ДОХОДНОЕ МЕСТО: Производство под заказ

Немного истории

Первый в истории индустриальный парк – Траффорд-парк – появился в XIX в. в Великобритании. В 1896 г. англичанин Эрнст Холи купил 10 га земли в Манчестере (вдоль Манчестерского морского канала), подвел к участку дорогу, создал инженерную инфраструктуру, после чего стал продавать и сдавать в аренду инженерно подготовленные участки промышленным компаниям. Примечательно, что свой первый в Европе автомобильный завод в 1910 г. Генри Форд разместил именно в Траффорд-парке. Спустя 10 лет в нем уже имели офисные и производственные помещения около 300 американских компаний. Траффорд-парк продолжает работать по сей день.

В начале XX в. индустриальные парки стали активно создаваться в США и Европе. В основном они размещались вблизи крупных городов, аэропортов, железнодорожных транспортных узлов и морских портов. По данным компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE, в настоящее время индустриальные парки, широко распространенные в странах Западной Европы и Америки, представляет собой большую благоустроенную территорию, на которой помимо складских и офисных площадей располагаются и производственные корпуса. Под производством в данном случае подразумеваются не слишком энергоемкие, экологичные цеха, например сборочное производство, фасовочно-сортировочные линии и т. п.

Сегодня индустриальный парк определяется как сочетание на одной территории складов, производственных помещений, зданий комбинированного назначения, офисных и социально-бытовых зданий, рассчитанных на удовлетворение потребностей различных организаций, занимающих эти помещения. Технопарк, в свою очередь, – это территориальное объединение наукоемких производств, бизнес-структур и складских помещений, созданное для более эффективного использования научно-технологических ресурсов и развития предприятий малого и среднего бизнеса.

Первый технопарк появился спустя полвека после открытия Траффорд-парка. Стэнфордский университет (США) сдал в аренду пустующий участок земли предприятиям, занимающимся производством в сфере высоких технологий. В дальнейшем опыт получил распространение и на другие территории, и в настоящее время в США успешно функционирует более 150 технопарков. В Европе первые технопарки стали возникать в начале 70-х г. XX в. на базе известных английских университетов. (Тринити-колледжа Кембриджского университета и Университета Хэриот – Уатт в Эдинбурге). Спустя десятилетие началась их экспансия не только в Европу, но и на Восток, в страны азиатского региона. В наши дни технопарки имеют широкое распространение в странах, производство которых базируется на IT-технологиях.

Индустриальные парки и технопарки имеют много общего, отличие лишь в профиле деятельности. Если технологические парки ориентированы на научный потенциал расположенных рядом научных и научно-исследовательских институтов, а также на IT-технологии, то индустриальные парки создаются просто для размещения любых производств, хранения и транспортирования получаемой продукции. Как отметил Алексей Новиков, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, на практике довольно часто названия “индустриальный парк” и “технопарк” использовались достаточно бездумно, без привязки к их истинным значениям. “Справедливости ради отмечу, что, как правило, оба элемента (производство товаров и наукоемкое производство присутствуют в той или иной степени в любом технопарке или индустриальном парке, другое дело, что ориентирован каждый конкретный объект либо на чистое производство, либо на разработку технологий; в зависимости от превалирующей составляющей идет и позиционирование объекта”, – поясняет он.

Спрос на площади в индустриальных парках или технопарках определяется ростом конкуренции и углублением специализации производителей. Потенциальные арендаторы, современные предприятия, не заинтересованы в излишках площадей для размещения производства и хранения запасов в силу узкой специализации и характерной для рыночной экономики дисциплины поставок. Им выгоднее арендовать производственно-складские площади, чем приобретать землю, строить здания и впоследствии еще платить налог на недвижимость. В ряде случаев компании, занятые мелким и средним производством, также арендуют оборудование, снижая таким образом свои капитальные затраты и перекладывая все непрофильные заботы на плечи арендодателя.

Одним из вариантов деятельности индустриального парка или технопарка является постройка девелопером офисных или производственно-складских зданий под гарантию долгосрочной аренды со стороны арендатора. Сюда же относятся схемы lease-back, когда клиент строит на территории, скажем, индустриального парка, здание для своих нужд, заранее имея договоренность с владельцем парка о том, что сразу же после начала эксплуатации владелец выкупит у него объект с условием, что клиент впоследствии возьмет это же здание в долгосрочную аренду.

