ДОХОДНОЕ МЕСТО: Арендаторы раскошелятся

Сейчас КУГИ как представитель города сдает в аренду около 3,5 млн кв. м нежилых площадей. Грядущий пересмотр ставок затронет интересы примерно 20 000 арендаторов.

Массовый подход

В отличие от Москвы, где арендную плату за городскую недвижимость устанавливают независимые оценщики, действующие по заказу властей, Петербург еще в 1997 г. разработал методику массовой оценки нежилых площадей – кстати, первую в России. Специалисты Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) использовали метод сравнительных продаж, т. е. прямого моделирования рынка аренды при помощи многофакторного корреляционно-регрессионного анализа. “Наши столичные коллеги традиционно шли по другому пути, вычисляя арендную ставку, исходя из рыночной стоимости объекта, которую для каждого помещения в столице определяет привлеченный эксперт. Этот метод значительно более затратный. Нам же нет необходимости расходовать бюджетные деньги на индивидуальную рыночную оценку”, – поясняет заместитель начальника ГУИОН Сергей Грибовский.

Однако массовая методика, казавшаяся революционной для своего времени, за восемь лет изрядно отстала от жизни. “С тех пор значительно изменилась как структура рынка коммерческой недвижимости, так и абсолютные ценовые показатели, – рассказывает Сергей Грибовский. – В городе формируются новые территории, привлекательные для коммерсантов, и новые центры влияния (станции метро, пешеходные улицы, деловые зоны и т. п.). Иной стала структура спроса: потребность в качественных помещениях возросла, а интерес к некачественным, соответственно, снизился. Таким образом, изменилось само “лоскутное одеяло” рыночных арендных ставок. Не стоит забывать и о том, что в 1997 г. рынок нежилого фонда был довольно вялым и пассивным. Сделок происходило мало, а сведения о них были малодоступны, поэтому методика создавалась в условиях информационного голода. Сейчас, когда рыночная активность существенно выросла, появилась возможность получить более достоверные и полные данные, чтобы повысить точность расчетов. Во-первых, мы анализировали открытые источники предложения. Во-вторых, привлекли к полевым исследованиям студентов. Продумав легенду, они связывались с собственниками сдаваемых объектов или с их представителями и договаривались о просмотре. Собирая информацию, мы учитывали, что объекты КУГИ имеют особую специфику, связанную с их утилитарным техническим состоянием. Подобрать достаточное количество аналогов на вторичном рынке оказалось очень сложно. Тогда мы прибегли еще к одному способу исследования – оценке таких помещений при помощи приглашенных экспертов. Они выезжали на объекты и давали экспресс-оценку арендных ставок. Затем эта информация подвергалась статистической обработке. В итоге в нашу базу попали 1893 объекта (в 1997 г. их было всего 500), и мы сформировали выборку, которая по своим характеристикам оказалась близка к генеральной совокупности. А значит, наша новая модель должна быть адекватна рынку”.

Прибыльная разница

Косвенным подтверждением того, что расценки КУГИ сейчас отстают от рыночных, стал эксперимент с псевдоаукционами, которые с осени 2004 г. проводятся на заседаниях Городской комиссии по недвижимости. Если на свободное помещение находится несколько претендентов, между ними происходит торг, и в результате объект может быть сдан в аренду по ставкам, существенно (иногда в несколько раз) превышающим те, что установлены методикой. Особенно это заметно в центре города. Например, на 26-метровое помещение на ул. Жуковского, 11, была подана 31 заявка. При начальной ставке 148 у. е. за 1 кв. м в год договор был заключен из расчета 500 у. е. за 1 кв. м (одна условная единица в 2005 г. составляет по курсу КУГИ 35 руб.). На помещение на Садовой улице, 32/1 (155,7 кв. м), оказалось 16 желающих. Ставка подскочила с 33 у. е. до 130 у. е. за 1 кв. м в год.

Крохотное (10,8 кв. м) помещение на Сенной площади, 13, подорожало со 104,4 у. е. до 770 у. е. за 1 кв. м в год при 11 претендентах. Естественно, ажиотажным спросом пользуются далеко не все городские встройки, и столь резкое повышение ставок, конечно, не показательно в целом для всего рынка.

