ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Склады класса X

Не верить рекламе

Новые складские проекты, которые претендуют на соответствие международному уровню, обычно начинаются с красивой упаковки – с рекламных модулей на глянцевых страницах журналов, с серий новостных статей в газетах и журналах, где проект преподносится как “складской терминал” или “индустриальный парк класса А”, “продукт инвестиционного уровня, предназначенный для продажи”, и в связи с этим упоминаются имена каких-нибудь иностранных компаний. Таким образом создается впечатление, будто на рынке появилось нечто новое и прогрессивное. В реальности же часто проект оказывается намного скромнее и дешевле, чем его рекламный образ.

Однако зачастую сама же реклама в печатных СМИ подводит девелоперов и маркетинговых агентов, которые ее размещают. Если присмотреться внимательнее к срокам сдачи объектов, обозначенных в некоторых рекламных объявлениях, то довольно часто можно заметить интересную тенденцию: сроки, заявленные в рекламе, заметно расходятся с реальной стадией строительства рекламируемого объекта. Кроме того, если реклама дается регулярно в течение длительного отрезка времени, то иногда можно заметить, как меняются в этих объявлениях даты, передвигаясь на несколько месяцев вперед.

Поэтому объемы площадей, которые объявляют аналитики в своих годовых или полугодовых отчетах, лучше делить на два. То есть, если говорится, что к концу года всего будет построено или сдано 200 000 кв. м складов, то их, вероятно, будет в действительности не больше 100 000 кв. м. По итогам 2004 г. примерно 200 000 кв. м из обещанных 500 000 кв.м не было построено.

Игроки складского рынка и сами признают факт долгостроев. Об этом, например, заявил во всеуслышание заместитель директора отдела складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков на одной из недавних конференций в Москве. Но в большинстве случаев по понятным причинам о проблемных проектах предпочитают молчать, пока долгострой не становится настолько безнадежным, что его заносят в официальные списки провальных проектов, замалчивать которые уже бесполезно. Хотя в узком кругу участников рынка такие вещи быстро становятся достоянием и о них говорят за кофе-брейком в перерывах на конференциях и презентациях.

Будет ли “Пушкино”

Сроки сдачи складского терминала “Пушкино”, площадка под который отведена в Пушкинском районе Подмосковья на 16-м км Ярославского шоссе, откладываются чуть ли не на полгода. Как отозвался о нем топ-менеджер одной известной строительной компании, попросивший не называть его имени, это позорный, провальный проект, хотя и пиарится очень активно. Его владельцы говорят о сдаче второго этапа проекта зимой, а на участке еще и окончания первой стадии строительства не заметно.

По слухам, стройка под Пушкиным была действительно на время приостановлена из-за того, что на строительной площадке или рядом с ней во время работ были задеты якобы расположенные здесь газовые трубопроводы. Но по какой именно причине стройка задержалась, не объясняют ни маркетинговый агент проекта – Jones Lang LaSalle, ни девелоперы Capital Partners и Lone Star Ventures. Однако факт остается фактом: первая фаза комплекса площадью 70 000 кв. м летом не сдана, и не известно, будет ли сдана к концу года. Фотосъемка, сделанная в начале сентября, запечатлела только установленные на площадке несущие конструкции каркаса здания и части кровли в нескольких местах.

На рынке об этом многострадальном проекте известно. Не отрицают само смещение сроков сдачи объекта и в Jones Lang LaSalle. Это признал Владимир Пинаев, заместитель директора компании.

По словам Рубена Алчуджяна, эксперта по складской недвижимости (работает на рынке 10 лет, курировал отдел складской недвижимости в Colliers Int.), в первую очередь в таких ситуациях проигрывают арендаторы, которые не могут занять обещанные помещения, и девелоперы с инвесторами, у которых проект не окупается. Участники проекта замораживают свои деньги на неопределенное время. (При минимальной сегодня на рынке себестоимости строительства складов $400–500 за 1 кв. м инвестиции в строительство первой фазы “Пушкино” должны составить $28–35 млн. – “Ведомости”.)

