ГРОМКИЕ ИМЕНА: Девелопер – последний форпост
– Более 15 лет назад вы сменили кафедру преподавателя Государственного университета по землеустройству на кабинет руководителя девелоперской компании. С чем была связана столь кардинальная смена деятельности?
– Я ничего кардинально не менял в своей жизни. В то время в Москве существовало всего два вуза – строительный и землеустройства, – где готовили специалистов для рынка недвижимости. В Государственном университете по землеустройству еще с советских времен студенты проходят планировку, геодезию, геологию, проектирование, строительное дело, не говоря уже об оценке земель и объектов недвижимости. Первая моя научная работа была посвящена как раз оценке земель. Поэтому, занявшись девелоперским бизнесом, я остался в своей профессии.
– Сейчас на уровне правительства предпринимаются попытки упорядочить земельные отношения в России, внести корректировки в существующее земельное законодательство. Как вы оцениваете перспективы этой работы?
– Если бы сегодня в области земельных отношений удалось сделать то, что сделал для России Сергей Витте в конце XIX в., это было бы замечательно. По сути, Витте сделал рубль золотым за счет залога земель (Витте был убежденным сторонником частной крестьянской собственности на землю. – “Ведомости”). Но как в итоге все сложится, трудно сказать. Время покажет.
– В сентябре была учреждена Ассоциация строителей России. Каково ваше отношение к новой общественной организации?
– Все будет зависеть от конкретных дел ассоциации. Но, на мой взгляд, если кто-то решил на общественных началах в свое свободное время что-то делать для развития рынка недвижимости в целом, а не только для своего бизнеса, это уже заслуживает благодарности. Сегодня, например, трудно переоценить то, что сделала и делает Российская гильдия риэлторов для развития рынка недвижимости, точно так же трудно переоценить то, что делают профсоюзные организации каждая в своей отрасли. Главное – чтобы те цели, которые поставила перед собой Ассоциация строителей, были достигнуты.
– Одна из заявленных Ассоциацией строителей России целей – добиться включения ряда поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве. На ваш взгляд, это осуществимая задача?
– Этой целью сегодня озадачена не только Ассоциация строителей России, над ней работают Российская гильдия риэлторов, депутаты Госдумы и многие другие. Общими усилиями проблема постепенно решается. Пройдет время, и все скажут, что это именно их заслуга. И будут правы, так как каждый вносит свою посильную лепту.
– Пресловутый 214-й закон заметно усложнил работу девелоперов. Корпорация “Жилищная инициатива” уже получила хотя бы одно разрешение на строительство по новым правилам?
– Получает, в октябре.
– И вы начнете строительство дома, имея полный пакет требуемой документации?
– Безусловно.
– И уже можете начать продажи?
– Продажи пока открывать нельзя, так как не опубликована проектная документация, не пройден целый ряд обязательных процедур. Но все подготовлено и ждет своего часа.
– Как проходил процесс сбора необходимых согласований?
– Тяжело. Для того чтобы начать строительство, необходимо получить более 250 согласований. Но, по-моему, это не предмет для обсуждения. Прежде всего нужно дать себе ответ на вопрос: мы люди закона или нет? Есть закон, и его нужно выполнять. Понятно, что в переходный период работать трудно. Механизмы применения нового закона не отработаны, отсутствуют необходимые инструкции. Возможно, девелоперы недостаточно профессиональны в свете нового закона, может быть, чиновники не совсем подготовлены. Но что говорить о трудностях? От этого легче не станет.
Первым всегда сложно. Мне запомнилась одна фраза: революционеры никогда не пользовались плодами революции. Мы 15 лет пробивали в обществе понимание необходимости развивать ипотеку – кто сейчас об этом помнит? По сравнению с 15 годами этой работы год на сбор всей документации, требуемой 214-м ФЗ, – просто мелочи.
Нам было тяжело прошлой осенью, непростыми были весна и лето этого года, учились работать по-новому. Но этот сложный период приходит к логическому завершению, и есть удовлетворение от того, что сделано.
Надеюсь, что через 2–3 года система заработает. Ведь хотят сделать как лучше, и, возможно, так оно и будет.
– В чем тогда, на ваш взгляд, главная проблема, возникшая у девелоперов после вступления в силу закона о долевом строительстве?
– Я считаю, что санкции, которые предъявляются к одной стороне, в частности к застройщикам, несопоставимы с теми, которые предъявляются к частным инвесторам. Это, конечно, неправильно, так как перед законом все должны быть равны, иначе закон не будет работать.