“По нашим наблюдениям, в первую очередь недооценены торговые площади, а по офисным помещениям, особенно если они расположены во дворах, не на первых этажах и т. п., городские ставки близки к рыночным”, – считает президент группы компаний “Аверс” Михаил Зельдин.

В “Петербургской недвижимости” согласны с тем, что ценовой разрыв наиболее заметен по самым ликвидным объектам. Например, универсальное помещение на Б. Сампсониевском проспекте, принадлежащее частному собственнику, сдается за $20 за 1 кв. м в месяц, а похожая городская встройка, расположенная в том же доме, – по 4,5 у. е. за 1 кв. м. Само собой, техническое состояние “кугишного” объекта оставляет желать лучшего.

По оценке “Бекара”, на востребованном под бутиковую торговлю Староневском проспекте городские расценки отстают в 2–2,5 раза от рыночных, составляющих здесь в среднем $80 за 1 кв. м в месяц.

Естественно, что при таком ценовом соотношении весьма развит рынок субаренды и переуступки городских площадей. Например, по информации директора компании “Бекар. Коммерческая недвижимость” Игоря Горского, право аренды одного из торговых помещений на Суворовском проспекте было продано за $100 000 (!). Как правило, арендатор КУГИ прикидывает дельту между городскими и рыночными ставками, учитывает некоторый дисконт и оценивает свое право в сумму, которую новый арендатор сэкономит за год. В некоторых случаях, например если речь идет о крупном помещении, учитывается разница, набегающая за несколько лет.

Хотя, по словам руководителя департамента коммерческой недвижимости корпорации “Петербургская недвижимость” Лилии Петровой, на схему с переуступкой прав решаются не все клиенты, они не хотят брать на себя риски, связанные с пересмотром арендных ставок КУГИ, и предпочитают субаренду.

Операторы рынка солидарны в том, что в последнее время спекуляций на рынке городской аренды стало меньше.

“КУГИ теперь довольно внимательно следит за свободным рынком и оперативно реагирует на изменение конъюнктуры. Сегодня в субаренду сдаются в основном площади, полученные у города несколько лет назад, когда разрыв в уровне ставок действительно был очень заметен”, – говорит Игорь Горский.

“После того как в 2005 г. КУГИ увеличил свою условную единицу до 35 руб., а рынок частных площадей остался в основном в долларовой зоне, городские ставки по многим помещениям приблизились к рыночным. Отсюда снижение спроса на субаренду. Сегодня она широко распространена только по самым ликвидным и дорогим помещениям на Невском, Владимирском проспектах и других ключевых магистралях, где ощущается острый дефицит помещений и цены выходят за рамки разумного. Пересдавать площади выгодно арендаторам, которые занимают их у города на льготных условиях, однако такие организации не могут прибегнуть к прямой субаренде (иначе лишатся льгот) и используют полулегальные схемы, связанные с различными договорами о совместной деятельности”, – комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости компании “Адвекс-РОССТРО” Татьяна Кирсанова.

Игра на повышение

С 1 января случаи субаренды, видимо, станут просто уникальными. Базовые принципы расчетов и основные коэффициенты (местоположения, этажа, типа входа и др.) в новой методике будут теми же, что и в действующей. Как и раньше, арендная ставка моделируется по трем основным функциям (торговой, офисной и производственно-складской) исходя из принципа наилучшего использования. Сохранены и поправочные коэффициенты к определенным по методике ставкам: 0,7 – для городских территорий и 0,9 – для пригородных. Таким образом, учитывается возможная погрешность расчетов.

Чтобы увеличить их точность, ГУИОН расширило перечень магистралей, влияющих на арендные ставки, с 54 до 794 позиций. Кроме того, выделено 240 ценообразующих магистралей для производственно-складских объектов.

Методика учитывает близость локальных центров (их 63 для офисной и торговой функции и 28 – для производственно-складской) и характер окружающей застройки (Петербург поделен на пять однородных ценовых зон: центр, средние ценовые районы, депрессивные зоны, города-спутники и пригородная периферия).

ГУИОН перешло на расчет ставок исходя из координат входов в здание, а не координат его центра. До сих пор помещения на “красной линии” и во дворе могли стоить одинаково, если оказывались на одинаковом расстоянии от “ядра” постройки.

