ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Высокая цена дешевых вариантов

Обман с летальным исходом

Например, в августе Дзержинский суд должен был в очередной раз рассматривать дело по обвинению Маргариты Макиевской в мошенничестве с квартирами. Но заседание не состоялось, и дело было закрыто. Потому что Маргариту Макиевскую убили. На нее напали в подъезде дома по ул. Марата, где она снимала квартиру.

Примерно с 1997 г. Маргарита Макиевская занималась квартирным бизнесом (что удивительно – не имея ни паспорта, ни регистрации!). Она называла себя “адвокатом по жилищным делам”, козыряла связями и возможностями. Иногда организовывала просмотры, находила “сказочно недорогие” варианты. И присваивала авансы, деньги на оплату мифических задолженностей за коммуналку, за срочную регистрацию. Каждое требование денег камуфлировалось каким-нибудь липовым документом.

Например (типичные схемы): Маргарита Макиевская предложила посредничество в приобретении квартиры на пр-те Просвещения одному из покупателей и одновременно – агенту риэлторской фирмы. Получила два залога – $300 и $500, которые и присвоила. В другом случае поместила в “Бюллетене недвижимости” объявление о продаже квартиры на Васильевском. К ней обратились супруги К. (в интересах следствия имена и фамилии ряда людей, упоминаемых в тексте, не разглашаются). От них Макиевская получила $1000, через день – за тот же объект – еще $800 от гражданина Б. “Никаких действий, направленных на приобретение… указанной квартиры, Макиевская не совершила, деньгами распорядилась по своему усмотрению”, – пишет следователь.

Познакомилась с супругами Б., вошла в доверие, обещала помочь с продажей двух комнат на ул. Воскова и квартиры в Металлострое. Никаких документов не подписывала (как сказано в материалах дела, “пользуясь полной правовой безграмотностью и исключительной доверчивостью Б.”), только расписки в получении денег. Под предлогом поисков подходящего варианта за два месяца Макиевская шесть раз получала от Б. деньги: $1500, потом $300, еще $300, $200, $1000 и наконец еще $8000 (под предлогом приобретения “встречки”). С тем же результатом.

В деле 19 потерпевших. Доказанная сумма ущерба – около 1 млн руб. На самом деле, конечно, многое осталось за кадром: и эпизодов, вполне вероятно, было больше, и ущерб значительнее. Люди не любят признаваться в том, что их обманули.

Клиенты Макиевской – обычные люди: инженер с супругой, священнослужитель с пятью детьми, семья среднего предпринимателя… Объединяют этих людей неискушенность в квартирных делах и нежелание видеть в человеке потенциального мошенника. Ей не только снова и снова давали деньги – ее рекомендовали знакомым. Она умела произвести впечатление.

Наконец двое из потерпевших обратились в Петроградское РУВД. В отношении Макиевской возбудили уголовное дело. Несколько месяцев она отсидела в ИВС, потом ее отпустили. Вину не признавала: мол, деньги ей граждане давали сами, чуть ли не навязывали; расходы большие и т. п.

Несколько месяцев следователи Петроградского РУВД писали в прокуратуру, настаивали на том, что Макиевскую надо заключить под стражу. С четвертой попытки районная прокуратура с этим согласилась. Именно на эти месяцы переписки и приходятся самые крупные “деяния” Маргариты Макиевской (более 20 эпизодов).

Находясь под следствием, а затем – под судом, Маргарита Макиевская продолжала заниматься маклерской деятельностью, но стала осторожнее, перестала сотрудничать с риэлторскими фирмами. Похоже, клиентов у нее меньше не стало: личному водителю на “Тойоте” она платила $1000 в месяц, ужинала в хороших ресторанах, да и съемная квартира на ул. Марата обходится не в копейки. Есть некоторые основания полагать, что в последнее время ее клиентура стала более специфической.

В сентябре 2000 г. Макиевскую решением горпрокуратуры все же определили за решетку. Через год и два месяца выпустили. Квартирное дело было направлено на доследование, в суд материалы поступили в марте 2002 г. Три с половиной года, эпизод за эпизодом, суд разбирался в непростых обстоятельствах. Не успел.

