ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Камо грядеши?


О мыльном пузыре

Эту историю все хорошо помнят. Еще бы: цены на недвижимость в 2003 г. росли бешеными темпами, доходя до 3–5% в месяц. Началось это зрелищное ралли в январе и продолжалось целый год. На графиках 1 и 2 показаны эти “замечательные” времена. Как в сегменте новостроек по типовому, так и по индивидуальному проекту вплоть до февраля 2004 г. росли не только цены, но и темпы роста цен. “Мы повышали, повышаем, и будем повышать! Вы покупали, покупаете, и будете покупать!” – под таким девизом проходил этот простой и агрессивный маркетинг. И никто не удивлялся. Казалось, так будет всегда. Но, приблизившись вплотную к отметке 3,5% в месяц, ненормальный рост цен прервался.

На графиках 3 и 4 хорошо видно, что предпосылки для такого поворота событий созрели раньше, уже к январю 2004 г., когда темпы реализации квартир стали понемногу снижаться. К июлю 2004 г. они упали почти в 2,5 раза. В среднем продавалось всего 5% квартир, выставленных на продажу.

В основе стабилизации цен было банальное уменьшение реальных денежных доходов населения (график 5 – данные Госкомстата РФ). Начавшееся в январе 2004 г., в апреле оно отразилось на стоимости жилья.

Именно в это время кризис продаж выплеснулся “наружу”, и СМИ активно обсуждали его, что подстегнуло отказ покупателей от покупки. Все ждали грандиозного пшика мыльного пузыря. Цены на вторичном рынке наконец остановились, а кое-где даже пошли вниз, хотя и незначительно.

Надеждам покупателей и журналистов, которые любят обсуждать резкие смены ситуации на рынках, в этот раз не было суждено сбыться. Во время жарких споров тенденция уже начала изменяться и оформилась в сентябре – ноябре 2004 г. на противоположную. Темпы реализации стали возрастать (график 3). Усредненная стоимость 1 кв. м вновь поползла вверх, хотя и более скромными темпами – примерно на 1% в месяц. Застройщики стимулировали продажи различными скидками, но одновременно не забывая аккуратно повышать цены. Мыльный пузырь не хотел лопаться.

Пузырь № 2

Хотя цены уже начали расти, объем предложения и количество выставленных на продажу квартир продолжали увеличиваться. Накопленный запас предложения по сути своей есть отложенный спрос – ведь люди не собираются совсем отказываться от покупки квартиры: квартирный вопрос в Москве далек от решения.

К ноябрю 2004 г. объем предложения на рынке превысил прошлогодний почти в 2,5 раза. Образовался своеобразный мыльный пузырь избыточного предложения. Однако и он вскоре начал сдуваться.

Объем предложения на первичном рынке с декабря 2004 г. стал уменьшаться. На графике видно, что если тенденция уменьшения предложения на рынке продолжится, то к лету 2006 г. “накопленный запас”, который сформировался в период снижения спроса, иссякнет. Можно назвать это точкой Х.

Что же тогда произойдет? По моему мнению, рынок возвратится в состояние 2003 г. по характеристикам спроса и предложения. Доходы населения устойчиво возрастают, предложение уменьшается. То есть темпы роста цен на московские новостройки будут расти в среднем на 2,5% в месяц. Тем более что, по данным аналитиков вторичного рынка, рост цены в 3–4% в месяц уже снова становится реальностью.

Предварительные данные за сентябрь этого года показывают: новый ажиотаж на рынке новостроек начинается. Просто “как в старые добрые времена”.

В связи с этим встают вопросы: почему уменьшается предложение, как долго это будет продолжаться?

Безусловно, на уменьшение объема предложения влияют и увеличение спроса со стороны населения, и усиление влияния кредитных схем, но главным фактором представляется не это. На рынок поступает все меньше жилья – виной этому новый закон о долевом строительстве.

Смена коней и переправы

Закон о долевом участии в строительстве, по сути, поставил застройщиков в новые условия существования.

Начинать строительство теперь можно только после получения разрешения на него, а это длительный процесс. Еще недавно власти закрывали глаза на то, что не все подписи собраны, поскольку нарушались нормативные акты – и только. Ныне это незаконное строительство.

Реклама и продажа новостроек теперь допускаются исключительно после начала строительства. Больше года от выделения участка застройщик должен будет находить деньги на строительство не в кармане у дольщиков, а в банках. Хотя крупные столичные компании и раньше успешно кредитовались, теперь за кредитами потянутся все те небольшие застройщики, которые “сидели на пирамиде дольщиков”. Риски банкиров при работе с последними намного выше. Нести солидарную ответственность перед толпой разгневанных “физиков” они вряд ли захотят.

Новый закон позволяет сделать вывод о нежелательности для государства долевых схем финансирования строительства.

Как следствие, около года новые объекты в прайс-листах застройщиков и риэлторских агентств будут появляться гораздо реже. В продажу выйдут только те, разрешение на строительство которых получено раньше. Конечно, со временем, возможно, все утрясется. Но пока ситуация устойчиво развивается в сторону уменьшения предложения новостроек на рынке.

И это уже не просто слова. Тревожным звоночком сегодня является уменьшение вывода на рынок новых адресов, предлагаемых к продаже (график 6). В последнее время в месяц можно обнаружить в базах данных и рекламных объявлениях единицы новых адресов, в то время как еще в прошлом году счет шел на десятки.

Кроме того, происходит изымание из прайс-листов адресов объектов, не соответствующих новым правилам строительства. Например, в компании “Миэль-Недвижимость” говорят, что они “сняли с реализации порядка 15% таких объектов”.

Переходный период

Новые условия функционирования рынка и усиление влияния банковского капитала влекут за собой изменение структуры собственности. В последнее время такие события уже происходят - ходят слухи, что “Интеко” продает часть своих активов; основным акционером “Главмосстроя” становится “Базэл”, “Моспромстроя” – Millhouse Capital, “Мосинжстроя” – концерн “Нефтяной”; Михаил Балакин возвращается с “теплого места” в городской администрации в СУ-155; резко прибавляет темпы развития Группа компаний “ПИК”, которая cкупает активы других застройщиков и привлекает капитал самыми разными путями; “Евроцемент” консолидирует отрасль производства стройматериалов. Все это накладывается на грядущую смену команды в Москве – поколение 70-летних руководителей, вероятно, скоро уходит. На смену приходит поколение, которое, возможно, будет представлять интересы банковского сектора.

Главный негативный момент, который будет действовать и уже действует в переходный период, – это снижение инвестиционной активности, которое приведет к сокращению объема предложения квартир в новостройках, уменьшению количества новых объектов на рынке, падению объемов ввода жилья и, как следствие, ускорению темпов роста цен на жилье.

Так уже было после крушения СССР, когда система государственного финансирования была разрушена, а новая только создавалась.