ДОХОДНОЕ МЕСТО: Азбучные истины

Изучаем азбуку

В Нижнем Новгороде, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), более 1 280 000 кв. м офисных площадей. Но нет ни одного действующего бизнес-центра класса А. Первый и единственный строит группа компаний “Столица Нижний”, уже осуществившая самые амбициозные в городе проекты торговых центров. Ввод нового бизнес-центра ожидается в декабре 2005 г.

Класс В тоже, по большому счету, экзотика. Из новых проектов можно назвать разве что “Две башни” – бизнес-центр из двух зданий, которые поочередно введены в эксплуатацию в июле 2004 г. и в январе 2005 г. Управляющая компания “Серебряный век” позиционирует свой бизнес-центр как класс В+. Из реконструированных можно отметить “Авантаж” на ул. Рождественской (класс В+) и “Новая фабрика” на Родионова, 23 (класс В), из строящихся – “Теледом” (бизнес-центр на ул. Белинского, который строит рядом с Телецентром “Нижегородский проект”).

Нижегородские предприниматели размещают свои офисы в бизнес-центрах, которые в лучшем случае можно отнести к классу С. Это бывшие НИИ и проектные институты, а в некоторых случаях даже предприятия. Например, бизнес-центр на Нартова, 6, разместился в помещениях завода “Орбита”.

Смешение жанров

Ежегодно в Нижнем вводится несколько десятков тысяч квадратных метров офисных площадей. Но большая часть из них расположена на первых этажах жилых домов или в нежилой части многофункциональных зданий. Так, в построенном в 2004 г. жилом доме на пересечении ул. Горького и Провиантской на 1-м этаже расположены торговые помещения, 2-й и 3-й отданы под офисы, а выше находятся квартиры. В доме 63 по ул. Белинского, построенном в начале 2005 г., под офисы отдана полукруглая вставка, соединяющая две части жилого дома (кроме 1-го этажа, в котором находится магазин). Здание на пересечении ул. Ульянова и Нестерова тоже имеет жилую и административную часть. Продолжать список можно бесконечно. В новых проектах наблюдается та же картина: офисная функция совмещается с жилой или торговой или даже спортивно-развлекательной: стадион с офисными помещениями на Грузинской, административно-торговое здание на ул. Горького, на Черном пруду. В центре города что ни здание, то гибрид коммерческой и жилой недвижимости, словно застройщики боятся построить просто жилой дом или бизнес-центр без “примесей”.

Возможно, инвесторы действительно не вполне уверены в окупаемости целевых проектов бизнес-центров. Так, ТЦ “Шоколад” изначально задумывался как бизнес-центр класса А, но только в ходе проектирования было решено строить торговый центр, совмещенный с кинотеатром и административной частью, в которой сейчас разместился филиал банка “УралСиб”.

Совмещение жилой и административной функций в одном здании застройщики часто оправдывают тем, что все равно в квартирах на первых этажах или выходящих окнами на шумную улицу жить будет некомфортно и они будут плохо продаваться. К слову, в Москве во всех жилых новостройках первые этажи также нежилые. Но жилой дом с офисами неизбежно теряет статус элитного, на который в той или иной степени претендуют практически все дома, расположенные в центре города. Офисам совмещение с жильем тоже очков не добавляет: во-первых, в таких местах, как правило, не хватает парковочных мест, во-вторых, и это главное, нет профессионального управления и того комплекса услуг, который оказывают арендаторам в бизнес-центрах даже не самого высокого класса.

По мнению Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), совмещение функций вызвано стремлением снизить риски, если изначально планировалось строить офисное здание, или желанием повысить доходность при строительстве жилого дома, так как офисные площади продаются в среднем на 20% дороже, чем жилые.

Еще одна тенденция – застройщики продают административные здания целиком или по частям. Например, здание на ул. Семашко (застройщик – фирма “РУЗГ”), в районе Московского вокзала (“Нижегородстрой”), на ул. Горького (“Элтекс”). Девелоперская компания “Выбор” административное здание на Солганской тоже начала продавать, хотя изначально компания предполагала сама управлять бизнес-центром и ранее даже помещения на первых этажах жилых домов никогда не продавала, а только сдавала в аренду. По словам генерального директора компании Сергея Иванова, рост цен на строительные материалы сделал проект слишком дорогим, для строительства компания вынуждена была бы воспользоваться кредитом, что тоже привело бы к удорожанию проекта и увеличило бы срок окупаемости, поэтому и было принято решение не отвлекать средства от других проектов компании.

Классовое равнодушие

В 2004 г. в Нижнем Новгороде было построено и реконструировано около 40 000 кв. м офисных площадей, в 2005 г. ожидается ввод примерно 83 000 кв. м. Татьяна Романчева считает, что даже те здания, которые пока еще не сданы в эксплуатацию, уже пополняют предложение и влияют на спрос.

Более всего, по данным Центра коммерческой недвижимости, востребованы небольшие площади – до 30 кв. м. Это или одна комната в бизнес-центре (большая редкость), или квартира на 1-м этаже, переведенная в нежилой фонд. На бойких местах таких уже не осталось. Офисы в новостройках, как правило, больше по площади. Это противоречие создает ощущение неудовлетворенного спроса, но для довольно узкого сегмента рынка. Арендаторы все чаще стали отдавать предпочтение бизнес-центрам. При сопоставимом уровне арендной платы бизнес-центр предлагает более комфортные условия, разнообразные услуги и благоприятное для развития бизнеса соседство.

