Элитные кабинеты в моде


Подводя итоги первого полугодия, аналитики прогнозируют, что к концу 2005 г. будет построено 700 000–800 000 кв. м офисов А и В класса. За два квартала введено как минимум 10 крупных зданий. Среди комплексов А – Capital Plaza (49 414 кв. м общей площади), построенный Capital Group, и бизнес-центр Pollars (37 400 кв. м, Mirax Group). А также Central City Tower I, возведенный ПФПГ, первое здание в бизнес-парке “Крылатские Холмы” (13 723 кв. м, CMI Development), комплекс “Аквамарин” (12 457 кв. м, “Стройинком-К”). Из них два крупнейших находятся за пределами Центрального делового района – Capital Plaza и “Крылатские Холмы”. Объем всех вышедших на рынок офисов А и В за первое полугодие оценивается аналитиками в 200 000–400 000 кв. м.

Уровень вакантных площадей в офисах класса A находится в пределах 2,1–4,5%, в В – 3,9–7,3%, что свидетельствует о высоком спросе на качественные помещения, по информации компаний Colliers Int., Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG/CBRE), Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle. Средневзвешенные ставки аренды в классе A на начало сентября составили $595–670 за 1 кв. м в год без расходов на эксплуатацию и НДС. В классе В – $398–480 (аналогичный период 2004 г.: А – $570, В – $350). В первом полугодии 2005 г. рост ставок аренды составил 5–7% для класса А и 4,5% для В. Москва вошла в четверку самых дорогих городов мира по ценам аренды после Лондона, Токио и Парижа, судя по рейтингу, опубликованному NG/CBRE. “Сравнение офисных ставок в разных городах имеет практический смысл, когда транснациональные корпорации принимают решение об открытии офисов в том или ином городе, например, выбирая между Атлантой и Чикаго, – говорит Олег Мышкин, партнер Colliers Int. – Сравнение Москвы с Лондоном или Токио интересно в силу того, что динамика развития рынка офисов в Москве более близка тенденциям Лондона, Токио или Нью-Йорка. Пока рост ставок в Москве будет продолжаться”.

Среди крупных сделок аренды в первом полугодии – 14 271 кв. м в комплексе Wave, снятых “ВымпелКомом” на 10 лет, сообщили в компании Knight Frank. В “Башне на Набережной II” Procter & Gamble арендовала 8050 кв. м, а Ситибанк – 4682 кв. м. Международный московский банк занял 6268 кв. м в Central City Tower. В “Крылатских Холмах” заключили договоры Jonson & Jonson – на 5151 кв. м и Huawei – 4640 кв. м. По информации пресс-службы Capital Group, в Capital Plaza офисы сданы банку Garanti (1217 кв. м), LG (4023 кв. м), Regus (4587 кв. м), Unilever (4491 кв. м). Приживается практика заключения договоров предварительной аренды, пишет в отчете NG/CBRE.

Цены продажи составляют $3500–5000 за 1 кв. м в год в классе А и $1400–3500 в В (в первом полугодии 2004 г. $2500–5000 в классе А и $1700–3300 в В). Как говорит Андрей Петров, партнер Knight Frank, спрос на покупку помещений не менее высокий, чем на аренду, но не все владельцы в классе А готовы продавать свой продукт. По данным Knight Frank, в первом полугодии Объединенная металлургическая компания купила комплекс “Аквамарин” на Озерковской набережной, 28. “Система-Галс” продала здание в Настасьинском переулке, 7 (8200 кв. м) компании Amerop. Также Amerop купила “Георг Плазу” на ул. Мясницкой, 40/7 (5060 кв. м).

Цены на офисы А могут варьироваться в пределах города в зависимости от района и качества каждого конкретного здания и от размера снимаемой площади, говорит Максим Жуликов, старший консультант компании Penny Lane Realty. В районе ул. Тверской или рядом с Кремлем ставки аренды могут доходить до $1000 за 1 кв. м в классе А без НДС на помещения 300–1000 кв. м. В качественных новых комплексах вроде Central City Tower или “Легион-1” – в среднем $770–850 без НДС.

Наиболее активными остаются Центральный деловой район (внутри Садового кольца) и Замоскворечье. Общая арендуемая площадь в офисах А за первое полугодие внутри Бульварного кольца составила 172 000 кв. м, в Замоскворечье – 310 000 кв. м, в западной зоне Садового кольца – 150 000 кв. м, по данным Knight Frank. Доля площадей А в этих зонах равняется 13,20%, 23,80%, 11,52%, а ставки аренды без НДС – в среднем $919, $737 и $730. В Пресненском деловом районе доля площадей класса А составляет 1,32%, а ставки аренды – около $644. В Киевском районе доля качественных площадей занимает 1,15%, а ставки – на уровне $750, в Хамовниках – 1,31%, $900. В зоне Тверской – Новослободской офисов А около 24,95%, цены на уровне $735. В Таганском районе объем зданий А – 1,73%, цены колеблются в пределах $685 за 1 кв. м в год.