НА ВОЗДУХЕ: Джентльменские соглашения

Некоторые полагаются, впрочем, на устные договоренности и силу общественного мнения, но обычно права и обязанности будущих обитателей поселка так или иначе фиксируют на бумаге. “Необходимость поставить подпись на договоре дисциплинирует людей”, – поясняет Галина Студеникина, член совета директоров “Резиденций Бенилюкс”.

“Юридически застройщик не имеет права принуждать собственников земельных участков к чему-либо, поэтому перед покупкой стороны заключают “джентльменское соглашение”, в котором фигурируют все ограничения”, – говорит Анжелика Быльская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

Как все это будет работать, до конца неведомо ни застройщикам, ни покупателям. Но необходимость единых для всех разумных ограничений, по мнению риэлторов, покупателями домов в организованных поселках воспринимается в общем положительно (иногда – после разъяснений, что правила будут в самом деле для всех единые), и с точки зрения продаж их введение вполне оправданно. Поскольку оно свидетельствует: данный поселок – не “шанхай” и скопище отдельных домов, а место респектабельное.

Как сказал заместитель генерального директора компании “Терра-Недвижимость” Тимур Сайфутдинов, “рекламируя коттеджный поселок, особенно элитный, риэлторы всегда подчеркивают его достоинства: удобство, спокойствие, экологичность, безопасность. Для выполнения таких обещаний приходится накладывать некоторые ограничения на жителей, продиктованные, по сути, их же благом”. Кому не нравится – могут поискать предложение по собственному вкусу.

А по словам Александра Симанова, заместителя директора департамента по управлению недвижимостью “Миэль-Недвижимости”, клиенты, уже имеющие дом за границей, вообще считают правила проживания в подмосковных коттеджных поселках недостаточно жесткими и зачастую сами предлагают внести определенные ограничения (департамент осуществляет функции управления во всех построенных “Миэлем” коттеджных поселках).

Как поясняет Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость”, всякого рода правила – вроде стрижки газона со строго заданной периодичностью или запрета на содержание животных – изобретение не российское, в Европе и Америке оно доведено порой до абсурда: в некоторых поселках нельзя держать даже морских свинок и выбирать цвет жалюзи.

В Подмосковье строгости тоже встречаются (особенно в поселках, где дома сдаются в аренду), но все же здесь свободы больше. По словам Максима Ржанова, руководителя департамента загородной недвижимости Renaissance Realty, правила и регламенты существуют в основном в элитных поселках с единой концепцией. И если говорить, например, об элитнейшем рублево-успенском направлении, то здесь подобные правила разработаны и официально введены лишь в половине поселений.

Нина Кузнецова, генеральный директор “Корпорации МИАН”, не исключает, что ограничения, полезные в глазах одних жителей поселка, могут быть неприемлемы для других. Но “свобода одного человека заканчивается там, где начинается свобода другого”, неважно, в городе он живет или за городом, напоминает Галина Студеникина.

Неабсолютная свобода

Девелоперам, да и покупателям загородного жилья, приходится задумываться о вещах, которые в городе вроде бы считаются само собой разумеющимися. И от которых отчасти покупатели “домиков в деревне” как раз и бегут из города на собственный участок земли. Например, от невозможности выйти утром из дома в одних трусах – почему-то именно это право столь дорого многим потенциальным приобретателям загородной недвижимости, судя по рассказам риэлторов.

К тому, что привольная жизнь на природе будет каким-то образом ограничена, реклама коттеджных поселков предупреждает разве что косвенно. Например, “возводится по единой архитектурной концепции” – это означает, кроме всего прочего, что в таком поселке любой индивидуальный проект должен в эту концепцию вписываться и что глухого 3-метрового забора, скрывающего от посторонних глаз утренний выход в трусах на крыльцо, не будет.