Теперь по факту убийства Маргариты Макиевской возбуждено уголовное дело. Сотрудники “убойного отдела” версиями делиться не склонны. Оперативники, знакомые с нравами криминальной среды, уверены: должников в России убивают крайне редко. Скорее уж наоборот – кто-то задолжал Макиевской крупную сумму. И таким вот радикальным способом решил “погасить долги”.

К сожалению, квартирный рынок все еще предоставляет уйму возможностей для мошенников. А граница между цивилизованным рынком и маклерской делянкой пока проведена очень неотчетливо.

Потребление паевых денег

Но главный хит сезона – кооперативные накопительные схемы. Широкая (в том числе государственная) реклама ипотеки сыграла с частью граждан злую шутку. Ставки по кредитам высоки, да и не всем их дают. А про “доступное жилье” пишут и рассказывают каждый день. Тут-то и подворачиваются варианты: ставки посильные (обычно 6–8%), срок погашения кредита реальный (до 10 лет), залог не требуется, подтверждать доходы официально не нужно. Такие схемы предлагают потребительские общества или кредитные кооперативы. Иногда – вполне цивилизованные и относительно честные. Иногда – нет.

В августе был арестован Дмитрий Щербаков, бывший председатель правления Потребительского общества “Альтернатива”. Ему предъявлено обвинение в мошенничестве. Ущерб составляет более 33 млн руб. Материалы по “Альтернативе” объединяют более 40 уголовных дел, около 70 потерпевших. Большинство эпизодов – махинации с квартирами.

По данным следствия, через бухгалтерию ПО легально прошло всего 12 млн руб. Остальные средства шли из рук в руки, наличными. На момент ареста счета на нем было всего 356 000 руб. Внесенные с утра деньги к вечеру со счета исчезали.

Проверка в отношении ПО “Альтернатива” велась с 2004 г. Проведено пять экспертиз, изымались документы, жесткие диски. Тем не менее до самого последнего времени кооператив работал и, по-видимому, продолжал принимать деньги от граждан.

“Альтернатива” занималась кредитованием граждан и покупкой жилья для пайщиков. Работа строилась по принципу жилищно-накопительного кооператива. Пайщиком можно было стать, уплатив положенные взносы: вступительный – 1 МРОТ, паевой – 5 МРОТ и еще членский взнос в размере 3 МРОТ ежемесячно. При покупке жилья на вторичном рынке пайщик уплачивал треть суммы, на остальное получал рассрочку аж до 15 лет. Процентов не предусматривалось, только членские взносы…

Много средств и сил “Альтернатива” тратила на рекламу, “на создание видимости деятельности”, как считают оперативники. Солидный офис, многоканальный входной телефон, активное использование Интернета… Дмитрий Щербаков весьма убедительно рассказывал о преимуществах кооперативной схемы в эфире популярного телеканала СТС. Говорят, его приглашали бесплатно, как “интересного гостя”.

Действительно, можно сказать, что это человек непростой судьбы. В 1986 г. был осужден Фрунзенским судом по статье 144 УК РСФСР (кража), получил два года. В 1992 г. был осужден вторично, по целому букету статей (та же 144-я плюс похищение документов и незаконное хранение оружия). Получил девять лет с конфискацией, в 1999 г. освободился “условно-досрочно”. Поработал в кооперативе “Союз-Авто” (где и развивал как раз “квартирную” тему, затем зарегистрировал ПО “Альтернатива”. На корпоративном сайте (сейчас закрыт) демонстрировались успехи и активы фирмы, в частности коллекция полудрагоценных камней, находящихся на хранении (почему-то) в Австрии.

По информации с сайта “Альтернативы”, в собственность кооператива были куплены 24 квартиры. На самом деле, по данным экспертов и следствия, ни одной. Схемы применялись разные. Иногда использовалось “зачетное” жилье (продажа с целью покупки): собственная квартира заемщика засчитывалась как пай, затем оформлялся кредит. Для клиента подбирали квартиру из собственной или общегородской базы. Покупатель платил аванс, реже – полную сумму. Затем начинались сложности: подмена объекта, коррективы в тексте договора, внезапный отказ продавца и проч. Случались и “двойные продажи”.