Вместе все три фазы комплекса составляют 211 000 кв. м офисных и складских площадей, размещаемых на 35 га земли.

В одном из красивых рекламных модулей будущий терминал “Пушкино” позиционировался как “логистический парк международного уровня” класса А. Белыми буквами по глянцевому ярко-синему фону шли даты его сдачи в эксплуатацию: первая фаза – лето 2005 г., вторая фаза – IV квартал 2005 г., третья фаза – II квартал 2006 г. (“Ведомости”, приложение “Недвижимость – Стены бизнеса”, июль 2005 г.). Но теперь в связи с задержкой строительства первой очереди скорее всего будут перенесены и сроки по всем остальным очередям.

Владимир Пинаев, получившей эксклюзивные права на сдачу “Пушкино” в аренду, рассказал, что первая фаза будет достроена осенью 2005 г. или к концу года. Как удалось выяснить в отделе по связям с общественностью администрации Пушкинского района, на строительной площадке терминала действительно потихоньку продолжаются работы. В конце сентября грузоподъемная техника на участке стояла неподвижно, но “бетон мешали и на крыше копошились строители”, обрисовали картину в администрации.

Итак, работы на участке продвигаются, и, видимо, рынок все-таки пополнится еще одним логистическим парком. Но относительно сроков у наблюдателей остаются сомнения. Одни говорят, что, наняв армию рабочих и организовав стройку в четыре смены, можно наверстать упущенное время. Но есть также версии, что даже при круглосуточной работе осенью первая фаза точно не будет доведена до состояния готовности к сдаче. Кроме того, надвигается зима, которая усложняет и удорожает строительные работы на складских объектах, считает Рубен Алчуджян.

Штрафные санкции со стороны контролирующих органов, которые могут быть предъявлены к девелоперу за долгострой, не так страшны. Гораздо хуже перспектива испортить отношения, например, с таким якорным арендатором, как DHL, считает Алексей Новиков. Обычно арендатор идет к девелоперу со своими претензиями, а девелопер идет с к генподрядчику, рассказывает Новиков. Например, арендатор может настоять на праве занимать данное ему помещение бесплатно за каждый просроченный девелопером месяц строительства.

Некоторые девелоперы, как известно, требуют залог от генподрядчика при заключении с ним договора. Это может быть банковская гарантия в размере нескольких миллионов долларов.

Подписанные договоры аренды, как правило, показатель того, что проект развивается, говорит Рубен Алчуджян. Когда же собственник или его агент на рынке утверждает, что “имена арендаторов пока держатся в секрете, но с ними уже есть договоренность”, то чаще всего это означает, что конкретного арендатора и подписанного договора не существует.

Долгое время единственным публично представленным арендатором в “Пушкино” была DHL. Судя по официальным пресс-релизам Jones Lang LaSalle, арендатор расположится в первом здании терминала. Хотя, опять же по слухам, из всех площадей склада подписанный договор аренды есть только на 10 000 кв. м.

В Jones Lang LaSalle подробности отношений с арендаторами не раскрывают. На просьбы дать какие-то конкретные цифры по срокам сдачи или по стоимости строительства объекта предлагают общие рыночные показатели ставок. И это умалчивание понятно, так как маркетинговый агент обязан выступать в интересах собственника и инвестора, а не против них. Однако такие девелоперы-инвесторы, как Capital Partners, от общения принципиально воздерживаются. Из официального пресс-релиза в октябре стало известно о том, что компания Knight Frank привела в “Пушкино” якорного арендатора Relogix, который намерен арендовать в общей сложности 70 000 кв. м складских площадей во второй и третьей очереди комплекса. Как сообщает пресс-релиз, компания Relogix, эксклюзивным представителем интересов которой является Knight Frank, – новый игрок на российском рынке логистических услуг (ее основателем является уже известная в этих кругах компания Tablogix. – “Ведомости”). Как заявил генеральный директор Relogix Александр Гутекулов, “Пушкино” станет их первым объектом на пути “освоения российского рынка”.