Анжелика Быльская напоминает, что предупреждать потенциальных клиентов о существующих ограничениях (особенно касающихся правил строительства, прокладки коммуникаций) необходимо непосредственно при показе участка или готового дома. При покупке дома в поселке может быть обязательным требование стать, например, членом кооператива или товарищества собственников жилья и соблюдать установленные общим собранием жителей правила и режим, добавляет Нина Кузнецова.

От забора до обеда

Как правило, ограничения касаются в первую очередь фасадов и заборов вокруг участков, кроме того, оговариваются правила по части пользования общественными территориями, коммуникациями и, наконец, правила собственно общежития вроде запрета шуметь после определенного часа или гонять по поселку на автомобиле с высокой скоростью.

Пожалуй, в наибольшей степени регламентированы ведение строительства и внешний вид домов, говорят эксперты. По данным Vesco Consulting, более чем в 70% коттеджных поселков существуют правила, касающиеся внешнего облика и этажности дома. Обычно клиентам предлагается несколько проектов коттеджей, возведением которых будет заниматься компания-застройщик.

В поселке “Флоранс” в Раздорах высота домов не должна превышать 14 м, а в поселке “Аврора” (Дмитровское шоссе) – 10 м, приводит примеры Максим Ржанов. В “Резиденциях Бенилюкс” не строят дома выше 12 м и более 2,5 этажа (исключение – несколько больших лесных участков). И, разумеется, дома должны быть выдержаны в едином архитектурном стиле. Виды ограждения также не должны нарушать стилевое и визуальное восприятие пространства, должны быть проницаемыми для взгляда (отсюда – декоративные металлические ограды). Так, в “Николино” заборы могут иметь высоту не более 1,5 м, а в “Авроре” – не более 2,5 м. В “Резиденциях Бенилюкс” и других поселках приветствуется живая изгородь, но также не выше допустимого уровня.

В дачном поселке “Славенка” (Новорижское шоссе) застройщик “СтройМонтажСервис” предлагает на выбор восемь проектов дачных домов различной площади и разрешает использование разных оттенков в отделке фасадов, но без перестройки фасадной части дома. Заборы застройщик делает сам, и менять их не разрешается. Возможны устройство определенного вида навеса для одного или двух автомобилей и строительство бани по одному из двух предложенных проектов. “Мы считаем, что нарушение единого архитектурного стиля отрицательно скажется на всем поселке”, – объясняет Евгений Родионов, генеральный директор управляющей компании Rodex Group (управляет холдингом, в который преобразована группа компаний СМС).

“Любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, заборов, заборчиков, общественных зон, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости”, – предупреждает Александр Симанов. Без согласования с управляющей компанией в поселках “Миэля” “Барвиха-2” и “Барвиха-Club” запрещены изменение цвета фасада и наружных элементов домов, самовольное перекрашивание или иное изменение заборов, в таун-хаусах запрещена замена входной двери. Кроме того, запрещены установка зимних садов, остекление балконов, установка заборчиков, разделяющих земельные участки, по проектам, не предусмотренным архитектором.

Управляющие (эксплуатирующие) организации наряду с предоставлением коммунальных услуг жителям поселка и обеспечением охраны его территории, как правило, устанавливают определенный регламент, который должны соблюдать все, кто находится на его территории, – говорит Борис Сорокин, заместитель начальника отдела сопровождения проектов формирования активов юридического департамента “Инком-Недвижимости”. Это обычно касается пропускного режима на территорию поселка (например, в поселках”Лесной ручей”, “Лесные просторы”, “Горки-2”, “Горки-8” у каждого владельца коттеджа есть ограниченное число гостевых пропусков, дополнительные оплачиваются отдельно), режима движения на территории поселка личного автотранспорта и строительной техники.

В частности, могут устанавливаться максимальная скорость движения автомобилей по территории поселка (как правило, не более 10–20 км/ч), маршрут проезда и допустимое время работы строительной техники, устанавливаются пределы единовременного потребления электрической энергии на один участок исходя из возможностей системы канализации ограничивается или запрещается слив в нее воды из бассейнов, требуется согласование проекта дополнительных построек, определяется минимальное расстояние от постройки до границы участка, устанавливаются места складирования строительных материалов, порядок утилизации строительного мусора и бытовых отходов и т. д.

