Миллионерам не хватает жилья
По мнению риэлторов, нынешний баланс спроса и предложения закономерен после периода бурного роста. По сравнению с ажиотажным 2004 г. спрос на новостройки сократился, рассказывает директор агентства недвижимости “Доктор Ключ” Петр Мельников. “Если раньше заявки на новостройки в нашем агентстве составляли около 20–25%, то теперь их число уменьшилось до 15%”, – сетует он.
Специалист по первичному рынку недвижимости “Жилфонда” Евгений Пятаев тоже считает затишье естественным: “После сумасшедшего роста всегда наступает период стабильности”. В целом в течение всего года спрос был невысокий, но стабильный и даже ожидаемый осенний всплеск не состоялся, говорит он.
Одной из причин падения спроса Пятаев считает сокращение инвестиционных сделок. Возможно, в период относительно невысокого роста цен на недвижимость частные инвесторы предпочитают другие инструменты и сейчас новостройки приобретают именно те, кто нуждается в жилье, рассуждает он.
Коммерческий директор риэлторской компании “Эрмитаж” Илья Маслов с ним не согласен. Количество сделок с целью дальнейшей перепродажи стабильно несколько лет – около 10–15% от общего числа, уверяет собеседник. В целом, по его мнению, рынок недвижимости продолжает расширяться и, следовательно, остается привлекательным для инвестирования. “Небольшие колебания спроса есть всегда, но они легко прогнозируемы”, – успокаивает Маслов.
Директор риэлторской компании “Эрмитаж” Тимур Тагиров считает, что дальнейший рост цен на новостройки произойдет после того, как с рынка исчезнут последние квартиры по существующим ценам. По его прогнозам, только до конца года рост может составить до 15%. Это относится не только к квартирам массового спроса, но и к жилью повышенной комфортности, прогнозирует он. Сейчас, по данным управляющего партнера Nordblom Development Ирины Жаровой-Райт, новостройки повышенной комфортности стоят в Новосибирске в среднем $1034–1200 за 1 кв. м, квартиры в районах средней удаленности и приближенные к центру – $800–900 за 1 кв. м, на окраине $550–750 за 1 кв. м.
Меньше всего, считает Мельников, в Новосибирске поднялись цены на дорогое жилье – их рост составил всего 6–8% с начала года. Одна из причин – стоимость и так близка к потолку, цена 1 кв. м в дорогом доме сейчас не менее $1200, что еще год назад воспринималось как заоблачная цифра. Другая причина – все же не очень высокий спрос на дорогие квартиры, не более 3–5% от всего количества, объясняет тенденцию Мельников.
С ним не соглашается гендиректор агентства “Акрополь” Зафар Умаров. “На жилье повышенной комфортности существует значительный потенциальный спрос как со стороны обеспеченных жителей самого Новосибирска, так и в целом Сибирского федерального округа”, – говорит Умаров. Жарова-Райт добавляет, что в Новосибирске есть состоятельные люди (с доходом более $1 млн в год) и их количество стремительно увеличивается: “Плюс клиенты с доходами от $300 000 до $1 млн – их более тысячи. Добавьте [представителей деловой и политической] элиты из Тюмени, Красноярска, Кузбасса”. Однако сейчас для покупателей настоящего элитного жилья на новосибирском рынке нет предложений, резюмирует она. Причина вялых продаж многих элитных объектов – не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей.
К наиболее заметным элитным проектам Умаров относит Crown House и Silver House, а также “Паркхаус” компании “Труд”. Специалист по инвестициям отдела продаж компании “Красный проспект” Елена Калугина сообщила, что квартиры в Crown House стоят 44 000 руб. за 1 кв. м, а в Silver House – 35 000 руб. за 1 кв. м. Расположенный в тихом центре уютный Crown House (39 квартир) в большей степени относится к классу премиум, нежели высотка Silver House на 108 квартир, пояснила она. Поэтому Silver House, как более дешевый, распродан практически весь, а Crown House – наполовину, пояснила Калугина.
Для покупателей дорогой недвижимости цена не играет решающей роли, возражает Умаров. Покупатели Silver House оценили панорамный вид на город, который открывается из его окон, – второго дома с таким видом в городе, пожалуй, не найти. Заявленный же в премиум-классе Crown House вынужден конкурировать с множеством домов в тихом центре, замечает он.
Жилой дом “Паркхаус” (10 000 кв. м) построен девелоперской компанией “Труд”, количество уже проданных в нем квартир компанией не раскрывается. “Мы попытались впервые в Новосибирске воплотить идею клубного дома”, – рассказывает замгендиректора компании “Труд” по аренде Анатолий Пастушенко. Но успех проекта под вопросом. Возможно, процесс продаж продлится дольше, чем ожидал застройщик, замечает директор по развитию агентства промышленной и коммерческой недвижимости “Эксперт” Сергей Беседин. “Найти в небольшом Новосибирске 39 симпатичных друг другу бизнесменов не так легко, как кажется”, – шутит он.
В Академгородке потребность в дорогом жилье огромная, а предложение квартир даже на вторичном рынке скудное, рассказывает директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов. Новостройки до последнего времени практически отсутствовали. Впервые с 90-х гг. в верхней зоне готовы к заселению шесть домов, их площадь около 10 000 кв. м, но в свободную продажу поступило не более 10–15% квартир. В результате за последние полтора месяца продаж цена поднялась с 42 000 до 50 000 руб. за 1 кв. м и это не предел, говорит Затримайлов.
В сегменте жилья экономкласса самым крупным застройщиком остается концерн “Cибирь”. В прошлом году компания начала застройку второй очереди жилмассива “Горский” на 360 000 кв. м, рассказывает начальник управления маркетинга концерна “Сибирь” Ольга Куртеева. По ее словам, в этих домах предусмотрено гораздо больше, чем раньше, маленьких квартир-студий площадью 27 кв. м, на них большой спрос, особенно со стороны молодежи. Наряду с ними представлены и просторные 3–4-комнатные квартиры площадью около 200 кв. м. Цена составляет 24 000–25 000 руб. за 1 кв. м.