НА АСФАЛЬТЕ: Московский подход к питерским хрущевкам

Кварталы, занятые пятиэтажными домами первых массовых серий (в обиходе в Питере и Москве именуемыми хрущевками), – давняя головная боль петербургской администрации. Плотность застройки низкая, коммуникации изношены, планировки давно морально устарели (6-метровые кухни, совмещенные санузлы, “распашонки” и проч.). Однако такого жилья в Петербурге, по разным оценкам, от 7 млн до 9 млн кв. м. Проживает в хрущевках более 10% населения. Нередко такие кварталы расположены в удобных и вполне обжитых зонах – в Московском и Выборгом районах, у ст. м. “Черная речка”. Правда, наиболее проблемные дома оказались как раз в менее престижных и популярных Кировском и Невском районах. Но, по оценке питерских застройщиков, важно не столько местоположение домов, сколько условия, на которых город готов привлекать конкретных инвесторов.

В Москве из 6,7 млн кв. м подлежащих сносу пятиэтажек, которые строились во всех округах столицы, 4 млн кв. м уже снесены, и московская администрация полна решимости снести последнюю пятиэтажку в столице в 2010 г. Центральный и Южный округа свои программы должны завершить уже в 2005 г., Юго-Восточный округ освободится от “хрущоб” в 2008 г., Восточный и Северо-Восточный – в 2009 г., а Северный, Юго-Западный и Зеленоградский – в 2010 г. – так заявляет мэр столицы Юрий Лужков.

Правительство Москвы предпринимало попытки приступить к реконструкции хрущевок с 1989 г. В среднесрочной программе на 2004–2006 гг. (утверждена правительством Москвы в 2004 г.) сказано, что в капитальном ремонте, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки нуждается около 500 городских кварталов, что составляет примерно 30% общего числа кварталов жилой застройки города. По информации из корпорации “Конти”, в 2005 г. со столичной земли исчезнут более 200 домов общей площадью примерно 760 000 кв. м.

Локальные опыты

Несколько крупных проектов по расселению и реконструкции хрущевок в Санкт-Петербурге затевались еще в середине 90-х. Этим занимались 5-й Трест, ЛЭК и др. – с переменным успехом. Перейти от отдельных попыток к системному решению задачи не получилось. “Комплексного опыта нет, пожалуй, ни у кого из петербургских застройщиков. Были (и есть) локальные проекты, некоторым девелоперам расселение хрущевок пытались навязать инвестиционными контрактами”, – констатирует Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость”.

Приезжали немцы (в Восточной Германии схожие проблемы), продемонстрировали опыт санации пятиэтажек без расселения. Получилось неплохо, но по 200–250 евро за 1 кв. м. Сразу возник вопрос: кто будет платить? В бюджете таких денег нет, договориться хотя бы с большинством собственников квартир нереально. Кто себе мог позволить такие затраты, тот уже переехал в новые квартиры.

“ЛенНИИпроект и компания “Петербургстрой” занимались проблемой реконструкции хрущевок в конце 90-х гг.. Отрабатывали концепцию, подходы. Тогда мы проанализировали ситуацию и решили, что это невыгодно, – рассказывает Виталий Вотолевский, генеральный директор компании “Петербургстрой-Skanska”. – Если сначала расселять жителей (покупать для этого квартиры на вторичном рынке или специально строить), то затраты получаются, во-первых, большие, а во-вторых – непредсказуемые. Аппетиты собственников не умерить никак. Санация по экономическим параметрам может быть несколько лучше, но тоже имеет изъяны”.

Компания Velux, производитель мансардных окон, заботясь о перспективном рынке сбыта, продемонстрировала, как можно облагородить типовую пятиэтажку за счет продажи надстроенной сверху мансарды. Образцовый дом получился один (на Торжковской), в серию эта технология не пошла. Отчасти из-за двусмысленного юридического статуса новой мансарды в заселенном доме, отчасти из-за того, что любители мансардных проектов тяготеют к центру, а отнюдь не к спальным районам.

В 2000 г. была принята “Региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий”. Движется ее реализация, мягко говоря, со скрипом.