Но отзывы экспертов складского рынка заставляют усомниться, помимо всего прочего, даже в классе проекта. Известно, что тендер на строительство терминала “Пушкино” выиграла практически неизвестная генподрядная организация. Хотя изначально к участию в конкурсе приглашались и такие генподрядчики, как “Стройфаза” (в активе компании ряд терминалов в регионах РФ, в том числе для компании Nestle. Сданный в эксплуатацию склад в подмосковной Лобне. Сейчас строит комплекс “Ленинградский” – проект группы MLP на Ленинградском шоссе).

Как считает Алексей Новиков, девелопер может нанимать малоизвестного и совсем недорогого генподрядчика, если у него недостает опыта разобраться в рынке этих услуг или если он ограничен в бюджете.

На вопрос, по какой причине владельцы проекта могли отказать “Стройфазе”, ее директор по маркетингу Олег Решетилов предположил, что дело в стоимости услуг. “Мы обычно договариваемся с девелопером о такой цене строительных работ, которая позволяет нам строить под ключ и не срывать сроки, – объясняет Решетилов. – Но та цифра, которую нам предлагали за работу на этом объекте, была чистой себестоимостью, по которой генподрядчик может построить склад только с ущербом для себя, если речь идет о качественном объекте класса А. Все эти деньги ушли бы на строительные материалы, и то пришлось бы экономить. Не говоря уже о доходной части, положенной генподрядчику. Мы отказались, потому что не хотим работать за почетную грамоту”.

По словам Алексея Новикова, средняя на рынке цена строительства 1 кв. м склада класса А – около $500 за 1 кв. м. Если предлагают построить за $400–450 за 1 кв. м (стоимость без затрат на покупку земельного участка и на подключение электричеств), это действительно низкая цена. И речь идет не только о том, что эта цифра должна содержать доходную часть для подрядчика. За время строительства склада на рынке могут повышаться в стоимости строительные материалы. Например, цемент за год подорожал в два раза, бетон – на 20–30%, металл – на 10%, и ожидается рост цен на бензин. Потому опытный строитель перестраховывается, назначая ставку $480–600 за 1 кв. м и закладывая в нее возможные риски. В любом случае $500 – нормальная цена для строительства с использованием качественных материалов и технологий. По какой ставке работает в “Пушкино” нынешний генподрядчик, в Jones Lang LaSalle не говорят, предлагая лишь примеры средневзвешенных ставок на рынке в целом.

Как считает Рубен Алчуджян, называть сейчас “Пушкино” складом, не соответствующим классу А, было бы поспешно. Классность объекта можно будет проверить по факту, когда склад достроят. Однако в складских терминалах бывает очень много скрытых дефектов. Но стиль работ в “Пушкино” заставляет насторожиться.

Предыстория

Впервые публично о проекте “Пушкино” было объявлено летом этого года. Как говорили его консультанты, терминал, или “парк”, представлял собой образец спекулятивного девелопмента, т. е. такой объект, который поступит на открытый рынок. Это особенно ценно, так как большинство проектов до сих пор либо создавалось под заказчика, либо строилось самими же логистическими операторами, которые в этих складах предоставляют арендаторам услуги по ответственному хранению.

Девелопером проекта стала Lone Star Ventures, а инвестиционное участие в нем приняла Capital Partners – мультинациональная компания, специализирующаяся на инвестициях, девелопменте и управлении крупными проектами коммерческой недвижимости в Восточной Европе.

