ДОХОДНОЕ МЕСТО: Офисы. Новейшая история

Децентрализацию замечают, о ней говорят, но пока не всем ясно, что получится в итоге. Специалисты рассуждают примерно так: офисы “будут строится на востоке, на юго-западе, вокруг ТТК”. Но в будущем для покупателя и арендатора, подбирающего себе офис, станет привычным понятие субрынка – района деловой активности с большим количеством офисов и со своими тенденциями развития, находящегося на той или иной территории города и являющегося составной частью единого рынка недвижимости Москвы. Таких субрынков, возможно, сформируется не один десяток, так же как сейчас в Лос-Анджелесе, Сан-Франциско или Нью-Йорке.

В последние годы в столице началось формирование новых деловых зон с высокой концентрацией офисных площадей. Впоследствии в этих районах могут образоваться самостоятельные бизнес-районы, убежден Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (Cushman & Wakefield).

Деловая география

В аналитических обзорах ведущих консультантов можно встретить подробное деление московского офисного сектора на зоны: CBD (центральный деловой район), ZAM (Замоскворечье), TAG (Таганский), NOV (Новослободский), FRU (Фрунзенский), BEL (Белорусский), SCH (Шаболовский), BAS (Басманный), SOK (Сокол) и будущая зона – CTY (“Сити”). У Cushman & Wakefield, например, эти зоны уже названы “субрынками”. Возможно, теория несколько опережает реальные события и зонирование сделано для удобства иностранных клиентов. Однако и эксперты по московской офисной недвижимости считают такое деление на деловые районы удобным в текущей работе.

По словам Юлии Кучеренко, начальника отдела консалтинга и оценки Paul’s Yard, в компании выделяют условно такие деловые районы вокруг центра, как Замоскворецкий, Шаболовский, Фрунзенский, Кутузовский, Пресненский, Профсоюзный, Белорусский, Новослободский, пр-т Мира, Басманный, Таганский, Павелецкий, Ленинградский.

Продолжается развитие деловых зон на юго-западе Москвы, преимущественно вдоль Ленинского проспекта, пр-та Вернадского и Профсоюзной улицы, а также на территории Таганская – Дубровка – ТТК и Киевская – Кутузовский проспект – “Москва-Сити”. Районы же деловой активности Павелецкий, Таганский и Новослободский начали развиваться почти параллельно с центральным районом и тоже считаются почти сформировавшимися.

Пока что большинство названных зон - намечающиеся субрынки, соглашается Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. И им больше подходит определение “деловые районы”, где концентрируется большое количество бизнес-центров и офисных работников – белых воротничков.

“Есть зоны, где уже реализуются проекты, которые можно назвать градообразующими (например, строящиеся офисные центры Capital Group и проект AIG Lincoln в районе “Белорусской”), – делится мнением Олег Мышкин, партнер Colliers International (Colliers), который работает на рынке со дня его основания. – Появление крупных офисных объектов часто ведет к преобразованию всей окружающей территории, городской среды. Когда мы сдавали в аренду центр “Риверсайд Тауэрс” (девелопер “Энка”, 1997 г.), это был единственный офисный комплекс, претендующий на международный уровень, в восточной части Садового кольца. Спустя несколько лет вся набережная и ее округа застроилась бизнес-центрами А- и В-класса. Здесь “Энка”, можно сказать, сыграла градообразующую роль – сформировала деловой район. И сейчас это одна из наиболее развитых зон деловой активности. Но вообще это редкий и удивительный пример, потому что фактически девелопер в одиночку изменил часть города”.

По мнению Олега Мышкина, расширение офисного рынка за пределы Садового кольца неизбежно. “Многим компаниям необходимо иметь офис в центре Москвы. Это в первую очередь финансовые компании, консалтинговые и юридические компании, головные офисы энергетических и сырьевых компаний. В то же время с развитием бизнеса и ростом персонала для многих компаний требуются профессиональные бэк-офисы для размещения программистов, инженеров, телефонных операторов и т. д. Во всем мире для этого строятся офисы на окраине, где стоимость земли ниже, соответственно, и ставки аренды тоже. Такая потребность вызывает децентрализацию рынка и приводит к развитию периферийных бизнес-парков”, – считает Мышкин.