Новая методика отличается большей детализацией. Например, “раскрыт” Апраксин двор: 13 его внутренних линий и проездов (Ягодный, Чернышов, Графский и др.) стали считаться улицами. Помещения, которые на них выходят, существенно недооценены, поскольку по действующей методике имеют “вход со двора”. По предварительным расчетам, такая корректировка может принести в бюджет свыше 3 млн у. е. в год.

Кроме того, снимается существующий сейчас в методике запрет на торговую функцию во дворах, поскольку там вполне успешно работают магазины самого разного профиля. В результате количество сдаваемых в аренду объектов, по которым наилучшим использованием является торговля, может увеличиться практически втрое – с 4690 до 14 675, а рост арендных платежей – составить порядка 50 млн у. е.

“Чтобы смягчить финансовые последствия для арендаторов, плата будет повышаться поквартально в течение 2006 г., а для льготников переходный период продляется до полутора лет”, – говорит первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов. Но даже с учетом поэтапного введения новых ставок и потерь, связанных с неизбежной ротацией арендаторов, поступления в городской бюджет от аренды нежилого фонда в будущем году, по прогнозу, увеличатся более чем на 40%.

“Мы не преследуем цель наказать бизнес рублем, а хотим устранить существующий демпинг. Когда одни арендаторы платят за площади по расценкам свободного рынка, а другие – по городским, это выглядит как фактическое субсидирование из бюджета отдельных фирм, – считает начальник ГУИОН Дмитрий Куракин. – Сегодня очень сложно оценить последствия введения новой методики. Во многом это будет зависеть от того, насколько качественно мы выполнили свою работу. На мой взгляд, точность расчетов удалось существенно повысить. Однако методика остается массовой, поэтому погрешность в пределах 10% возможна. Хочу напомнить в этой связи арендаторам, которые, возможно, сочтут новую ставку неадекватной, что механизм индивидуальной оценки никто не отменял”. По петербургскому законодательству в индивидуальном порядке оцениваются отдельно стоящие здания и объекты площадью более 1000 кв. м. Однако и арендатор небольшой встройки вправе заказать такую оценку аккредитованному при ГУИОН эксперту, если не согласен со ставкой, рассчитанной по массовой методике. Результаты индивидуальной оценки обязательны к применению.

Михаил Зельдин не сомневается, что спрос на услуги независимых оценщиков вскоре существенно возрастет. Однако, по его словам, в последнее время пересматривать установленные по массовой методике ставки было крайне сложно. КУГИ принимал оценочные отчеты только после положительной рецензии ГУИОН. С другой стороны, отмечает он, и поводов для переоценки особых не было: ставки в основном недотягивали до рыночного уровня. “Теперь крайне важно, чтобы между ГУИОН и независимыми оценщиками наладилось конструктивное взаимодействие, поскольку работы у нас действительно прибавится. Надеюсь, что ГУИОН будет лояльно относиться к выводам экспертов, особенно в период обкатки методики”, – говорит Зельдин.

Предсказывать, как повлияет арендная реформа КУГИ на рынок в целом, операторы берутся с большой осторожностью. Михаил Зельдин считает, что по крайней мере в первое время новая методика спровоцирует рост ставок и в частном секторе.

“Я думаю, новая арендная политика КУГИ рынок не взорвет. Расценки на частные площади поднимать уже в общем некуда, – полагает Игорь Горский. – Массовое переселение предпринимателей из городских помещений тоже не начнется. Хотя для любого бизнеса очень важна стабильность. И когда город вдвое повышает ставку и не дает арендатору никаких гарантий, что в течение срока договора этого не произойдет снова, серьезная фирма задумается о переселении. Если КУГИ хочет конкурировать с частными собственниками по уровню цен, то он должен перенимать и обычаи делового оборота, принятые на рынке. В частности, заранее при заключении договора оговаривать сроки и порядок пересмотра ставок. Сегодня КУГИ по факту выступает в роли оператора недвижимости, а не управляющего. Компания, которая снимает площади у города, получает весь комплекс проблем, связанных с техническим обслуживанием помещения, его охраной и т. п. Однако многих арендаторов это уже не устраивает. Они стремятся переложить подобные заботы на плечи профессионалов, поэтому выбирают помещение в частном бизнес-центре, а не у КУГИ. И вопрос цены здесь стоит не на первом месте”.