Обследование ряда хрущевок подтвердило надежность несущих конструкций большинства этих зданий. Правительство Санкт-Петербурга решило не сносить дома, отдав предпочтение их санации. Низкая плотность застройки в “хрущевских” кварталах – в среднем около 4000 кв. м жилья на 1 га территории – открывает возможности для так называемого уплотнительного строительства. С появлением региональной программы все средства, перечисляемые инвестором, направлялись непосредственно на санацию ближайших хрущевок. Опыт показал, что санация обходится примерно в $140 за 1 кв. м. Денег хватало на ремонт одного, максимум двух домов. Плюс неизбежные протесты жителей против уплотнения, которые порой выливаются в серьезную социальную проблему.

Кроме того, не все хрущевки можно санировать. Дома самых первых серий ОД и ГИ (2,4 млн кв. м, или 27% всех зданий этой категории) скорее всего придется сносить из-за ряда особенностей серий, начиная от плохого качества фундаментов, невозможности утеплить стены, которые из-за увеличения нагрузки могут просто обрушиться, и заканчивая неудобными планировками самих квартир – в них есть комнаты площадью 4–6 кв. м.

Еще один серьезный вопрос, непременно встающий при реконструкции, – с неизбежным уплотнением – пятиэтажного квартала за счет инвестора: увеличивается и нагрузка на квартальные сети, которые также потребуют дорогостоящей модернизации. Этот параметр еще никем толком не просчитан.

Приходится также считаться с проблемой социальной однородности. Если инвестор строит новый дом на месте снесенной хрущевки, то часть квартир в нем заселяется ее обитателями. Другая же часть продается на рыночных условиях, и далеко не все покупатели будут в восторге от предполагаемого соседства. А в сегодняшних условиях падения спроса такие особенности приобретают особое значение.

Сегодня в Петербурге преимущественным методом реконструкции хрущевок остается санация (в Москве примеры проведенной санации жилых домов единичны, ставка сделана на комплексную реконструкцию кварталов пятиэтажной застройки и снос домов устаревших серий). В 2004 г. была принята адресная программа санации жилых домов первых массовых серий на 2005–2008 гг. В прошлом году реконструкция была проведена по шести адресам, в этом году планируется санировать более 20 домов. Все работы осуществляют петербургские строители.

“Проекты реконструкция домов первых массовых серий могут окупиться при высокой цене продажи, но реконструированные хрущевки недотягивают до нужного уровня качества. Правильнее их сносить (начиная с наиболее ликвидных мест) и строить комфортные долговечные здания”, – рассуждает Александр Макаров, президент ИС “ФПГ “РОССТРО”.

Пятиэтажки сближают

Недавно представительная петербургская делегация, в составе которой были вице-губернатор Александр Вахмистров, председатель жилищного комитета Юнис Лукманов, руководитель Службы государственного строительного надзора и экспертизы Александр Орт, зампредседателя Комитета по строительству Александр Глебов, глава администрации Фрунзенского района Всеволод Хмыров, начальник управления застройки города КГА Александр Кошарный,

посетила Москву. Цель визита – ознакомиться с опытом столицы в деле расселения и реконструкции (сноса) пятиэтажек. Петербургские строители даже стали, по сообщению пресс-службы стройкомплекса, свидетелями сноса одной из ветхих московских пятиэтажек. Кроме того, делегация посетила ДСК-2, входящий в Группу компаний “ПИК”, где ознакомилась с опытом производства крупнопанельных жилых домов серии КОПЭ и КОПЭ-М “Парус”.

Но, по словам первого заместителя руководителя московского стройкомплекса Константина Королевского, столичный опыт комплексной реконструкции интересен Санкт-Петербургу в первую очередь именно методологией, организацией и нормативным обеспечением процесса: “До конца года питерцы намерены разработать нормативно-правовую базу и принять ряд законов, гарантирующих права граждан при сносе и переселении, а также заключить новое соглашение с Москвой о сотрудничестве в области строительства, описывающее, кто, где и сколько будет строить”.

Будут ли питерские пятиэтажки заменяться панельным или монолитным жильем, решит администрация города. Королевский добавил, что в Питере соотношение монолитных и панельных новостроек в пользу монолита даже в большей степени, чем в Москве и, кроме того, свои панели из Москвы столичные застройщики в любом случае не повезут. “Но без технологий типового панельного домостроения проблемы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки тем не менее не решить”, – уверен Королевский.

Строящая типовое жилье столичная компания СУ-155, выступающая в Санкт-Петербурге под именем “РосСтрой”, возводит дома в районе Купчино на базе собственной серии И-155, но производство железобетонных плит налажено на местном заводе ЖБИ в Гатчине Ленинградской области. Адаптацию серии и разработку всего проекта застройки осуществлял ЛенНИИпроект, сообщили в пресс-службе ГК СУ-155. В Купчино на пересечении ул. Димитрова и Малой Бухарестской “РосСтроем” возводится жилой квартал “Серебряные ключи” – девять жилых корпусов и объекты инфраструктуры.