Вытащить деньги обратно мало кому удавалось. Обиженных пайщиков кормили “завтраками” и обещаниями. По заявлению одной из потерпевших и было возбуждено уголовное дело.

Несколько раз оперативники и следователи обращались в различные инстанции с ходатайством о прекращении хозяйственной деятельности “Альтернативы”. Им отказывали. А в самом деле – кто это должен делать? Лицензия потребительскому обществу не нужна, какие-то налоги формально платятся, закон о саморегулируемых организациях Госдума до сих пор не приняла… Кооперативы такого типа оказались в правовой лакуне, чем охотно пользуются мошенники.

В апреле в “Альтернативе” прошли перевыборы руководства. Дмитрий Щербаков охарактеризовал ситуацию для пайщиков так: “О финансовом состоянии дел перед вами отчитаются следственные органы”. Это сейчас главная версия бывших руководителей кооператива: злобные милиционеры мешают кооперативу выполнить свои обязательства перед пайщиками. А то бы, конечно…

Часть потерпевших предпочли обратиться в суды с гражданскими исками. Это интересно. Согласно уставу “Альтернативы” по обязательствам кооператива субсидиарно отвечают все его члены. Своим имуществом. Так что в случае успеха инициативные граждане будут получать свое с остальных пострадавших.

Некоторые, не надеясь на защиту закона, пытаются прибегнуть к неформальным способам возмещения ущерба (тоже вариант небесспорный – обращаясь за помощью к “браткам”, можно самому загреметь по статье за самоуправство). Может быть, этим, кстати, и объясняется то обстоятельство, что Дмитрий Щербаков, несмотря на сгустившиеся тучи, скрываться от следствия не стал. Его бы не только милиция разыскивала.

Кстати, одна из сотрудниц “Альтернативы” после возбуждения дела в отношении шефа зарегистрировала другое ПО – с аналогичным уставом и, судя по всему, с теми же целями. Как выяснили оперативники, под “крышей” одной из этнических группировок. Но ей развернуться все-таки не дали.

В конце лета оперативниками Управления по налоговым преступлениям провели обыски и изъяли документы в ПО “Союз-Авто”. На момент подготовки документов обвинения никому не предъявлялись. Потребительское общество “Союз-Авто” существует с 1998 г. Арендует три офиса в разных районах. Основная функция – предоставление пайщикам кредитов. Чтобы получить в “Союз-Авто” заем, надо сначала внести 20% от предполагаемого кредита. И тогда через 15 дней (так указано в договоре) можно рассчитывать на получение беспроцентной ссуды. Нередко организаторы кооператива использовали схему сетевого маркетинга (для получения ссуды надо привести еще несколько клиентов).

За несколько лет пайщиками кооператива стали около 2000 человек. Многие так и не получили ни обещанных кредитов, ни внесенных в кооператив денег.

Пайщиками “Союз-Авто” становились люди разного статуса и достатка. Но в основном это граждане, весьма далекие даже от среднего класса: студенты, пенсионеры – словом, те, у кого нет шансов получить деньги в банке. Размеры запрашиваемых ссуд различаются значительно – от нескольких тысяч до миллионов рублей.

В ГУВД обратились несколько пайщиков, которые попытались взять кредит. По словам потерпевших, когда граждане, не дождавшись ссуды, начинают требовать деньги обратно, включается отработанная схема “разводки”. В ход идут различные отговорки (“Ваш пай слишком маленький, поэтому решение по кредиту и задерживается”). Пайщиков отправляют из офиса в офис; нужного менеджера не оказывается на месте; телефон упорно не отвечает на звонки (с определенных номеров); клерки ссылаются на зависшие компьютеры и сбой в программе…

Например, гражданин К. хотел приобрести квартиру в Кингисеппе. Необходимых для этого 300 000 руб. у него не было, а было только 70 000. Их он и отнес в “Союз-Авто”. Ссуды так и не получил, квартирные варианты уплыли, сейчас К. пытается вернуть хотя бы первоначальный взнос. Таких случаев много. Из двух десятков заявлений потерпевших примерно треть так или иначе связана с квартирными проблемами.