В ряде случаев управляющая организация пытается регулировать и “правила общежития”, устанавливая ограничения на шумы в вечернее и ночное время, содержание животных и проч. В поселках “Миэля”, например, запрещено разведение собак бойцовых пород в таун-хаусах – из-за отсутствия больших участков для выгула такие собаки могут быть опасны для соседей. В большинстве коттеджных поселков за пределами личных участков всех собак предписано держать на поводке, а бойцовых пород – в наморднике.

Однако такие правила редко бывают действенными, к тому же существуют определенные сложности с применением санкций за их нарушения, добавляет Сорокин.

По договору и по совести

“Обычно ограничения прописаны в предварительном договоре или документально закрепляются в договоре (в приложении), в соответствии с которым владелец коттеджа обеспечивается коммунальными услугами. Там же предусмотрены санкции (штрафы, возмещение вреда или иные меры воздействия вплоть до отключения от коммуникаций в случаях, когда их неправильное использование грозит аварией на магистральных сетях), порядок их наложения и должностные лица управляющей организации, правомочные принимать решения о применении санкций. Таким образом, и сами ограничения, и санкции за их нарушения носят договорной характер”, – говорит Борис Сорокин.

В “Резиденциях Бенилюкс” пошли своим путем, предлагая покупателям подписать “Договор совести”. Кроме того, создано некоммерческое партнерство (аналог ТСЖ), в которое вступают все покупатели недвижимости в “Резиденциях”. Партнерство занимается строительством и обслуживанием объектов инженерных коммуникаций и инфраструктуры жилого комплекса. В уставе и правилах партнерства прописаны, в частности, правила взаимоотношений между жителями в общественных местах.

Галина Студеникина говорит, что “Договор совести” был взят из немецкого права (в России такой формы не существует). “Мы разрабатывали “Договор совести”, чтобы донести до потенциальных покупателей существенную информацию о поселке и достичь взаимопонимания”, – добавляет она.

Совесть совестью, но в “Резиденциях Бенилюкс” все заборы вдоль улиц стоят не на частной, а на общественной территории. “Естественно, мы залезаем на частную территорию, когда определяем параметры, которым должен соответствовать дом. Сверхжестких требований в “Договоре совести” нет, важно, чтобы выдерживался единый стиль: в конечном итоге это то, что жители будут видеть из своих окон”, – говорит Галина Студеникина.

Открытый строительный кирпич и блестящие крыши в “Резиденциях” под запретом. Поэтому желающим иметь медную крышу необходимо либо обработать ее специальным составом, либо завершить кровельные работы до того, как все коробки домов будут сданы, чтобы медь успела окислиться и принять благородный несверкающий вид.

Были единичные прецеденты, когда после изучения документов человек отказывался от покупки в “Резиденциях”. “Но тогда это просто не наш клиент. У нас с этими людьми потом будет больше конфликтов, чем со всеми остальными жителями поселка”, – уверена Студеникина. Тех, кто соглашается с предложенными правилами – а они вполне разумны, – “Договор совести” дисциплинирует в отличие от устных договоренностей, которые легко нарушить, уверены создатели “Резиденций”.

Штрафные санкции в “Договоре совести” прописаны внушительные. Например, за строительство без предварительного согласования с некоммерческим партнерством проекта и сроков – $100 000. А если работы не будут приостановлены, размер неустойки увеличивается до $500 000. $200 штрафа придется заплатить за грязный автомобиль на территории поселка, нарушение режима вывоза бытового мусора и выгул собак вне отведенных для этого мест. Штрафы предусмотрены за неоплату услуг по охране и обслуживанию территории и эксплуатации инженерных сооружений и коммуникаций (после сдачи в эксплуатацию линии энергоснабжения, наружных сетей водопровода и канализации, очистных сооружений плата составит $671 в месяц). Но самое ужасное наказание – отключение дома от канализации.

