ДОХОДНОЕ МЕСТО: Покупатели отдыхают

По данным компании “Бекар. Консалтинг”, среди торговых центров, открытых в Петербурге в 2003–2004 гг., развлекательная составляющая в том или ином виде присутствует в составе 28% объектов. Очевидно, что по итогам 2005 г. этот показатель окажется существенно выше – проекты укрупняются и предприятия индустрии отдыха становятся их непременным атрибутом. Кроме того, некоторые ТЦ, построенные в начале 2000-х гг. и даже в 1990-е, сейчас реконструируются и расширяются, добавляя себе развлекательных якорей. Например, старейший в Петербурге ТЦ “Балканский” в 2004 г. обзавелся центром развлечений с семизальным мультиплексом на 1500 мест от местной сети “Кронверк Синема”. В 2006 г. кинотеатр на шесть залов и боулинг появятся в ТЦ “Невский” (главным акционером двух этих комплексов является холдинг “Адамант”).

Пропорция веселья

Эксперты солидарны в том, что четких представлений о том, сколько именно площадей следует отводить в ТЦ под “культурный досуг”, нет. “В идеале это зависит от месторасположения комплекса, его концепции, конкурентного окружения. Но жизнь диктует свои законы, и порой решающим фактором становятся финансовые соображения инвестора. Ведь развлечения по доходности несопоставимы с торговой функцией”, – рассуждает генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.

По расчетам специалистов петербургского офиса компании Astera, в ТЦ, которые строятся сейчас в Северной столице, на досуговые заведения, включая кинотеатры, отводится около 20% полезных площадей.

Довольно четко сформулирована развлекательная стратегия в холдинге “Адамант”, который остается крупнейшим игроком на петербургском рынке ТЦ: он является основным владельцем 11 действующих комплексов общей площадью почти 400 000 кв. м. На стадии проектирования и строительства находится еще с десяток объектов – свыше 600 000 кв. м. “В ТЦ общей площадью 15 000–20 000 кв. м развлечения представлены достаточно скромно. Места хватает только на боулинг или на игровые автоматы. Однако мы такими проектами уже фактически не занимаемся. Полноценная торговая зона, по нашей концепции, должна занимать от 9000 до 12 000 кв. м. Что сюда входит? Мультиплекс на 5–7 залов (около 3000 кв. м), боулинг (примерно 2500 кв. м), при нем бильярдная (700–800 кв. м), ресторанный дворик (1200–2000 кв. м), обязательна детская игровая комната (150–200 кв. м), игровые автоматы (до 1000 “квадратов”). В торговых комплексах площадью свыше 50 000 кв. м мы планируем организовывать отдельную развлекательную зону для детей до 12 лет на 2000–2500 кв. м”, – рассказывает президент холдинга “Адамант” Игорь Лейтис.

Развлекательный бизнес, несмотря на его бурный рост, по мнению большинства специалистов, в Петербурге все еще недоразвит. “В Европе и США доля времени, которое люди проводят в торгово-досуговых комплексах, уже занимает 3-е место после работы и дома, приближаясь к нескольким часам в день. Очевидно, что тратить его только на магазины невозможно. Граждан удерживают в ТЦ именно развлекательные “магниты”. У нас же они пока довольно однообразны, – считает управляющий партнер компании “Ай Би Групп” Юрий Борисов. – Кроме того, даже в крупных российских городах все еще отсутствует традиция обедать и ужинать вне дома. В то время как в Европе фуд-корты, расположенные в ТЦ, объединяют десятки операторов, и клиентов хватает на всех, даже днем в будни”.

Общепризнанно, что развлечения добавляют торговым комплексам посетителей. Однако убедительная статистика, позволяющая просчитать этот синергетический эффект, отсутствует. Мнения разнятся. “В сознании россиян поход за покупками и отдых пока являются целевыми мероприятиями. Время посвящается либо одному, либо другому занятию, – утверждает руководитель департамента торговой недвижимости компании “Бекар. Консалтинг” Олег Спивак. – Совмещение их происходит крайне редко”.