– Может быть, в сложившейся ситуации для девелопера проще продавать уже готовое жилье, пусть и дороже?
– Проще, но только тогда, когда девелопер будет работать в других условиях. Сегодня ставка по кредитам в мире находится в пределах 2% годовых. Кредиты, к примеру, в Америке выдаются под 3,7% годовых. И Россия получает по внешним займам деньги под такие же проценты, только на нашем внутреннем рынке кредиты выдаются по ставкам не ниже 16–18%. За пять лет пользования ипотечным кредитом стоимость квартиры практически удваивается. Что здесь еще обсуждать? А происходит это потому, что правительство не верит своему народу, а народ не верит правительству.
– Вы, похоже, не очень довольны той ипотекой, которая в итоге не слишком быстро, но развивается в Москве?
– Я бы сказал так: ипотека будет развиваться, если ипотечные кредиты не превысят 4–5% годовых. Если проценты за кредит разумные, они будут выплачены. А если загонять человека в такую кабалу (11–13% годовых в валюте. – “Ведомости”), то он будет искать всякие лазейки, чтобы кредит не отдавать. В ипотеке нужно изменить только одно – отношение государства к своим гражданам. Должно быть государство для граждан, а не граждане для государства.
В России существует еще такой парадокс: мы до сих пор не можем понять, какая у нас ипотека – немецкая, канадская или американская модель? Из всех стран Евросоюза самый высокий показатель прироста ВВП в Испании – 3,4%. Так, может быть, стоит взять за основу опыт Испании? Или почему бы нам не ориентироваться на опыт Австралии, где инфляционный процесс самый низкий в мире на протяжении многих лет?
– Как, на ваш взгляд, защитить покупателя жилья в новостройке, не ущемляя интересов застройщиков?
– Это просто сделать. Нужно прописать только одну вещь – требование, существовавшее при выдаче лицензии на строительство. Это наличие опыта практической работы не меньше пяти лет и наличие профессионального кадрового состава с конкретным специальным образованием.
– Как покупатель может определить, качественное жилье ему предлагают или нет? Он же практически ничего не знает ни о специалистах, которые на объекте работают, ни об используемых материалах, а цены на однотипное жилье практически одинаковы.
– Действительно, у нас сегодня нет института рабочих, нет института мастеров среднего звена. Дома в столице строят гастарбайтеры, потому что москвича затащить на стройку крайне сложно. За взятки делается любой сертификат качества для некачественного продукта. Сегодня ответственному и профессиональному застройщику нужно не только купить материал с хорошим сертификатом, но и еще иметь возможность в лаборатории исследовать соответствие материала сертификату. И остается только одно – уповать на профессионализм той или иной компании.
Раньше, еще во времена Советского Союза, была выстроена система контроля за качеством, сейчас эта система отсутствует, как и многое другое. Если на предприятии есть собственная система контроля за качеством, оно выдает хороший продукт, где ее нет – получается так, как получается. В прошлом году коллектив МГСУ выпустил толстую монографию, которая так и называется – “Система качества при строительстве”, и, чтобы полностью ответить на ваш вопрос, нужно переписать всю книгу или хотя бы ее оглавление.
Кроме того, на многих домостроительных комбинатах стоят еще дореволюционные станки или оборудование первой половины прошлого столетия, и на нем работают. Исключение – ДСК-1, который нашел силы и ресурсы переоборудовать производство. Модернизация требует больших средств, а какие могут быть средства в стране, которая еще не полностью оправились от кризиса 1998 г.?
Но отвечает-то перед инвесторами за некачественный кирпич, за брак тысяч производителей, поставляющих материалы для строительства, девелопер, поэтому приходится заказывать дополнительную экспертизу, делать свою лабораторную оценку, для того чтобы из предложенных стройматериалов выбрать что-то стоящее. Именно на девелопере сегодня замыкаются тысячи процессов, за которыми надо уследить. Разборки с подрядчиками, на руках у которых есть неизвестно как полученные сертификаты, могут длиться годами. Лабораторный анализ того или иного материала занимает хорошо если три месяца! У нас есть один проблемный объект в ЦАО, с которым мы бьемся уже восьмой месяц, доказываем, что работа выполнена некачественно, а подрядчик только улыбается, говорит: все равно я его сдам!..
Поэтому, на мой взгляд, девелопер сегодня – самый незащищенный участник рынка. Нужно усилить ответственность строителей и, может быть, по-другому взглянуть на роль девелопера. Сегодня бытует мнение, что девелопер – это тот, кто лишь получает прибыль от создания объектов недвижимости. Но на самом деле это сегодня последний форпост, который еще держится и обеспечивает организацию инвестиционного проекта и качество строительства.