В “Резиденциях Бенилюкс” считают, что так документ будет читаться внимательно, и рассчитывают на эффективность переговоров и разъяснений, а не санкций. “Но это не значит, что мы будем снова искать консенсус – к нему мы с покупателем пришли, когда подписывали “Договор совести”. И при необходимости мы сможем оправдать в суде размер штрафов, – говорит Студеникина. – Ведь если кто-то поставит высоченный забор, затеняющий соседние участки и уродующий вид, нам будет сложно продать другие участки”.

Со временем перечень правил и ограничений может меняться, поскольку, по словам создателей “Резиденций”, сложно сразу предусмотреть все, особенно для поселка более чем на 100 домовладений.

Нетривиальную форму обеспечить нормальное функционирование поселка разработали в “Величе” на Новой Риге. Там используют сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 261 ГК) для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и других целей, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

По словам Геннадия Левина, формально в “Величе” взаимоотношения жителей и управляющей компании регулируются договором, по которому жители должны вовремя платить за услуги, не более того. В этом договоре не сказано, что собственник дома не может перекрасить фасад в серо-буро-малиновый цвет. И правила поведения – вроде запрета на быструю езду по поселку или шум в ночное время – нигде не прописаны, хотя и соблюдаются. “Такие вещи, как единообразие в отделке фасадов, оговариваются устно, наши юристы пока не смогли подобрать никаких нормативно поддерживаемых вариантов. Но в “Величе” живут консерваторы в хорошем смысле слова. Они с уважением относятся к окружающим и принимают предложенную застройщиком концепцию поселка”, – объясняет Левин.

Однако в праве собственности на земельные участки в “Величе” указаны обременения, касающиеся использования тех зон, по которым проходят коммуникации (вода, газ, электричество, канализация). Форму документа разработали, по словам Левина, на основании российских нормативных актов и зарегистрировали все сервитуты в органе регистрации. В отличие от договора с эксплуатирующей компанией, который может быть расторгнут в одностороннем порядке, сервитут не оставляет для жителей поселка возможностей для “обратного хода”. Разве что продажу дома.

“Регистрация сервитута на земельный участок на основании договора происходит в регистрационной палате. Вместе с передачей права собственности сервитут переходит следующим владельцам данного участка”, – уточняет директор департамента загородной недвижимости Paul’s Yard Андрей Васильев.

По мнению Галины Студеникиной, обременение участков сервитутами – плохое решение, снижающее стоимость участка. И действительно серьезно ограничивающее владельца дома в ландшафтных работах или строительстве на участке новых объектов.

Андрей Васильев, в свою очередь, считает договоры совести всего лишь формальностью, так как покупатель приобретает право собственности на земельный участок и может строить любые сооружения, предварительно согласовав это с местными властями. “У застройщиков нет законных рычагов управления, поэтому заключаются договоры совести, чтобы придать поселку единый архитектурный облик”, – считает он. Нарушение же сервитута влечет за собой гражданско-правовую ответственность. “На сегодняшний день немногие застройщики пользуются сервитутами, мотивируя это тем, что покупатели предпочитают приобретать необремененные участки, хотя и не выступают против них категорически”, – говорит Васильев.

“Отключим газ!”

“Люди покупают недвижимость в организованных коттеджных поселках именно для того, чтобы не беспокоиться самим об обслуживании домов, коммуникаций, и скорее всего, подписав договор с управляющей компанией, жители поселка будут эти договоренности соблюдать”, – убежден Левин.

“В договорах с жителями предусмотрены санкции за нарушения правил, однако на практике управляющий старается уладить конфликт путем переговоров. В действительности не более чем в одном случае из ста возникает необходимость применения санкций”, – делится опытом Александр Симанов.

