НА АСФАЛЬТЕ: Чемпионат выжимания денег

Состоятельные клиенты и частные инвесторы все чаще поглядывают на ближайшие окраины: в 5–10 км от Петербурга уже можно приобрести приличный дом, в котором (в отличие от “золотого треугольника” – Невский проспект – наб. Фонтанки – наб. Невы) будут и подземный гараж, и прилегающая территория. И по цене такая усадьба вполне сопоставима с городской квартирой класса эксклюзив. Вот только вид на грязноватый залив у Лахты не идет в сравнение с видом на Большую Неву...

Дефицит дороговизны

Составлять рейтинг застройщиков – занятие весьма неблагодарное. Аналогов нет, каждый проект уникален, тем более что их очень немного. Менеджер компании “Бекар” Леонид Сандалов считает, что главное отличие Петербурга от Москвы – совершенно недостаточное предложение новых объектов. “По этому показателю мы отстаем от столицы на порядок, – говорит Сандалов, – а по клубным домам – как бы и не на два”. “Предложение совершенно недостаточно”, – отмечает генеральный директор АН “Петербургская недвижимость” Сергей Дроздов.

По данным аналитиков, в Петербурге сейчас строится около 60 объектов элитного класса и категории “высококомфортное жилье”. Объем квартирного предложения вторичного рынка оценивается примерно в 250–300 объектов. Графически это выглядит как невысокая пирамида с мощным основанием: квартир стоимостью от $1 млн и выше в каталогах и на сайтах можно найти десяток-полтора, зато жилья в диапазоне $2500–3000 за 1 кв. м предостаточно. В III квартале 2005 г., по сведениям специалистов компании Colliers International, доля элитного и высококомфортного жилья в общем объеме предложения составила около 7,5%.

Граница между высококомфортным и элитным размыта, набор критериев сформировался, только вот идеальных объектов, отвечающих всем требованиям, в Петербурге нет. Или местоположение подкачало, или гидрологические условия не позволяют девелоперам обустроить подземный гараж, или экономика проекта заставляет застройщика выгонять этажи вверх, а число квартир доводить до неприемлемого для клубного дома – 100–150.

Петербургское элитное жилье – это всегда компромисс. Один покупатель готов ради “открыточного” вида мириться с проблемными соседями, другой рискнет отгородиться от престижного центра подъемными мостами. Тем не менее цены на элиту ползут вверх.

Вес взят

По словам Сергея Дроздова, для элитного сегмента $10 000 за 1 кв. м – “такая же важная планка, как в свое время была $1000 – для типового жилья”.

Квартира площадью около 400 кв. м в отреставрированном особняке на Каменном острове летом была продана за $2 млн. $5000 за 1 кв. м – цена для этого района весьма солидная, отмечают специалисты “Бекара”, проводившие сделку.

По уровню цен лидирует “вторичная первичка” – продажи в недавно построенных престижных домах. Реализована последняя квартира в доме на Итальянской, 12а (девелопер – Корпорация “С”, продажей занимался “Адвекс”). “Квартира простояла в экспозиции около девяти месяцев – для такого объекта срок нормальный. Тем более что планировка специфическая: площадь – около 90 кв. м, монообъем, без перегородок. Некоторые покупатели терялись – не сразу ясно, что здесь можно сделать”, – говорит Владимир Федоров, менеджер агентства “Адвекс”. Итоговая цена составила $600 000.

У арки Генштаба, на Большой Морской, 4, квартиры продавались по $6000–7000 за 1 кв. м. Девелопер – СК “Возрождение Санкт-Петербурга” – осенью сдал дом госкомиссии. На момент сдачи в нем оставались непроданными лишь три квартиры из 18. Реконструированное здание расположено между Большой Морской и наб. Мойки. Фасад восстановлен по чертежам архитектора Клаузена. Два флигеля получили новое оформление; фасад, выходящий на Мойку, выполнен в традициях русского модерна.

Дом на Фонтанке, 1, с видом на Михайловский замок (девелопер – Корпорация “С”), по словам риэлторов, весь скуплен москвичами. Правда, часть этих москвичей отчетливо петербургского происхождения. Сейчас в нем продается последняя квартира – 160 кв. м, цена – $1,75 млн (примерно по 11 000 за 1 кв. м).