Сергей Литвиненко, коммерческий директор строительной корпорации “РосСтрой”, называет Санкт-Петербург самым масштабным регионом России, “где можно применить свой опыт возведения жилых кварталов с развитой инфраструктурой”.

В ГК “Конти”, которая недавно была приглашена в Киев также для того, чтобы поделиться опытом реконструкции пятиэтажек, считают логичным, что Петербург обратился за помощью именно к столичным застройщикам.

В основном на питерском рынке (в рамках межрегиональной программы правительства Москвы в сфере строительства) работают компании, входящие в Московскую инвестиционно-строительную компанию (МИСК), – “Интеко”, СУ-155, “Главмосстрой-инвест”, “Декра Груп” и “Москапстрой”. К ним могут присоединиться еще ПИК и МФС-6. “Намерения есть, все будет зависеть от предложенных условий работы и экономических прогнозов”, – подтверждает председатель правления компании “ПИК-Холдинг” Артем Эйрамджанц. Однако позднее пресс-служба компании сочла нужным сообщить, что в стратегических планах ГК “ПИК” на ближайшее время – укрупнение присутствия в Москве и Московской области, а также в Южном федеральном округе, но не в Питере.

Пилотный проект, за который уже взялись столичные застройщики, по данным московского стройкомплекса, предполагает снос 27 хрущевок в 18-м квартале Восточнее Витебской железной дороги (ВВЖД, кв. 18). Заказчиком является МИСК, инвестор – строительная корпорация “РосСтрой”, проектировщик – “ЛенНИИпроект”.

Начало строительства жилого комплекса в кв. 31 Южнее р. Волковки (ЮРВ, кв. 31) стало практическим итогом соглашения между правительством Москвы и администрацией Санкт-Петербурга о совместной деятельности по инвестированию в развитие экономики Санкт-Петербурга. В соответствии с постановлением правительства от 18.05.2004 № 490 на земельном участке площадью 7,8 га в северо-западной части кв. 31 Южнее р. Волковки (юго-восточнее пересечения Малой Бухарестской и ул. Димитрова) осуществляется комплексная жилая застройка общей площадью 142 000 кв. м в увязке с реконструкцией квартала 18 Восточнее Витебской железной дороги. “МИСК ставит своей целью отработать в условиях Санкт-Петербурга организационно-правовые механизмы расселения. Опыт Москвы показывает, что жильцы реконструируемых домов неохотно переезжают в другие районы. Исходя из этого кварталы 18 ВВЖД и 31 ЮРВ выбраны очень удачно, так как находятся рядом друг с другом”, – сообщили в компании.

Инвестиционными условиями реализации проекта строительства жилого комплекса в квартале 31 ЮРВ предусмотрена передача около 15 000 кв. м общей площади квартир для расселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, расположенного на территории 18 ВВЖД.

В соответствии с требованиями нового Градостроительного кодекса Бюро генерального плана КГА заказан проект планировки кв. 18 ВВЖД (участок ограничен улицами Пражской, Софийской, Турку и Белы Куна). В настоящее время утверждено техническое задание на разработку проекта планировки и проекта межевания территории квартала.

Площадь квартала составляет более 72 га. При реализации данного проекта компания уже столкнулась некоторыми проблемами, в частности с тем, что квартал застроен не только пятиэтажками, в которых на сегодняшний день проживают 3099 семей (7924 человек), но и домами постройки 70-х гг., что не позволяет применить московский опыт в полном объеме. “Объем инвестиций в данный проект будет

зависеть от того, сколько и какие конкретно корпуса в квартале 18 ВВЖД будут переданы нам администрацией города для реализации проекта”, – сообщили в пресс-службе МИСК.

В проекте планировки будет выделена первая очередь строительства квартала, на этой стадии предусмотрены снос жилых домов первых массовых серий с общей площадью расселения ориентировочно 18 000–20 000 кв. м и новое строительство с максимальным сохранением инженерного оборудования квартала. При разработке проекта планировки квартала, предусматривающего снос существующих жилых домов по очередям, необходимо учесть особые требования к проектированию внутриквартальных инженерных сетей, так как нельзя допустить, чтобы снос отдельных домов привел к нарушению нормальной эксплуатации других объектов в данном квартале даже на короткий период, отмечают в МИСК. Это означает, что при выполнении проекта планировки указанного квартала на первый план выйдут не только архитектурно-градостроительные вопросы, но и вопросы организации эксплуатации территории, осуществление тесного взаимодействия проектной организации со службами жилищного хозяйства Фрунзенского района.