“В начале 1990-х гг. арендаторы были крайне требовательны к местоположению офисов, – вспоминает Камерон Сойер, президент GVA Sawyer, одной из первых в Москве девелоперских компаний. – Арендаторы предпочитали западные и северо-западные территории внутри Садового кольца. Когда мы строили “Дом на Берниковской набережной”, его расположение на Николоямской улице, хоть и внутри Садового, тогда не считалось по-настоящему подходящим местом для первоклассного здания. Время шло, и становилось все труднее и труднее находить участки для офисов, а определение CBD включало в себя все новые кварталы. Сегодня много хороших офисных зданий появляется вдалеке от Кремля. Например, есть проекты в районе ТТК. Можно прогнозировать, что деловая зона распространится до ТТК на юго-запад, запад, северо-запад и даже на север”.

Тем не менее пока самой понятной и сформированной деловой зоной остается центр города – CBD, центральный деловой район. Здесь зарождался офисный рынок Москвы, и сюда же по-прежнему стремятся ведущие российские и мировые компании. Можно сказать, что развитие офисного рынка начиналось с формирования CBD.

Спор о первом офисе

Уже мало кто помнит (хотя прошло всего лет 15), где и кем в Москве был построен первый качественный офис. Большинство экспертов склоняются к тому, что появился он в центре города. Сейчас каждая из компаний, что создавали с нуля московский рынок офисных помещений, называет свои ранние постройки первыми. Сколько компаний, столько и мнений.

В качестве примера любят приводить и Кремль – первый образцовый бизнес-парк Москвы. Также еще во времена Советского Союза был построен Центр международной торговли (ЦМТ) на Краснопресненской набережной, на который тоже ссылаются эксперты. Первая очередь ЦМТ заработала в 1979 г., и тогда здание действительно выглядело первоклассно и выделялось на фоне советских административных зданий. ЦМТ и сейчас хорош, однако его понизили до класса В.

Но все же справедливее первыми офисами называть постройки, которые появлялись в первые годы перехода страны на рыночную экономику.

Можно сказать, что офисный рынок начинался в тихих переулках центра (Большой Палашевский, Волков, Газетный и т. д.) в самом начале 1990-х гг. Возникали и небольшие офисные вкрапления на Олимпийском проспекте, Ленинском проспекте (гостиница “Ренессанс”, Park Place). Тогда офисы охотно сооружали в крупных дорогих гостиницах, одной из таких была “Славянская”. Такие офисы в гостиницах считались классом А.

Потихоньку разворачивались проекты на Ленинградке (Robin of Moscow, Ленинградский проспект, 53, 1994 г.). Однако концентрировались офисы все же именно в центре. Часто это была реконструкция особняков и старых зданий, реже – новое строительство.

В 1990 г. в Волковом переулке, 19, появились офисы, условно названные классом А (1145 кв. м площадей, девелопером проекта выступила JV Perestrojka – СП “Перестройка”). Сейчас это здание считается классом С, по данным Jones Lang LaSalle.

Олег Мышкин вспоминает, что в начале 1990-х гг. в Москве появились первые международные компании – потенциальные арендаторы качественных офисов, такие, например, как DHL, BASF, Dow Chemical, Credit Suisse, a также зарубежные юридические компании – Baker & McKenzie, White & Case. Все они хотели работать в комфортных условиях, но в Москве современных офисов не существовало. Дефицит площадей был настолько велик, что “Перестройка” привезла из Финляндии сборные домики, которые, как правило, используются на стройке, и они были установлены на “временных” площадках и сдавались в аренду по $750 за 1 кв. м в год. В документах московской администрации они числились как времянки или бараки, но были намного лучше любых административных зданий советской эпохи.

Офисы-времянки располагались, например, на Самотечной улице и в районе ст. м. “Бауманская”. Они сдавались в аренду готовыми – с ковролинами, окрашенными стенами и чуть ли не с мебелью. Их с радостью занимали зарубежные компании-арендаторы. Что-то подобное появилось и на Ленинградском проспекте, на территории сегодняшнего бизнес-парка “Западный мост”.

Одним из первых офисных объектов высокого класса было здание на Старой Басманной улице, реконструированное компанией Sawatzky вместе с государственным предприятием “Главспецстрой” в 1992 г. Первыми арендаторами в нем были Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose.

Как говорит Евгения Власова, управляющий директор современной Sawatzky Property Management, на заре рынка классом А зачастую называли любое прилично выглядящее реконструированное здание с парковкой, службами охраны и уборки. Никто не обращал внимания на неэффективные планировочные решения, отсутствие современных инженерных систем, профессиональной управляющей компании и т. д., потому что в начале 1990-х просто иметь офис уже было престижно.

