение информации о владельцах участков в государственный земельный кадастр, за государственную регистрацию прав на земельный участок как на недвижимое имущество. За землю плата не взимается. Наследникам же, чтобы оформить участок в собственность или в аренду, придется за землю заплатить.

Кроме того, люди, ставшие владельцами садовых участков в 1990-х гг. (до вступления в силу 30 января 1998 г. закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”), имеют на руках свидетельства о собственности старого образца (те самые “розовые” и “голубые” бумаги, возможны также документы, созданные вдохновением органов власти на местах, или документы, подтверждающие членство в товариществе). В данном случае речь идет не о приватизации, а именно о внесении записи о существующем уже праве собственности в ЕГРП. Однако юристы напоминают, что ранее выданные свидетельства о собственности приравниваются Земельным кодексом к выписке из государственного реестра.

Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”, уточняет: если владелец участка захочет продать или завещать или еще как-то распорядиться своей собственностью, “розового” свидетельства будет недостаточно. До совершения сделки и регистрации перехода прав необходимо внести данные о правах на участок в ЕГРП. “Иногда продавец загородного дома, у которого участок в садовом товариществе не оформлен в собственность, попросту дает покупателю доверенность: дескать, тебе надо – ты и оформляй”, – рассказывает он.

Стоит помнить, что к покупателю недвижимости (дома) переходит право бессрочного пользования участком, т. е. право на его однократную бесплатную приватизацию. Как бы ни хотели местные власти получить с покупателя плату за земельный участок, этот вопрос можно решить в суде.

Если намерений продавать землю нет, то, в принципе, можно ничего подобного не делать. “Но в таком случае не исключено, что кто-то другой зарегистрирует благодаря своевременной ошибке опечатке в документе право собственности на ваш участок”, – предупреждает Можаровский. Риэлторы говорят, что такие “ошибки” маловероятны. Кроме всего прочего, для регистрации прав на участок необходимо подписать протокол согласования границ с соседями. Правда, и тут возможны “сюрпризы”. Если один шустрый садовод уже оформил участок и подписал у соседей, не спешащих с оформлением, протокол о границах, то потом план могут слегка “подправить” и дом нерасторопного соседа окажется на чужом участке, рассказывает Антон Минеджян.

Вдоль межи

Для множества садоводов переоформление участка начинается с проведения межевых работ. Для этого вызываются землеустроители, оформляется межевое дело, данные об участке заносятся в земельный кадастр. Выписка из земельного кадастра необходима для регистрации в месячный строк права собственности на участок. Если на участке построен дом, необходимо вызвать (чтобы обмерил постройки) представителя БТИ.

Само по себе уточнение границ участка иногда бывает полезно до сделки. Например, как рассказал Минеджян, в “розовом” свидетельстве указано: участок – 18 соток, но при составлении кадастрового плана выясняется, что это 16 соток и еще 2 – через дорогу.

“Землеустроителям все равно, 6 соток межевать или 60”, – говорит Можаровский. По словам Константина Апрелева, межевание плюс обмеры БТИ для оформления 6-соточного участка в 100 км от Москвы, например, стоит 15 000 руб. Он считает, что необходимость межевания – одна из основных проблем в ситуации с переоформлением участков. На рынке этих услуг конкуренции нет, как нет и единых тарифов на работу землеустроителей, цены – не сообразно ни с чем – варьируются от $300 до $3000.

Господа оформители

По оценке Сергея Леонтьева, в целом стоимость переоформления права на собственность участка площадью 5–7 соток в садоводческом или дачном товариществе может составлять от 20 000 до 90 000 руб., а если площадь участка более 10 соток – до 150 000–170 000 руб. “В эту сумму входят ставка земельного налога, оценка участка, плата за работы по составлению кадастровых планов и справки БТИ, – поясняет Леонтьев. – Процесс оформления может затянуться на несколько месяцев”.

Светлана Михайлова, главный юрист “Миэль-Недвижимости”, говорит, что технология переоформления или приватизации дачного участка зависит от того, в частности, на каких условиях изначально выделялась земля товариществу. Например, было постановление главы местной администрации о выделении части участка в общую долевую собственность, а части – в собственность членам товарищества (список прилагается). Этого постановления (архивной выписки), в принципе, достаточно, чтобы начать оформление. Если постановления не было, то дело будет сложнее, но вопрос тоже можно решить.