В бизнес-центре “Две башни” арендная плата составляет $24 за 1 кв. м в месяц и включает в себя все коммунальные платежи, кроме платы за электроэнергию и телефон. Помещения практически готовы к эксплуатации. А в административной части жилого дома на Варварке, где офисы раскупили частные инвесторы, арендная плата – от $18 до $25 за 1 кв. м в месяц, но уборку, охрану арендатор вынужден обеспечивать и оплачивать сам, да еще выполнить отделку помещений.

“Опрос предпринимателей показал, что при выборе офиса после места для них важнейшее значение имеет размер арендной ставки, а престиж в списке приоритетов значится на одном из последних мест”, – рассказала Татьяна Романчева. Так что А-класс или класс С – большинству мелких компаний все равно, а вот разница в цене $8–10 за 1 кв. м может оказаться решающим аргументом.

По данным НЦНЭ, заполняемость бизнес-центров приближается к 100%. На Родионова, 23, свободных мест практически нет. А вот в новых бизнес-центрах по прошествии девяти месяцев с момента их сдачи есть свободные площади: и “Авантаж” на Рождественской, и “Две башни” на ул. Белинского еще располагают свободными помещениями, но их немного.

“Спрос дифференцировался. Арендаторы точно знают, что им нужно, по какой цене и в каком районе. А это свидетельствует о насыщении рынка”, – говорит Романчева.

Насыщение рынка более всего заметно как раз в административных зданиях и во встроенных офисах. В жилом доме на ул. Горького, в административной “вставке” на Белинского, 63, долго оставались свободные площади. “Срок экспозиции более полугода для предпринимателя был бы критичен, только человек, для которого этот бизнес не основной и приносит не самый значительный доход, может так долго ждать своего арендатора, не снижая цену”, – считает Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”.

“У нас есть офис, который “висит” уже больше года. Желающих снять 100 кв. м пусть и в центре города, но по $35 не нашлось”, – рассказала Наталья Ионова, менеджер Центра коммерческой недвижимости.

Каждый собственник рано или поздно находит своего арендатора, философски рассуждают риэлторы. Но если эти поиски затягиваются, и не у одного собственника, а у многих, то волей-неволей напрашивается вывод о перенасыщении рынка, особенно в центре, где вводится подавляющая масса новых площадей. 38% офисов уже сейчас сосредоточены в Нижегородском районе, и примерно 60 000 кв. м из 83 000, ожидаемых к вводу в 2005 г., тоже приходятся на Нижегородский район. В других районах города давление спроса менее ощутимо.

Параллельные кривые

Но самым главным фактором, почему вдруг предложение на рынке стало ощутимо большим по сравнению с очень избирательным спросом, по мнению Алексея Трошенкова, начальника отдела стратегического анализа и оценки НЦНЭ, является совпадение существенного роста объема предложения на рынке офисов со спадом в развитии промышленности региона.

“Рынок коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде развивается по тем же законам, что и в любом другом месте земного шара: сначала растет рынок торговой недвижимости, как самой доходной и окупаемой, затем предприниматели начинают вкладывать деньги в офисный рынок, потом наступает череда сферы развлечения”, – говорит Татьяна Романчева. Торговый бум в Нижнем Новгороде уже позади, а рост интереса инвесторов к офисному рынку совпал со спадом в промышленности, из-за которого спрос на офисы не растет адекватно росту предложения, в лучшем случае – не падает.

По мнению Татьяны Романчевой, отчасти спасает ситуацию то, что часть вновь построенных офисных площадей на рынок аренды не попадает – предприниматели строят или покупают их для себя.

Елена Соловьева отмечает рост спроса на покупку офисов, и среди покупателей как раз больше тех, кто приобретает помещения для ведения собственного бизнеса. А вот число частных инвесторов на офисном рынке, по данным Соловьевой, существенно уменьшилось, что тоже свидетельствует о явном спаде на этом рынке.

Семь раз отмерить

Хотя сложившаяся ситуация не слишком благоприятна для новых проектов, от заявленного строительства пока никто не отказался. “Появление целевых проектов просто показывает, что рынок вступил в новую фазу. Неизбежно происходит смена приоритетов. Но насыщение рынка вовсе не означает, что новые проекты будут неприбыльными, нужно их более тщательно просчитывать и точнее определять время их выхода на рынок”, – говорит Романчева. В ближайшие два года ожидается строительство еще примерно 65 000 кв. м офисных площадей.

Возможно, именно нежданное офисное изобилие заставляет девелоперов строить многофункциональные здания. Если уж не административно-жилые, то торгово-офисные – спрос на торговые площади пока остается высоким.

Вероятно и удлинение сроков окупаемости. “Сейчас для небольших зданий они составляют 3–5 лет, для больших вроде бизнес центра на Решетниковской – 5–7 лет. Если будет окупаемость 8 лет, никакой трагедии в этом нет, и это не должно быть основанием для отказа от проекта”, – считает Романчева.

В конце концов, может, в области будет преодолен спад производства, а вслед за ним вырастет деловая активность в других сферах бизнеса и спрос на офисы возрастет. Разве не для этого в Нижний Новгород назначили губернатором Валерия Шанцева?