ДОХОДНОЕ МЕСТО: Завидное постоянство

Проспект Мира начинается от Садового кольца в районе Сухаревской площади и идет на северо-восток Москвы, где плавно перетекает в Ярославское шоссе. Проспект не самый длинный (8 км), пройти пешком его можно часа за два быстрым шагом. Магазины и лавочки, кафе, рестораны, игровые центры, банки, аптеки и турагентства выстроились плотным строем по обеим его сторонам. Этот относительно молодой торговый коридор всегда оживлен, на нем много пешеходов, общественного транспорта и автомобилей.

Проспект появился на карте города в период хрущевской оттепели в 1957 г. “Проспект этот включил в свой состав несколько улиц, следовавших одна за другой: 1-ю Мещанскую, Троицкое шоссе, ул. Большую Ростокинскую, Большую Алексеевскую и частично Ярославское шоссе. Название это, как тогда было принято говорить, “знаменовало собой успех дела мира, широту развернувшегося международного движения за мир, внешнюю политику советского государства”, – сообщает популярный электронный справочник “Окликни улицы Москвы”.

Ольга Ясько, руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International (Colliers), говорит, что, характеризуя современный торговый коридор пр-т Мира, его можно отнести к торговым улицам, находящимся на 2-м месте по притягательности и ценам после ул. Тверской, Арбата, Кутузовского проспекта. Но все-таки он остается главной торговой магистралью северо-восточной части города. “Безусловно, как улица с интенсивным пешеходным и транспортным потоками, она не может не пользоваться популярностью среди арендаторов и покупателей торговых помещений”, – рассуждает Ясько. Общая площадь торговых помещений этого торгового коридора сейчас составляет примерно 50 000 кв. м.

Делайте ставки

Как показывают исследования экспертов, ставки заметно разнятся на различных отрезках пр-та Мира. По данным Jones Lang LaSalle, среднюю ставку по коридору вывести можно, она будет равняться где-то $1200 за 1 кв. м в год. “По нашим наблюдениям, ставки аренды на проспекте находятся в диапазоне от $500 до $1200 за 1 кв. м”, – сообщает Ясько из Colliers.

Если брать отдельные участки улицы, то в районе 75-го дома торговое помещение площадью 230 кв. м может сдаваться по 1000 евро за 1 кв. м в год. После 100-го дома, по направлению к Ярославскому шоссе, начинаются более дешевые помещения. Как говорит Юлия Дровянникова, консультант отдела торговых помещений компании Jones Lang LaSalle, бойко торговля идет около метро. В районе 108-го дома площадь в 500 кв. м сдается по 1100 евро за 1 кв. м. По данным Penny Lane Realty, самая высокая цена на помещения установилась на отрезке проспекта рядом с торговым центром “Олимпик Плаза” (у ст. м. “Проспект Мира”), что обусловлено большим потоком пешеходов.

Цены сделок по продажам, количество которых здесь существенно меньше, чем сделок аренды, могут варьироваться в более широком диапазоне – от $2500 до $8000 за 1 кв. м, по данным Ясько. По словам Алексея Малюшкина, эксперта департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, на проспекте преобладает формат street retail (отдельно стоящих магазинов), пользуются спросом помещения от 100–300 кв. м и ощущается недостаток предложения на некоторых участках коридора. Например, в этом году продавалось помещение площадью 300 кв. м в районе ст. м. “Рижская” по цене $7700 за 1 кв. м (ставка догоняет цены на Новом Арбате, Кузнецком Мосту). Обычно на этом отрезке пр-та Мира цены продажи осуществляются по цене $6000–7500 за 1 кв. м. В районе ст. м. “Рижская” цена за 1 кв. м составляет $1000–1100. Цены продажи торговых площадей на участке от Садового кольца до Третьего транспортного кольца медленно растут (3–5% в год) – этот отрезок популярен.

По информации Colliers, доля вакантных площадей на проспекте составляет 3–5%. На данный момент пустует около 500 кв. м в торговых помещениях, как сообщили в Penny Lane Realty. На это небольшое количество свободных площадей порой претендуют от трех до пяти арендаторов одновременно. Торговые помещения здесь вообще сдаются редко, так что ротация арендаторов небольшая.

Разнохарактерный такой

С тем, что торговая жизнь на пр-те Мира бурлит, соглашаются многие эксперты. Впрочем, здесь встречаются и так называемые “мертвые” места, говорит Юлия Дровянникова. Это, например, участок между домами №№ 80–100.

Эксперт департамента торговой недвижимости компании Paul’s Yard Андрей Машков считает, что пр-т Мира как торговый коридор занимает 4–5-е место в рейтинге популярности торговых улиц столицы после Нового Арбата, Тверской, Кутузовского проспекта и небольших торговых коридорчиков Покровки и Мясницкой. Наиболее востребованная часть пр-та Мира – та, что расположена между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом.