“Переоформление или приватизация – дорогостоящая услуга, сопоставимая подчас со стоимостью земельного участка в садовом товариществе, – констатирует Елена Григорьева. – К тому же, чтобы оформить землю в собственность, надо оформить и принять в эксплуатацию все постройки (получать на них разрешения, если таковых нет, или узаконивать незаконные постройки через суд)”. По ее словам, обычно оформление участка непосредственно увязано со сделкой его продажи, просто так за услугой по переоформлению или приватизации (стоит около $1000) граждане не обращаются.

Антон Минеджян говорит, что о каких-то фиксированных расценках на оформительские услуги в данном случае говорить не приходится – все, как всегда, индивидуально. “От $300 до $1500, – говорит он, – плюс затраты, связанные собственно с оформлением. В Мытищинском районе срочная приватизация 0,5 га обошлась в $9000”.

По словам Минеджяна, оформление дачных участков сложно даже для специалиста, не говорят уже о неподготовленных гражданах. “Юристы-оформители (даже не риэлторы) знают все особенности правоприменения в каждом конкретном районе Московской области, поэтому лучше обращаться к специалистам”, – говорит он. Риэлторы подключаются, если клиент заинтересован в продаже участка.

“Участки предоставлялись как для дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, так и под огородничество – с этими риэлторы не работают, строить на огородах ничего нельзя и как бизнес для агентства такие участки неинтересны. За прочие (от 6 соток) берутся в зависимости от местоположения участка”, – говорит Светлана Михайлова.

К слову, законодательство Московской области теперь разрешает приватизировать огороды (площадью от 4 до 10 соток), которые раньше предоставлялись только в аренду или во временное пользование.

Проще надо

Про “дачную амнистию” и необходимость сделать максимально простым “порядок легализации” прав на недвижимость сказал в апрельском послании Федеральному собранию президент Владимир Путин. В конце августа МЭРТ представило в правительство проект закона “Об оформлении права на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд”, который предусматривает внесение в Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, закон о землеустройстве и о земельном кадастре, а также в Гражданский кодекс поправок, касающихся оформления прав собственности на землю и постройки. Необходимость внесения поправок обусловлена наличием проблем при оформлении прав на полученные до вступления Земельного кодекса участки и расположенные на них дома.

В частности, если в документах не указан вид права на участок или указан неоднозначно, законопроектом предложено регистрировать его на праве собственности. Кроме того, предложено внести поправки, связанные с оформлением участка, площадь которого больше, чем закреплено в правоустанавливающем документе. А также дать обратную силу Градостроительному кодексу в части получения разрешения на строительство недвижимости. Поправки касаются и документов, на основании которых органы юстиции могут зарегистрировать право собственности на недвижимость. Как сообщил заместитель руководителя департамента имущественных и земельных отношений МЭРТ Андрей Ивакин, для самовольно построенных домов, на которые сохранилась необходимость получать разрешение на строительство, предлагается упрощенная схема признания прав собственности.

Участники рынка, с одной стороны, приветствуют прогрессивное намерение упростить процедуры оформления участков в собственность частным лицам, с другой – сомневаются в эффективности нового витка законотворчества. “Конечно, хорошо уже то, что будет прописано, что можно требовать от чиновников по закону. Но в реальности осуществление благих намерений зависит от того, будет ли своевременно и в полном объеме разработана нормативная документация (инструкции, регламенты и проч.), которая должна сопровождать закон”, – говорит Константин Апрелев.

Антон Минеджян считает, что государство заинтересовано в том, чтобы права оформлялись, чтобы было понятно, кто собственник того или иного участка земли, с кого спрашивать и брать налоги. Занесение всех земельных участков в Единый государственный реестр прав создает базу для этого.

Однако Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, сомневается, что декларированные намерения упорядочить нынешний хаос земельных отношений в России осуществимы и что вообще ставится такая цель. “Переоформление – это как лицензирование, нормальный доходный бизнес для государства (чиновников), – говорит она. – Сами 6-соточные участки – грошовое имущество, но с них-то как раз все налоги платились более-менее исправно. Для нормальной собираемости налогов в первую очередь надо, чтобы оценочная стоимость недвижимости не определялась по данным БТИ, а отвечала рыночной ситуации”.