По словам Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, есть несколько положительных сторон в строительстве индустриальных парков и технопарков на территории Московской области. Во-первых, тенденция сосредоточения промышленных объектов в отдельных, самодостаточных центрах существенно скажется на росте потенциала производства. Во-вторых размещение крупных предприятий в Подмосковье значительно ослабит негативное влияние на экологическую обстановку в Москве. В то же время, при переезде предприятий в подмосковные индустриальные парки возникнут проблемы, связанные с сохранением квалифицированного персонала. “Многие опытные сотрудники вряд ли будут заинтересованы в ежедневных многочасовых поездках на работу в область, поэтому предприятию придется или существенно поднимать зарплату, или искать рабочую силу в Московской области”, – говорит он.

По мнению экспертов, индустриальные парки и технопарки должны получить широкое распространение благодаря ряду факторов в экономике страны в целом и текущей ситуации на рынке индустриальной недвижимости, таких как стабильный рост промышленного производства, обостряющийся дефицит и несоответствие имеющихся производственных площадей параметрам сегодняшнего спроса (растет потребность в небольших компактных производственных площадках, обеспеченных необходимыми коммуникациями и современным инженерным оборудованием, а также в помещениях универсального типа, которые легко могут быть перепрофилированы под другой вид производства). Ожидается, что на распространении индустриальных и технопарков также скажется программа вывода промышленных предприятий за черту столицы. Кроме того, импортеры заинтересованы в налаживании “отверточной” сборки на территории Московской области.

Оксана Тремсина, маркетолог-аналитик компании “КомСтрин”, считает, что рынок индустриальных парков и технопарков пока является достаточно свободной нишей и есть спрос на этот сегмент коммерческой недвижимости. “Поэтому проекты индустриальных парков будут появляться на рынке как альтернатива складам”, – говорит она.

По данным Noble Gibbons в ассоциации с CBRE, появление индустриальных парков и технопарков откроет новые перспективы развития не только для девелоперов этих проектов, но более всего для арендаторов таких парков, а также для близлежащих населенных пунктов. Среди ключевых преимуществ таких проектов выделяются следующие: размещение на одной территории складов, сопутствующих производств и офисов; сокращение сроков и стоимости таких производств для заказчика; возможность проектирования и строительства под конкретные нужды заказчика; развитие социальной сферы в районе благодаря организации дополнительных рабочих мест и увеличению налоговых поступлений в местный бюджет.

“Процесс выведения промышленности из столицы в специально созданные индустриальные парки вполне закономерен и приносит значительную выгоду как Москве, так и области, – говорит Алексей Аверьянов. – В Подмосковье создаются дополнительные рабочие места, а также наращиваются промышленный потенциал и налогооблагаемая база. К 2010 г. по планам правительства Московской области будет построено и введено в эксплуатацию 12 индустриальных парков на участках от 50 до 500 га”.

Непростые условия

Возникновение индустриального парка или технопарка возможно при наличии участка земли, благоприятного инвестиционного климата на данной территории, удобных подъездных путей, инженерных коммуникаций, трудовых ресурсов и др. “Земельный фактор имеет ключевое значение, – говорит Руслан Суворов, консультант отдела складских помещений Colliers International. – На сегодняшний день в силу ограниченности предложения пригодных земельных участков на выбор района, где будет построен индустриальный парк или технопарк, наравне с предпочтениями по местоположению и инвестиционным климатом влияет наличие в районе пригодной для промышленных целей земли. Пригодность определяется в первую очередь категорией земельного участка и доступностью транспортной и коммунальной инфраструктуры”.

По словам Алексея Аверьянова, наиболее привлекательными участками для размещения индустриальных объектов в Московской области являются территории рядом с основными магистралями на расстоянии от 20 до 60 км от МКАД. “При таком расположении у будущих клиентов индустриального парка появляется возможность использовать Московскую объездную бетонную дорогу для решения своих транспортных вопросов”, – добавляет Денис Герасимов, директор департамента офисной недвижимости Leeds Property Group. Но, как отметила Оксана Тремсина, большие по площади участки, от 100 га, имеют только сельскохозяйственные предприятия, что требует дополнительных затрат на перевод земель в категорию “земли промышленности”.