Поскольку именно управляющая (эксплуатирующая) организация владеет магистральными сетями, территориями и объектами общего пользования и административными зданиями и сооружениями, в большинстве случаев речь может идти об отказе в подключении дома к инженерным сетям. Или о повышении платы за обслуживание коттеджа, добавляет Анжелика Быльская. Управляющая компания также имеет право исправить нарушение своими силами и потом выставить счет жителю.

“За систематические нарушения правил проживания в поселке кара может быть весьма суровой – вплоть до обращения администрации в суд с последующей продажей дома на аукционе. Но эта крайняя мера, обычно все конфликты решаются мирным путем”, – говорит Тимур Сайфутдинов.

Сергей Елисеев напоминает, что государство старается не вмешиваться в конфликты вроде тех, что могут возникнуть у собственников домов в поселке с застройщиком и эксплуатирующей компанией. Поэтому перспектива повсеместного соблюдения разного рода договоров, ограничивающих, например, высоту заборов, и перспективы обращения управляющей компании в суд, на его взгляд, сомнительны. “Пока с вопросами совместного общежития и эксплуатации сталкиваются немногие – мало поселков из продаваемых реально введено в эксплуатацию”, – добавляет эксперт.

Подряд или не подряд?

В поселках “Инкома” продаются только участки с подрядом. И планировочные решения разработаны таким образом, что ничего радикально выделяющегося из общей концепции застройки с внешним видом дома человек попросту не сотворит, говорит Елисеев. По его мнению, разного рода регламентирующие договоры актуальны как раз для тех поселков, где участки продаются без подряда, но застройщик все же заявляет о планах создать организованный поселок.

“В подавляющем большинстве организованных поселков, даже в тех, где участки продаются без подряда, предполагается соблюдение единой архитектурной концепции”, – утверждает Нина Кузнецова.

Как правило, землю без подряда покупают либо те, кто хочет сэкономить, либо желающие самовыразиться (иногда покупатель желает и того и другого). Поэтому разумные ограничения, хотя бы на договорной основе, должны существовать, иначе страсть к самовыражению и экономии могут принять уродливые формы. “Но работает это плохо”, – признает Елисеев.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, рассказывает, что если клиент покупает участок без подряда, то последующее строительство дома застройщик может регулировать в соответствии с существующими строительными нормами. Например, расстояние между домами, расположенными на соседних участках, согласно СНиП 30-0297, зависит от материалов, из которых эти дома построены. Если несущие и ограждающие конструкции (т. е. стены и потолки) сделаны из камня, бетона, железобетона и других негорючих строительных материалов, минимальное “противопожарное” расстояние между соседними домами должно составлять 6 м. Из таких же материалов, но с деревянными перекрытиями, защищенными негорючими материалами, – 8 м. Если оба дома деревянные – 15 м и т. д. А чтобы ограничить скорость движения машин на территории поселка, поступают просто – размещают на улицах поселка “лежачих полицейских”. Размещение “лежачих полицейских” в обязательном порядке должно быть согласовано с районным управлением ГИБДД.

Осознанная необходимость

Разумные ограничения с пониманием воспринимаются покупателями домов в поселке и для застройщика скорее фактор, позволяющий продать все участки в поселке как качественные объекты, нежели минус.

“Эпоха дикого разгула архитектурных форм и стремления самовыразиться за счет этажности дома, характерного для начала 1990-х гг., прошла. Сегодняшние покупатели загородного жилья достаточно умерены во взглядах на внешний вид здания, вся энергия уходит на создание пространства внутри дома, на адаптацию планировочных решений под нужды и предпочтения своей семьи. Поэтому поселки с единой архитектурной концепцией и привлекательны для потребителей. И во внешнем облике меняется максимум оттенок в отделке фасада”, – описывает Сергей Елисеев благоприятную для застройщиков тенденцию к усреднению потребительских предпочтений, направленных на более упорядоченные, открытые планировочные решения в поселках. Что, в частности, выражается в готовности строить дома по предложенным девелоперами проектам.