“Многое зависит от наличия конкуренции в районе, качества якоря, эффективной организации внутреннего пространства торгового комплекса. Считается, например, что не более 10% посетителей ТЦ приходят в кинотеатр, но порядка 90% зрителей кинотеатра становятся посетителями комплекса. Самым сильным якорем может стать детский развлекательный центр. Известна истина (и не только применительно к торговле): сначала нужно заинтересовать ребенка. Кроме того, у родителей, оставивших чадо в игровой зоне, появляется возможность спокойно пойти по магазинам. И если мультиплекс и боулинг зачастую стимулируют импульсную покупку, то наличие в ТЦ качественных развлечений для детей может стать решающим фактором при выборе места для шопинга”, – считает исполнительный директор компании Astera (Петербург) Ирина Анисимова. Кстати, в серьезном потенциале детских центров отдыха не сомневается никто из опрошенных экспертов.

Цена досуга

Арендные ставки, которые способны платить развлекательные якоря в Петербурге, укладываются, по данным “Адаманта”, в диапазон 12–18 у. е. за 1 кв. м в месяц. “Даже супермаркет, как правило, более выгодный арендатор”, – отмечает Игорь Лейтис.

Отделка и оборудование развлекательных заведений (в первую очередь мультиплексов) обходятся их операторам в круглые суммы. По оценке специалистов Astera, инвестиции в открытие боулинг-клуба составляют порядка $500–700 за 1 кв. м, а для детской развлекательной зоны могут достигать $1000 за 1 кв. м.

На самой ранней стадии проектирования девелопер должен учитывать специфические требования таких якорей (высота потолков, шаг колонн, нагрузка на перекрытия, оборудование отдельного входа и лифта для круглосуточной работы и т. п.).

“Принцип – чем больше затраты на создание развлекательной зоны, тем разумнее привлекать ее оператора в качестве соинвестора в проект ТЦ – не всегда работает на практике. Все решается в ходе переговоров. Бывает, что собственник комплекса не желает расставаться с площадями, или же сам оператор, чей бизнес не связан с владением недвижимостью, не хочет замораживать средства”, – отмечает Юрий Борисов.

“Если девелопер рассматривает ТЦ как инвестиционный актив и в будущем нацелен на его продажу, делить объект между несколькими владельцами нецелесообразно. Если же такой цели нет, то привлечение соинвесторов улучшит финансовые потоки проекта и снизит его риски. Сейчас на рынке в основном преобладает стратегия продажи помещений развлекательным якорям, – комментирует Борис Юшенков.

Уже есть примеры крупных инвестиций. Например, национальная киносеть “Синема Парк” вкладывает около $13 млн в девятизальный мультиплекс, который разместится в ТК “Гранд Каньон” на пр-те Энгельса. Столичная компания “Каро-Фильм” выступает соинвестором в нескольких проектах “Адаманта” (“Варшавский экспресс”, “Континент” и др.).

Кино, шары и казино

Джентльменский набор развлечений в ТЦ уже сложился. По данным “Бекар. Консалтинг”, в 39% петербургских торгово-развлекательных комплексов имеются боулинги. Самый крупный из них (на 36 дорожек) принадлежит местной компании “Боулинг-Сити” и занимает около 4500 кв. м в ТРК “Сенная” на условиях 25-летней аренды. В будущем году этот рекорд должен быть побит: в комплексе, который строит на Пулковском шоссе ООО “Уют”, шары будут катать на 52 дорожках. Среди московских сетей в Петербурге активно осваиваются “Космик” (ТК “Норд”, “Шкиперский Молл”) и “Планета Боулинг” (ТК “Меркурий”).

В 35% ТРК есть мультиплексы (данные “Бекар. Консалтинг”). В городе насчитывается 21 современный кинотеатр (66 экранов). Около 70% местного кинорынка принадлежит петербургской сети “Кронверк Синема”. Среди других операторов, действующих в торговых центрах, – “Мираж Синема” и “Роскинопрокат”. На подходе – “Синема Парк”, “Каро-Фильм”, “Киномакс” и др.

Кстати, отмечает Игорь Лейтис, между боулингами и мультиплексами существует внутренняя конкуренция, поэтому они не стремятся к близкому соседству под крышей ТЦ.

Примерно четверть ТРК располагают фитнес-центрами. Наиболее активно с ритейлорами сотрудничает сеть Sport Life (четыре клуба в составе ТЦ). Reebok арендовал площади в строящемся комплексе “Континент” под клуб с полноценным бассейном. Есть и другие примеры сочетания шопинга со спортом. В стандартный комплект входят также игровые автоматы, бильярд, казино и т. п.