Успешно распродаются квартиры на Петроградке (именно Петроградский район лидирует по количеству дорогих проектов). Среди застройщиков по объему работ в верхнем сегменте рынка первенство удерживает СК “Возрождение Санкт-Петербурга”, по высоте ценовой планки лидер – Корпорация “С” Василия Сопромадзе. Сопромадзе известен в кругу девелоперов способностью выбирать наилучшие места, поэтому, кстати, сторонники сохранения Петербурга в первозданном виде считают

его компанию “врагом № 1”. Если состоится следующий проект Сопромадзе – в Михайловском саду, за Русским музеем, 1 кв. м жилья (пусть его и назовут апарт-отелем) будет стоить не менее $12 000–15 000.

Высоко ценят риэлторы и проекты Объединенной финансово-промышленной компании (ОФПК) – дома на Тверской, 6 и 1а. Вид на Таврический сад и одноименный дворец с террасы пентхауса оценивается в $7000–8000 за 1 кв. м.

И все-таки, несмотря на наступление строителей, старый фонд не сдает позиции. Рекордная продажа состоялась все же на вторичном рынке. Двухуровневая квартира на Дворцовой набережной общей площадью около 500 кв. м продана за $5,5 млн.

На Адмиралтейской набережной за 300-метровую квартиру покупатель отдал $2,4 млн. Альтернативы нет – на видовые набережные Большой Невы строителей не пускают. Может быть, освоение последнего крупного участка (проект “Набережная Европы”, инвестор и девелопер – СК “Возрождение Санкт-Петербурга”) могло бы потеснить вторичное предложение. Но вокруг этого проекта еще продолжаются споры и судебные разбирательства: на территорию площадью 4 га претендует также столичная компания “КВ-Инжиниринг”.

Леонид Сандалов уверен, что говорить о радикальном смещении покупательского интереса в сторону новых проектов пока еще рано. Именно из-за ограниченного выбора площадок и недостаточного предложения. “На вторичном рынке спросом пользуются самые разные квартиры. Пусть и не без недостатков, но элитные по местоположению”, – говорит Сандалов. И подтверждает свою точку зрения примером: недавно была продана небольшая (52 кв. м) квартира на 2-й линии Васильевского острова. За $170 000, т. е. по $3500 за 1 кв. м, без ремонта, зато с видом на Неву и Румянцевский садик.

Владимир Федоров, наоборот, полагает, что преимущества первички становятся все более очевидными и уже можно говорить о качественном сдвиге. “Новый дом в престижном центре – это не просто жилье, это новое качество жизни. В старом фонде такого просто не бывает”, – уверен Федоров.

Но большинство аналитиков и специалистов сходятся в одном: цены на элитное жилье плавно поднимаются независимо от состояния дел на обширном рынке типового жилья. С начала 2005 г. рост цен составлял 1–2% в месяц, за год стоимость 1 кв. м в дорогом сегменте возросла на 20–25%. Прогноз – эти же темпы сохранятся и в ближайшие месяцы, никаких радикальных перемен участники рынка не ожидают.

Жизнь после сдачи

Для покупателей все более важными становятся критерии, которые раньше не были такими значимыми. Все чаще на выбор влияют внешние и внутренние архитектурные решения: дом должен быть сделан со вкусом, нести в себе какую-то “фишку”. И важным становится уровень эксплуатации, сервис после сдачи дома. Все дома СК “Возрождение Санкт-Петербурга” обслуживаются дочерней компанией “Люкс-Сервис”. Лучшими по обслуживанию риэлторы признают два объекта – комплекс “Новая звезда” на Песочной набережной, 14 (эксплуатацию обеспечивает международная фирма Reim Consulting), и дом на Тверской, 6 (компания ОФПК). Но если в “Новой звезде” чуть ли не половину площади занимает рекреационная зона – спортивные залы, бассейн и проч., – которая по определению нуждается в грамотной эксплуатации, то на Тверской никаких особенных наворотов нет. Верхняя планка стоимости эксплуатации – $3 за 1 кв. м в месяц.