Lone Star Ventures – это партнерский тандем двух профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций. Партнерство было организовано в октябре 2003 г. С начала 2004 г. Lone Star Ventures сконцентрировала свою деятельность на проекте логистического парка, и она же занималась поиском земельного участка. Компания Capital Partners основана в 2001 г. и ведет несколько проектов в области жилой и коммерческой недвижимости в Казахстане. В Москве у нее есть еще несколько проектов коммерческой недвижимости. Это отель Ritz Carlton, который она строит на средства Казкоммерцбанка на месте гостиницы “Интурист” (эксперты оценивают его в $150 млн), и многофункциональный комплекс площадью 311 950 кв. м на территории завода “Радикон” на Ленинградском шоссе, 16, инвестиции в который оцениваются в $300 млн.

Swiss Realty Group называла проект одним из первых, где будет применяться редкая пока для рынка схема triple net (стандартная процедура, где базовая арендная ставка плюс операционные расходы оплачиваются арендаторами по факту в конце года). Арендная ставка для якорного арендатора в проекте уровня “Пушкино” оценивалась в $110–115 за 1 кв. м в год, не включая операционные расходы, НДС и коммунальные платежи. В среднем на рынке ставка составляет $150–160 за 1 кв. м в год для класса А. Окупиться проект, по прогнозам, должен был за семь лет, а доходность от девелопмента – дойти до 16–19%. Однако никто не забывал упомянуть, что для Capital Partners это был первый складской проект. К тому же в Knight Frank его называли “торопящимся”, так как проект разрабатывался в спешке. Однако консультанты полагали, что спешка связана с планируемой продажей объекта, потому сулили ему уровень инвестиционного продукта. Комплекс позиционировался как парк, так как он должен был напоминать зарубежную модель логистических парков, где все арендаторы объединены общей территорией, пользуются общей инфраструктурой, а также имеют единую управляющую компанию.

Он такой не один

На рынке складов Москвы и области сейчас несколько проектов, сопоставимых по масштабам с “Пушкино”. И пока ни один из них, по данным аналитиков, в полном объеме не введен в эксплуатацию. Итоги можно будет подводить не раньше чем через 1,5–2 года. Среди “великанов” – реализуемый группой MLP на Ленинградском шоссе терминал “Ленинградский”, а также проект компании Coalco “Белый парк” площадью 1 млн кв. м. Первая его очередь должна включать 145 000 кв. м, а ее строительство – завершиться в конце 2006 г. Склад площадью 600 000 кв. м на юго-востоке от столицы обещает построить ТЛК “Томилино”. Национальная логистическая компания планирует в подмосковном Крекшино складской комплекс общей площадью 300 000 кв. м стоимостью около $200 млн. Не менее амбициозные планы и у ГК “Белая дача”, которая объявила о строительстве складского комплекса площадью 320 000 кв. м. Однако потом владельцы урезали проект. Это также и RIGroup, у которой в Нарофоминском районе 160 000 кв. м. Известный девелопер “Кулон” планирует крупнейший индустриальный парк “Кулон-Истра” в 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе, где будет 100 000 кв. м складов. Но у половины ключевых объектов в настоящее время имеются серьезные проблемы.

Некоторые консультанты, знакомые с практикой затянутого строительства, обозначают сроки сдачи таких комплексов с особенной осторожностью, например говоря, что проекты будут реализованы в 2004–2007 гг. Так, к этому периоду компания Penny Lane Realty отнесла и “Томилино”, и “НЛК Крекшино”, и все остальные крупнейшие объекты.

Как сообщила Марина Мазур, директор по маркетингу компании “Кулон”, комплекс “8 Марта” и “Кулон-Южный” уже построены. А “Кулон-Балтия” находится в процессе сдачи в эксплуатацию. Более того, все площади “Кулон-Балтии” сданы в аренду. “Калинка-Стокманн” заняла 8700 кв. м, “Шнайдер Электрик” – 9200 кв. м, “Прагматик-Экспресс” – 6600 кв. м, договоры аренды заключены на 5–10 лет. А проект на Истре прошел около 40 согласований и сейчас переживает проектировочную стадию.

