ПРАКТИКУМ: Как купить дом за границей
В последние годы мы наблюдаем взрывной рост интереса состоятельных российских клиентов к покупке земли или жилья за рубежом. Наиболее популярны у наших сограждан объекты на территории Великобритании, Франции, Испании, Италии, Кипра, Хорватии, Черногории, Болгарии. О чем нужно помнить, чтобы выгодно вложить деньги в зарубежную недвижимость?
Главная причина этого явления кроется в том, что на фоне активизации передела собственности в российской экономике, усиления административного давления на предпринимателей очень многие из тех, кто раньше не владел зарубежными активами, приняли решение вывести за границу часть своих накоплений. Недвижимость же считается надежным долгосрочным вложением.
Этим инвестициям отчасти благоприятствует и российское законодательство. Вступившая в действие в июне прошлого года новая редакция закона о валютном регулировании и валютном контроле не содержит никаких ограничений на приобретение российскими гражданами недвижимости за границей. Ни валютное, ни налоговое законодательство не требуют уведомления каких-либо российских госорганов о факте покупки жилья или земли за пределами страны.
В то же время перед людьми, решившими сделать вложения в зарубежную недвижимость, встает ряд непростых проблем, среди них выбор страны и объекта инвестирования. На первый взгляд подобрать недвижимость за рубежом не сложно: газеты, журналы, Интернет пестрят разного рода заманчивыми предложениями приобрести квартиру, бунгало или апартаменты с видом на Средиземное море, Атлантический океан, Сену или Темзу. Некоторые туристические фирмы предлагают совершить поездку в ту или иную страну за недвижимостью, как за шубой. Выходят на зарубежные рынки и российские риэлторы.
Но выбрать “правильный” объект инвестиций, оценить целесообразность покупки и эффективность вложений, верно оформить сделку и право собственности на недвижимость непросто. Покупателя может прельстить относительно невысокая стоимость дома или квартиры, однако в момент заключения сделки вдруг выяснится, что еще процентов 15 цены нужно заплатить государству, регистраторам, нотариусу, риэлторам. Или окажется, что вторичного рынка таких объектов в стране просто нет и от недвижимости сложно избавиться. У нового собственника могут возникнуть трудности с проживанием в чужой стране, поскольку покупка квартиры или дома не всегда является гарантией получения вида на жительство.
Вот некоторые рекомендации, которые мы даем своим клиентам – покупателям зарубежной недвижимости.
Прежде чем решиться на покупку за границей квартиры, дома с участком земли или инвестирование в строящийся объект, необходимо оценить инвестиционные риски. Ведь приобретение недвижимости за границей – это в любом случае инвестиции. Неважно, собираетесь ли вы перепродать ее через несколько лет или будете владеть ею, проводя там несколько месяцев в году. Согласитесь, неразумно вкладываться в то, что со временем может обесцениться.
Любой регион, где девелоперам доступен большой объем незастроенной земли, представляет собой минное поле для инвестора в недвижимость. Поэтому я бы не спешил инвестировать средства с целью последующей перепродажи в жилье и земельные участки в таких странах, как Объединенные Арабские Эмираты, Египет, Болгария, Хорватия и даже Кипр – там слишком много свободных мест под застройку. Если на Лазурном Берегу во Франции из-за огромного дефицита стройплощадок цены на рынке недвижимости обречены на постоянный рост (на Лазурном Берегу объективно негде строить), то на Кипре почти на 100% освоена лишь первая линия побережья, а на второй и третьей по-прежнему остается много пустырей, пригодных для возведения жилых домов.
Для оценки того, насколько в стране живой вторичный рынок недвижимости, лучше самому выехать на место и своими глазами оценить, сколько аналогичных объектов готово к продаже, строится и планируется построить по соседству с предложенным вам. О планах освоения ближайших пустошей можно узнать от местных властей. А информацию о спросе и ценах на схожие объекты – от тамошних риэлторов и застройщиков. Причем лучше обратиться к нескольким организациям, работающим с недвижимостью, дабы потом сопоставить полученные сведения.
Будет не лишним и визит к страховщикам: у них следует поинтересоваться стоимостью страхования объекта недвижимости на случай разгула стихии. Если страховой взнос окажется высоким, значит, объект находится в зоне повышенного риска. Разумеется, страховщики не станут скрывать, какие именно стихийные бедствия характерны для данной местности. Нередко при покупке недвижимости вдоль побережья больших рек, морей или на островах, расположенных в океане, люди упускают из виду, что строение может быть разрушено во время очередного наводнения, цунами, урагана и т. п., отчего страховка будет стоить до 5% цены объекта в год. Эти проблемы хорошо знакомы тем, кто изучал возможность покупки жилья на островах Карибского моря (среди россиян очень популярны Багамские острова и Доминиканская Республика).
Наконец, не стоит забывать и о возможных трудностях легализации за границей: не везде владелец недвижимости может быстро и без дополнительных затрат получить право на проживание в стране. Например, в Великобритании покупка недвижимости не имеет никакого отношения к получению вида на жительство (ВНЖ). Для того чтобы легально проживать в стране, нужно обладать одной из иммиграционных виз, основанием для получения которой могут быть как личные инвестиции в местные биржевые ценные бумаги (от 750 000 фунтов), так и активный труд на территории королевства в качестве предпринимателя или представителя иностранной корпорации. Схожим образом решается вопрос с легализацией в Испании, Франции и многих других европейских странах. Почти везде размер инвестиций принимается во внимание при решении вопроса о выдаче ВНЖ (например, 1 млн евро, инвестированный во Франции, дает право через полгода обратиться за постоянным ВНЖ), однако под “инвестициями” почти всегда понимается деятельность, как минимум создающая рабочие места, а не просто покупка недвижимости. Впрочем, если владелец заграничной недвижимости не собирается жить в ней круглый год, он может ограничиться получением всякий раз гостевой или туристической визы.
Совершенно иначе обстоят дела в Объединенных Арабских Эмиратах и на Кипре: здесь при покупке недвижимости вид на жительство получить можно почти автоматически.
Покупая недвижимость за границей, нужно представлять себе, сколько в целом придется выложить за оформление права собственности на квартиру или дом с участком земли и каковы расходы по содержанию объекта в той или иной стране. Об этом читайте через неделю.