Особо настойчивым деньги удается вернуть. Но далеко не всем и далеко не сразу. По словам председателя правления Сергея Савинцева (он был избран в апреле; прежний – Семен Гордеев – поправляет здоровье), пайщикам в качестве ссуд было выдано около 41 млн руб. А “перекос” возник из-за того, что не все аккуратно возвращают выданные займы. Сколько человек обращались с требованием вернуть деньги, Савинцев сказать затруднился. По предварительным данным, в кооператив в качестве паевых взносов поступило более 100 млн руб.

По мнению оперативников, “Союз-Авто” организован как механизм для “отжимания” денег. Кто-то смирится с потерей, у других нет опыта судебных тяжб, третьим здоровье не позволяет бороться, четвертые верят очередной порции красивых обещаний.

Впрочем, Сергей Савинцев считает, что “жалобщики” неправы. Потому что подрывают собственное будущее благосостояние. По его словам, сейчас на балансе кооператива – сырье для минеральных удобрений стоимостью около 500 млн руб. (взнос юридического лица через родственную фирму). После переработки и продажи товара в Краснодарский край “Союз-Авто” заработает еще столько же и рассчитается со всеми, говорит Савинцев. Надо только еще подождать…

Кооператив уже проиграл несколько гражданских судов (по искам о возврате средств). Сведениями о выполнении судебных решений “Ведомости” не располагают.

“Союз-Авто” несколько раз подвергался различным проверкам. Криминала проверяющие не нашли. Оперативники осторожно говорят о неведомом, но мощном “административном ресурсе”. Юристы, знакомые с проблемой, – о несовершенстве правовой базы…

Ведется следствие в отношении руководителя потребительского кооператива Кредитно-страховой союз “Партнер”. Вскоре дело будет передано в суд. Однако далеко не все доверчивые пайщики знают, что они уже пострадавшие.

Кооператив зарегистрирован в 1999 г. Его офис сначала располагался на Невском проспекте, 65, затем на ул. Коломенской, 32. С конца 2001 г. председатель правления З. начал активно привлекать пайщиков. Им предлагали два варианта “сотрудничества”: кредиты на покупку жилья и накопительные паевые вклады. В первом случае граждане вносили от 30% до 70% стоимости квартиры; через полгода им обещали ее приобрести. Оставшуюся сумму плюс 2% годовых собственник должен был выплатить за два года. Условия крайне выгодные, хотя и нереальные в российских экономических условиях.

В подтверждение благих намерений З. демонстрировал пайщикам договоры долевого участия и договоры о покупке квартир на вторичном рынке – правда, только предварительные. Как установило следствие, ни одной квартиры кооператив так и не купил, да и в “долевке” не участвовал. Пайщики получали на руки договоры, приходные ордера, кассовые чеки. Когда все сроки истекли, председатель правления уговаривал продлить договоры. Квартир граждане так и не дождались, впрочем, как и денег. Обманутыми остались 15 человек, заплативших от $10 000 до $40 000.

Во втором варианте гражданам предлагалось вносить деньги, чтобы получить большие проценты – 36–48% годовых. Доверчивым вкладчикам, среди которых оказалось немало пенсионеров, рассказывали, что есть некий иностранный партнер, вкладывающий средства в прибыльное жилищное строительство. Проценты начислялись или ежемесячно, или ежегодно. Живых денег пайщики тоже не увидели. З. уговорил их оставить деньги в кооперативе, тем самым увеличив вклад, а значит, и прибыль. Особо сомневающимся он признался, что у кооператива есть некоторые финансовые сложности, но в ближайшее время он получит иностранный кредит и деньги вернет. Граждане верили…

В феврале 2004 г. собрание пайщиков (как полагает следствие, номинальных) временно приостановило деятельность кооператива. А в августе 2004 г. было возбуждено уголовное дело в отношении председателя по статье 159, ч. 4 (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере). Следователям З. рассказал, что собранные деньги украли. Факт кражи не подтвердился. За кооперативом не числится никакого имущества. В ОБЭП Центрального района полагают, что он был создан исключительно с целью присвоения денег граждан.

