Далеко ли до кризиса
Одним из стремительно развивающихся секторов торговой недвижимости консультанты считают сектор торговых центров (ТЦ). Объем площадей качественных ТЦ на рынке с учетом первого полугодия достиг 1,054 млн кв. м (арендопригодных, так называемый показатель GLA), по данным Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International (Colliers Int.), Noble Gibbons/CBRE, (NG CBRE), Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR). По итогам прошлого года этот показатель был на уровне 966 200 кв. м, а в 2003 г. – 608 000 кв. м. Помимо “Варшавского” и “Аркадии”, открывшихся в самом начале 2005 г., в первом полугодии девелоперы ввели в строй еще три торгово-развлекательных центра. Это “РИО” на Б. Черемушкинской улице, 1, GLA 35 000 кв. м, самый крупный из открывшихся, в котором якорными арендаторами стали “Наш гипермаркет” (12 000 кв. м) и мультиплекс “Пять звезд” на 1200 мест. Его девелопер – группа “Ташира” из Калуги, которая развивает также торговый проект на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД. На Рублевском шоссе, 62, открылся “Европарк” (39 235 кв. м, девелопер – “Даев Плаза”), где якоря – “Рамстор” и “Формула кино”. На ул. Дубравной, 34/29, появился ТЦ “Ладья” (13 379 кв. м, холдинг “Ковчег”), где основные арендаторы – “Перекресток” и “Детский мир”. Из торгово-офисных центров открылся “Гименей” на Большой Якиманке, 22, в реконструированном здании свадебного салона (4858 кв. м, “Доминион-М”). По словам гендиректора “Доминион-М” Владимира Мельника, проект обошелся компании в $20 млн. Торговый центр рассчитан на покупателей с доходами выше среднего. Потому ставки аренды в нем для якорных операторов установлены в размере $1000–1200 за 1 кв. м в год, для других операторов – около $1500. В “Гименее” начал работать первый в столице гастроном премиум-класса “Глобус Гурмэ”, занявший 750 кв. м.
Во втором полугодии предложение ТЦ должно пополниться, судя по отчетам аналитиков, еще шестью крупными комплексами. Среди них, например, “Ритейл Парк” на ул. Дорожной на 47 500 кв. м (проект холдинга “Гарант-Инвест”, около $35 млн) или “Фестиваль” на Мичуринском проспекте площадью 56 000 кв. м (девелопер – ПФК “БИН”, около $60 млн). Однако многие центры по-прежнему выходят на рынок с большим опозданием и далеко не каждый появится именно в те сроки, которые заявлены, считает Анна Ширяева, генеральный директор компании “Магазин магазинов”. Если же строительство будет вестись в запланированных объемах и сроках, то, по мнению экспертов, на рынке скоро наступит “кризис перепроизводства”, когда предложений будет так много, что высокую рентабельность смогут сохранить лишь наиболее удачные ТЦ.
Но, по мнению Ширяевой, кризис – это неизбежный и естественный этап развития рынка. Этот момент наступит тем скорее, чем больше будет появляться на нем различных торговых комплексов. Правда, время наступления кризиса зависит еще и от уровня доходов населения: чем они выше, тем выше спрос, за которым предложение может не поспевать. “В любом случае кризис перепроизводства “почистит” ряды непрофессиональных девелоперов”, – считает Ширяева. “Уже сейчас ТЦ, построенные 5–6 лет назад и выглядевшие тогда вполне удачными, не выдерживают конкуренции со стороны растущего количества новых торговых комплексов”, – говорит Максим Кунин, консультант Morgan Stanley. Но в компании “Доминион-М” считают, что московский рынок ТЦ еще далек от насыщения.
В сегменте аренды ТЦ уровень ставок, по данным JLL, Colliers Int., NG CBRE, CWSR, находится в пределах $100–250 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов формата супермаркета и гипермаркета. $250–600 – это ставка для парфюмерного профиля. Максимальная базовая ставка аренды в ТЦ, по данным JLL, составляет $2500. В торговых коридорах столицы ставка без НДС и операционных расходов – $1000–5000 за 1 кв. м в год. По данным “Арендатор.Ру”, цены аренды на торгово-розничные помещения варьируются в зависимости от района: у ст. м. “Планерная” помещения от 40 до 60 кв. м сдаются по $300–800 за 1 кв. м, на “Кутузовской” площади по 80–120 кв. м стоят от $400 до $800, а в районе “Арбатской” – уже $3000 за 120 кв. м. “Ставки остаются [в среднем] стабильно высокими, – говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. – Но происходит их сегментация: в удачных проектах они растут, в неудачных могут оставаться долгое время на одном уровне. Ритейлоры становятся более разборчивыми и соглашаются не на каждое помещение”. По данным NG CBRE, средний рост цен аренды в течение первого полугодия не превысил 4–5%.
Крупнейшей сделкой первой половины года стал договор шведской IKEA и российского холдинга “Белая дача” о совместном строительстве торгово-развлекательного комплекса “Мега Белая дача” площадью 240 000 кв. м и стоимостью $400 млн. Кроме того, компания General Investment Group приобрела универмаг “Москва” на Ленинском проспекте, и, по оценкам аналитиков, это обошлось ей в $25–30 млн. Швейцарская девелоперская компания JeLmoLi Holding купила 49% акций Hypercenter Investment SA (бывший “Гиперцентр”), строящей гипермаркеты “Мосмарт”. В сегменте торговых марок и операторов появилась долгожданная Marks & Spencer, арендовавшая через своего франчайзи Fiba Group 1400 кв. м в ТЦ “Фестиваль”. А Stockmann по франшизе открыла магазин Zara, четвертый в России, на ул. Тверской, 4, заняв 700 кв. м. Однако на рынке до сих пор немного продаж действующих ТЦ. Помимо того что для инвестиционных сделок в Москве все еще недостаточно подходящего по качеству продукта, не все инвесторы готовы покупать ТЦ, считает Антон Авдеев, председатель совета директоров компании “Рейм-СМТ”. “Если на бизнес-центры стоит очередь из инвесторов, то торговые центры считаются специфическим продуктом, для управления которым нужен особый опыт. Потому сектор ТЦ подходит скорее для специализированных инвестфондов”, – комментирует Авдеев.