РЫНОК ЖИЛЬЯ: О пользе долга
Обеспечение граждан России жильем вновь названо национальным проектом. При этом, пожалуй, впервые кроме обязательных в таких случаях обещаний государства предоставить жилье неимущим, военным, переселенцам и прочим государственно-зависимым категориям упор делается на поддержку самостоятельного приобретения гражданами крыши над головой. Выдвинув лозунг “Обживайтесь!”, государство на высшем уровне пообещало гражданам создать условия, когда им это будет по карману. Вопрос в том, готовы ли россияне помочь себе сами.
Президент Владимир Путин в сентябрьском телеобщении с гражданами, назвав обеспечение их доступным жильем одним из приоритетов своей экономической политики, предложил и способ достижения цели – ипотеку. Перечислил он и основные препятствия: низкие доходы, высокая инфляция и отсутствие правовой базы.
Собственность в новинку
Однако стоило бы назвать и еще одну помеху, психологическую – отсутствие у россиян привычки жить в долг. Мне вспоминается история одного моего знакомого менеджера в крупной нефтяной компании, который на заре своей карьеры взял у собственной же фирмы кредит на покупку квартиры. Когда он поделился своими планами с матерью, она неделю не могла сомкнуть глаз, названивая ему и сетуя: “Как же ты теперь с такими долгами жить будешь...”. В ее понимании жизнь сына дала трещину, поскольку ему пришлось залезать в долги.
По рассказам сотрудников ипотечных банков, одним из самых животрепещущих вопросов у потенциальных заемщиков являются условия досрочного погашения кредита. Не реструктуризации в случае изменения кредитных ставок, а именно погашения. Что греха таить: даже автор этих строк, имея кредит на дом под 4% годовых, предпочел его полностью погасить при первой же возможности.
Мы не привыкли жить в долг по-крупному. Мы стесняемся долгов и стараемся в них не влезать или избавляться от них, даже если эти долги нам выгодны. В настоящее время менее 5% сделок на рынке жилья совершается с использованием ипотечных кредитов. Нет смысла сравнивать с финскими 93%, однако можно сравнить, например, с эстонскими 30% образца 1997 г.: тогда в этой балтийской стране и средние доходы были ниже нынешних наших, и процентная ставка еще не упала ниже 10%. Но надо было только начать, и уже сейчас в той же Эстонии девять из 10 покупок жилья совершается по ипотеке, а процентные ставки вплотную приблизились к 3% годовых, четверть которых к тому же возвращается государством.
Наше нежелание жить в долг является следствием выработавшегося у нас своего рода потребительского отношения к собственности. Мы предпочитаем владеть тем, что мы используем, – и желательно без обременения. Казалось бы, проведенная в стране приватизация жилья сделала из граждан страны в массовом порядке домовладельцев, владельцев замечательного по качеству залога. Однако этот огромный заемный потенциал граждан практически не реализуется. Показательной является реакция на сентябрьскую инициативу правительства о дачной амнистии: вместо радости в связи с возможностью легализовать свою собственность и сделать ее объектом продажи-залога-наследования в основном выражались опасения в связи со стоимостью процедуры и налоговыми последствиями владения дачами.
Дурной пример
Прививание культуры заимствования должно стать столь же важной задачей, как и разработка соответствующей законодательной базы. Государство же, с одной стороны, подвигает граждан на улучшение условий жизни за счет кредитования, призывая их брать в долг, чтобы жить хорошо сейчас, а расплатиться позже, а с другой – своим собственным примером показывает, что влезать в долги ради обеспечения достойного уровня жизни занятие неблагодарное. Министр финансов РФ Алексей Кудрин с гордостью сообщает о планах досрочного погашении Россией в 2005–2006 гг. внешней задолженности почти на $20 млрд и обещает: “Возможно, будут и большие объемы”.
Что такое хорошо и что такое плохо, дети изучают на примере своих родителей, а граждане – на примере государства. И, когда государство призывает нас гордиться тем, что оно избавляется от долгов, мы понимаем: быть в долгах плохо. При этом государство избавляется от задолженности под 5% годовых, призывая население брать 12%-ные ипотечные кредиты.
Кстати, может возникнуть резонный вопрос: “А может, чем возвращать, вы нам перезаймете хотя бы под 7%?” При нынешнем среднем размере ипотечного кредита в $40 000–50 000 таким образом можно было бы достичь целей по ставке кредитования и его объемам, установленным президентом к 2008 г. При этом не потребовалось бы ни дополнительных заимствований, ни расходования имеющихся государственных средств: граждане бы сами обслуживали внешний долг, и все, что оставалось бы государству, так это разбираться с залогами нерасплатившихся заемщиков.
И здесь государство подает еще один дурной пример – на этот раз банкирам. Если государство не хочет связываться с заемщиками, значит, это действительно рискованная задача.
Когда американское государство решило, что оно желает сделать своих граждан домовладельцами в массовом порядке, оно создало государственное агентство (Federal Housing Administration), которое напрямую взялось за работу с заемщиками, подавая пример банкам и страховщикам. Как минимум дважды – во времена Великой депрессии и в послевоенные годы – государство на себе вынесло груз поддержки домовладельцев. И, конечно же, государство не отказывало себе в удовольствии влезать в долги ради выполнения этой (впрочем, как и других) миссии.
Стремление же нашего государства к своего рода “сверхликвидности”, кроме того что это иррационально само по себе, подает дурной пример. Почему граждане должны вести свое личное финансовое хозяйство не так, как ведет его государство?