В августе 2005 г. пайщикам потребительского кооператива “Невский кредит” отказали в возбуждении уголовного дела в отношении бывшего председателя правления Андрея Кучера. Кооператоры в недоумении: а как же деньги? В финансах кооператива “Невский кредит” дыра в 11 млн руб.

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) “Невский кредит” был создан летом 2003 г. Председателем правления стал Андрей Кучер. Кооператив предлагал довольно привлекательные условия кредитования (ссуды на 10 лет под 6% годовых), вел активную рекламную политику. Например, организовал бесплатный проезд для посетителей ярмарки недвижимости, проводил семинары и “круглые столы” по ипотеке. Для привлечения новых участников использовались принципы сетевого маркетинга. Кооператив арендовал офис на ул. Гороховой, 1. Членами КПКГ стали более 100 человек. На кредитные средства было приобретено около 30 квартир. Для поиска и подбора жилья зарегистрировали риэлторскую фирму “Глобус”.

Деятельность “НК” была многообразной. Квартирная программа позволила аккумулировать около $900 000. С мая по август 2004 г. привлекались денежные средства (около $60 000) для покупки “койко-мест” в крымских пансионатах. Еще $36 000 были изъяты из кассы кооператива для разработки и запуска некоей установки по изготовлению стратегического сырья на основе нанотехнологий…

Риэлторы “Глобуса” тем временем занялись “отхожим промыслом”: продавали гражданам по липовым ордерам комнаты в государственных общежитиях (возбуждено уголовное дело). С предоставлением квартир членам КПКГ летом 2004 г. начались задержки. Граждане заволновались.

По заявлениям членов кооператива сотрудники УБЭП ГУВД начали проверку, которая выявила немало интересных подробностей. Несколько квартир были оформлены без обременений в пользу кооператива. В других случаях на полученные кредиты квартиры не покупались вообще, куда делись деньги, не известно. Сотрудники КПКГ получали зарплату, не будучи оформленными в штат; бухгалтерия велась кое-как; устав кооператива противоречил законодательству… Однако в возбуждении уголовного дела следственные органы отказали, материалы проверки были направлены на доработку.

Члены кооператива переизбрали председателя. “Невский кредит” возглавил Алексей Случаев. По данным аудиторской проверки, за бывшим председателем Кучером числится 11 млн руб. Это деньги, которые он взял и за которые не отчитался. Андрей Кучер приглашения следствия побеседовать игнорировал, по месту регистрации не живет.

“Ведомостям” также не удалось связаться с Андреем Кучером, чтобы получить от него комментарии. Он не то чтобы скрывается – недавно приходил в Адмиралтейское РУВД, принес заявление, в котором обвиняет новых руководителей кооператива в грабеже по предварительному сговору…

Алексей Случаев уверен, что ситуацию можно выправить. Первоочередные задачи – минимизировать расходы и привести в порядок отчетность. Кооператив переехал с Гороховой на Петроградку (арендная плата сократилась в 8 раз). “Кооперативная схема остается вполне работоспособной. В нашей программе “Недвижимость” существенной финансовой “дырки” нет – есть задержка по срокам. Главное – устранен административный кризис”, – считает Алексей Случаев. Экономия позволила новому правлению приобрести для кооператоров еще пять квартир. От сетевого маркетинга в обновленном “НК” отказались.

Кооператив ищет серьезных партнеров. Заключен договор со страховой компанией “Стандарт-Резерв”. Ведутся переговоры с крупным инвестором (банком) о переуступке пула закладных. Кооператив таким образом получает передышку по времени и средства для выполнения части обязательств, банк рассчитывает увеличить клиентскую базу. Без притока новых пайщиков “Невскому кредиту”, однако, не выжить. И все же в данном случае шансы кооператива выправить ситуацию по крайней мере не выглядят безнадежными.

