ДОХОДНОЕ МЕСТО: Офис с видом на центр

Первую волну компаний, которые строили и сдавали в аренду первые современные офисы, образовали американские бизнесмены. На втором этапе к ним подключились и российские застройщики. К началу 2000-х гг. в центре работал уже не один десяток компаний, занимающихся как брокериджем и консалтингом в сфере офисной недвижимости, так и строительством и девелопментом объектов. Но и в наши дни большой бизнес стремится расположиться в центре. Потому сюда же стремятся и девелоперы.

Все дороги ведут в центр...

Пока именно в CBD и на прилегающих к нему территориях сосредоточены самые первоклассные офисы Москвы. Около 1,25 млн кв. м офисов класса А, 0,75 млн кв. м – класса В, по данным Paul’s Yard. Всего в Центральном деловом районе примерно 800 офисных комплексов А- и В-класса. Для сравнения: общий объем арендуемых площадей в зданиях классов А и В – около 3,9 млн кв. м, из них А – около 1 млн кв. м, В – около 2,9 млн кв. м.

Уже начинаются споры о дальнейшей судьбе CBD, о том, не утратит ли он деловой функции, не станет ли больше туристическим и историческим центром, как задумало правительство города. Но пока самые крупные офисные проекты, не считая “Сити”, реализуются опять же в центре. Если обратиться к мировой практике, закономерность развития мегаполисов такова, что самые престижные, дорогие и активные деловые районы образуются в сердце города.

Пока, по оценкам аналитиков, около 50% спроса на офисы А- и В-класса приходится на Центральный район. В 2005 – начале 2006 г. в центре должны быть завершены “Дукат Плейс – III” на ул. Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м, (девелопер – Hines), “Аврора Бизнес Парк II–III” на Садовнической набережной, 82 (80 000 кв. м, Forum Properties). Начнется строительство бизнес-центров на месте промзон, а также реализация масштабных проектов таких компаний, как “Стройинком-К”, “Капитал Груп”, “Ведис”. В центре самые высокие арендные ставки – на качественные офисы. Порой в кварталах около Кремля они могут достигать $1000 за 1 кв. м в год без НДС, в то время как средняя цена на рынке – $650 без НДС в классе А.

“Говорить, что площадок под офисное строительство в центре не осталось, было бы неправильно, – считает партнер консалтинговой компании Colliers International Олег Мышкин. – Если посмотреть на Москву и на ее центр с высоты птичьего полета, например используя ресурс http://earth.google.com, то можно увидеть, что площадок достаточно – много невостребованных или развалившихся зданий, есть промзоны. Даже в центре Нью-Йорка, например, до сих пор находятся места для новых офисов”.

“10 лет назад, когда офисный рынок начинал формироваться, он был практически весь сконцентрирован в историческом центре Москвы, – рассказывает Майкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle. – Практически все проекты, с которыми мы работали в середине и второй половине 1990-х гг., такие как Смоленский пассаж, офисный центр “Якиманка,” Toko Tower, располагались именно в центре. Даже Павелецкая, которая теперь является одним из самых развитых деловых районов города, изначально воспринималась как “недостаточно центральная”. Но само понятие центра постепенно видоизменяется, и качественные офисы появляются далеко за пределами Садового кольца. Но не стоит забывать, что подавляющее число наиболее интересных проектов по-прежнему стремится в ЦАО”.

Третья волна

Вслед за такими игроками – первооткрывателями центра, как СП “Перестройка”, группа Sawatzky, “СТ-Груп”, “Энка”, GVA Sawyer, во второй половине 1990-х гг. в Москве появились девелоперы и консультанты, которые определили стандарты офисного рынка на многие годы вперед, стали постоянными “законодателями моды” на нем. В годах 1994–1995 гг. уже образовались Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons (ныне Noble Gibbons в ассоциации с CBRE), Colliers International. Сейчас компании выросли и сменили статус на рынке, объединившись в тех или иных формах с крупными международными корпорациями.

Однако практически каждая из них начиналась с небольшого московского бизнеса, основанного частными лицами – по большей части иностранцами, вспоминает аналитик рынка Рубен Алчуджян, который начинал в 1995 г. работать в Jones Lang LaSalle, затем работал в Colliers International. Это те компании, за которыми позже благодаря СМИ закрепилось прозвище “большая четверка”. Основателями фирмы Noble Gibbons в 1994 г., например, выступили Филипп Богданов, Бил Лэйн, Джек Кэллехер. Нынешний ее управляющий директор Даррелл Станафорд пришел позже из Western Group. Агентство Western Group работало на рынке с 1993 г. и распалось после кризиса 1998 г. В числе основателей агентства были Паркер Хадсон, Пейдж Эйкен, Оксана Тихоновская. А среди клиентов этой компании были Price Waterhouse, Coudert Brothers, Sumsung, Coca-Cola, Ford Foundation, Procter & Gamble. Даррелл Станафорд работал там управляющим партнером, после перехода в Noble Gibbons /CB Richard Ellis он поначалу возглавлял отдел промышленных и складских помещений.