Анна Деркач, генеральный директор компании “Петербургская недвижимость – Управление недвижимостью”, говорит: “Если жилье стоит до $2000 за 1 кв. м, разницы в том, как управляется в дальнейшем дом, не будет. Это многоквартирные дома и понятный сервис: домофон, уборка территории, лестниц и проч. Есть застройщики, оценивающие обслуживание домов в $1,5 за 1 кв. м. Но при этом вам сразу объясняют, что входит в эти деньги: начиная от службы ресепшн, которая встречает/провожает гостей, заказывает билеты, до всего, что только можно себе представить. Покупателей такого уровня (от $2000 за 1 кв. м и выше) уже волнует, сколько будет стоить эксплуатация и какого уровня профессионалы будут обслуживать дом со сложной инфраструктурной начинкой.

Другая проблема – придомовая территория. По мнению Владимира Федорова, именно по этому параметру Петербург безнадежно уступает Москве. Ну нет в парадном петербургском центре возможности “прихватить” прилегающий участок. Поэтому, кстати, многие из строящихся объектов (например, комплекс “Эгоист” на ул. Восстания), несмотря на престижность местоположения и прекрасную инженерную начинку, до звания “элиты” все же недотягивают.

Альтернатива: пригород или квартал?

Использовать тягу состоятельных горожан к личному простору, не стесненному рамками исторически обусловленных ограничений, начинают девелоперы, ориентированные на ближний пригород.

В сентябре прошлого года компания ООО “Конкорд Менеджмент и Консалтинг” приступила к освоению участка земли в 14 га в Лахте. За три года здесь вырастет элитный жилой поселок “Северный Версаль”, рассчитанный на 42 особняка-дворца.

Ни один проект не должен повторяться. Запланированы “Малый Трианон”, “Царскосельский Эрмитаж”, “Бельведер”, “Павильон Марли” и прочие реплики известных памятников стоимостью от $1,5 млн до $5 млн. К каждому из них будет прилегать участок от 18 до 60 соток. Участки разделяются естественной живой оградой либо малыми архитектурными формами. Первый дворец – “Манеж” (кстати, не имеющий исторического аналога) – был приобретен уже в июле этого года. Дом площадью 850 кв. м полностью построен из керамического кирпича без применения монолитных конструкций, внутренняя отделка – ткань, мореный дуб, настенная живопись, ковка. Мебель стилизована под XIX в.

По словам организаторов проекта, уже заключено более 10 сделок. “Версаль”, несмотря на издержки вкуса и не самое удачное местоположение, пользуется спросом. Одновременно с возведением дворцов закладываются улицы, высаживаются деревья и кусты. Генеральный подрядчик – ЗАО “Парнас”.

Но усадебная жизнь кипит не только в ближнем пригороде. Компания “Серово” начинает реализацию проекта “Золотая миля”. Участок площадью 14,9 га компания арендует, договор аренды заключен на 49 лет.

Территория расположена между побережьем залива и устьем Черной речки в 45 км от Петербурга, к участку примыкает Гладышевский заповедник. Зона проекта инженерно обеспечена: электричество предоставляет “Ленэнерго”, на территории есть собственная котельная, две артезианские скважины и локальные очистные сооружения.

Первоначально организаторы проекта “Золотая миля” планировали построить здесь 50 коттеджей под гостиничную функцию. Сейчас они рассматривают и другой вариант: усадебная застройка, не более 10–12 домов с сопутствующими службами и большими участками. Объекты такого класса будут стоить не менее $2–3 млн.

По данным “Загородного обозрения”, средние цены на землю в Курортном районе составляют $5000–15 000 за сотку, стоимость участков на первой линии (к этой категории относится и “Серово”) доходит до $50 000 за сотку. По словам риэлторов, работающих на загородном рынке, продать коттедж стоимостью от $1 млн – не проблема. Проблема – найти подходящий объект, удовлетворяющий требованиям взыскательного покупателя.

Нужно учитывать, что клиенты этой категории покупают загородный дом и как второе жилье (в дополнение к городской квартире), и как основное – в этом случае квартира остается для представительских функций.

По словам Владимира Федорова, состоятельные сограждане устали от постоянного общения и все чаще предпочитают уединение. Именно по этой причине (“эффект муравейника”) многоквартирные дома – даже при высокой себестоимости – чаще рассматриваются в категории “комфорт”, нежели “элита”.