Специалисты говорят, что на пр-те Мира можно условно выделить три участка, на которых помещения пользуются наибольшим спросом со стороны арендаторов и покупателей. Это пересечение пр-та Мира с Протопоповским переулком, с Садовым кольцом и в районе ст. м. “Рижская”. На коммерческие площади, расположенные за Третьим транспортным кольцом, спрос низкий. В основном эти площади используются под магазинчики ПБОЮЛ, ЧП или под большие хозяйственные магазины, рассчитанные на высокий транспортный поток, доставляющий в этот район покупателей. Весь пешеходный поток здесь приходится на окрестности ст. м. “ВДНХ”.

По мнению Алексея Малюшкина, с точки зрения деловой активности и инфраструктуры пр-т Мира входит в торговые лидеры. Если же рассматривать его с точки зрения престижа, имиджа, то он значительно уступает Тверской улице, Кутузовскому и Ленинскому проспектам.

На пр-те Мира преобладает застройка сталинской эпохи. Коридор также частично проходит через спальные районы северо-востока, застроенные типовыми домами. В основной, центральной части коридора помимо сталинок встречаются и дома более поздних советских периодов, например здания 1970–1980-х гг., отмечает Юлия Дровянникова. В здешних жилых домах много нежилых помещений.

Для среднего класса

Традиционно на пр-т Мира не “садятся” дорогие торговые марки. Это коридор для среднего класса потребителей. Что во многом обусловлено спецификой самих районов, через которые проходит проспект. Прилегающие к проспекту кварталы населяет в основном средний класс. А ближе к Ярославскому шоссе, где начинаются спальные районы, живут по большей части люди с достатком ниже среднего.

По словам Дровянниковой, на пр-те Мира много офисов крупных компаний. Их сотрудники – тоже покупатели торгового коридора. Другая часть покупателей – люди, едущие на работу и с работы утром и вечером.

Один из ведущих профилей на пр-те Мира – банковские услуги. Особенно много их вокруг ст. м. “Алексеевская”. Также много спортивных магазинов, в числе которых “Спортмастер”, “Дельтаспорт”. Из известных магазинов обуви для среднего класса – “Сити”, из парфюмерных – “Арбат Престиж”, “Л’Этуаль”, из одежды – “Села”. Заметно также преобладание точек питания и продуктовых магазинов, игровых салонов и казино. Как говорит Ольга Ясько, из крупных операторов торгово-развлекательных профилей здесь представлены Metro (пр-т Мира, 211, стр. 1), “Азбука вкуса” (58), кинотеатр “Космос” с залом на 702 места (109), “М.Видео” (91, корп. 1), “Сток Центр” (176).

По данным Алексея Малюшкина, от Садового кольца до Третьего транспортного кольца сосредоточены такие торговые брэнды и сети, как “Фотоцентр.ру”, “Кофе Хаус”, “Кенгуру”, “Сити обувь”, банк “Райффайзен”, банк “Глобэкс”. Около “Алексеевской” кроме банков много сетей общественного питания – это обусловлено близостью метро. Аналитики Penny Lane Realty считают, что структура арендаторов пр-та Мира такова: ритейл занимает 50%, отделения банков и других финансовых структур – 15%, сети общественного питания – 35%.

Из новых марок, как сообщили в Jones Lang LaSalle, на этот проспект готовится выйти Таkkо – индийская компания, продающая молодежную одежду примерно такого же качества, как в “Селе”. У Таkkо большие планы, компания собирается открывать в столице ежегодно по 50 новых точек.

Общепит, как всегда, тянется в этот коридор: открыться здесь намереваются “Веселые вареники”, “Дымов” – этот с новой концепцией, когда на одной площади будут продаваться книги, аудио, видео и будет работать кафе.

Крупных мало

Как говорит Малюшкин, крупных торговых комплексов современного формата в этом коридоре почти нет. Если не считать “Садовую галерею” на Сухаревской площади. И находящийся уже в самом коридоре, рядом со ст. м. “Проспект Мира”, небольшой торговый комплекс “Олимпик Плаза”. Да еще супермаркет “Крестовский” недалеко от “Рижской”, который славится изобилием импортного пива. В спорткомплексе “Олимпийский” часть помещений сдается под торговлю магазинам-дискаунтерам.

“Крестовский” открылся еще в 1976 г., его общая площадь приближается к 11 914 кв. м. “Олимпик Плаза” площадью 5000 кв. м был введен в эксплуатацию в 1998 г., по данным Colliers.

По информации Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, “Садовая галерея” была открыта в 2001 г., ее общая площадь – 12 000 кв. м, торговая – 3600 кв. м. Арендная ставка для магазина около 120–130 кв. м составляет

в галерее $1200 за 1 кв. м в год. Здесь присутствуют такие марки, как MEXX, “Бюстье”, “Л’Этуаль”, Motivi.

И все-таки перспективы для следующих больших объектов на пр-те Мира есть. Так, назревает строительство второй очереди “Крестовского”, в районе ВДНХ рядом со скульптурной группой “Рабочий и колхозница” давно уже планируется возвести многофункциональный комплекс. Близок к реализации глобальный проект ритейл-парка в районе Ростокино.