Из Western Group вышли также Марк Стайлз и Сергей Рябокобылко, основавшие Stiles & Riabokobylko (сейчас – Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko). Один из основателей Jones Lang LaSalle – Майкл Ланге. В 1995 г. он создал компанию вместе с партнером Мишелем Паскалисом. Владельцы же Colliers Int. – это Престон Хаскел и Олег Мышкин. Специалисты этих четырех компаний разработали единую классификацию для офисов, адаптированную для московского рынка, и договорились придерживаться ее. Возможно, после этого их и стали называть “большой четверкой”. Но термин этот скорее условный, придуманный журналистами, в практической повседневной работе эти компании мало связаны между собой, считает Рубен Алчуджян. В первые годы работы компании занимались в основном брокериджем и консалтингом.

В 1993 г. появилась компания Penny Lane Realty. Компания удивляла разветвленной структурой и многофункциональностью на рынке, говорит Рубен Алчуджян. Она специализировалась и на коммерческой, и на жилой недвижимости, сейчас к этому списку добавилась индустриальная и загородная недвижимость. Компания стала кузницей кадров, из которой вышли Paul’s Yard (2004 г.), Leeds Property Group (2004 г.). 2004 год стал вообще переломным моментом в секторе консалтинговых и риэлторских услуг, по мнению некоторых аналитиков. Тогда борьба за место на рынке между риэлторами сильно обострилась, так как появилось много новых компаний, говорит Андрей Петров, партнер Knight Frank. “Ведущие брэнды превратились из риэлторских агентств в консалтинговые, – говорит он. – Более того, 2004 год можно считать завершающим этапом формирования элиты профессиональных консультантов, среди которых, как и следовало ожидать, оказались только те компании, которые имеют возможность опираться на западный опыт и технологии”.

Рынок их знает

90-е годы – это эпоха появления крупных застройщиков. Например, компания Capital Group начала работать на рынке недвижимости с 1993 г. Сейчас на счету холдинга 50 построенных и строящихся объектов жилого и коммерческого назначения. На офисном рынке компании принесли известность проекты, которые она начала в 2004–2005 гг. Например, это здание Capital Plaza в 4-м Лесном переулке на 49 414 кв. м общей площади и “Пушкинский дом” на Страстном бульваре, 9 (18 500 кв.м).

Другая крупная компания-девелопер, холдинг КРТ (“Корпорация развития территорий”), в 1994 г. провела инвентаризацию территорий Якиманки и Замоскворечья, общая площадь участков составила 960 га. Совместно с городскими властями с этой территории были выведены промпредприятия, часть из них – перепрофилирована. В конце 1990-х гг. КРТ построила “Дом немецкой экономики”, здание банка “Австрия”, офисный комплекс “Полянка Бизнес-парк” и офисные здания на ул. Большая Ордынка, 50–52. Cамым грандиозным обещает стать участие КРТ в проекте “Золотой остров”, где на 40 га в черте Берсеневской, Софийской и Болотной набережных будет построено более 1 млн кв. м офисных, торговых, гостиничных и жилых площадей. Правда, координационные функции по проекту с недавних пор переданы “Москапстрою”, но, по словам руководителя пресс-службы КРТ Валеха Рзаева, его компании все равно принадлежит почти две трети участков острова, а результатов проведенных компанией за собственный счет геодезических и прочих исследований там нет даже у правительства Москвы.

За прошлое десятилетие ряды девелоперов в CBD пополнили ЗАО “Тема”, “Система-Галс”, “Строймонтаж” (ныне – Mirax Group), Forum Properties, группа “Внешинвестпром”.

