Шанс распродать неликвид

А пока участники рынка говорят о снижении объемов предложения, вызванном введением в действие закона о долевом строительстве, и практически все застройщики прогнозируют рост цен на новые квартиры в будущем, расходясь во мнениях только насчет темпов роста. Но слишком резкое повышение цен невозможно из-за ограниченности платежеспособного спроса, утешают аналитики. Стабильные 2–2,5% в месяц и около 20–25% за год – таков наиболее распространенный прогноз.

В 2005 г. в Москве будет построено около 5 млн кв. м жилья (из них 1,7 млн кв. м – это социальное жилье), как и запланировано, заявил на днях на пресс-конференции глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Планы надо выполнять, несмотря на скачок цен на цемент, дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям и 214-ФЗ. Преодоление всех этих трудностей девелопером означает более высокую цену для конечных потребителей жилья в Москве, предупреждают эксперты.

Даромир Обуханич, заместитель генерального директора Первой ипотечной компании (ПИК), оценивает общий рост цен на новостройки с начала 2005 г. в 15–30% в зависимости от качественных характеристик объекта.

Ежемесячный прирост цен в сентябре достиг почти 3% (даже 5%, по подсчетам ПИК, но другие риэлторы скромнее в оценках), и этот темп рынок сохранит. А по мнению Ирины Егоровой, маркетолога корпорации “Инком-Недвижимость”, есть факторы, которые способны спровоцировать более интенсивный рост цен.

По данным “Инкома”, годовой объем предложения квартир в новостройках Москвы – около 3,5 млн кв. м (без учета социального жилья) и его нынешнее уменьшение составляет приблизительно 15%. По прогнозам представителей другой девелоперской компании, предложение в новостройках сократится к началу следующего года еще в два раза. А это неизбежно вызовет рост цен на жилье.

Но так ли это? По данным интернет-портала “СканРиалти”, предложение на первичном рынке по Москве за сентябрь составило 24 145 квартир. В августе предлагалось 19 800 квартир, а за первую неделю октября количество объектов превысило аналогичные сентябрьские показатели примерно в полтора раза, т. е. объемы меньше не становятся.

Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов уменьшения предложения также не усматривает, но говорит о том, что продавцы по осени начали играть на повышение. По его оценке, на рынке новостроек в сентябре общий рост цен составил 3,1% (в секторе жилья бизнес-класса средняя цена увеличилась на 0,8%).

По расчетам аналитического центра IRN.ru, хотя с началом осени игра на повышение очевидна, темпы роста цен на жилье фактически уперлись в потолок. Подорожание на 2–3% в месяц – это не так уж много и, пока макроэкономическая ситуация стабильна, а в новостройках наблюдается дефицит, рост цен будет продолжаться, считает руководитель IRN.ru Олег Репченко.

Рынок в сентябре

“С лета наблюдалась активизация спроса покупателей на квартиры, и уже в августе многие застройщики сильно подняли цены (в среднем за лето цены выросли на 10%)”, – отмечает Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга компании “Квартира.Ру”.

По оценке Vesco Realty, рост цены предложения квартир бизнес- и экономкласса в Москве за август – сентябрь составил около 2,7%. Ценовой диапазон на квартиры бизнес-класса варьировался от $1800 за 1 кв. м в ЮВАО и ВАО до $3400 за 1 кв. м в ЗАО и ЮЗАО. Средняя стоимость квартиры в жилом комплексе бизнес-класса составила $2350 за 1 кв. м, квартиры экономкласса в среднем стоят около $1780 за 1 кв. м (хотя на рынке сохраняется значительная разница цен на типовое жилье в зависимости от престижности района). Также отмечается рост спроса на предложения бизнес- и экономкласса в городах ближнего Подмосковья, которые уже напрямую конкурируют с такими районами, как Бутово, Новокосино и Жулебино, за целевую аудиторию, представленную семьями с бюджетом $60 000–70 000.

Практически все эксперты говорят о том, что сейчас главным ресурсом для развития первичного рынка считается Подмосковье. Там, по данным “КВ-Инжиниринг”, цены перешагнули отметку в $1000 в среднем.

Антон Смирнов, начальник отдела маркетинга “КВ-Инжиниринг”, детализирует вилку цен: в черте Москвы цены начинаются примерно от $1400 за 1 кв. м в панельном доме. Средняя цена по рынку в бизнес-классе составляет от $2066 до $2710 за 1 кв. м, а так называемое жилье класса бизнес-премиум продается по ценам $4500–6000 за 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м жилья в элитных домах на первичном рынке в среднем составляет около $7500, но доходит до $17 000–20 000.