Виталий Можаровский также сомневается в эффективности призыва “упростить процедуры”. “Можно в самом деле узаконить незаконные постройки (признавать их без суда, на основании распоряжения местного органа власти, например). Узаконить постройку в судебном порядке не так уж и сложно, но для россиян, не умеющих правильно составить исковое заявление и не имеющих пока привычки отстаивать свои права в суде, это еще один кошмар”, – поясняет он. Однако ранее ряд экспертов заявляли “Ведомостям”, что оформление собственности через суд более прозрачно, тогда как муниципалитеты, если к ним перейдет право разрешать регистрацию нелегальных построек, могут стать еще одной бюрократической рогаткой и еще одним источником дохода для чиновников.

Рынок как катализатор

Возможно, вкупе с упрощением процедур катализатором процесса переоформления прав собственности послужит потребность граждан совершать сделки купли-продажи с дачными участками, и все это оживит рынок земель в Подмосковье.

Владимир Лебедев, юрист компании “Новый город”, рассказывает, что множество вполне дорогих поселков сегодня зарегистрированы как садовые товарищества и нарезка там соответствующая – 6–10 соток. То обстоятельство, что в “садовом товариществе” нельзя прописаться, обитателей “садовых домиков” площадью 400–500 кв. м не беспокоит – у них, как правило, имеется квартира в Москве и прописка. Поэтому, если не находится инициативного человека, организующего коллективное переоформление документов, они живут, как жили, не обременяя себя лишними хлопотами.

“А статус “участок в садовом товариществе” и “садовый домик” напрягает скорее потенциальных покупателей новой формации, уже достаточно продвинутых, чтобы обращать внимание на документы, – говорит Лебедев. – На цену предложения это не влияет, скорее – на принятие решения. Из двух равнозначных объектов, один из которых – садовый домик, а другой – зарегистрированное строение на участке земли с назначением под ИЖС, скорее купят второй объект”.

Жанна Щербакова, управляющий директор компании “Миэль-Недвижимость”, отмечает, что в последнее время на рынке загородной недвижимости увеличивается востребованность участков размером от 8–10 соток. Если раньше такие “земельные наделы” считались маленькими и неинтересными для застройки, то сейчас в связи с ограниченностью предложения и высокой ценой земли покупатели активно приобретают такие небольшие участки. Кроме того, по данным Щербаковой, в последнее время клиенты “Миэля” проявляют большой интерес к участкам на окраинах городов и в самих городах Подмосковья. Поэтому рыночные перспективы у садовых и дачных участках в востребованных местах весьма неплохи.

По оценке Щербаковой, стоимость среднего земельного участка размером 15 соток, расположенного в ближайшем Подмосковье, составляет около $100 000, средняя цена сотки в 45-километровой зоне от МКАД варьируется от $6000 до $10 000. Цена индивидуальных земельных участков в ближнем Подмосковье составляет в среднем – без учета стоимости коммуникаций – $6000 за сотку и выше. “Сегодня же рынок земли пользуется большей частью теми участками, которые были предоставлены гражданам бесплатно еще в 1992–1998 гг. Все новые ликвидные земли сейчас приобретаются крупными компаниями под застройку и сразу же застраиваются ими, – считает эксперт. – Развитие рынка будет зависеть от желания вкладывать в него инвестиции – не задействовать земли под непосредственное строительство крупными монополистами-застройщиками, а производить их “актуализацию” для выставления участков на дальнейшую свободную продажу”.

По данным Центра земельного права и экономики природопользования, с начала земельной реформы и по мере развития земельного законодательства путем приватизации земельных участков, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и совершения сделок по купле-продаже участков происходит перераспределение земель из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Таким образом было перераспределено около 24% земель сельскохозяйственного назначения, около 4% из земель поселений и более 1% участков из земель промышленности. Гражданами и юридическими лицами в 2004 г. было совершено более 50 000 сделок по купле-продаже земельных участков, расположенных в общей сложности на площади более 10 000 га.