“Почему-то существует мнение, что предоставление договора с управляющей компанией потенциальному покупателю в момент проведения переговоров о покупке негативно сказывается на продажах и, более того, отпугивает покупателя, – недоумевает Александр Симанов. – Проведенный нами анализ сделок показывает, что за все время проведения переговоров и подписания договоров с жителями только один человек отказался от покупки коттеджа из-за договора с управляющей компанией”. Но это не значит, что покупатель не глядя подпишет любой документ.

Что касается чрезмерных правил, значительно ограничивающих частную жизнь владельцев коттеджей, то в их введении в первую очередь не заинтересованы опять же сами застройщики. “Спрос на коттеджный поселок с комендантским режимом или запретом на домашних животных был бы минимальным. К тому же ни компания-застройщик, ни группы жильцов не вправе вмешиваться в частную жизнь”, – говорит Анжелика Быльская.

“Разумные и взвешенные ограничения, установленные в целях соблюдения прав окружающих, обеспечения безопасности и сохранения эстетики поселка, только способствуют комфорту и безопасности его жителей. Они позволяют обеспечить бесперебойное функционирование систем жизнеобеспечения, а также сохраняют разработанную архитекторами застройщика концепцию, что в целом только увеличивает престижность, комфорт, а следовательно, и стоимость поселка”, – констатирует Борис Сорокин.

Со временем дома в коттеджных поселках будут перепродаваться на вторичном рынке. Но и тогда разумные ограничения будут восприниматься с пониманием, уверены риэлторы.

Евгений Родионов рассказывает, что в поселке “Голицыно-7” (одном из первых, построенных компанией СМС в 1996 г.) единое стилевое решение фасадов и заборов выдерживается на 90%, хотя поселку уже 10 лет и собственники домов меняются. “Никто не будет искать лазейки в договоре и что-то радикально перестраивать, проще купить землю в менее организованном месте, построить то, что хочется, и жить как хочется”, – говорит он.

В принципе, при перепродаже коттеджа потенциальный покупатель общается непосредственно с владельцем, который заинтересован в кратчайших сроках экспозиции своего объекта, поэтому договор о намерениях заключается лишь в редких случаях. В подобной ситуации можно рассчитывать лишь на добровольное желание нового владельца присоединиться к соглашению, регламентирующему внешний вид коттеджа и проч.,

говорит Анжелика Быльская. Но, как правило, застройщик или управляющая компания стараются настоять на своем.

Александр Симанов говорит, что в поселках “Миэля” уже есть опыт работы с жителями, купившими коттедж на вторичном рынке. Чаще всего покупатель загородной недвижимости на вторичном рынке контактирует опять же с “Миэлем” и выходит на сделку подготовленным и подписывает одновременно договор купли-продажи и договор с управляющей компанией. “Если дом продан не через “Миэль”, мы стараемся в ходе неоднократных встреч объяснить покупателю наш подход, его права и обязанности. Чаще всего все опять же заканчивается подписанием договора с управляющей компанией”, – рассказывает Симанов.

В “Резиденциях Бенилюкс” условие продажи участка на вторичном рынке таково: владелец обязуется не совершать сделки по отчуждению участка до момента подписания будущим покупателем “Договора совести”, предварительного договора с некоммерческим партнерством и заявления о вступлении в некоммерческое партнерство “Резиденции Бенилюкс”.

Действующий Жилищный кодекс предоставляет право взимать платежи за эксплуатационно-техническое обслуживание и без заключения договора с управляющей компанией. И договор на обслуживание покупатель участка в поселке не обязан по закону заключать с эксплуатирующей этот поселок организацией. Но тогда существовать придется как на острове, уточняет Галина Студеникина. Или – как вариант – провести отдельно для себя все коммуникации. Но это слишком затратно и практически нереально с точки зрения согласований.