В соответствии с согласованным проектом жилого комплекса в квартале 31 ЮРВ предполагается строительство следующих объектов: девять жилых домов (высотой от 9 до 18 этажей) со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания населения, подземные автостоянки на 670 машино-мест, два детских дошкольных учреждения на 85 мест каждый, которые будут переданы городу. В настоящее время ведется строительство первой очереди жилого комплекса (три корпуса), работы планируется завершить до конца этого года. Полностью строительство должно быть завершено в IV квартале 2007 г.

Нужен административный ресурс

В принципе, строителей и в Петербурге хватает. Не хватает длинных денег и нормативной базы. “Основные проблемы, возникающие при расселении хрущевок, – организационно-правовые. Мы в отличие от Москвы не умеем решать проблемы комплексного расселения”, – считает Вячеслав Семененко.

В столице действуют закон № 21-73 “О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения” и постановление правительства Москвы “О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы”. Эти документы вполне подробно (и жестко) описывают, кто и на что имеет право, если власти принимают решение о капремонте или сносе конкретного дома. “Нам такой закон давно нужен, и не столько даже для хрущевок, сколько вообще для работы с любым аварийным фондом”, – уверен Семененко. “Допрописка”, завышенные требования, шантаж (“никуда не уеду”) – все это в Питере происходит регулярно. Московские власти уже научились справляться с подобными ситуациями без особенных потерь.

По данным корпорации ЛЭК, расчетный коэффициент расселения хрущевок – 1,45 (в новых домах переселенцам приходится предоставлять в среднем на 45% больше площади, чем они занимали в хрущевках). “Компании, которые сейчас начинают заниматься этой проблемой, вынуждены закладывать в свои проекты коэффициент 1,65 и даже выше”, – констатирует директор корпорации ЛЭК по сбыту Сергей Сыровойский. Сам по себе экономический механизм прост, по его словам: город предоставляет земельные участки под застройку на основе рыночной оценки. На сумму рыночной оценки компания предоставляет квартиры для жителей хрущевок. “Расселением занимается районная администрация – мы лишь предоставляем квартиры в наших домах”, – говорит Сыровойский. Остроту проблемы с переселением можно было бы частично снять, если бы людям разрешили докупать за свой счет в новых домах излишки площади сверх положенных им социальных норм, считает он. Но такой механизм отсутствует.

По расчетам (совместным с компанией Skanska) “Конти”, которая в 1992 г. одной из первых в Москве разработала программу по реструктуризации устаревшего жилищного фонда, себестоимость реконструкции пятиэтажек составляла около $700–800 за 1 кв. м, что лишь на 20% дешевле нового строительства. На месте пятиэтажки площадью 2500 кв. м возможно возведение новостройки площадью 15 000 кв. м. А вот ремонтировать пятиэтажки невыгодно, показали те же расчеты.

Сегодня коэффициент переселения в среднем по Москве составляет 1,55, т. е., если на жителя пятиэтажки приходится 16 кв. м, он получает как минимум 25 кв. м площади, уточняют в “Конти”. Рентабельность комплексной реконструкции района, по оценке компании, находится в пределах 10%. “Плановая” и афишируемая рентабельность строительства жилья в Москве составляет 25%. Для этого соотношение между сносом и строительством нового жилья должно быть как минимум 1:4.

Прямого экономического решения у проблемы пятиэтажек в Санкт-Петербурге нет, считают питерские застройщики. Юридического механизма, который позволил бы включить административный ресурс и переселять жильцов без долгой и непредсказуемой судебной процедуры, тоже нет. Более того, в городе получили достаточно широкую огласку прецеденты обратного свойства, когда собственникам квартир на протяжении нескольких лет (!) удавалось “держать оборону” и диктовать свои условия инвесторам. И это несмотря на официально заявленную городом поддержку инвестиционных планов. Такая ситуация складывалась в ходе реконструкции “дома Мертенса” на Невском, по аналогичным причинам тормозится реконструкция нескольких домов под гостиничный комплекс на Галерной. Есть и другие адреса с похожей историей. Чаще патовые ситуации возникают в старом фонде. Но и в кварталах массовых серий нетрудно прогнозировать возникновение таких коллизий.