Инвестпровалы десятилетия

Примерно тогда же, когда начали свою деятельность консультанты “четверки”, в Москве существовало агентство Kolb Levins, занимавшееся сдачей офисных помещений в аренду. Как-то сама собой деятельность этой фирмы сошла на нет, и про нее благополучно забыли. Однако именно это агентство прославилось тем, что очень долгое время не могло найти арендаторов для здания на 10 000 кв. м. Для рынка той поры это были огромные площади, и не каждый бы взялся сдавать их все разом в аренду, тем более что они находились в процессе строительства. Но руководитель Kolb Levins Хью Левинс получил на это эксклюзивные права, как писали интернет-издания по недвижимости в то время. Сейчас это здание занимает “УралСиб”, оно находится рядом с Московским дворцом молодежи. Как вспоминает Алчуджян, это здание строилось несколько лет, игроки рынка в шутку называли его между собой “Колб Левинс Билдинг”. Здание находится вне центра города, но оно стало одним из первых показательных примеров долгостроев на столичном офисном рынке.

Как считает Олег Мышкин, строить быстро и качественно в ту пору мешали отсутствие опыта у большинства девелоперов, сложности с получением площадок и отсутствие практики проектного финансирования. И хотя профессиональный уровень игроков рынка, несомненно, вырос к настоящему времени, черты незрелого рынка все же пока сохраняются. Сложности в получении проектного финансирования и высокая стоимость кредитных денег – это самый большой тормоз. До сих пор многие проекты финансируются за счет акционерного капитала.

Из крупных долгостроев, которые появились на пороге 2000-х гг., есть такие, например, как “Царев сад” недалеко от Кремля. Его девелопер – компания “Кейстоун” приступила к строительству в конце 1990-х гг., но так и не завершила начатое. Площадь комплекса “Царев сад” была по проекту более 83 000 кв. м, на его строительство Сбербанк выделил $90 млн. Работы на площадке прекратились практически сразу после смерти основателя “Кейстоуна” Геннадия Шульмана.

Опять же рядом с Кремлем задумывался проект многофункционального комплекса “Кремлевский”. Для него федеральные власти никак не могли найти инвестора. Концепция менялась несколько раз, в проект добавлялись офисные, торговые, гостиничные площади, здание на бумаге доросло до 90 000 кв. м и потребовало около $200 млн инвестиций. Руководил процессом ФГУП “Федеральный комплекс “Кремлевский”. Окончательного решения о строительстве так до сих пор и не принято.

Из проектов последних лет долгостроем многие эксперты считают Новинский пассаж на Новинском бульваре. Его в итоге перекупил и достроил банк “Глобэкс”. Однако начинала здание турецкая компания “Энтес”. В общей сложности этот торгово-офисный комплекс возводился четыре года. “Столица останавливает выбор на турецких строителях, так как именно у них можно найти оптимальное сочетание цены и качества (удовлетворительное качество при невысокой цене), – считает Рубен Алчуджян. – Но не все компании такие, как “Энка”.

Иногда терпят неудачу и успешные девелоперы. Например, фонду “Кольчуга” пришлось временно заморозить строительство бизнес-центра “Европа-Хаус” в Колокольниковом переулке, 11. Этот факт подтвердили в Penny Lane Realty. До этого у “Кольчуги” было два удачных объекта: здание на ул. Щепкина, 4, и деловой центр “Миллениум Хаус” на ул. Трубной, 12. Стройку пришлось остановить, когда здание возвели до 4-го этажа. Говорят, что рядом якобы жил высокопоставленный чиновник, которому не понравилось, что строительство ведется в его квартале. По официальной версии, на которую ссылаются специалисты компании Prime City Properties, строительство задержалось из-за проблем с согласованиями по площади здания. Комплекс общей площадью 8000 кв. м все же был завершен, но сроки сдачи в эксплуатацию задержались на год-полтора.

Зоны внутри

Центральный деловой район формируется неравномерно. Естественно, что на его территории участки бизнес-застройки чередуются с жилыми кварталами или промзонами. Однако аналитики рынка сделали любопытное наблюдение: внутри Садового кольца есть островки деловой активности, кварталы, живущие собственной жизнью. Такие небольшие деловые зоны формируются в местах скопления нескольких крупных бизнес-центров. В таких местах на улицах особенно много людей в пиджаках и галстуках, спешащих на важные встречи, машин представительского класса и кафе, в которых в течение всего дня деловые люди встречаются для переговоров. Например, один из таких кварталов находится на Павелецкой площади, где поднимаются в небо башни “Павелецкой Плазы”, построенные “Энкой”. “Зона вокруг Павелецкой площади имела объективные причины для развития, – считает старший консультант Penny Lane Realty Максим Жуликов. – В том районе немало промзон, которые власти города настроены выводить, и не так сложно было получить площадки, когда строилась “Павелецкая Плаза”.

Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, самое заметное скопление офисных зданий наблюдается на улицах и переулках вокруг Кремля. Во-первых, Романов переулок и Никитский переулок, в первом стоит бизнес-центр “Романов двор” (в 2006 г. будет построена третья фаза комплекса площадью 12 000 кв. м, а общая площадь трех фаз составит 58 000 кв. м). Во-вторых, это ул. Воздвиженка и Вознесенский переулок, в котором находится комплекс “Усадьба” (д. 22, 37 500 кв. м). В-третьих, это те же Газетный переулок, Тверская улица и Большая Дмитровка, Петровка, Столешников переулок и Никольская.

“Другой ярко выраженной деловой зоной в пределах центра является район между ст. м. “Пушкинская” и “Тверская”, – рассказывает Лаирова. – Здесь находится известные бизнес-центр “Галерея Актер” на (ул. Тверская, 16, 11 000 кв. м), он построен в середине 1990-х гг. Здесь же многофункциональный центр на Страстном бульваре, 8–10, офисный комплекс на Тверской, 22б, и многие другие”. Из-за того что офисная недвижимость в этом районе особенно востребована, здесь много жилых зданий, в которых часть квартир переведена в нежилой фонд. Как считает Лаирова, эти офисы расходятся на ура, несмотря на то что они не часть бизнес-центров, а только благодаря местоположению. Один из таких примеров – дом 4/3 на Страстном бульваре.

Еще один из сложившихся деловых кварталов – это район Цветного бульвара. Турецкая компания “Энка” построила здесь несколько бизнес-центров: в Последнем переулке, 17, 19–23, 21–23, на Цветном бульваре, 25, стр. 3 (4413 кв. м), и Садовой-Самотечной, 24/27 (5219 кв. м). На ул. Трубной находятся здания фирмы “Инженер” (д. 21, 3700 кв. м, д. 23, стр. 1, 1500 кв. м, д. 23, стр. 2, 2300 кв. м, д. 25, 1175 кв. м). На Трубной же расположен комплекс “Миллениум-Хаус” (8036 кв. м). Компания “Топ.Ри.Инвест” строит бизнес-центр в Последнем переулке, 28 (5100 кв. м).

В районе ст. м. “Тургеневская” и “Красные Ворота” в последнее время появился ряд новых, современных бизнес-центров класса А: “Мясницкая Плаза” (ул. Мясницкая, 48, 6530 кв. м), “Георг Плаза” (пер. Огородной слободы, 5а, 5747 кв. м), бизнес-центр на Чистопрудном бульваре, 17, стр. 1 (9000 кв. м). Формируется кластер деловой активности вокруг ст. м. “Курская”, где из уже действующих комплексов – здания в Лялином переулке, 19–21, в Подсосенском переулке, 20–12, стр. 1–1а. А из строящихся – большой бизнес-центр Citydel на Земляном Валу, 11–19, площадью 63 500 кв.м, который возводит ЗАО “Тема”.

Однако все эти небольшие деловые кварталы центра очень разные между собой не только в градостроительном облике или ритме жизни, но и по уровню престижности в деловых кругах и по арендным ставкам. На взгляд Максима Жуликова, район Таганской и вообще восток центра – это далеко не элитные районы, здесь размещаются компании попроще. Престижны Сретенка, Тверская, Патриаршие пруды, Новый Арбат, юго-западная часть центра. Возле площади Тверской Заставы на “Белорусской” формируются новые деловые кварталы.

На популярной Ордынке при условии, что бизнес-центр новый и удачный по концепции, офисы могут сдаваться по 635 евро за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. На Овчинниковской набережной, которая тоже пользуется высоким спросом, как и многие набережные Замоскворечья, офисы в новых комплексах сдаются и по $670, и по $850, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Ресурс для образования новых деловых кварталов есть сейчас, по мнению Жуликова, например, на территориях между Пресненским Валом и Грузинским Валом, в районе Татарских улиц, в начале Кутузовского проспекта.

Проекты-XXI

В течение первого полугодия 2005 г. в эксплуатацию было введено около 10 крупных бизнес-центров, и восемь из них расположились на территории Центрального района, по данным консультантов. Среди них Pollars, который возвела Mirax Group, Central City Tower I от девелопера ПФПГ, “Аквамарин”, реализованный “Стройинком-К”. Central City Tower I эксперты отмечают особенно. Например, Максим Жуликов считает здание лучшим на сегодняшний день в классе А среди равных по масштабу.