Начало славных дел

В конце 1980-х – начале 1990-х гг. в Москву рискнули приехать американцы, признанные специалисты по коммерческой недвижимости. “Было чрезвычайно сложно работать в начале 1990-х гг., – рассказывает Камерон Сойер. – В особенности это касалось увеличения финансирования, получения земельных участков и многих других стадий реализации проекта”.

Камерон Сойер оказался в числе тех девелоперов-пионеров, которые приехали из американского г. Атланты, штат Джорджия. Тогда Москва еще даже не знала, что такое девелопер. Первопроходцы московского рынка помнят Андрея Строева – этот человек с российской стороны возглавлял СП “Перестройка”, первую девелоперскую компанию, пытающуюся строить офисы по западным стандартам. “Перестройка” была СП между небезызвестным “Мосинжстроем” и американским девелопером Earl Worsham (Эрл Воршэм). Союз Андрея Строева и Эрла Воршэма принес городу немало качественных офисов, как говорит Олег Мышкин.

До наших дней дошла история о том, что Строев, в то время занимающий один из руководящих постов в “Мосинжстрое”, пришел к зарубежным компаниям, работающим в Москве и желающим снять хороший офис, и за несколько лет вперед договорился с ними об аренде. По сути, он заключил предварительные договоры аренды, получив предоплату, что по тем временам было революционной схемой финансирования.

На деньги арендаторов Строев и команда “Перестройки” и построили свои первые объекты. Тогда многие девелоперы работали на выручке с аренды, а некоторые начинали, не имея стартового капитала. Арендные ставки были выше, чем сейчас, окупаемость тоже. По данным Sawatzky Group, базовая арендная ставка в офисных зданиях в 1992–1994 гг. могла составлять $700–800 за 1 кв. м в год, не включая эксплуатационные и коммунальные расходы. Иногда помещения сдавались и по более высоким ставкам. Примерно такие же цифры называет и Камерон Сойер. Такие ставки держались примерно до кризиса 1998 г., во время кризиса они резко упали до $400–450 за 1 кв. м, после чего медленно росли в течение нескольких лет, говорит Сойер.

“Здания арендовались моментально, – рассказывает Олег Мышкин. – Многие офисы сдавались в аренду задолго до того, как были построены. В какой-то мере ситуация на сегодняшнем рынке напоминает те дни: в 2005 г. ставка вакантных помещений в классе А впервые с 1996 г. упала до 2%, в то время как объем предложения за первое полугодие 2005 г. превысил весь объем рынка офисных помещений 1996 г.”.

Первыми объектами “Перестройки” были реконструированные дома в Большом Палашевском переулке, 11, стр. 1 и 2, 13, стр. 2, на Долгоруковской улице, 17 – все площадью 1000–2000 кв. м.

Из всей истории “начала рынка” самыми загадочными остаются фигуры Андрея Строева и Эрла Воршэма. После распада “Перестройки”, который случился довольно скоро, в начале 1990-х гг., Воршэм уехал якобы обратно в Атланту. Андрей Строев тоже покинул Москву. Существуют разные версии о причинах распада “Перестройки”. Одна из них – власти города были недовольны деятельностью Строева, еще как будто у него произошел конфликт с организацией “Мосинжстрой”, но из-за чего именно – никто не помнит. Имя самого Строева в 2000-х гг. мелькало на страницах тверских СМИ, где он возникал то в образе председателя Тверской торгово-промышленной палаты, то в должности председателя совета директоров концерна “Тверьстройкомплекс”, то как первый заместитель губернатора Тверской области. Истории о деятельности этого легендарного человека и СП “Перестройка” публиковались в 1990-х гг. за рубежом в журнале Times, где его называли “русским Дональдом Трампом”. Подобно настоящему Трампу, прогрессивному американцу, который изобрел небоскребы для Америки, Строев пытался показать Москве, что такое современный рынок коммерческой недвижимости.

Пионеры московских прерий

За “Перестройкой” последовали канадские девелоперы, создавшие компанию Swatstroy (“Сватстрой”). А также появилась совместная российско-германская компания S+T, российскую сторону которой возглавил известный сейчас предприниматель Шалва Чигиринский. Вслед за ними активную деятельность развила турецкая строительная компания “Энка” (“Мосэнка”), вспоминает Олег Мышкин.