Можно констатировать, что собственники жилья в Петербурге – в условиях некоторой неопределенности нормативной базы – свои права отстаивают активнее, чем москвичи. Опротестовывают через суд заключение экспертизы об аварийном состоянии объекта, месяцами умудряются жить с отключенной водой, а то и без электричества... А вот местные власти административный ресурс используют с оглядкой, предпочитая перекладывать решение проблем на инвестора.

“Без административной поддержки работать на этом рынке вообще невозможно. Судебные тяжбы с собственниками, разбирательства – на все это уходит время, снижается эффективность проекта”, – считает Вячеслав Семененко.

Директор по маркетингу ГК “Конти” Вячеслав Тимербулатов подчеркивает, что строительная компания может взяться за проекты по комплексной реконструкции ветхого жилья только при поддержке местных властей, поскольку в данном случае застройщик неизбежно сталкивается с социальными проблемами, которые не всегда можно решить самостоятельно.

Виталий Вотолевский убежден, что сама программа реконструкции посильна только для крупных холдингов. “Возможный вариант – продавать (предоставлять девелоперам) новые территории и часть прибыли направлять целевым образом на расселение и снос, – говорит он. – “Вопросами расселения не должны заниматься ни московские, ни питерские застройщики. Разрешение социальных проблем – задача государственная и должна решаться представителями власти на местах”.

И в этом вопросе полезен опыт москвичей, где на законодательном уровне решен вопрос о компенсациях выселяемым гражданам. “Денег для этих целей в бюджете будет достаточно, если земельные участки с хрущевками будут продаваться застройщикам без обременения жильцами”, – согласен Александр Макаров.

Политический вектор

Даже принятие аналогичных московским нормативных актов в Питере до конца текущего года всех проблем не решит. Останется изношенная инженерия, никуда не денется локальная (в рамках квартала-двух) социальная напряженность. Но реформа юридических оснований и механизмов расселения, возможно, позволит сделать проекты такого рода хотя бы безубыточными. Петербургские застройщики в текущем году сокращают объемы ввода жилья (“Строймонтаж”, “Петербургстрой-Skanska”, некоторые другие), переносят производство в другие регионы (“Петербургская недвижимость”, тот же “Строймонтаж”), диверсифицируют бизнес. И вряд ли они будут активно занимать эту нишу.

Для крупных московских компаний, как правило располагающих доступом к более значительным финансовым ресурсам, такая ситуация предоставляет возможность отвоевать значительный кусок рынка жилья. Столичные девелоперы в этом случае будут выступать не в роли захватчиков, а чуть ли не в облике “социально ответственных” представителей бизнеса.

Для петербургской администрации видимый сдвиг в решении проблемы хрущевок может стать сильным козырем в непредсказуемом предвыборном раскладе 2007–2008 гг.

Ведь может и совпасть...

Правда, опрошенные “Ведомостями” столичные девелоперы без особого энтузиазма высказываются о перспективах работы в Питере. “Рынок недвижимости Санкт-Петербурга небольшой, кроме того, нет источника денег для роста благосостояния населения и, соответственно, повышения платежеспособного спроса”, – говорит Игорь Брановицкий, председатель совета директоров “КВ-Инжиниринг”. “В Питере покупательская способность населения невысока”, – подтверждает Роман Мурадян, председатель правления компании “Миэль-Недвижимость” (“Миэль-СП” имеет два отделения в Санкт-Петербурге). Один из экспертов петербургского рынка недвижимости говорит, что сейчас в Петербурге наблюдается затяжной спад спроса, когда 30%-ный спад продаж считается неплохим показателем. В среднем на петербургском рынке, по его оценке, компании не могут продать 30–50% построенного жилья. Константин Королевский соглашается, что “окупаемыми проекты реконструкции пятиэтажек в Питере для инвесторов будут через 3–5 лет”.

Вячеслав Тимербулатов тем не менее говорит, что в компании внимательно изучают все поступающие предложения о сотрудничестве с Санкт-Петербургом. “И если понимаем, что предложенный проект нерентабелен, то предлагаем собственные решения в интересах всех участников проекта. С этим можно соглашаться или нет, это другой вопрос. Достаточно часто бывает так, что реализация одного небольшого проекта может неожиданно привести к новому и значительному проекту. Так что, как говорится, не знаешь, где найдешь, а где потеряешь”, – добавляет он.