ГРОМКИЕ ИМЕНА: Заглядывать на 2–3 года вперед

— Доходность в различных секторах коммерческой недвижимости постоянно меняется. В какой сектор более выгодно инвестировать сегодня и почему?

– На мой взгляд, выгодно инвестировать в качественные объекты. Я знаю массу “неправильных” проектов в каждом из сегментов недвижимости, которые по прошествии 2–3 лет принесут владельцам разочарование. Если же говорить в целом о ситуации в том или ином сегменте, то, по экспертным оценкам (и я с ними согласен), сегодня наблюдается дефицит складской недвижимости.

Однако к этим оценкам нужно относиться прагматично, поскольку вся аналитика делает срез сегодняшнего дня и многие проекты остаются за кадром. Если мы вернемся к нашему разговору через год-два, ситуация на рынке может кардинально измениться: может оказаться, что на рынок выведено еще десяток новых объектов, о которых мы не знали. Вот почему на вопрос о том, куда сегодня лучше инвестировать – в офисы, склады или торговые центры, – можно ответить однозначно: выгодно вкладывать средства в качественные проекты.

– Что такое для вас качественный проект?

– Это хорошее местоположение, следование жестким профессиональным стандартам, участие специализированных архитектурных западных бюро в связке с лучшими российскими архитекторами, дешевые долгосрочные кредиты... Важны такие факторы, как гарантированный договор генподряда с профессиональной российской или иностранной строительной компанией, которая обеспечивает соблюдение сроков и качество строительства и снимает с девелопера строительные риски, подбор высококлассных арендаторов с институциональными договорами аренды.

– Но прогнозы сильных аналитиков часто сбываются...

– Конечно, есть определенная статистика, которую ежеквартально выдают международные консалтинговые компании, подсчитывающие доходность в каждом из секторов. Но нужно отдавать себе отчет в том, что это статистика сегодняшнего дня. Когда говорят о нехватке примерно 1 млн кв. м офисов класса А в Москве, то вроде бы можно сделать вывод о том, что это именно тот высокодоходный сегмент, в который нужно немедленно вкладывать средства. Однако за кадром остается тот факт, что 0,5 млн кв. м из недостающих офисов уже заложено, строится и т. п. Поэтому для инвесторов очень важно заглядывать на 2–3 года вперед и понимать, что создание объектов недвижимости – это инерционный процесс. Оказаться в конце цикла больно и обидно. В этом случае катастрофически возрастает риск неудачного проекта. Напротив, когда ты в начале цикла, то даже на не слишком удачном проекте получаешь весьма впечатляющие финансовые результаты.

Что касается торговой недвижимости, то тут со статистикой нужно быть очень осторожным. На одной и той же площадке можно сделать выдающийся проект, а можно – очень средненький. И доходность при приблизительно одинаковом объеме инвестиций будет разная. Это зависит от всех ранее перечисленных параметров успешного проекта, а также от качества работы компании, которая в дальнейшем будет управлять комплексом. И для российского рынка это один из наиболее острых и болезненных вопросов. Потому что в отличие от складской и офисной недвижимости при управлении торговым центром очень важно правильно решать вопросы брэндинга и маркетинга на всех этапах существования объекта. Задав очень четкий набор параметров – глубина офиса, световое поле, высота, сетка колонн — в сегменте офисной недвижимости и пригласив профессиональных архитекторов, мы скорее всего получим удачный проект в удачном месте. При создании торговых комплексов роль девелопера и архитектора многократно возрастает. Здесь невозможно стандартизировать и четко описать все нюансы объекта, каждая площадка индивидуальна.

Два проекта, расположенные, казалось бы, в очень удачных местах, показывают различные финансовые результаты. Один из них может быть финансово успешен, второй – убыточен. Это пример разного подхода к девелопменту при одинаковом объеме инвестиций. Поэтому при создании торговых объектов профессионализм девелоперов, архитекторов и вообще всей команды, которая работает над проектом, – одна из важнейших составляющих успеха.

— Что сдерживает развитие иностранного инвестирования в российскую коммерческую недвижимость?

– Поток иностранного капитала сдерживают две вещи: непрозрачные земельные отношения и специфические русские риски, которые они, иностранцы, не готовы принимать. Если в Америке реально возможно отследить историю земельного участка за последние 50 лет и потребовать гарантии на всю его “родословную”, то в России по понятным причинам сделать это просто невозможно.

Зачастую иностранные компании приходят на российский рынок со своими корпоративными законами, разработанными для американского и европейского рынков. С одной стороны, у этих компаний есть технологии и огромное желание работать, с другой – они никак не могут понять, что калька с правил, по которым они привыкли жить, в России работать не будет. Иностранным компаниям необходимо время, чтобы адаптироваться к нашим условиям, в противном случае они не смогут эффективно работать на рынке.

Я знаю достаточно крупных игроков, которые хотели инвестировать от нескольких миллионов до нескольких миллиардов в создание и приобретение коммерческой недвижимости, но не смогли этого сделать – они просто не нашли качественных объектов для приложения своих капиталов.

— Насколько российская нормативно-правовая база защищает права инвесторов? Каких необходимых законов, на ваш взгляд, не хватает?

– Сейчас нормативно-правовая база в России достаточно полная. Законы есть, и законы хорошие, если их исполнять. Есть и Земельный, и Градостроительный, и Жилищный кодексы, есть Гражданский кодекс, поэтому говорить о том, что нам остро не хватает каких-то законодательных актов, нельзя. Но зачастую бывает так, что чиновники на местах путем различного рода бюрократических проволочек затрудняют реализацию прав инвесторов, а сами инвесторы, казалось бы обладающие всеми законодательными рычагами, не настаивают на соблюдении законов.