Эксперты компании Noble Gibbons вообще основную проблему развития рынка индустриальных парков видят в непрозрачности земельных отношений. Сюда относятся трудности при оформлении земли в собственность, отсутствие четко прописанных подходов при переводе сельскохозяйственных участков в категорию промышленных, высокая стоимость земли, проблемы, связанные с отсутствием инженерной инфраструктуры, сложность бюрократических процедур. К примеру, из-за длительного процесса выкупа земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании, сдача индустриального парка “Домодедово” с 2006 г. была перенесена на начало 2007 г.

Земельный кодекс предусматривает возможность прямой продажи городских или муниципальных земель застройщику, но только через аукцион и только после разработки зональных регламентов (Земельный кодекс, статьи 30, 11). Эти ограничения приводят к тому, что создание современного индустриального парка или технопарка в России возможно только при наличии доброй воли и активного участия со стороны местной администрации.

Денис Герасимов говорит, что площадки, подходящие для строительства индустриальных парков, в Московской области есть. Но важно, чтобы их качество и обеспечение соответствовали назначению. Важен, например, уровень обеспечения энергетическими мощностями. Не всегда можно получить разрешение на выделение мощностей даже там, где физические возможности для этого есть. При строительстве крупных парков (от 100 000 кв. м) важно наличие необходимого людского ресурса в данном районе, так как далеко не все компании готовы обеспечивать доставку сотрудников среднего и низшего звена из одного района в другой.

По мнению Оксаны Тремсиной, вопрос возникновения индустриального парка будет зависеть от инвестиционного климата в районе в целом. Инвестиционный климат в районах Московской области разный. Некоторые территориальные образования хорошо подготовлены к работе с инвесторами, имеют соответствующие подразделения, администрация способствуют инвесторам в проведении необходимой бумажной работы. “В иных районах по тем или иным причинам бремя “решения вопросов” ложится целиком на плечи инвестора, что, естественно, затягивает сроки проектов, повышает их себестоимость”, – подчеркивает она.

Помочь преодолеть административные барьеры на местах призвана принятая правительством Подмосковья программа по созданию промышленных округов в Московской области. “Вероятно, это должно в скором времени ускорить решение проблемы развития индустриальных парков и привести к появлению новых, – говорит Виталий Антонов, заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании “Кулон”. – Индустриальный парк “Кулон-Истра”, к строительству которого мы приступаем, станет программным проектом для Московской области – это позволит нам получить содействие властей в решении важных вопросов. Желание администрации Истринского района развивать данный участок как промышленный явилось для нас важной причиной, чтобы разместить индустриальный парк именно там”.

По данным Leeds Property Group, для успешного функционирования индустриального парка или технопарка необходимо соблюсти следующие условия:

– расстояние от МКАД – 25–40 км;

– размер участка – от 100 га;

– расположение на основных транспортных направлениях;

– наличие достаточного количества офисных, складских и производственных помещений;

– полное техническое оснащение;

– развитая инженерная и социально-бытовая инфраструктура.

Индустрию – в парк!

Строительство современных индустриальных парков – новый вид бизнеса для девелоперов, занятых коммерческой недвижимостью в столичном регионе. “Первым объектом стал производственно-складской комплекс индустриальный парк “Шереметьево”, – рассказывает Алексей Аверьянов. -– Его общая площадь составляет около 19 000 кв. м Арендаторами являются Akzo Nobel, Caterpillar, Ingersoll Rand - ABG, Cummins, Toyota и York. В основном на территории индустриального парка “Шереметьево” расположено экологически чистое производство. Высокий спрос на помещения в этом производственно-складском комплексе обусловливается удачным местом расположением объекта рядом с грузовым терминалом аэропорта “Шереметьево”.