По данным “СканРиалти”, осенний рост цен наиболее заметен в традиционно престижном Юго-Западном и экономичном Юго-Восточном округах, чуть более плавно этот процесс идет в Северо-Западном, Северо-Восточном и Восточном округах.

Не верблюды

Столичные застройщики в большинстве своем пока живут за счет “старых запасов”, продавая дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам, зафиксированным в 214-ФЗ, компании не спешат, хотя новые площадки постепенно разрабатывают и получают необходимые разрешения на строительство.

“До момента, когда начнется более-менее активное поступление отложенных площадок, ситуация будет критической, и в будущем году столица столкнется с еще более жестким дефицитом нового жилья”, – считает Юрий Кочетков.

Лишь спустя пять месяцев после вступления в силу 214-ФЗ был зарегистрирован первый договор долевого участия между частным инвестором и компанией “Кунцево-Инвест”, аффилированной с “Системой-Галс”.

Но большинство предпочитает ждать, рассчитывая на “старые запасы” и выручку от работ в качестве генподрядчика, как, например, “Крост”, “С-Холдинг”.

Однако проектов, начатых до 1 апреля, застройщикам хватит ненадолго, максимум до 1 апреля следующего года, считает один из руководителей крупной инвестиционной компании. “Закон вступил в действие так быстро, что застройщики не успели подготовиться и теперь будут искать способы оптимизировать процесс продажи жилья”, – говорит он.

В “Корпорации МИАН” считают, что запасов хватит, как минимум, на два года, а за это время застройщики подготовят все необходимые документы для продолжения строительства. В Vesco Realty полагают, что, в зависимости от застройщика, запаса квартир, выведенных на рынок до 1 апреля, может хватить на срок от двух-трех месяцев до 1,5–2 лет.

“Год-два – это тот срок, который нужен для строительства и реализации объектов, даже если разрешение на строительство было получено за неделю до принятия закона. Таким образом, уже в следующем году с запасами будет покончено. На данный момент число объектов уменьшилось (по сравнению с периодом до 1 апреля) примерно на треть”, – говорит начальник отдела новостроек компании “Русский дом недвижимости” Оксана Мельник.

Место и деньги

Проблемы застройщиков не исчерпываются одним 214-ФЗ. Антон Смирнов из “КВ-Инжиниринг” напоминает, что в соответствии с поправками в Земельный кодекс, которые вступили в действие 1 октября 2005 г., предоставление земельных участков под жилищное строительство будет производиться единственным путем – через аукционы. Эти поправки, по его мнению, значительно усложнят жизнь девелоперов. “В частности, старт аукциона может быть назначен, только если определены технические условия подключения будущего объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и даже установлена плата за подключение. Для получения разрешения на любое строительство правообладатель земельного участка должен представить не только его кадастровый, но и градостроительный план”, – перечисляет Смирнов.

И конечно, одной из проблем рынка новостроек в Москве является дефицит площадок, напоминает коммерческий директор “Гута-Девелопмент” Андрей Лукьянов. “Можно заниматься выводом промышленных предприятий и освоением новых, в настоящее время малопривлекательных, территорий, но нехватка площадок все-таки остается проблемой градостроительного масштаба, которую девелопер самостоятельно решить не может”, – говорит он.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити – XXI век”, добавляет к списку проблем увеличение издержек застройщиков и административную нагрузку на инвестиционно-строительные компании. “Ожидания, что административная реформа создаст более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались. Плачевное состояние коммунальной и социальной инфраструктуры заставляет органы власти увеличивать обременения, которые застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра”, – отмечает Лядов.

Застройщикам, решившим проблему с подбором площадки и подключением к сетям, придется в новых условиях кредитоваться в банковских структурах, самостоятельно финансировать работы на начальном этапе строительства. А это под силу только крупным компаниям, говорит Дмитрий Кузнецов, заместитель генерального директора “Корпорации МИАН”.

Алексей Годованец, заместитель председателя правления Москоммерцбанка, в свою очередь отмечает, что доступ к кредитным ресурсам для компаний, занимающихся жилищным строительством, значительно осложнился после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве. Исключение опять же составляют крупнейшие строительные компании. Крупные российские банки финансируют в основном собственные аффилированные компании или масштабные проекты, поясняет Годованец. В итоге рынок строительства жилья в Москве значительно консолидируется в пользу крупных компаний.