Мы тратим много усилий и времени на то, чтобы донести нашу позицию до властей в регионах по тому или иному проекту. И мы благодарны руководителям многих регионов, с которыми нам удается вести цивилизованный диалог и объяснять преимущества реализации проектов, которые коммерчески успешны и социально эффективны именно в этом регионе.

В законах есть некоторые недоработки, но все они, насколько я слежу за процессом, потихоньку устраняются. К примеру, в Градостроительном кодексе есть положение о том, что если в городе приняты правила землепользования и застройки, то участки могут выделяться только путем торгов, а если не приняты, то участки выделяются по схеме, предложенной самим муниципальным образованием. Таким образом, как только практика аукционов начнет реально применяться, рынки станут более открытыми и привлекательными для инвесторов.

Большой плюс Градостроительного кодекса еще и в том, что этот документ законодательно закрепляет бесплатную выдачу техусловий в течение двух недель. Важно, что техусловия выдаются не просто как информация о том, что должно быть сделано, а, например, как обязательство энергоснабжающей компании подключить объект к коммуникациям за определенное время и определенную сумму. Ранее земельные участки распределялись с техническими условиями, которые говорили только о том, что необходимо проложить определенные коммуникации. Когда же компания начинала этим заниматься, выяснялось, что надо протянуть трубу через полгорода. Получалось, что реально участок есть, а объект на нем возводить уже экономически неэффективно. Теперь же инвестор будет заранее готов к предстоящим расходам. Так что преобразования хорошие – правда, при условии, что они будут прозрачно работать.

— Инвестиционные процессы в России развиваются по тому же сценарию, что и в бывших странах соцлагеря, или есть различия?

— Если смотреть на общеэкономические процессы в целом, то сценарии одинаковы – некоторая пустующая ниша начинает наконец заполняться. Вопрос в том, как она заполняется. Здесь-то и коренятся основные отличия российского сценария от других стран Центральной и Восточной Европы. Если в странах соцлагеря очень быстро бал стали править иностранные банки и компании, то в России сильно присутствие местного капитала.

Как все было в так называемом соцлагере? Иностранные банки поглотили местные банки. Иностранные компании зашли на рынок и благодаря тесным отношениям с банками фактически подмяли под себя многие отрасли, в том числе целые разделы девелоперских рынков.

Кстати, в Россию иностранцы тоже могли прийти подобным образом, в начале 90-х у них бы это могло получиться. Когда русские делили между собой лучшие куски приватизированной собственности и им было не до инвестиций в коммерческую недвижимость, у иностранцев был великолепный шанс – у них были технологии и длинные деньги. Однако иностранные компании выжидали, анализировали, писали отчеты и не выходили на рынок. Именно благодаря такой выжидательной тактике иностранных компаний сегодня сформировался достаточно мощный внутренний русский капитал, который начал выплескиваться в сферу недвижимости. Иностранцам пока трудно конкурировать с русским капиталом, потому что они не умеют быстро плавать в русской действительности, решать целый ряд специфических вопросов, которые возникают при реализации любого проекта.

Но это не значит, что русский рынок закрыт для иностранцев. Российские девелоперы, в том числе и “РосЕвроДевелопмент”, готовы работать как с российскими банками, так и с западными. Для нас не стоит вопрос, какие это деньги – русские или западные, важно, на каких условиях мы их получим. Конечно, есть разница в подходе у российских и зарубежных инвесторов: западные финансовые институты обладают опытом и технологиями проектного финансирования, но никогда не работали в России и им очень страшно сделать первый шаг. У российских банков, напротив, нет существенного опыта в области проектного финансирования.

Вполне возможно, что мы будем использовать объединенную модель, при которой российские институты финансируют проект на стадии строительства и берут на себя определенные строительные риски под более высокий процент, а западные рефинансируют выданные займы в тот момент, когда объект построен, сдан госкомиссии и наполнен арендаторами. В этом случае проект получает гарантированный денежный поток. Так что на сегодняшний день перед нами стоит задача поиска системных партнеров, поскольку проектный портфель нашей компании приблизился к $1 млрд и, безусловно, мы заинтересованы в нескольких серьезных партнерах.

– Каковы критерии выбора подрядчика? Особенно при возможности выбирать между российским и иностранным.

– Критерии выбора подрядчика базируются на нескольких основных принципах – это в первую очередь надежность и гарантии исполнения взятых на себя контрактных обязательств. Мы стремимся работать с подрядчиками, которые могут обеспечить нам гарантированные сроки и качество и взять на себя финансовые обязательства по своим рискам, связанным с этими контрактами. Поэтому мы готовы привлекать более дорогих подрядчиков, чтобы обеспечить качество, сроки и гарантии. Но в перечне наших критериев нет странового приоритета. Нам удается успешно работать как с российскими, так и с зарубежными подрядчиками. Главное – их профессионализм и возможность обеспечения необходимого уровня сервиса.

– Формируете ли вы своего рода резервные фонды на случай форс-мажорных обстоятельств, например повторения ситуации 1998 г.? Если да, то каким образом размещаете резервные средства?

– У нас существует практика создания резервов под каждый конкретный проект. То есть мы оцениваем возможные риски не компании в целом, а проекта, связанного с тем или иным объектом недвижимости. И уже под каждый проект просчитываем и формируем необходимый резервный фонд.