В центре стало тесно
Традиционно высоким спросом пользуются торговые площади в историческом центре города – на ул. Большой Садовой, проспектах Буденновском и Ворошиловском, отмечают риэлторы. По данным АН “Нирлан”, до 90% всех сделок с торговой недвижимостью приходится на рынок аренды. За последний год арендная ставка выросла на 40%, примерно так же увеличился и спрос со стороны арендаторов, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости АН “Терра” Игорь Борков. По его наблюдению, на перспективные торговые площади в центре претендуют как минимум по пять потенциальных арендаторов. А специалист отдела коммерческой недвижимости агентства “Риэлти” Алиса Чикризова говорит, что арендная ставка на торговые объекты в центре составляет $100–200 за 1 кв. м в месяц.
Купить торговую недвижимость в выгодных зонах с большой проходимостью практически невозможно, утверждает гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Фонд нежилых помещений, которые предприятия приобретают под торговые объекты, растет медленно, поэтому в центре активно покупаются квартиры на первых этажах, которые впоследствии можно перевести в нежилой фонд, рассказывает гендиректор АН “Нирлан” Николай Чуев. Стоимость покупки 1 кв. м колеблется от $4000 до $12 000, дополняет Чикризова.
Из-за дефицита свободных торговых площадей в центре более привлекательными для ритейлоров становятся спальные районы, считает начальник комитета по торговле и бытовому обслуживанию городской администрации Нина Шаболдина. По оценке риэлторов, арендные ставки на торговую недвижимость в спальных районах составляют $45–50 за 1 кв. м в месяц. Большим количеством торговых площадей выделяется Северный жилой массив, где расположены гипермаркет “О’кей”, супермаркеты “Северный”, “Перекресток”, магазин “Эльдорадо”, там же продолжается строительство рынка “Донские зори”. Основным крупноформатным торговым объектом на Западном является Меtro Cash & Carry, впрочем, в ближайшие 1–1,5 года здесь появятся второй гипермаркет “О’кей”, торговый центр “Уникум”. Также в спальных районах растет сегмент сетевых “магазинов у дома” – “Магнит”, “В двух шагах”, “Империя продуктов”, “Масса”, отмечает Чикризова из “Риэлти”. По данным мэрии, в первом полугодии 2005 г. открыто 19 таких магазинов.
Сосницкий из “Титула” отмечает еще одну тенденцию на рынке торговой недвижимости – интерес к строительству торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Первый комплекс общей площадью 60 000 кв. м на пр-те Нагибина построила группа компаний “Горизонт”. Якорными арендаторами в нем стали “Рамстор” и “Мир”, кроме них торговые площади арендуют S’Oliver, Promod, Pull & Beаr, MEXX, “Модный базар”, O’stin, New Yorker, Carlo Pazolini, Kenvelo, Henderson, “Бюстье”, Michaela Bugatti, Woolstreet, BGN, Mango, “Твое”, а развлекательную часть занимают “Крейзи Парк”, “КиноМакс”, боулинг, фитнес-центр, “Кофе Тун”, рассказывает гендиректор мегацентра Дан Полонский. По его словам, средняя ставка арендной платы за 1 кв. м составляет $450–500 в год.
В конце года будет сдан в эксплуатацию торговый центр моды “A’Стор Плаза” на Буденновском проспекте общей площадью 22 000 кв. м и стоимостью $18 млн, говорит гендиректор девелоперской компании ADM group Герман Крашенинников. Здесь расположатся “около 50 концептуальных магазинов одежды, обуви, аксессуаров ценовой категории medium plus”, дополняет он. Среди арендаторов Крашенинников называет “Бюстье”, “Эстель Адони”, Karen Miller, “Золотой век”, “Оптик Чуев”, а якорным станет супермаркет первого класса ТД “Перекресток”.
А левобережную зону осваивает строительный концерн “Единство”. На участке 13,8 га ведется строительство торгово-развлекательного центра “МегаМаг” общей площадью более 84 000 кв. м. Два торговых корпуса, офисные помещения, фуд-корт будут сданы в эксплуатацию в конце 2006 г., а строительство развлекательной части завершится в конце 2008 г., рассказывает коммерческий директор “Единства” Ольга Зарубина. Она говорит, что переговоры с потенциальными арендаторами “МегаМага” уже ведутся, но назвать их отказалась.
Участники рынка считают, что формат торгово-развлекательных комплексов востребован и арендаторами, и покупателями. По мнению Крашенинникова из ADM group, в городе может разместиться до 10 крупноформатных центров. А снизит конкуренцию тот факт, что мегакомплексы будут расположены в разных районах города, добавляет руководитель группы компаний “Сфера” (занимается строительством, продажей и реконструкцией деловой недвижимости) Сергей Меркулов. Иное мнение у Шаболдиной из комитета по торговле и бытовому обслуживанию городской администрации. По ее словам, если динамика роста торговых площадей сохранится на уровне 10–12% в год, то рынок будет перенасыщен.