Вглубь и вширь


Продавать играючи

В 2005 г. в Нижнем Новгороде уже открыты крупнейший на данный момент ТЦ “Республика” (32 000 кв. м) и Metro Cash & Carry, в ближайшее время ожидается ввод ТЦ на пр-те Ленина, который строит компания “Земляне”. Пока в городе только один торгово-развлекательный центр – “Шоколад”, там есть многозальный кинотеатр, фитнес-клуб, несколько кафе. Но во всех начатых и заявленных крупных проектах присутствует зона развлечений. В “Мега Молле” (IKEA) – крытый каток, в “Золотой миле” (“Электроника”) – фитнес-центр, в “Парк-Хаусе” – кинотеатр-мультиплекс и игровые центры, в ТЦ на Родионова (“Столица Нижний”) – кинотеатр, боулинг и т. п. Как считает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), это естественный этап развития торговли, который наступает, когда рынок близок к насыщению. В 2004 г. прирост розничного товарооборота составил 10%, на столько же увеличились и торговые площади. Конкуренция между торговыми центрами растет, и это заставляет искать новые для города, но уже испытанные во всем мире формы привлечения покупателей.

Еще одно следствие бурного роста ТЦ, по мнению Татьяны Романчевой, – стабилизация арендных ставок не только в крупных, но и в средних ТЦ. Средние ставки аренды практически не менялись в течение года. Хотя разброс может быть очень большим. Так, по данным НЦНЭ, в ЦУМе годовая арендная ставка колеблется от $430 до $4000 за 1 кв. м. Ставка зависит в разных ТЦ от различных параметров: от этажа, близости к эскалатору, площади, группы товаров и т. п.

Наталья Романычева, менеджер по аренде АН “Выбор”, отметила, что при общем сохранении среднего уровня максимальные ставки в некоторых ТЦ выросли. Например, по ее словам, в ТЦ “Арбат” максимальные ставки достигают $80 за 1 кв. м в месяц, а минимальные – всего $20.

В 2005 г. спрос на площади в торговых центрах поддержало закрытие и сокращение площадей промтоварных рынков. Так, часть предпринимателей с закрытого рынка на Черном пруду перебрались на Мытный рынок, а часть – в торговые центры среднего формата.

Харизма места

Спрос на торговые площади вне ТЦ тоже растет. По данным Надежды Даниловой, менеджера отдела коммерческой недвижимости АН “Адрес”, наибольшим спросом пользуются площади в аренду трех форматов – 30–50, 100–150 и более 1000 кв. м. Приобрести же в собственность хотят площади от 400 кв. м. У частных инвесторов пользуются спросом площади в 50–200 кв. м.

Наименее удовлетворен спрос на торговые площади под продуктовые магазины. Наталья Романычева связывает это с сокращением торговых площадей рынков и мини-маркетов и со сложностью найти под продуктовый магазин встроенные площади – жильцы домов протестуют против такого соседства.

Хотя в целом спрос на торговые площади высок, по мнению Романычевой, уже достаточно четко обозначились наиболее привлекательные места для торговли: в Нижегородском районе – ул. Большая Покровская и Белинского (арендные ставки достигают $80 за 1 кв. м в месяц), район Казанского шоссе (до $40), в Канавинском – район Московского вокзала (до $35), в Ленинском – до ст. м. “Заречная” ($17–35), в Сормовском – центр Сормова и ул. Культуры ($12–25) и небольшой пятачок в районе универсама на пр-те Кораблестроителей (до $25).

Часто это, по мнению Романычевой, традиционные места торговли, где репутация места складывалась годами и новому магазину остается только поддерживать ее, как, например, в районе Московского вокзала. Следует учитывать, что это довольно ограниченное пространство, и может оказаться так, что в 100 м другой магазин покупатели обходят стороной. Новые торговые центры тоже становятся центрами притяжения. По мнению Романычевой, торговые центры и супермаркеты отняли существенную часть покупателей у магазинов в формате “магазин у дома”. “Мы проводили небольшое исследование для нашего клиента. Оказалось, что ни отсутствие очередей, ни обширный ассортимент и отличное качество, ни более низкие цены не увеличивают приток покупателей в магазин, расположенный в жилом массиве, если в 15 минутах ходьбы находится крупный супермаркет”, – рассказала Наталья Романычева.

Не просто дефицит площадей, а дефицит площадей в таких “харизматических” местах и обострившаяся конкуренция заставляют нижегородских предпринимателей искать места для торговли в районных центрах. Райцентры осваивают как местные продуктовые сети (“Мясновъ. Отдохни”, “Эконта”), так и продавцы промтоваров. По данным Надежды Даниловой, менеджера отдела коммерческой недвижимости АН “Адрес”, цены на покупку торговых площадей в таких городах, как Дзержинск, Выкса, Арзамас, не уступают нижегородским и достигают $1000 за 1 кв. м. “Наш клиент, купивший магазин в Выксе для продажи стройматериалов и хозтоваров, очень доволен: магазин приносит не меньше прибыли, чем нижегородский, конкуренция там ниже, а покупательная способность такая же”, – рассказала Данилова.

Свой среди своих

Купить готовый магазин достаточно сложно. Приобретение площадей в новостройках более вероятно, но тоже не всегда просто. По словам Надежды Даниловой, многие строители не продают торговые площади, чтобы затем самим сдавать их в аренду и получать постоянный доход. “Компания “Оникс-Лайт”, которая строит на пересечении ул. Белинского и Короленко, в первой очереди своего ТЦ сначала предлагала площади к продаже, а сейчас, когда срок сдачи первой очереди приближается, они ищут только арендаторов”, – рассказала Данилова.

Насыщение близко

В городе заявлено столько новых проектов ТЦ и ТРЦ, что, по мнению Татьяны Романчевой, рынок близок к насыщению. Ставки в ТЦ уже стабилизировались, увеличение объема предложения может привести к их снижению.

Но резерв для развития все же есть, пока существуют рынки и мини-маркеты. Постепенно эти виды торговли будут вытесняться (и уже вытесняются) более цивилизованными формами. По мнению Романчевой, есть перспективы и у формата “магазин у дома”.