Однако из нескольких источников поступила информация о том, что “Кулон-Балтия” строился дольше, чем положено такому объекту, – около двух лет. Консультанты из Knight Frank соглашаются, что проект затянулся. “Кулон” – из немногих девелоперов, кто строит спекулятивные склады.

По мнению Михаила Геца, директора отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, у разных девелоперов приняты разные подходы к маркетинговому продвижению объектов, в частности к рекламе и пиару. “Следует выделить несколько стратегий, – говорит он. – Одна из них – это когда девелопер сразу заявляет о своих грандиозных планах, но строит поэтапно или даже пролонгирует старт строительства, чтобы вызвать больше интереса у потенциальных арендаторов (ради предоплаты, например). Иногда такой подход применяется, чтобы вызвать приток тех же обращений арендаторов и на их основе провести анализ реального спроса на объект. Такое исследование иногда приводит к смене концепции объекта, как в случае с “Белой дачей”. Проект анонсируется задолго, а вводится в строй спустя годы после этого, так и получаются долгострои. Однако бывают и серьезные причины, которые тормозят строительство, как, например, процесс перевода земли на участке из категории в категорию.

В качестве примера Гец приводит проект AIG/Lincoln в Алтуфьеве, который был проанонсирован еще два года назад. Однако строительство до сих пор не началось. Известно только, что подходит к концу оформление разрешительной документации.

По словам Алексея Новикова, планирование проекта AIG/Lincoln “Северная точка” действительно затянулось, оно идет уже около трех лет. И задерживать его развитие может проблема дорогостоящей перекладки коммуникаций. А в другом проекте, “Шерлэнд”, что находится недалеко от аэропорта “Шереметьево-2”, по его же словам, загвоздка другого рода: там подрядчик нарушил технологии укладки полов. Из-за чего полы пришлось перекладывать и арендаторы не могли занять помещение.

Дурная экономия

Мнимые и реальные долгострои могут быть спровоцированы самыми разными причинами. По мнению Новикова, довольно часто девелоперы ошибаются в выборе земельного участка (на рынке в принципе дефицит подходящих для складов участков). Например, если коммуникации от предполагаемого участка строительства находятся далеко, то склад в таком месте строить практически бессмысленно, так как подводка всех сетей будет стоить очень дорого (только подключение 1 МВт электроэнергии стоит 1 млн руб.).

Среди недопустимых для девелопера ошибок Новиков называет еще три, особенно распространенные на данном этапе развития рынка. Во-первых, это незнание рынка, когда, например, молодые девелоперские компании не ориентируются в ценах и технологиях. Из этого рождается и стремление сэкономить, и решение выбрать дешевого генподрядчика. Вторая частая ошибка – стремление максимально застроить площадями всю территорию участка, тогда как склад надо строить с учетом, что на его территорию будет въезжать большегрузная техника. Третий, технический, момент – укладка полов. От ровных и прочных полов зависит устойчивость стеллажей в помещении склада, которые могут быть и под 12 м высотой. Пока на рынке в дефиците умельцы, которые могут правильно укладывать такие полы. Не хватает и проектировщиков, которые могут разработать правильную концепцию склада. А также девелоперов, которые, в конце концов, разбираются во всех этих тонкостях.

“Все зависит от ожиданий девелопера и от его планов, – рассуждает Новиков. – Если компания собирается строить большой терминал – и не один, то нет смысла связываться с безвестными и дешевыми подрядными компаниями, которые скорее всего его подведут”.

По мнению Олега Решетилова , в принципе, дешевые технологии – это девелоперская ошибка, изначально “зашитая” в проект. А где дешевые технологии, там может быть и замедление сроков строительства. Что, в свою очередь, приведет к снижению качества объекта, а в результате – и к понижению его статуса. Подбирать же “раненые” объекты желающих немного.