В настоящее время компания “Кулон” завершает процесс получения согласований на строительство индустриального парка вблизи г. Истры (40 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Индустриальный парк “Кулон-Истра” будет построен на участке размером около 34 га. По словам Елены Веселовой, заместителя директора по маркетингу компании “Кулон”, его предусматривается разделить на складской и производственный секторы, а также сектор технического обслуживания и административную зону. Эти секторы будут связаны общей сетью коммуникаций, единой инфраструктурой и единым архитектурным стилем. Общая площадь строительства составит около 170 000 кв. м, 100 000 кв. м из которых будут отданы под производственно-логистическую зону, 50 000 кв. м – под производственные помещения, около 20 000 кв. м займет административная зона, включающая ряд объектов социальной сферы и центр технического обслуживания парка. “В Москве и Московской области таких объектов пока нет”, – отметила она. К сильным сторонам проекта, по мнению Веселовой, можно отнести удачное расположение и размеры участка, в перспективе – наличие широкого спектра объектов сферы обслуживания для нужд комплекса и современные коммуникации, возможность размещения на одной территории складов и сопутствующих производств.

В начале 2006 г. “Кулон” проведет тендер на выбор генподрядчика. По словам Виталия Антонова, уже сейчас в компанию поступило около 70 заявок на участие в тендере. Строительство индустриального парка планируется завершить в 2008 г. Компания планирует строить производственные модули под заказчика с возможностью последующего расширения площадей для арендаторов. Складские площади будут сдаваться в долгосрочную аренду.

Индустриальный парк “Домодедово” строится на участке площадью 10 га, расположенном в промышленной зоне “Домодедово”, на расстоянии 14 км от МКАД и 10 км от аэропорта, недалеко от железнодорожной платформы “Домодедово”. Общая площадь индустриального парка составляет около 50 000 кв. м, из них 38 500 кв. м – производственно-складские площади и 7500 кв. м – офисные.

По данным “КомСтрин”, из заявленных к реализации и уже реализующихся проектов следует отметить индустриальный парк “На Истре” (начало строительства – 2004 г.). Комплексы зданий административного, складского и производственного назначения разместятся на территории площадью 30 га. Самый крупный арендатор – компания Toyota, а также производитель вентиляционного оборудования компания York.

В Каширском районе Московской области запланировано создать три промышленных округа: “Корыстово”, “Лиды” и “Аладьино”. Многофункциональный парк “Корыстово” площадью 90 га расположится на пересечении магистралей Москва – Дон и Москва – Каспий. Планируется, что на его территории будут находиться крупный логистический центр, терминалы, складские и гостиничные комплексы. Вблизи деревни Лиды будет построен индустриальный парк “Лиды” площадью 50 га. На его территории планируется разместить предприятия пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции. В индустриальном парке “Аладьино” площадью 65 га согласно концепции будет налажено производство по сборке бытовой техники.

Строительство индустриального парка на территории Московской области заинтересовало и китайских инвесторов. В настоящее время известно, что девелоперы с Востока планируют построить порядка 10 000 кв. м площадей. В настоящее время ведутся переговоры о подборе участка под новое строительство, о результатах которых в правительстве Московской области планируют сообщить уже этой осенью.

В стиле техно

По словам Андрея Патрушева, директора по связям с общественностью компании Knight Frank, полноценных технопарков на территории Московской области пока еще нет. “Технопарк “Зеленоград” – это столичная территория. Он организован на базе предприятий электротехники и располагается в четырехэтажном корпусе, имеющем 10 000 кв. м производственных и 1500 кв. м офисных площадей. Основной вид деятельности предприятия относится к области высоких технологий (полупроводниковое и электровакуумное машиностроение, микроэлектроника, информатика и телекоммуникации, оптическая и лазерная технология, контрольно-измерительная и управляющая аппаратура, медицинское оборудование и т. п.). Предприятие оказывает сервисные услуги научно-техническому бизнесу, и для работающих в технопарке фирм эти услуги предоставляются по льготным расценкам.

Из строящихся самый крупный на территории России проект технопарка реализует компания “Стройиндустрия” (структурное подразделение группы компаний “БАМО”). Участок, под строительство “Чехов-технопарка” площадью 740 га расположен в Чеховском районе Московской области в 45 км от МКАД по симферопольскому направлению, недалеко от г. Чехов. Сдача первой очереди “Чехов-технопарка” предполагается в конце 2006 г. Застройщик планирует продавать заинтересованным компаниям земельные участки площадью от 5 до 15 га с готовыми производственными и складскими корпусами.