Компания F.W. Sawatzky, которая специализировалась на строительстве и управлении объектами недвижимости, пришла в Москву в 1989 г. из Канады, рассказывает Евгения Власова. В 1991 г. было учреждено совместное советско-канадское предприятие “Сватстрой”. “Практика получения площадок под застройку в те годы, как правило, сводилась к сотрудничеству коммерческих организаций с государственными структурами, имеющими в своем распоряжении земельные участки. Таким образом обеспечивалась коммерческая выгода каждой из сторон – участников проекта”, – объясняет Власова. В 1992–1995 гг. компанией “Сватстрой” в союзе с “Главспецстроем” были возведены офисы на ул. Старой Басманной, 14/2, Большой Дмитровке, 10/2, в Бригадирском переулке, 6.

Первое здание “Мосэнка”, работающей как раз по схеме частногосударственного партнерства (турецкая строительная компания “Энка” и правительство Москвы), было возведено в 3-м Самотечном переулке, 3 (1267 кв. м офисных площадей). Первые объекты “Энки” многие игроки рынка называют “примитивными”, однако здания, построенные ею в последние годы, удачны, например “Риверсайд Тауэрс”.

“СТ-Груп” построила знаменитое здание в Никитском переулке, 5 (22 400 кв. м офисов), половину которого сейчас занимает Департамент градостроительной политики города, а другую – частные компании, в том числе “Интеко”, принадлежащая жене московского мэра Елене Батуриной.

Компании GVA Sawyer и Colliers появились после распада “Перестройки”. “Я приехал в Москву в 1991 г. и работал вместе с Андреем Строевым в СП “Перестройка” в качестве заместителя генерального директора до конца 1992 г., – вспоминает Камерон Сойер. – В то время все проекты “Перестройки” были лучшими на рынке недвижимости. Мы гордились тем, что строили красивые здания по настоящим западным стандартам, и были своего рода первооткрывателями в Москве. В конце 1992 г. “Перестройка” испытывала серьезные трудности, и большая часть руководящего состава компании уволилась, многие организовали собственный бизнес. Компания GVA Sawyer была основана в 1993 г. мною и некоторыми моими коллегами из “Перестройки”. Другие коллеги возглавили, например, “Стольный град”, Noble Gibbons, Colliers”.

“Представьте себе, что первый офис GVA Sawyer и Collies был совместным, у нас даже были общие приемная и секретарь. Офис состоял из четырех комнат и располагался на Новинском бульваре”, – продолжает Сойер. Среди первых объектов GVA Sawyer были “Дом на Берниковской набережной” (ул. Николоямская) и “Алексеевский дом” (ул. Остоженка).

“Вторая волна”

К середине 1990-х гг. ряды девелоперов пополнились отечественными компаниями. Наряду с очередными офисными комплексами “Мосэнки” на Садовой-Самотечной улице, Николоямской улице и “Риверсайд Тауэрз-1”, появляются и бизнес-центры компании Forum Properties (“Ново Билдинг” на ул. Долгоруковской, “Сокол Плейс” в Чапаевском переулке), офисы фонда “Кольчуга” (ул. Щепкина), “Стольного града” (Вознесенский переулок). Также приходят новые зарубежные операторы, такие как Bouygues, Millhouse Capital. Появляются иностранцы, строящие для себя, – McDonald’s, Samsung.

Неплохое офисное здание в 1995 г. появилось на ул. Усачева, 22, его девелопером была израильская компания “Роузгруп”, которая позже стала называться MCD, рассказывает Рубен Алчуджян, в течение 10 лет специализирующийся на коммерческой недвижимости, работавший в компаниях Jones Lang LaSalle, Colliers Int. Среди заметных на общем фоне зданий тех лет он отмечает офисы компании “Сахалин Энерджи” на Большой Пироговской улице, комплекс “Токо Тауэр” на Краснопресненской набережной (девелопер – Токобанк). На “Токо Тауэр” был огромный спрос. Больше 10 000 кв. м офисных площадей – до кризиса такие масштабы воспринимались примерно так же, как сегодня башни “Сити”. Известно, что здание банка дважды продавалось.

Что касается цен аренды на рынке, то встречались здания, сдававшиеся и по $1000 за 1 кв. м в год, включая все расходы. Когда компания Coca-Cola заняла офисы в “Галерее Актер” по $600 за 1 кв. м, это считалось большой удачей для арендатора.

Конец 1990-х гг. – это время выхода на рынок таких компаний, как ЗАО “Тема”, Strabag, Capital Group, Mosalarko, Raiffeisen, которые тоже стремились в центр города.