ОРИЕНТИРЫ: Старушке-Европе нужно меньше офисов

Данные, позволяющие говорить о возможности таких изменений, приводят в своей статье “Перспективы рынка недвижимости в стареющей Европе” (Real Estate Prospects in an Aging Europe) голландские ученые профессор Маастрихтского университета П.М.А. Айхольц и доктор Роттердамской школы управления Дирк Броунен. Авторы исследования условно делят весь мир на страны с развитой экономикой, страны с развивающейся экономикой (куда принято относить и Россию) и все остальные. В первых двух категориях большинство стран либо уже пережило пик роста численности трудоспособного населения, либо вот-вот переживет его. Исключение в группе стран с развитой экономикой составляют Австралия и США, где численность трудоспособного населения достигнет своего пика в 2050 г.

Стоит отметить, что мир уже преодолел пик совокупного роста трудоспособного населения. Максимум – 152,6% – достигнут за период 1950–2000 гг. По оценкам голландских ученых, за период 2000–2050 гг. численность трудоспособного населения вырастет лишь на 53,4%, что почти втрое меньше, чем за предыдущие 50 лет. Мир, особенно Европа, стареет. Таким образом, уже в самое ближайшее время ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Европе может кардинально измениться. Например, офисный сектор перейдет из разряда “растущего” в “замещающий”. Действительно, зачем наращивать офисные площади, если трудоспособного населения становится все меньше?

В этой ситуации логично было бы направить инвестиции в страны с развивающейся экономикой. Но и здесь ситуация не лучше: типичные представители этой группы – Чехия, Венгрия и Польша – уже преодолели пик роста численности населения, а в ближайшие 45 лет ожидают лишь его уменьшения – на 16,7%, 24,2% и 14,7% соответственно. Потребность в расширении рынка офисов будет испытывать разве что Турция, где в ближайшие 45 лет ожидается рост численности населения на 43,2%.

Немного лучше обстоит дело в секторе торгово-развлекательной недвижимости. Потребность в “хлебе и зрелищах” испытывают представители всех возрастных категорий, и спада в этом секторе ожидать не приходится. Во всяком случае, в тех странах, численность населения которых еще не имеет тенденции к снижению. Что касается стран с переходной экономикой, то их потребности в современных торгово-развлекательных площадях явно завышены.

Между тем английские инвесторы, традиционно считавшиеся самыми передовыми, уже присматриваются к новым секторам коммерческой недвижимости – развитию системы специализированных клиник и так называемых поселков assisted living для пожилых. По статистике департамента страхования правительства Великобритании, в течение ближайших 30 лет количество людей старше 60 лет возрастет на 50%. Растущий спрос при минимальном предложении, наличие в большинстве случаев государственной и муниципальной поддержки, высокий уровень заполняемости – все это не оставляет сомнений в высокой доходности и перспективности “пенсионного бизнеса”.

Компания Sunrise UK Development инвестировала $1 млрд в строительство поселков assisted living в Великобритании и Германии. К 2008 г. ее силами в Великобритании будет построено 25 таких поселков, в каждом из которых сможет проживать до 100 человек. Поселки, рассчитанные в первую очередь на зажиточных пенсионеров (недельное содержание без экстрарасходов будет обходиться в 600–700 фунтов стерлингов), будут состоять из домов в стиле 1920–1930-х. Тотальное старение европейцев не оставляет сомнений, что потребность в специализированных клиниках также будет неуклонно расти.

Единственное, что может разрушить, казалось бы, предопределенный ход событий, – это уровень миграции. США, Австралия и Канада подвержены процессам старения в меньшей степени именно потому, что сюда постоянно устремляются потоки мигрантов. Даже терзаемая ураганами Флорида, по официальной статистике, принимает ежедневно до 1000 человек.

Россия, исторически расположенная в двух частях света, также может с честью преодолеть кризис естественного старения. Это произойдет в том случае, если естественно растущее население азиатской части страны будет плавно мигрировать на место естественно вымирающего населения европейской части страны.

Пока же в одной из московских школ с углубленным изучением иностранных языков открыли факультатив по китайскому языку. Возможно, в свете естественных миграционных процессов поколению next он пригодится больше, чем нам.