“Главный минус аренды у КУГИ – отсутствие стабильности, – соглашается Лилия Петрова. – Нередки случаи, когда компания, получив у города “убитое” помещение, приводит его в образцовый порядок, вложив в это серьезные средства, а КУГИ, ссылаясь на то, что состояние объекта существенно улучшилось, повышает ставку”.

Город хочет денег

Кроме введения новой арендной методики Смольный принимает и ряд других мер, направленных на извлечение дополнительных доходов из городской недвижимости. Так, с 1 октября 2005 г. около 900 коммерческих организаций лишились льгот по арендной плате. В их число попали с/х рынки, негосударственные структуры, предоставляющие услуги в сфере образования и культуры, научные организации (за исключением некоммерческих), бани и др.

Предвидя миграцию арендаторов в связи с повышением ставок, КУГИ намерен ввести плату за переуступку прав по договору; ее размер, правда, пока не утвержден.

В 2006 г. Смольный планирует значительно активнее продавать на аукционах низкодоходные объекты. Пока город выставляет на торги помещения, арендные ставки за которые не превышают 30 у. е. за 1 кв. м в год. В основном это небольшие встройки, в том числе подвалы, расположенные на спальных окраинах и в пригородах. В ближайшее время ценовая планка будет поднята до 50 у. е. Кроме того, арендаторы, которые платят за “стены” от 50 у. е. до 75 у. е. за 1 кв. м в год, получат право самим подать в КУГИ заявку на выкуп. Правда, о целевой продаже речи не идет. Такая схема не предусмотрена действующим законодательством о приватизации. Предпринимателям, которые захотят стать собственниками помещений, придется участвовать в аукционе. Риск, что в нем победит сторонняя организация, есть. Особенно если объект представляет какую-то коммерческую ценность. Однако на руку пользователям будет то, что лоты будут выставляться на продажу вместе с арендными обременениями. Если торги выиграет “варяг”, он станет правопреемником КУГИ по действующему договору и будет ограничен его рамками: нельзя пересматривать ставку по своему усмотрению и выселить добросовестного арендатора.

“Я знаю, что такого шага властей ждали многие компании. Практика показывает, что чем выше арендная ставка, тем серьезнее арендатор относится к своему объекту, вкладывает средства в его ремонт и тем выше у него мотивация выкупить площади”, – говорит директор Фонда имущества Андрей Степаненко.

Еще одно стратегическое направление – доверительное управление (ДУ). КУГИ обещает в 2006 г. передать управляющим по конкурсу около 200 000 кв. м. Пока, правда, эта схема работы с городской собственностью в Петербурге пробуксовывает. Местный закон о ДУ был принят еще летом 2004 г. Но до сих пор ни один объект так и не передан в руки частников по утвержденным этим документом правилам. Президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании “АйБи Групп” Юрий Борисов надеется, что дело все же сдвинется с мертвой точки. “Мы с нетерпением ждем, когда КУГИ официально опубликует первый адресный перечень объектов, предназначенный для управляющих”, – говорит он. Пока известно, что Городская комиссия по недвижимости решила передать в ДУ четыре здания (на Невском проспекте, 7/9, лит. А, на Большом проспекте Петроградской стороны, 18, лит. А, на Каменноостровском проспекте, 67, лит. А, и на Измайловском проспекте, 27, лит. А, Б, В). Однако условия конкурсов по этим объектам пока не сформулированы.

“У нашей компании уже есть весьма успешный опыт работы с городской недвижимостью. Еще по старым правилам город передал нам в управление два здания на Петроградской стороне. Сегодня они отремонтированы, превращены в офисные центры класса С и сдаются по рыночным расценкам. Например, в “Офисном доме” на Льва Толстого, 7, при 95%-ной загрузке средняя арендная плата составляет 246 у. е. за 1 кв. м в год по курсу КУГИ. Наши ставки существенно превышают городские, причем это соотношение сохранится даже с учетом заложенного в новой методике увеличения платежей”, – комментирует Борисов.