Ритейл-парк на месте рынка

Как значится в обзорах Colliers, проект “Ростокино” общей площадью около 150 000 кв. м, торговой – 117 000 кв. м будет введен в эксплуатацию в 2006 г. Работы должны развернуться на месте прежнего ростокинского рынка, что рядом с Медведковским шоссе. Этот грандиозный проект, если его реализуют в полном объеме, будет действительно крупнейшим объектом торговли на пр-те Мира. И одним из самых глобальных в Москве – его часто сравнивают с уже работающими в столице “Мегами”.

Однако о начале реализации всех этих амбициозных планов было объявлено еще года три назад. В 2003 г. в СМИ сообщалось, что одним из собственников проекта является компания “Каширский двор – Северянин”, владельцы которой купили ГУП “Ростокино” и заключили договор аренды на 18,5 га земли с Москомземом. Тогда же создатели проекта заявляли о планах подписать договоры аренды с такими операторами, как Obi и Real. По замыслу огромный комплекс должен включать гипермаркет, магазин товаров для дома, офисный центр и развлекательный центр с кинотеатром и боулингом. Год назад владельцы даже называли сумму инвестиций – примерно $100–150 млн.

Как сообщила Анна Савенко, менеджер проектов отдела торговых помещений Jones Lang LaSalle (компания представляет проект на рынке), на данный момент работы над ритейл-парком ведутся. Однако подробности и детали концепции парка и объем инвестиций в него пока не разглашаются по просьбе владельцев.

По информации, предоставленной старшим консультантом отдела коммерческой недвижимости компании Dominique Renard Романом Никитиным, который осведомлен о положении дел в “Ростокино”, собственник пока не выходит на строительную площадку. Сейчас проект находится на стадии согласования технических характеристик. Решается вопрос с электрическими мощностями. Общая площадь помещений в нынешней концепции ритейл-парка составляет 220 000 кв. м (130 000 кв. м – торговые площади, 30 000 кв. м – развлекательный центр, 60 000–80 000 кв. м – автостоянка).

Долгие сборы

Строительство современного торгового центра у входа во Всероссийский выставочный центр (ВВЦ) – еще одна глобальная идея. По данным Colliers, это 60 000 кв. м и около $60 млн инвестиций. Работы должны были начаться еще в 2003 г. По проекту, одобренному в 2001 г. московским правительством (№ 549-ПП от 19 июня 2001 г.), монумент “Рабочий и колхозница” подлежит реставрации, после чего должен быть установлен на крыше возведенного здесь же комплекса. Инвестором проекта было заявлено ЗАО “Многоярусная подземная автостоянка” (МПАС), учрежденное несколькими инвесторами. Однако реализация проекта то и дело откладывалась. Но игроки рынка говорили, что авторы этой идеи долго ищут инвестиции.

Как сообщил Роман Никитин, собственник этого проекта пока не готов назвать конкретные сроки начала строительства. Существующий проект строительства торгцентра скорее всего претерпит изменения – и в объемах площадей, и в объемах инвестиций. Не исключено, что строительство не начнется еще долго. В МПАС получить комментарий не удалось.

Что будет

В перспективе существующие магазины старого образца на пр-те Мира будут перепрофилироваться, но по-прежнему будут превалировать марки и брэнды в средней ценовой категории, считает Юлия Дровянникова. Консультанты говорят, что появление здесь большого количества дорогих марок маловероятно – тому не способствует социальная среда. Однако интерес к коридору будут проявлять крупные сети, ориентированные на среднюю ценовую категорию. По мнению Алексея Малюшкина, пр-т Мира еще долго будет оставаться примерно на том же месте в рейтинге торговых коридоров Москвы, на каком находится в настоящее время.

Правительство Москвы время от времени выделяет участки под создание новых объектов недвижимости в этом районе. Например, там, где есть ветхие постройки. На том участке проспекта, что берет начало от Сухаревской площади, есть ряд обветшалых особняков, которые по решению московского и федерального правительства будут реконструированы, в том числе за счет средств частных инвесторов. Так, реконструкции подлежит дом 6, стр. 1. По распоряжению Московской городской думы разрешено приватизировать дома №№ 1/7, стр. 4, 3/1, стр. 1 и 2, а также в другом конце проспекта – дома №№ 184, 186. Дома №№ 12, 14 подпадают под постановление о передаче Москве полномочий по государственной охране объектов федерального значения.

По градостроительному плану развития территорий вокруг пр-та Мира в ближайшие годы здесь предполагается создание “системы общественных пространств”: завершение реконструкции Сухаревской, Рижской площадей, Сретенских, Троицких улиц, Олимпийского проспекта. Будут сформированы пешеходные зоны в районе улицы Сретенки, Суворовской и Рижской площадей, перед спорткомплексом “Олимпийский”. На Сухаревской, Трубной площадях и площади Рижского вокзала есть планы создать подземные многофункциональные комплексы.