У криминальной истории Маргариты Макиевской и многочисленных кооперативных сюжетов есть общий знаменатель. Необъяснимая, просто какая-то патологическая доверчивость значительной части наших сограждан.

Комментарии специалистов

“При совершении сделок с недвижимостью самым главным с точки зрения безопасности является момент перехода права собственности на квартиру, – говорит Максим Ельцов, финансовый директор корпорации “Петербургская недвижимость”. – Если жилье приобретается с использованием ипотечного или потребительского кредита, заемщик не расстается с деньгами до тех пор, пока не получит права собственности на жилье (вне зависимости от финансовой устойчивости банка). При таких сделках, как правило, требуется обязательное страхование права собственности, квартиру и продавца проверяют банк, агентство, страховщик, оценщик. Уровень безопасности таких сделок максимален: отобрать право собственности на жилье, приобретенное в кредит, можно только через суд и только если заемщик грубо и неоднократного нарушает условия погашения кредита. В жилищно-накопительной схеме право собственности на жилье член кооператива получает через какое-то время и только после внесения начального взноса. Получение квартиры будет зависеть от финансовой устойчивости кооператива. Нередко единственный источник, из которого кооператив выплатит недостающие до 100% стоимости квартиры деньги, – это взносы последующих пайщиков. Появятся ли новые пайщики при изменении рыночной ситуации или при малейшем намеке на финансовые трудности кооператива, не известно”.

Кроме того, ставки по ипотечным кредитам находятся на рыночном уровне, т. е. в них учтены все риски, присущие сделкам по покупке жилья в кредит. Существенно снизить процентные ставки можно только за счет увеличения риска. Именно это увеличение риска, по мнению Ельцова, и отражает разница в ставках по ипотеке (11–14% годовых в валюте) и в накопительных схемах (5–6%).

Марат Круглов, юрист коллегии адвокатов “Серебряный век”, разъясняет, что деятельность потребительской кооперации в основном регулируется двумя законами – законом РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-I “О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации” и федеральным законом от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ “О кредитных потребительских кооперативах граждан”.

В статье 2 закона “О потребительской кооперации…” установлено ограничение на использование в наименовании юридического лица слов “потребительское общество”, “союз потребительских обществ”. Там указано, что настоящий закон не распространяется на потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность на основании федерального закона “О сельскохозяйственной кооперации”, а также на иные специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и др.). В названиях указанных потребительских кооперативов использование слов “потребительское общество”, “союз потребительских обществ” не допускается. Таким образом, кооператив, занимающийся кредитованием своих пайщиков, не может именоваться потребительским обществом (что произошло, в частности, в случае с “Союз-Авто”, “Возрождением”, “Альтернативой” и др.).

С другой стороны, говорит Круглов, “Союз-Авто” существует с 1998 г., однако пункт 2 статьи 30 ФЗ “О кредитных потребительских кооперативах граждан” указывает, что учредительные документы организаций, созданных до введения в действие настоящего ФЗ, подлежат приведению в соответствие с законом в течение года. Учредительные документы указанных организаций, не приведенные в соответствие с законом в течение года, считаются недействительными. Иными словами, “Союз-Авто”, “Альтернатива” и “Возрождение” либо не должны заниматься кредитованием, либо действуют по недействительным документам.

Перспективы возврата средств для потерпевших пайщиков, к сожалению, туманны, считает юрист. В случае мошенничества главное – доказать, что, беря деньги, человек заранее не собирался их отдавать, т. е. имел преступный умысел. “В приведенных выше случаях это представляется затруднительным. Обвиняемые могут сослаться на временные трудности, на плохих контрагентов, энтузиазм населения и т. д. И тогда эти правоотношения перетекают из сферы уголовной в область гражданских правоотношений,–- говорит Марат Круглов. – Более того, в соответствии с пунктом 4 статьи 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Можно представить себе парадоксальную ситуацию: один из пайщиков взыскал с кооператива деньги, в результате у кооператива возникли убытки; теперь остальные пайщики обязаны эти убытки кооперативу возместить. То есть деньги взыскиваются не с кооператива, а с оставшихся несчастных пайщиков”.