Для капризных арендаторов

О самой загадочной сделке на рынке офисной недвижимости стало известно на прошлой неделе. Кипрский офшор Duze для неназванного покупателя приобрел на аукционе Фонда имущества здание бизнес-центра “Атриум” на Невском, 25. Первый в Петербурге центр класса А был открыт в 1997 г. и занимает здание площадью около 7000 кв. м и земельный участок в 2000 кв. м. Это имущество, а также 8,8% акций управляющей компании “Атриума” обошлись победителю аукциона всего в 58,58 млн руб. Низкая цена объясняется тем, что здание сдано в аренду управляющей компании до 2043 г. по льготной ставке. Других подробностей не сообщается.

Среди новых проектов – реконструкция здания на Шпалерной, 54, компанией “Роснефть-Балтика”. В здании общей площадью 10 600 кв. м под офисы отводится около 6400 кв. м. В мае холдинг “Империя”, управляющий сетью бизнес-центров “Сенатор”, открыл новый объект класса B+ на улице Чапаева. Площадь первой очереди – около

14 600 кв. м. В классе С в 2005 г. появились бизнес-центр “Троицкое поле”, расположенный в одном из реконструированных корпусов Обуховского завода, и деловой комплекс “Н-49” на проспекте Непокоренных.

По данным LCMC, до конца года планируется ввод 11 бизнес-центров общей площадью 74 000 кв. м, прирост рынка за год составит 23,7%. К открытию запланированы, в частности, четыре бизнес-центра “Сенатор”, вторая очередь “Северной столицы” площадью 6000 кв. м, центр “Гренадерский” на Выборгской набережной.

Весной этого года некоторые эксперты предсказывали насыщение рынка офисных площадей и обострение конкуренции. Прошло полгода, а девелоперы не жалуются на заполняемость и готовы строить еще.

Управляющий компанией “Структура Петербург” Игорь Водопьянов говорит, что сданные этой весной бизнес-центры “Эврика” и “Т4” на площади Бехтерева заняты арендаторами на 100% и 80% соответственно.

По данным LCMC, в бизнес-центрах класса В за первое полугодие 2005 г. ставки выросли в среднем на 10–15%, а в классе С их средний рост доходит до 20%.

Неудовлетворенный спрос на офисные площади по-прежнему есть в классах А и В, говорит менеджер по маркетингу компании “Астера” Наталия Малеева. По ее оценке, Петербург сможет поглотить еще около 20 000 кв. м высококлассных помещений в ближайшие 3–5 лет. Правда, следует учесть, что при условии сохранения нынешних общих темпов роста экономики к этому моменту, скорее всего, появятся новые желающие занять красивые кабинеты.

“Охта Групп” весной анонсировала проект “Район 700”, строительство которого планирует начать в 2006 г. на территории бывшего “Петрозавода” совместно с финской SRV International. Для реализации проекта они создали совместное предприятие “СРВ Охта”. В состав коммерческого центра кроме торговых площадей и гостиницы должен войти бизнес-центр класса А площадью около 25 000 кв. м. Стоимость проекта оценивается примерно в 200 млн евро. “СРВ Охта” предполагает привлечь для его финансирования крупный европейский инвестиционный фонд, названия которого компания не раскрывает.

Девелоперы уже отмечают дефицит свободных площадей под реконструкцию. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что инвесторы все чаще обращаются к недостроям, причем все более популярны становятся недострои второй волны, в которые нужно вкладывать много средств, т. е. со сложными документами, спорами в судах.

А Водопьянов сетует на то, что в центральных и прилегающих к ним районах заканчиваются промышленные здания, пригодные для переоборудования под бизнес-центры. “Остались только здания, принадлежащие компаниям с государственной долей, с которыми очень трудно договориться”, – говорит он.

Участники рынка ожидают, что клиенты будут предъявлять более высокие требования к качеству офисной недвижимости и сервису. Заместитель председателя правления “Охта Групп” Дмитрий Киселев прогнозирует, что в дальнейшем арендаторы будут постепенно перемещаться из морально устаревших бизнес-центров в новые, более современные. Например, по его словам, в Хельсинки предложение офисных площадей значительно превышает спрос, но новые бизнес-центры продолжают строиться, вытесняя с рынка менее комфортабельные.

С ним согласен директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков, который говорит, что бизнес-центры, которые будут заниматься повышением уровня менеджмента, смогут даже позволить себе поднимать арендные ставки.

По словам Юшенкова, менеджмент объектов складывается из таких деталей, как лица охранников, как то, насколько улыбчивы секретарши в приемной, как часто проводится уборка, насколько оперативно руководство объекта отзывается на жалобы арендаторов и проч. “Для того чтобы повышать доходность объекта и лояльность клиентов, даже необязательно расширять список услуг. Достаточно работать над совершенствованием уже существующих”, – говорит он.