НА АСФАЛЬТЕ: Элита крупным планом
Сложно ли будет продавать жилье в крупных комплексах, если клубный дом – камерный, эксклюзивный – все последнее время преподносился операторами рынка как эталон элитного вкуса? Генеральный директор компании Welhome Анастасия Маргелова считает, что клиенты, предпочитающие покупать жилье только в малоквартирных домах, есть и всегда будут. Крупные проекты воспринимаются покупателями пока скептически. Но это дело вкуса. Что лучше – динамика мегаполиса или тишина и размеренность загородной жизни? Каждый выбирает, что ему нравится. Однако, по мнению Маргеловой, уровень комфорта в жилых комплексах может соответствовать уровню комфорта в клубных домах и даже в чем-то превосходить его. В жилом комплексе больше возможностей для развития инфраструктуры, она более востребована жильцами и менее обременительна для них финансово.
В ряде компаний, работающих на рынке элитного жилья столицы, считают, что тенденции “к укрупнению” были намечены еще в прошлом году. В 2004 г., отмечают в компании Welhome, на рынке были заявлены жилые комплексы “Онегин” и “Коперник” на 130 и 146 квартир соответственно, в 2005 г. было заявлено об “Итальянском квартале” на 230 квартир. К этому же ряду по признаку растущей масштабности в компании Soho Realty относят “Квартал на Патриарших” – это уже несколько домов от одного застройщика, совершенно различных по концепциям и архитектурным решениям.
Есть правда, мнение, что все существующее в сегменте элитного рынка в настоящее время предложение, в том числе и названные жилые комплексы, вне зависимости от количества квартир и высотности дома относится к уже традиционной для российского рынка коллекции элитных предложений. Разница заключается лишь в более или менее удачном наборе потребительских качеств и соответствии их заявляемой цене.
Исполнительный директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот приводит пример с домами на Остоженке. Есть объект в Молочном переулке (девелопер – “Роуз Групп”), по соседству с ним находится “Новая Остоженка” “ДОН-Строя”. В первом доме – 15 квартир, во втором – 90. Но эта разница не принципиальна. “Не успев купить квартиру в клубном доме, покупатель приобретает другую в более масштабном где-то неподалеку и ничего не теряет: видовые характеристики там, например, могут быть значительно более выигрышными”, – поясняет эксперт.
Общее мнение таково, что кардинально новые возможности для рынка могут открыться в связи с реализацией крупноинтегрированных проектов. А это становится возможным благодаря выводу из центра столицы промышленных предприятий, таких как “Красный Октябрь”, “Каучук”. Жилой недвижимости на освободившихся участках может быть построено около 100 000–200 000 кв. м. Объект в Хилковом переулке (застройщик – компания Vessolink) – это 200 000 кв. м жилья, на наб. Тараса Шевченко (амбициозный проект Группы компаний “ПИК”) – более 200 000 кв. м, на территории, занимаемой “Красным Октябрем”, в рамках проекта “Золотой остров” группа “Гута” планирует построить около 100 000 кв. м.
Приводя эти примеры, заместитель генерального директора Kalinka Realty Алексей Сидоров перечисляет набор предпосылок, сложившихся для движения рынка элитной недвижимости именно в этом направлении. По его мнению, стремление реализовать капиталоемкие проекты свидетельствует о зрелости рынка, опыте и возросшей амбициозности игроков. “Рынок накопил некоторые умения и знания. Если обычно девелопером выступала небольшая компания, которая могла освоить небольшой кусок земли, должным образом разработать проект, построить маленький “кутюрный” домик и с успехом его продать, то сейчас в эту сферу пошли крупные инвестиционные компании, банки, которые обладают определенными активами”, – поясняет Сидоров.
Масштабный элитный жилой комплекс, отмечает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, имеет более длительный срок окупаемости и требует от застройщика либо внушительного объема собственных средств, либо эффективного способа привлечения дешевых, длинных заемных ресурсов.
По мнению Алексея Сидорова, сыграла свою роль и сама экономическая ситуация в России. Она стала более понятной, сформировалась определенная группа потребителей, появились профессиональные консультанты, которые знают, что необходимо этим потребителям. Все это сделало естественным возникновение и развитие масштабных проектов нового типа. Если эти объекты окажутся удачными, будут выполнены на высоком уровне, отмечают в Kalinka Realty, то рынок от этого только выиграет.
Сделать на уровне, создать правильный проект – это и остается самой сложной задачей. Важно, отмечает Сидоров, чтобы в результате каждая позиция (место, архитектурный проект, коммуникации, инженерия, планировки, отделка, инфраструктура) “оказалась в плюсе”. Хороший объект – это сочетание большого количества составляющих. В таком доме, например, не может быть восемь квартир на одной лестничной площадке или двух лифтов на 10 этажей, когда жильцы, чтобы спуститься в гараж, вынуждены отстоять очередь.
По прогнозу специалистов Kalinka Realty, живо обсуждаемый в профессиональных кругах дом в Хилковом переулке, 1/2 (неофициальное название – “Клуб “Текстиль”), может появиться в продаже уже в конце этого года. Цена за 1 кв. м будет на уровне $8000–15 000 на начальной стадии продаж. На “Золотом острове” – $8000–20 000. Но это жилье ожидается на рынке позже, к концу 2006 г. Цена 1 кв. м в таких домах практически не отличается от цены в клубном доме.
Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании “Контакт – Элитная недвижимость”, также считает, что большие жилые комплексы благодаря разнообразию сервиса смогут смело соперничать со всем имеющимся сегодня на рынке предложением. Таким образом, перед покупателем будет стоять выбор: приватность, присущая классическим клубным домам Остоженки, но отсутствие в доме прачечной, химчистки, бильярдной, комнаты для детей и массы других опций или все перечисленное, но более демократичная среда обитания.
Кроме того, больше людей в доме – меньше стоимость коммунальных услуг. Бассейн, охрана и прочее лягут бременем на оплату не 10–20, а 160 собственников.
Важная проблема – обеспеченность машино-местами – тоже проще решается в крупном комплексе. В подземном гараже большого по площади объекта выполнить и перевыполнить сегодняшние стандарты рынка куда проще, чем на ограниченной территории даже 60-квартирного дома.
По прогнозу Воронкова, крупноинтегрированные жилые комплексы привлекут внимание более молодых людей, которые оценят возможность без потери времени осуществить шопинг, решить проблемы питания, занятий спортом. И все по месту жительства.
Хотя, конечно, среди потребителей элитной недвижимости всегда останутся приверженцы классики – любители более обособленного и тихого образа жизни. “Кому-то – пафос, а кому-то – боулинг”, – резюмирует Надежда Кот.
То, что большие комплексы будут более демократичными, чем, например, клубные дома, она не подвергает сомнению. Нельзя ожидать от масштабности суперэксклюзивности. Вопрос еще в том, как распорядятся этими большими территориями девелоперы. Именно это во многом определяет успех проекта и его обоснованность.
Очевидно, что сделать центральные участки города на 100% закрытыми, комфортными для проживания незначительного количества людей – идея достаточно нереальная. “Платиновые” места – абсолютный плюс новых проектов, но это же и становится их проблемой. Можно ли представить в центре столичного мегаполиса, где-нибудь на Софийской набережной, изъятые из обращения территории просто по причине их элитности? Как это увязывается с концепцией развития Москвы как туристической мекки, за что ратует правительство столицы?
Скорее всего, предполагают в Kirsanova Realty, на территории таких комплексов будут созданы обособленные приватные места проживания для богатых людей. Во всяком случае, проблема соседства открытых (!) пешеходных зон и супердорогих апартаментов – это то, что сегодня живо обсуждается многими участниками элитного рынка.
Еще один вопрос, встающий в связи с таким симбиозом, – привлечение торговых операторов. Захочет ли раскрученная торговая марка оказаться, например, в районе Замоскворечья, где нет устойчивого потребительского спроса, где, как говаривал классик, “живут лишь медведи да Бальзаминовы”, пусть даже очень богатые? Хотя, в конце концов, многое определяет окончательная цена.
В целом же операторы рынка воспринимают намечающийся выход крупных проектов на рынок оптимистично. Надежда Кот считает, что такое существенное пополнение рынка новым товаром поправит соотношение спроса и предложения. Пока преобладает явный перекос в сторону первого. А ведь известно, напоминают в Kirsanova Realty, что только в конкурентной борьбе рождаются элитные шедевры. Однако выход новых проектов – в лучшем случае дело ближайшего года. До этого рынок будет продолжать жить в режиме дефицита всех категорий элитного жилья.
Риэлторы не считают уходящую осень традиционной для московского рынка недвижимости: изначально ими ожидалась большая активность покупателей. Но даже в этой ситуации спрос клиентов мог быть удовлетворен лишь на 30–50%. Это значит, что из 10 заявок лишь 5–7 завершались сделкой. Такая картина наблюдалась во всех категориях, особенно сложно было находить квартиры стоимостью $1–1,5 млн. Пентхаусы, особняки, если гражданин задался целью приобрести именно это и ничто другое его не устраивает, – на эту категорию элитного жилья, по общему мнению специалистов, хронически высок отложенный спрос.
Причина дефицита во многом объясняется выходом федерального закона РФ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. С 1 апреля текущего года, когда закон вступил в силу, на рынок продаж не вышло ни одного нового элитного объекта, отмечают в АН “Контакт – Элитная недвижимость”. По мнению, высказанному в компании Welhome, выход на рынок ряда проектов затягивается по причине несоответствия документов требованиям нового законодательства.
В Soho Realty cчитают, что отсрочка начала реализации проекта и старта рекламной кампании – это лишь самая малая проблема, вытекающая из нового закона. Гораздо серьезнее то, что закон резко ограничил перечень инструментов привлечения инвестиций для застройщика и, соответственно, снизил инвестиционную привлекательность рынка в целом.
О том, что частный инвестор уходит с рынка, говорят многие операторы. И если у девелопера нет надежной финансовой поддержки в виде собственных активов или взаимодействия с банковскими структурами, его шансы выйти на рынок с достойным проектом невелики. Надежда только на то, что рентабельность проекта в элитной сфере все еще вполне прилична – примерно 50%. Значит, определенный состав игроков здесь будет сохраняться.