– “Последний форпост” звучит как-то не слишком оптимистично. Есть основания говорить об уходе с рынка профессиональных девелоперов?
– Я говорю не об уходе девелоперов с рынка жилой недвижимости. Но потихоньку тает слой профессиональных компаний, которые могут выполнять функции девелоперов. И не исключено, что завтра эту работу просто некому будет делать. Когда на заседании российского правительства заслушивали отчет по авиапрому, прозвучала цифра, которой я был глубоко поражен: оказывается, все предприятия авиационной промышленности России могут собирать только один самолет в месяц. Не потому, что нет денег или нет заказов, – некому собирать. Если сегодня девелопер не будет поддержан властью и народом, в строительной сфере наступит такой же кризис, и это будет большая катастрофа. Нельзя девелоперов только бить, бить и бить.
– Корпорация “Жилищная инициатива” собирается оставаться в девелоперском бизнесе?
– Безусловно. Хотя за 15 лет работы на рынке недвижимости мы испытывали невероятные трудности, сталкивались с несправедливостью и неблагодарностью. Что такое благодарность для строителей? Когда уважительно относятся к его труду. А у нас ведь как бывает: сдаешь красивый дом, а через несколько месяцев его уже не узнать. Нанятые новоселами так называемые “отделочники” так разбивают подъезды и другие общественные места, что больно смотреть. О каком гарантийном сроке здесь можно говорить? На конструкции – да, мы даем свои гарантии, но зачем спрашивать с девелопера за то, что сами же жильцы вытворяют в своем доме, с инженерными системами внутри квартиры? Иногда наступает отчаяние. Нельзя же бесконечно быть тягловой лошадью, да еще вечно за все отвечающей.
– А не собирается ли ваша компания вместо строительства жилья заняться коммерческой недвижимостью?
– Все зависит от спроса и предложения. Каждая компания занимается тем проектом, который для нее более выгоден и интересен.
– Чтобы остаться в строительном бизнесе, необходимо обеспечить себя площадками под застройку. Как у вас обстоят дела в этом направлении?
– У нас достаточно площадок и есть перспектива хорошей работы.
– Немного необычно слышать такой ответ, так как многие руководители девелоперских компаний сетуют как раз на отсутствие свободных площадок под новое строительство и на сложности по их получению.
– Нужно не плакаться и не уповать на кого-то, а работать. Говорят, что человек 10 лет работает на свой авторитет, а потом авторитет работает на него. У нас это получилось, на корпорацию работает авторитет 15-летней деятельности. Сейчас все настолько устали от обмана и непрофессионализма, что востребованность нормальной профессиональной и честной работы крайне высока. Поэтому мы всегда загружены работой.
– Вам доводилось строить на территории выводимых предприятий?
– Мы сейчас занимаемся этой темой.
– Вами разработаны “Концепция комплексного развития территории СВАО” и “Концепция создания многофункциональных деловых центров для малого бизнеса”. Что это за программы?
– Это улучшенные версии финансово-инвестиционного конвейера даже не муниципального, а федерального уровня, которые были разработаны коллективом корпорации “Жилищная инициатива”, сотрудниками префектуры СВАО с использованием разработок НИиПИ Генплана Москвы, Федерального агентства по кадастру, кафедр городского кадастра Государственного университета по землеустройству. Программы позволяют проводить анализ и оценку перспектив развития территорий муниципальных образований.
Мониторинг территории ведется во всем мире постоянно. Любая территория со временем меняется, и, если эти изменения вовремя не заметили, упустили, уже сложно просчитывать экономику проектов. Финансирование программ будет смешанным. Если затрагиваются интересы города, заплатит город, если есть интерес к данной территории у конкретного бизнесмена, заплатит бизнесмен. Разработанный продукт вызвал большой интерес, и мне приятно, что ему дана высокая оценка.
Уже сегодня программа востребована префектурой СВАО, думаю, что в недалеком будущем к ней проявят интерес и другие административные территориальные образования Москвы и других городов РФ.
– Наверное, научную работу и преподавательскую деятельность нельзя назвать хобби...
– Это не хобби – это приятные часы жизни. Я по-прежнему преподаю в Институте землеустройства, занимаюсь научной работой.
– При такой серьезной занятости хватает ли у вас времени на отдых?
– Для меня лучший отдых – это рыбалка, природа и друзья. Мне интересно жить, скучно не бывает.