Стремление к соседству


Офисов много, парковок мало

В центре города рынок офисных площадей оказался перенасыщенным. Практически в каждом недавно построенном жилом доме первые этажи отданы под офисы, да еще и в старом фонде много квартир на первых этажах переведены в категорию нежилых помещений. “Каждый день агенты приносят в базу данных по 10 новых объектов, но желающих арендовать эти площади гораздо меньше”, – рассказала Наталья Романычева, менеджер по аренде АН “Выбор-недвижимость”. Стоимость аренды встроенных площадей в этом районе снизилась. По данным Романычевой, весной арендная плата составляла здесь $22 за 1 кв. м в месяц, сейчас – всего $17.

Не только насыщение рынка стало причиной снижения ликвидности встроенных офисов в центре, но и проблемы с парковками, перегруженность транспортом центра города. “Если клиент вынужден парковать машину за три квартала от офиса, да еще не на разрешенной стоянке, о нормальном течении переговоров не может быть и речи. А у встроенных офисов если и бывают парковки, то на 2–3 машины, а иногда и этого нет”, – говорит Романычева.

“Простаивают пустыми офисные помещения с необоснованно завышенной ценой”, – говорит Владимир Шомин, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН “Монолит”. Такие площади есть как в центре города, так и в других районах.

По оценкам участников рынка, спрос сместился в сторону бизнес-центров и других районов города. “На ул. Родионова, на Казанском ш. готовы арендовать офисы по цене торговых площадей. Сейчас в Верхних Печерах офисы арендуют в основном по $17–25 за 1 кв. м в месяц. Успешно сдаются даже подвальные помещения – по $14 за 1 кв. м”, – сообщила Наталья Романычева. По ее мнению, интерес к спальному району обусловлен двумя причинами. В первую очередь развивается бизнес, связанный с предоставлением услуг населению. Привлекает этот район также тех, у кого много бизнес-партнеров и клиентов из других регионов: через микрорайон проходит федеральная трасса, для контрагентов из других городов существенным фактором является отсутствие необходимости ехать через перегруженный транспортом центр.

Но неадекватно завышенные цены и здесь отпугивают клиентов. “Нам недавно предложили помочь сдать в аренду отлично отремонтированные, кондиционированные офисные помещения для элитных арендаторов на ул. Деловая почти по $40 за 1 кв. м. Мы от такого предложения отказались: пока это еще не настолько привлекательный район, хотя в будущем, возможно, и станет таковым”, – рассказал Шомин.

В других районах города спрос на офисы менее значителен. “Хорошо сдаются в аренду офисы в центре Сормова, где арендная плата на отдельные качественные помещения может достигать $20, и в Ленинском районе от Комсомольской пл. до метро “Заречная” – по $12–15”, – сообщила Романычева.

Приокский район потерял былую привлекательность. Наталья Романычева связывает это с транспортными проблемами: перегруженность пр-та Гагарина, отсутствие подземных переходов, из-за чего у каждой остановки приходится стоять у светофора, отсутствие дорог-дублеров привели к тому, что от пл. Лядова до Щербинок приходится добираться не меньше часа. В результате даже в проходных местах офисы сдаются плохо.

Относительно новая тенденция на офисном рынке – сдача помещений в аренду с мебелью. Охотно арендуют такие помещения в основном иногородние фирмы (Екатеринбург, Тольятти), которые пока еще только начинают свой бизнес в Нижнем Новгороде и не уверены в его успехе. Цена на такие офисы немного выше, чем на офисы без мебели, всего на пару долларов. По мнению Романычевой, предприниматели таким образом пытаются повысить ликвидность помещений.

Центростремительное движение

Хотя встроенные офисы в центре несколько утратили былую привлекательность, спрос на аренду помещений в бизнес-центрах не падает. “Предприниматели охотно арендуют офисы в бизнес-центрах, тем более что сейчас появилось несколько комплексов хорошего уровня. “Две башни” на ул. Белинского, “Авантаж” на Рождественской, новый бизнес-центр на Нестерова”, – говорит Надежда Данилова, менеджер отдела коммерческой недвижимости АН “Адрес”. В бизнес-центрах арендаторов привлекают более широкий спектр услуг, соседство с престижными компаниями при вполне сопоставимых ценах. Так, в бизнес-центре класса В+ “Авантаж” стоимость аренды составляет от $22,5 до $25 за 1 кв. м в месяц, до $30 – на офисно-торговые площади. Реконструкция здания закончена в I квартале 2005 г., сейчас оно заполнено примерно на 80%. В бизнес-центрах классом пониже заполняемость приближается к 100%. Отчасти это объясняется тем, что они дольше существуют на рынке, клиенты к ним уже привыкли. Но часто, по мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, первоочередную роль играет цена. К тому же существующие бизнес-центры класса С расположены в очень удобных местах, не уступающих по привлекательности новым зданиям и проектам.

В 2005 г. в Нижнем Новгороде предполагается ввод 83 000 кв. м новых офисных площадей, в том числе первого бизнес-центра класса А на Решетниковской. Уже сейчас, по словам Романчевой, эти здания конкурируют на рынке с существующими офисами. А если учесть, что в ближайшие 2–3 года планируется построить примерно в два раза больше офисных площадей, то становится ясно, что офисный рынок меняется качественно. По прогнозам Романчевой, рост цен замедлится и часть некачественных офисов окажется невостребованной.

Владимир Шомин полагает даже, что возможна ситуация, когда часть нежилых помещений в жилых домах будет переводиться в жилой фонд.

Мечта быть собственником

Спрос на покупку офисных площадей остается высоким, и цены на них растут. По данным Надежды Даниловой из “Адреса”, за три летних месяца стоимость квадратного метра офисных площадей в строящихся домах в нагорной части города выросла с $1200 до $1350, а стоимость офисов на вторичном рынке, например на Большой Покровской, выросла с $1600 до $2000 за 1 кв. м.

Как считает Шомин, востребованы для покупки офисные помещения небольших размеров – от 20 кв. м до 60 кв. м, но предложений таких площадей в городе очень мало. Если и есть предложения по продаже, то продается или целый этаж, или его часть. Никто пока не продает офисы по комнатам, хотя спрос большой.