В настоящее время на территории технопарка осуществляется ряд проектов для создания производственной базы по строительству, включающих административно-офисный комплекс, научно-исследовательский и проектно-конструкторский институт, автопредприятие, предприятие логистики, завод по производству светопрозрачных конструкций, предприятие по деревообработке, заводы по производству металлоконструкций, железобетонных конструкций, сэндвич-панелей для строительства, стеллажей для складов, противопожарных дверей и ворот, алюминиевого профиля, асфальтобетонный завод и др.

Финансовая составляющая

Строительство индустриального или технопарка требует привлечения серьезных инвестиций. До недавних пор инвесторам было гораздо выгоднее вкладывать деньги в строительство жилья, бизнес-центров, объектов торговой недвижимости. “Срок окупаемости индустриальных парков и технопарков составляет в среднем 10–15 лет, что для столицы неприемлемо, так как у девелоперов есть возможность заработать быстрее, например открыв торговый центр, который окупится лет за пять”, – говорит Андрей Патрушев.

Однако рост спроса как раз на производственные и складские помещения заставляет инвесторов пересмотреть свое отношение к данному вопросу и заниматься такими проектами, которые несколько лет назад казались просто фантастическими. К примеру, по оценкам экспертов, для строительства “Чехов-технопарка” компании “Стройиндустрия” понадобится привлечь не менее $150 млн. Реализация проекта осуществляется с начала 2004 г., на данный момент освоено свыше $30 млн. По словам Виталия Антонова, общий объем инвестиций в проект “Кулон-Истра” составит около $70 млн. Источник финансирования – как собственные средства, так и средства сторонних инвесторов, а также будет выделен кредит Европейским банком реконструкции и развития. Стоимость строительства индустриального парка “Домодедово” оценивается примерно в $25 млн.

Пока названы только примерные арендные ставки, по которым площади в индустриальных парках и технопарках выйдут на рынок. Так, в компании “Кулон” прикинули, что за складские помещения они намерены брать с арендаторов по $140 за 1 кв. м в год, в индустриальном парке “Домодедово” заявленные ставки на $20 больше.

Перспектива

“В отличие от складов потребность в производственных площадях менее изучена, – отмечает Руслан Суворов. – В то же время наряду с экономическим ростом, ростом потребления уже заметно ощущается – и логично было бы ожидать, что в будущем эта тенденция усилится - увеличение потребности как российских, так и международных компаний в развитии собственных сервисных и производственных площадок на территории Московской области. В ближайшей перспективе на предложении будут сказываться нехватка пригодных земельных участков и отсутствие коммуникаций. Стоит ожидать новые проекты built-to-suit. В более далекой перспективе, хочется надеяться, появится работающая программа по упорядочиванию размещения новых индустриальных парков и производств на областном уровне, что улучшит инвестиционный климат и приведет к образованию новых промышленных зон”.

По словам Андрея Патрушева, перспективными для строительства “грамотных” технопарков скорее будут крупные города дальнего Подмосковья, а также центры граничащих с Московской областей, где цены на землю находятся на приемлемом для этого бизнеса уровне, есть достаточная образовательная база и квалифицированная рабочая сила. “Появление индустриальных парков во многом стопорится исключительно из-за сложности с получением земли, – говорит Виталий Антонов. – У нас есть все основания полагать, что в ближайшие пять лет ситуация сильно изменится – не в последнюю очередь благодаря поддержке властей в решении земельных вопросов”.

Как отметил Денис Герасимов, объемы рынка и темпы развития будут зависеть не только от местоположения, качества строительств и т. п. факторов, но и от политических факторов, а также от финансовых ожиданий девелоперов, финансовых и физических возможностей производственных компаний. “Время и первый опыт покажут, как этот формат адаптируется в России, будут ли, например, востребованы индустриальные парки производствами, в том числе выводимыми с территории центра Москвы, насколько адекватно будет понимание взаимных интересов девелоперов и потенциальных арендаторов”, – подчеркивает он.