Треть активов – в недвижимость
“Еврофинанс Моснарбанк” и прежде интересовался недвижимостью. В июле 2004 г. “Еврофинанс Моснарбанк” договорился с банком “Санкт-Петербург” о покупке контрольного пакета акций недостроенного отеля “Северная корона” в интересах неназванного клиента. Весной он оплатил половину покупки за $50 млн 60% акций гостиницы “Октябрьская”, осуществленную петербургским банком “Викинг”. А в июне созданная им и австрийским Bauholding Strabag компания “Монаб” проиграла конкурс на право сноса гостиницы “Россия”.
“Бекар” будет отбирать в Москве, Петербурге и городах-милионниках объекты стоимостью не менее $10 млн, общий портфель составит около $500 млн. Кредитование объектов недвижимости станет одним из основных направлений деятельности банка, если на эти вложения будет приходиться почти треть его активов, отмечает зампред правления банка “Абсолют” Олег Дмитриенко.
Партнеры планируют, что норма доходности вложений в недвижимость Москвы и Петербурга должна составлять не менее 12% годовых для готовых объектов, от 15% для объектов в стадии развития и от 18% для инвестиционных проектов, а для объектов, расположенных в других городах, доходность вложений должна составлять 15%, 18% и 20% соответственно. По словам президента группы компаний “Бекар” Александра Шарапова, банк интересуется прежде всего гостиницами и бизнес-центрами класса А и B. “Бекар” уже изучает несколько объектов в Москве и Петербурге, назвать их Шарапов отказался. Получить комментарии в “Еврофинанс Моснарбанке” вчера не удалось. В прошлом году на недвижимость приходилось 4% его кредитного портфеля и еще 3% – на строительство.
Представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов говорит, что уровень доходности установлен чуть ниже средних показателей на рынке коммерческой недвижимости: в сегменте строящихся бизнес-центров она составляет 18–20%, строящихся гостиниц – 14–15%.
При грамотном подходе к скупке недооцененных активов и их управлению инвестор может заработать более 25% годовых и, соответственно, процентные ставки по коммерческим кредитам на эти цели пользуются спросом на уровне 14–18% годовых, считает Дмитриенко из “Абсолюта”. Средний срок окупаемости проектов, по его словам, сейчас от трех до шести лет.
Управляющий директор девелопера “Структура Петербург” Игорь Водопьянов называет вполне достижимой в сегменте бизнес-центров доходность в 12–15%.
Львов уверен, что банк выбрал хорошее время для своих вложений: “Рынок гостиничной и офисной недвижимости пока не достиг насыщения, особенно в Москве. Через 2–3 года выходить будет, несомненно, тяжелее”.
Среди крупнейших банков, пожалуй, только “Глобэкс” отдает приоритет проектам в сфере недвижимости. Остальные предпочитают, чтобы в их активах не преобладали активы из одного сектора экономики, говорит вице-президент банка “Евротраст” Владимир Талавер. На вложения в коммерческую недвижимость у банка приходится 32% активов, а среднегодовая доходность таких проектов – 25–28% годовых, сообщает вице-президент “Глобэкса” Алексей Иванов. Увлечение качественной коммерческой недвижимостью в банке не считают рискованным, поскольку наблюдают ее нехватку и, соответственно, рост спроса на нее.
“Еврофинансу” свойственны масштабные проекты, напоминает гендиректор “Интерфакса-ЦЭА” Михаил Матовников. В 2002 г. банк объявил о реструктуризации долгов “Газпром-Медиа” на $600 млн. Тогда проект, сопоставимый с размером банка, был исполнен таким образом, что практически не отразился на балансе “Еврофинанса”. Скорее всего, так будет и на этот раз, полагает Матовников.