Другой вариант (более затратный и затяжной) – освоение целых кварталов, возведение в исторической зоне многофункциональных комплексов. Один из первых примеров такого подхода – “Парадный квартал” корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”.

Работы развернутся на территории площадью 9,6 га, ограниченной Кирочной и Парадной улицами, Виленским переулком и ул. Радищева. Строительство пойдет в три очереди. Площадка для первой уже готова: все здания снесены, разрешения получены. Здесь предполагается возвести три разновысотных жилых дома со встроенными помещениями и пять отдельно стоящих офисных зданий.

Площадь жилых домов – 28 000 кв. м (238 квартир), офисов – 3900 кв. м (26 блоков). В жилой и офисной частях первой очереди предусмотрены паркинги на 320 и 100 машин соответственно. Кроме того, здесь разместится фитнес-центр общей площадью 1932 кв. м: бассейн, тренажерный зал, зал аэробики, сауны, солярий, спортивный магазин, фито-кафе и бар и т. п.

В первой очереди покупателям предлагают 1–5-комнатные квартиры площадью от 46 до 266 кв. м стоимостью от 52 700 руб. за “квадрат”. Строительство должно завершиться в конце 2008 г.

Вторая очередь состоит из двух жилых корпусов, третья – из трех домов, административного здания и торгового центра. До начала строительства второй и третьей очередей необходимо перебазировать Военную академию тыла и транспорта и батальон обеспечения штаба ЛенВО.

По мнению Леонида Сандалова, оплата жилья в комплексе, который полностью будет завершен лишь в 2013 г., – случай нечастый. Однако граждане считают этот риск вполне оправданным.

“Квартальный” проект реализует также холдинг “ЛенСпецСМУ” (территория находится в ведении Военно-морского музея) – комплекс “У Ростральных колонн”; комплексно будет развиваться территория у Смольного (девелопер – “Возрождение Санкт-Петербурга”).

Будущим жильцам комплекса “У Ростральных колонн” проектировщики и строители предлагают несколько типов жилых помещений (всего 208 квартир). В комплекс войдут сблокированные 4-этажные коттеджи, несколько 7- и 8-этажных жилых зданий с видовыми квартирами на верхних этажах, гостиница высокого класса. В реконструированных елисеевских складах, выходящих в Биржевой переулок, разместятся магазины и офисные помещения. В составе комплекса предусмотрены также рестораны, фитнес-центр, бассейн, салон красоты, встроенные гаражи. Площадь участка застройки – 23 900 кв. м. Общая полезная площадь – 73 888 кв. м.

Леонид Сандалов полагает, что основной резерв для элитного строительства – не реконструкция, которая сопряжена с расселением коммуналок (процесс тяжелый и непредсказуемый), а выведение за черту города промышленных предприятий и военных городков, которых в Петербурге достаточно.

Характерный пример такого “скрытого резерва” – комплекс зданий, выходящих на Конюшенную площадь. В конце ноября Фонд имущества Петербурга планирует продать на торгах 50% акций компании “Автомедон”, которая арендует комплекс зданий на Конюшенной площади. Главный актив компании – права аренды на комплекс зданий площадью 28 000 кв. м. Правда, специалисты отмечают, что довольно высок риск судебных разбирательств: говорят, что совладельцы “Автомедона” успели продать часть недвижимости без ведома города. Стартовая цена за городской пакет акций – 6,5 млн руб.; по мнению экспертов Colliers International, без учета рисков цена пакета могла бы составить $10 млн.

Элитные плюсы

Инвестиционные вложения в жилую элитную недвижимость продолжают оставаться выгодными, несмотря на колебания конъюнктуры. Средства, вложенные в (удачно выбранные) проекты, приумножаются как за счет разницы в цене между стартовым этапом проектов и конечной стадией, так и за счет общего удорожания площадей высокого качества. Выше среднего уровня – ожидаемая прибыльность вложений в пригородные земельные участки под застройку и в проекты “квартального” масштаба. При условии смягчения ограничений (когда вступит в силу новая концепция охраны памятников) привлекательными представляются и проекты клубных домов. Лучшей гарантией частных инвестиций служит устойчивый дефицит адекватного предложения при постоянно растущем спросе.

Потребительские качества новых жилищных проектов меняются к лучшему. Но старые квартиры с видом на Петропавловку еще долго останутся вне конкуренции.