В этом году стало известно и о совсем новых масштабных объектах, появления которых следует ожидать уже в 2006–2008 гг. и которые пока находятся на самых первых стадиях реализации. Крупнейшим проектом на территории центра на месте выведенной промзоны станет, пожалуй, проект инвестиционной компании “Нерль”. По данным Knight Frank, это будет качественный офисный комплекс “Красная роза” на 70 000 кв. м на месте одноименной фабрики. Объем инвестиций, по данным девелоперов, составит более $200 млн. Другим крупным гостинично-деловым комплексом на месте выведенной промзоны станет проект “Ведис Групп” стоимостью $100 млн. Концепция включает четыре офисных корпуса по 15 000 кв. м на площадке Московского фурнитурного завода. А компания “ДОН-Строй”, как сообщила ее пресс-служба, планирует сделать коммерческую недвижимость одним из своих приоритетных направлений. Сейчас идет работа над комплексом в Оружейном переулке, где офисов будет больше 100 000 кв.м.

Продолжают практику девелопмента и банки. Банк Москвы, например, задумал проект комплекса на 17 400 кв. м у ст. м. “Красные Ворота”. Но предпроектное предложение мэр Москвы пока отложил до следующего рассмотрения на градостроительном совете.

Компания Noble Gibbons / CB Richard Ellis назначена агентом по сдаче в аренду бизнес-центра “Серебряный город”, который строится на Серебрянической набережной и составит 60 000 кв. м общей площади. Около 40 700 кв. м будет в этом комплексе отведено под офисы.

Девелопером проекта, сообщили в Noble Gibbons, является “Мосинжстрой-Девелопмент”, входящий ныне в состав концерна “Нефтяной”. Кроме того, рядом с Курским вокзалом, на территории бывшего арматурного завода “Арма”, инвестиционная компания “Визави” планирует строить очередной офис-парк “Курский” площадью 50 000 кв. м.

На Покровке, которая за последний год вышла в лидеры среди московских улиц по скорости появления новых магазинов, кофеен, ресторанов и банковских представительств, строится современный офисно-гостиничный комплекс “Покровские ворота”, реализацией помещений которого будет заниматься консалтинговая компания Dominique Renard. Консультант подписал договор с “Системой-Галс”, выступающей девелопером проекта. Общая площадь офисной части составит 14 772 кв. м. Строительство планируется завершить во II квартале 2006 г., сообщили в пресс-службе Dominique Renard.

Тенденции времени

На московском офисном рынке и в частности на центральной его территории наблюдатели отмечают сейчас несколько явных тенденций. Это все увеличивающееся число объектов многофункционального назначения, среди которых особенно распространены офисно-торговые. Практика показывает, что за счет такого сочетания повышается рентабельность проектов. Строить комплексы многофункционального назначения становится среди девелоперов модной тенденцией, соглашаются специалисты Capital Group.

Еще одно веяние времени – это девелоперы, пришедшие в офисную недвижимость из соседних секторов или с других рынков. Известны примеры, когда строители жилья начинают заниматься коммерческими объектами. Или когда банки начинают не только финансировать проекты, но и играть в них роль девелопера. “Во всем мире вложения в недвижимость являются одним из самых распространенных и надежных финансовых инструментов, – говорит руководитель дирекции инвестпроектов инвестиционно-кредитного департамента банка “Глобэкс” Владимир Егоров. – В настоящее время наблюдается нехватка и, соответственно, рост спроса на коммерческую недвижимость европейского класса, что говорит об увеличении деловой активности в России. Так как Москва – один из крупнейших мировых финансовых и деловых центров, то она является одним из самых привлекательных мест для инвестиций в недвижимость, причем не только для граждан РФ. Также хотелось бы отметить, что Россия во многом остается сырьевой страной, а в связи с ростом мировых цен на нефть в ней наблюдается приток нефтедолларов. Многие предпочитают вкладывать свободные средства в недвижимость. Инвестиции в недвижимость имеют довольно высокий уровень доходности, характеризуются большой степенью сохранности, безопасности”.

Но главным ресурсом для строительства больших многофункциональных комплексов становятся промзоны, отмечают в Vesco Consalting. Только в первой половине 2005 г. было заявлено о строительстве 12 деловых комплексов на месте выводимых предприятий. Многие из таких комплексов строятся в Центральном деловом районе. Вторая подходящая для масштабных проектов территория – площадки вокруг Третьего транспортного кольца. Некоторые районы, которые изначально имели лишь потенциально высокую инвестиционную привлекательность, в настоящее время приобретают характеристики сформировавшихся деловых зон, считает Андрей Петров. Что касается центра, то, по его мнению, районы Замоскворечья и Павелецкой уже можно назвать деловыми зонами класса А. Некоторые эксперты считают, что не за горами то время, когда и бизнес-кварталы будут оценивать по классам.