Детский развлекательный центр, работающий в составе ТРК “Гулливер”, пока единственный в городе. “Гулливер-парк” занимает 2000 кв. м, на которых разместились игровые автоматы, карусели, автодром, мини-боулинг, детское кафе и др. В разработке дизайна принимал участие немецкий анимационный дизайнер Олаф Морделт (компания Heimo). По замыслу создателей интерьер парка должен воссоздавать сюжет знаменитой книги Свифта. Из-за технических особенностей здания ТРК “Гулливер”, в частности из-за невысоких потолков, реализовать все идеи не удалось. В целом первая ласточка на рынке детских развлечений выглядит довольно скромно.

Оригинальный центр виртуальных игр с различными симуляторами от компании “Транзас” действует на 1000 кв. м в ТК “Норд”. Этим фантазия операторов пока и ограничивается.

Свобода творчества

Однако уже 2005 год обещает прорыв в развлекательной сфере. К концу года заработает первая очередь ТРК “Планета Нептун” на углу ул. Марата и Звенигородской. Здесь разместится первый в России океанариум. Застройщик – ЗАО “Рубин”, дочерняя структура ЦКБ морской техники “Рубин”. Общая площадь двухэтажного здания (плюс цоколь) – около 68 000 кв. м. На первую очередь приходится 28 000 “квадратов”, из них океанариум занимает почти 5000 кв. м.

Его спроектировала новозеландская компания Marinescape Project (в активе фирмы – около 20 морских аквариумов по всему миру). По словам директора-распорядителя группы компаний Marinescape Яна Меллсопа, ему впервые приходится встраивать океанариум в торговый центр. 32 танка общим водоизмещением 1500 кубометров обживут примерно 3600 обитателей семи климатических зон. Главный аквариум предназначен для акул, скатов, мурен. Через него будет проложен туннель из акрилового стекла длиной 35 м. Ступив на движущуюся ленту, посетители пересекут аквариум в толще воды. Себестоимость строительства океанариума оценивается в $2000 за 1 кв. м. “Входной билет будет стоить примерно $10 – почти как в Европе. Мы делаем ставку на российских туристов, и, если выйдем на запланированную посещаемость – 500 000–600 000 человек в год, объект окупится за 4–6 лет”, – говорит генеральный директор ЗАО “Рубин” Владимир Давыдов.

Площади, занятые океанариумом, перейдут в собственность компании, 80% которой принадлежат ЗАО “Рубин”. Остальные помещения, занятые под торговлю и развлечения, сдаются в аренду. Генеральный консультант и агент проекта – компания “Ай Би Групп”. “Океанариум вызывает огромный интерес у арендаторов. На этого “живца” мы приводим в город новые марки. По всем помещениям первой очереди идут переговоры. Оферты подписаны более чем на 75% площадей, – рассказывает Юрий Борисов. – Выходя из зоны аквариумов, покупатель должен попасть в такой же яркий торговый мир. Поэтому акцент делается на демократичные и оригинальные брэнды”. На 2-м этаже около 1000 кв. м займет детский центр развлечений “Дино-Парк”.

Сейчас идет работа над концепцией второй очереди “Планеты”, где, в частности, запланирована большая зона виртуальных аттракционов для детей.

В декабре по плану открывается ТРК “Гранд Каньон” общей площадью 73 000 кв. м. Инвестор – ОАО “Соломон”. Особенность проекта в том, что торговый комплекс, в котором хватает и собственных развлечений (мультиплекс, семейная развлекательная зона и др.), будет соединен галереей с действующим досуговым клубом “Лидер”. К услугам посетителей 76 бильярдных столов (столько нет нигде в Европе), боулинг на 30 дорожек, лабиринт для лазерной “стрелялки” Q-ZAR, игровые автоматы, тиры, дартс и проч. В состав комплекса войдет и крупный фитнес-центр.

В январе 2006 г. эстафету примет “Варшавский экспресс” (инвестор – холдинг “Адамант”). Здание бывшего Варшавского вокзала на наб. Обводного канала реконструировано под ТРК по проекту итальянского архитектора Джованни Бартоли. Почти половина площадей (около 17 000 кв. м) в нем отводится под развлечения: мультиплекс, казино “Шангри Ла”, боулинг, детский досуговый комплекс и др. “Мы создаем здесь развлекательный центр городского масштаба”, – говорит Игорь Лейтис.

У “Адаманта” есть еще более масштабные проекты, связанные с развлечениями. Так, в составе ТРК “Осиновая роща” (общая площадь – от 120 000 до 150 000 кв. м), который строится на Выборгском шоссе рядом с КАД, запланирован мини-Диснейленд на 15 000 кв. м с катком и многочисленными аттракционами.